パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31002: eマンションさん]

>>30997 マンコミュファンさん
仲介業者ですが、30995さんの書かれているのは仲介実務では違和感だらけのやり取りなので信じない方が良いでしょう。

[31003: 通りがかりさん]

あまりツッコミたくはないですが、仲介業者さんは手数料商売なので、高く売りたい側の人間ですね。。。

仲介手数料3%なら、1000万値引きすると30万も利益が減っちゃいますし。

[31004: eマンションさん]

>>31003 通りがかりさん
たしかに利益は減りますが、そんな僅かな利益が減るよりも早期に成約させることを第一に考えます。なので高値で売希望を出させるより低い金額で売希望をして頂ける方が普通は嬉しいですね。

[31005: マンション掲示板さん]

私も値下げ交渉しましたけど、人気なので少しも下げないと突っぱねられました。大幅値下げしてくれる部屋どこか教えてくれませんか？

[31006: 通りがかりさん]

変わった仲介業者が降臨してるなオイ

普通は高値で引っ張るものだよ

この物件みたいに高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどないだろうけど、長期的に見て相場に影響してくるからね

他にも扱う物件数が多ければ多いほど、そうなる

とりま、大手で勉強し直しておいで

[31007: マンション検討中さん]

>>31005 マンション掲示板さん

私も。早く教えて。

[31008: 匿名さん]

私も。
仲介業者さん、ほら早く。

[31009: マンション検討中さん]

>>31006 通りがかりさん
同じ話をここに出店する大手のリハウスの担当者にしてこいよw
ここに出店しても得られる手数料は殆どないから諦めろってさ！

[31010: eマンションさん]

>>31006 通りがかりさん
高値で引っ張るとそれだけ販売期間が長くなり機会費用のロスになり、専任の場合だと3ヶ月以内に決まらないと他社に乗り換えられるおそれがある。
なので早期に値下げ要請に応じてくれるのはありがたいオーナー。あなたは仲介業者ですか？
「高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどない」←この意味はちょっと良く分かりません。

[31012: 匿名さん]

ネガは仲介業者と部屋を具体的に挙げろ

[31015: 匿名さん]

早く買わないと700万以上の部屋しか無くなっちゃうよー、ネガさんｗ

[31017: 匿名さん]

転売住戸が次々成約してて、ネガも焦ってきました

[31019: 匿名さん]

>>31017 匿名さん

売出し前、売出し後、引き渡しのこのタイミング、毎回同じキーワードでの発言ですね。中学生の息子もまた出たよってバカにしてるくらいで、こういう陰湿な大人になるなよって伝えてます。

[31020: 匿名さん]

>>31016 通りがかりさん

ネガはここの適正価格は300万円台とか言ってた時期あったよね、せいぜい400万円台とか

全く的外れだったのだから言い訳よろ

[31021: ご近所さん]

>>31016 通りがかりさん
間違えて「参考になる」を押してしまいました…すみません

間違いついでに一言…
住民スレを見る限り、こことは少し雰囲気が違いますので、住民がムキになっているわけではないのでは？という気がしています。
住民予定者の一人としては、今転売に出ている住戸の価格よりも、7月実行の融資金利の動向の方が気になりますね…このまま今月の金利低下が続いてほしいです(^^)

[31022: 匿名さん]

仲介屋としては安く早く売ってくれる手離れの良い客がいいなあ

[31024: 入居済みさん]

投資の方はどうか知りませんが住んでしまえば価格の上下なんて全然気になりませんよ。部屋は静かだし、水没って言われても6階には滝が流れてるし。ただ、一つ思うのは引き渡し終わってひとしきり売り物の部屋が売れて無くなったら、その後はあんまり売り物は出ないように思います。

[31025: 匿名さん]

確かにここが売れたとしても中央線内側に住み替えは不可能ですし、内側にステップアップしたい人達の戦略を考えると、内側の相場が下がるまで敢えてここを売る人は少なくなるでしょうね。
私なら中央線内側の相場が下がるまで、我慢して住み続けると思います。

[31026: 匿名さん]

相場が下がったらこんな場所 速攻で売られそうで逆に怖いわｗｗ

[31028: 匿名さん]

>>31018 匿名さん

マンションレビューによると、
推定賃料は18,000円、推定価格667万円です。
https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html

18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷667万円＝2.59%
このマンションのネット利回りは2.59%です。
これ、異常に低いと分かりますか？

投資リスクが日本一低い
丸の内S級オフィスビルが2.8%です。
それよりもリスクが低いという推定売買価格です。

千代田区丸の内や大手町ではなく、文京区の春日でですよ。　
しかも借りるのは超大手企業ではなく素性の分からない個人。
さらには権利形態は単独所有権ではなく制約がある区分所有。
素性の知れない賃借人に賃料踏み倒されるリスクも、
すぐに退去するリスクもあるうえに空室リスクも高い。

こんなに投資リスクが高いのに、丸の内S級ビルより
利回りが低いんですよ。理論的に破綻してる利回りです。

本物件の場合、最低でも3.5%はないと
投資採算性に妙味がないため、
18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷x万円＝3.5%
x＝494万円
が適正価格です。

実需がアホみたいに高くても買っているから
667万円なんていう異常値が出るのです。

いずれ金融政策は正常化されます。
その際には500万円まで下がってきます。
楽しみにお待ちください。

不動産は長期的にみれば
収益価格（494万円）に収れんするのです。
不動産価格は科学的に決まるのです。

それを理解せずに相場だけを見ている人は
高くないと信じ切ってしまう。
相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正されるのです。

[31029: 匿名さん]

ははー。ここは丸の内のオフィスビルと利回り競争してるんですか。

[31030: 匿名さん]

相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正される

時間軸がないので何とでも言えるね。

[31031: 検討板ユーザーさん]

完売済み物件なのに、もりあがってんね。

[31032: 匿名さん]

ネガがムキになって相場語ってると思ったら、マンションレビューの数値が根拠って大丈夫かｗ
外観が丸の内クオリティなので、丸の内Ｓ級ビルと比べるのはＯＫＯＫ

[31033: 匿名さん]

今日は住民見回りチームが大量に沸いてますね。
外壁吹き付け＆出来合いパネルのこちらと、天然石貼りの丸の内オフィスとでは、ウ◯コとカレーくらいの差があります。

転売部屋が売れずにイライラするくらいなら、こんなところで宣伝するよりも、直結している三田線の板橋向き改札口でビラ配りでもしてきた方が良いかと思いますよ。
ビラ配りに疲れたらこちらのメインエントランス直上にある韓国料理店でキムチでもつまめば、一石二鳥。
エントランスをくぐる際には必ず目に入るお店ですから、迷うこともないです。

[31034: 匿名さん]

>>31033 匿名さん

わかったから一度飲みに行こうや。
君の積年にわたる僻みを聞いてあげるから。
今晩こんにゃくえんまの交差点で待ち合わせな！

[31035: 周辺住民さん]

>>31018 匿名さん
https://mansion-market.com/mansions/detail/230
近くのパークコートなら、こちらの方がだいぶ坪単価が高いですね。

[31037: 匿名さん]

>>31023 匿名さん

初期は中央線内側以外住むところじゃないとか言ってましたよね
人身事故起こるわ

[31038: 匿名さん]

>>31028 匿名さん

リスクが日本一低いっていいことなんじゃない？
もしかしてリターンと言いたかった？
まさかね

[31039: 匿名さん]

>>31028 匿名さん
金融政策が正常化されるっていつですか？20年後？
正常化されるときは毎年2%物価上がってますけど、それは考慮しなくていいのですかｗ

[31040: 匿名さん]

>31033

テナントは物件の格を表す指標の一つ。
憧れの丸の内の名前を利用するのは結構だが、恥をかく前にやめた方が身のためである。

しかし三井不動産もあからさまにこんなテナントばかり入れちゃって、ここみたいな格下エリアには容赦なく酷いことするなぁ。ｗｗ

[31041: 匿名さん]

欲しいけどここまで露骨に単価盛られると引くんじゃないかな
あと地権者用はグレード低すぎてね

[31042: 匿名さん]

中央線にこだわるやつ

山手線の真ん中なのにね
五反田でも良いのかな？

[31043: 匿名さん]

山手線内、中央線以南、飛行機航路以東、埋立エリア不可、川沿い不可の範囲で、
ブランド、広さ、間取り、住環境、アクセス、日当たりを満たすところが良いらしい

公園に住んだら？通報するけど

[31044: 住民板ユーザーさん1]

待ち合わせはこんにゃくえんま交差点だぞ！

[31045: 匿名さん]

>>31043 匿名さん

俺は、中央線の近くの立地ということが重要であって、それ以外は重要じゃない
普通の考えだけどな

中央線が近いということは、山手線内の中心にあるということですよ
そんな考えだから、今頃になって、三田線の果ての白金高輪とか掴む自称プロが多いのかな

[31046: 匿名さん]

山手線の中心て、東京タワー辺りですよね。

中央線を北に超えたら、何もないです。

ここが山手線の中心なら、東京の中心は練馬区です。

[31047: 匿名さん]

>>31046 匿名さん
>中央線を北に超えたら、何もないです。
そういう人には高いものを買ってもらいましょう。
北側は何もないのではなく、おそらく北側について何も知らない、が正しいです。