パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[30981: 周辺住民さん]

>>30977 匿名さん
予定地内に別のビルの建設計画が出ている。確か住友商事でオフィスビル。7月着工だったかな。

[30982: マンション掲示板さん]

シビックセンター展望台からの眺望を台無しにさえしなければここまで嫌われることもなかったろうに

[30983: 匿名さん]

南北ベランダはなんでスケルトンにしたんだろね

[30984: 匿名さん]

>>30982 マンション掲示板さん

むしろシビックセンターがセンス無いと思う。議場まで作って。ちなみに眺望台無しを補助金付きで許可したのも東京都と文京区

[30985: 匿名さん]

>>30979 マンション掲示板さん

上階の音とって、たまにあるけど調べて見ようって思うって事は相当だったんだろうね。

[30986: マンション住民さん]

>>30984
それは嫌われない理由にも嫌ってはいけない理由にも、文句をつけていけない理由にもなってない

[30987: 周辺住民さん]

>>30984 匿名さん
シビックセンターの展望台は残念です。いかにも「下界を見下ろす」イメージで造られています。設計者は小石川に住んでいたようですが、そこまで予見できなかったようです。

[30988: マンション住民さん]

>>30987
見降ろさない構造になっている展望台なんてない

[30989: マンコミュファンさん]

>>30975 匿名さん
駅直結のマンションが建つと思ってました。中止になったんですね。。。

[30990: 匿名さん]

>>30987 周辺住民さん

見下ろすことができるから展望台では？ 見下ろせなければ、展望台の意味がない。

[30993: 匿名さん]

>>30990 匿名さん

議場とか展望台を作ろうって発想がセンス無いって話なんです。そもそも、いくら掛かってるの？あの建物。スレチで申し訳ないけど。

[30994: 匿名さん]

>>30993 匿名さん

議場はともかく、区民など多くの人に展望台を開放して街の景色を見せる場を提供するのは問題ないのでは。議場をあんな高い場所につくるのが問題だと言えばいい話。

[30995: 匿名さん]

マンション取引きで、ハザードマップの添付が義務化されたんですね…
先日、ここの転売部屋を見に行った際、業者から以下のハザードマップが提示され、パークコート文京小石川の水没リスクについて説明されました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0215/8724/20197514634.pdf

その後、大幅な値引きを提案されましたが、丁重にお断りさせて頂きました。
値下げしてどうにかなる話じゃあないでしょうに…。

[30996: 匿名さん]

ハザードマップの想定雨量が今よりも引き上げられるそうですから、水没の程度がひどくなるかもしれません。深い赤色でしょうか。

[30997: マンコミュファンさん]

>>30995 匿名さん
ハザードマップについては皆さん承知の上での購入ですよ。

可能であれば、実際にどの物件がどの程度値下げを提案されたのか教えていただいてもよろしいでしょうか。
私もこの物件が欲しくて一般住戸の転売の部屋をいくつか見ていますが、7月末受け渡しのため今の時点で値下げなどしてくれる部屋はありません。
グレードの低い、しかも相場よりも高値で売りに出されている地権者住戸をご覧になったのでしょうか？

[30998: 匿名さん]

転売部屋は売れてないようですし、成約価格は大幅に下がるのは確実では（とか言うとまた契約者が大騒ぎし始めるかもしれませんが…）。

そもそも坪600出してこういう北部のタワマン買うくらいなら坪700出して中央線南側買おう、となる人は結構多いと思いますよ。

[30999: 匿名さん]

心配しなくても6階以上はハザードマップと無縁です
そもそも1000年に1回以下の確率でしかおこらないとされるハザードマップですから、心配なら他所に行かれては？
23区以外がいいと思いますよ

[31002: eマンションさん]

>>30997 マンコミュファンさん
仲介業者ですが、30995さんの書かれているのは仲介実務では違和感だらけのやり取りなので信じない方が良いでしょう。

[31003: 通りがかりさん]

あまりツッコミたくはないですが、仲介業者さんは手数料商売なので、高く売りたい側の人間ですね。。。

仲介手数料3%なら、1000万値引きすると30万も利益が減っちゃいますし。

[31004: eマンションさん]

>>31003 通りがかりさん
たしかに利益は減りますが、そんな僅かな利益が減るよりも早期に成約させることを第一に考えます。なので高値で売希望を出させるより低い金額で売希望をして頂ける方が普通は嬉しいですね。

[31005: マンション掲示板さん]

私も値下げ交渉しましたけど、人気なので少しも下げないと突っぱねられました。大幅値下げしてくれる部屋どこか教えてくれませんか？

[31006: 通りがかりさん]

変わった仲介業者が降臨してるなオイ

普通は高値で引っ張るものだよ

この物件みたいに高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどないだろうけど、長期的に見て相場に影響してくるからね

他にも扱う物件数が多ければ多いほど、そうなる

とりま、大手で勉強し直しておいで

[31007: マンション検討中さん]

>>31005 マンション掲示板さん

私も。早く教えて。

[31008: 匿名さん]

私も。
仲介業者さん、ほら早く。

[31009: マンション検討中さん]

>>31006 通りがかりさん
同じ話をここに出店する大手のリハウスの担当者にしてこいよw
ここに出店しても得られる手数料は殆どないから諦めろってさ！

[31010: eマンションさん]

>>31006 通りがかりさん
高値で引っ張るとそれだけ販売期間が長くなり機会費用のロスになり、専任の場合だと3ヶ月以内に決まらないと他社に乗り換えられるおそれがある。
なので早期に値下げ要請に応じてくれるのはありがたいオーナー。あなたは仲介業者ですか？
「高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどない」←この意味はちょっと良く分かりません。

[31012: 匿名さん]

ネガは仲介業者と部屋を具体的に挙げろ

[31015: 匿名さん]

早く買わないと700万以上の部屋しか無くなっちゃうよー、ネガさんｗ

[31017: 匿名さん]

転売住戸が次々成約してて、ネガも焦ってきました

[31019: 匿名さん]

>>31017 匿名さん

売出し前、売出し後、引き渡しのこのタイミング、毎回同じキーワードでの発言ですね。中学生の息子もまた出たよってバカにしてるくらいで、こういう陰湿な大人になるなよって伝えてます。

[31020: 匿名さん]

>>31016 通りがかりさん

ネガはここの適正価格は300万円台とか言ってた時期あったよね、せいぜい400万円台とか

全く的外れだったのだから言い訳よろ

[31021: ご近所さん]

>>31016 通りがかりさん
間違えて「参考になる」を押してしまいました…すみません

間違いついでに一言…
住民スレを見る限り、こことは少し雰囲気が違いますので、住民がムキになっているわけではないのでは？という気がしています。
住民予定者の一人としては、今転売に出ている住戸の価格よりも、7月実行の融資金利の動向の方が気になりますね…このまま今月の金利低下が続いてほしいです(^^)

[31022: 匿名さん]

仲介屋としては安く早く売ってくれる手離れの良い客がいいなあ

[31024: 入居済みさん]

投資の方はどうか知りませんが住んでしまえば価格の上下なんて全然気になりませんよ。部屋は静かだし、水没って言われても6階には滝が流れてるし。ただ、一つ思うのは引き渡し終わってひとしきり売り物の部屋が売れて無くなったら、その後はあんまり売り物は出ないように思います。

[31025: 匿名さん]

確かにここが売れたとしても中央線内側に住み替えは不可能ですし、内側にステップアップしたい人達の戦略を考えると、内側の相場が下がるまで敢えてここを売る人は少なくなるでしょうね。
私なら中央線内側の相場が下がるまで、我慢して住み続けると思います。

[31026: 匿名さん]

相場が下がったらこんな場所 速攻で売られそうで逆に怖いわｗｗ

[31028: 匿名さん]

>>31018 匿名さん

マンションレビューによると、
推定賃料は18,000円、推定価格667万円です。
https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html

18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷667万円＝2.59%
このマンションのネット利回りは2.59%です。
これ、異常に低いと分かりますか？

投資リスクが日本一低い
丸の内S級オフィスビルが2.8%です。
それよりもリスクが低いという推定売買価格です。

千代田区丸の内や大手町ではなく、文京区の春日でですよ。　
しかも借りるのは超大手企業ではなく素性の分からない個人。
さらには権利形態は単独所有権ではなく制約がある区分所有。
素性の知れない賃借人に賃料踏み倒されるリスクも、
すぐに退去するリスクもあるうえに空室リスクも高い。

こんなに投資リスクが高いのに、丸の内S級ビルより
利回りが低いんですよ。理論的に破綻してる利回りです。

本物件の場合、最低でも3.5%はないと
投資採算性に妙味がないため、
18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷x万円＝3.5%
x＝494万円
が適正価格です。

実需がアホみたいに高くても買っているから
667万円なんていう異常値が出るのです。

いずれ金融政策は正常化されます。
その際には500万円まで下がってきます。
楽しみにお待ちください。

不動産は長期的にみれば
収益価格（494万円）に収れんするのです。
不動産価格は科学的に決まるのです。

それを理解せずに相場だけを見ている人は
高くないと信じ切ってしまう。
相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正されるのです。

[31029: 匿名さん]

ははー。ここは丸の内のオフィスビルと利回り競争してるんですか。

[31030: 匿名さん]

相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正される

時間軸がないので何とでも言えるね。