パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[30551: マンション検討中さん]

賃貸と分譲のスペック全然違うよ。お風呂は全く違うし、床も分譲はタイル。

[30552: 匿名さん]

地権者部屋と一般契約者部屋のグレードは全く別物
賃貸に出てるのは地権者部屋が多い
低層階は特にグレード低い

とこほで醤油の貸し借りは無理やろ
メジャーリーガー並みの肩とコントロールあるんかな

[30553: マンション検討中さん]

賃貸出てるけどすぐ契約決まっていくね
家賃1LDK23万円は恵比寿並みかな

[30554: 匿名さん]

再開発の事業費削減で全戸とも設備も相当グレード落としてますよ

[30555: 匿名さん]

>>30553 マンション検討中さん
その家賃だと資産価値は6200万ですね

[30556: デベにお勤めさん]

>>30555 匿名さん
こまけぇ女だなｗ

いいんだよ。
マイナス１０００万ならそれはそれで。
２～３０００万くらってもいいんだよ。

もう数年前に購入済みでもう問題ないんだよ。
ヤバい奴は売る。OK?
買いたいならそいつの物件買え。
空気読まんかーい

[30557: 匿名さん]

へぇ?
6200万もするんだ

[30558: 口コミ知りたいさん]

西側のビルは25階建てでしたよね？
西側の人は何階以上ならかぶらないのでしょうか。

[30559: 周辺住民さん]

31階 100㎡ 賃料60万円(坪2万円)で募集しており
Brillia一番町と同等の賃料設定なんだけど
オーナーさん、コレはチョット強気過ぎませんかね？

[30560: 匿名さん]

妥当では？

[30561: マンション検討中さん]

>>30559 周辺住民さん

昨日それより高いのが決まってたけど

[30562: 匿名さん]

賃貸サイト見てると全然賃貸決まってる気配ないけど、大丈夫？

[30563: マンコミュファンさん]

>>30562 匿名さん
賃貸サイトは決まっててもしばらく出してるんだよ。
知ってるだろ？

[30564: 匿名さん]

今まで募集された約4割が契約済か申し込み済とのこと。

地権者住戸の抜けてる部屋で坪2万以上。

今後、分譲住戸がどのくらいで募集されるか待ってみるつもり。

[30565: 匿名さん]

募集賃料で決まってると信じてる人いるんだ、、、
ちょっと衝撃

[30566: 匿名さん]

>>30564 匿名さん
住戸賃料2万/坪÷住戸RER40％×オフィスRER60%＝オフィス賃料3万/坪
ここのオフィスに3万出すやつおらん。
住戸2万は成約せんよｗ　だって春日駅だよｗｗ

[30567: 匿名さん]

適正賃料より15％程度高い賃料で募集をかけ、通謀した知人にその賃料で契約させる。それをオーナーチェンジ物件として転売する。個人投資家が高い賃料を前提とした収益価格で買う。そいつは、適正賃料の収益価格より20％割高な価格でつかまされる。

高値つかみした転売屋が損失を小さくするためにやる典型的な事例。仲介手数料払っても高く売れれば大した問題なし。もちろん転売後に高い賃料で部屋を借りた知人は即解約。

法的にはグレーだがよく見るスキーム。適正賃料を把握できなかった投資家がバカだったということ。割高賃料で募集されている物件は訳がある。転売屋や不動産業界こんなやつばかり。

新築で、適正賃料を把握しづらい賃貸相場が未成熟な地域で、その地域のグレードにあってない高額物件はやりやすい。

[30568: 匿名さん]

この手の物件は、高い募集賃料で広告に載り、ほどなく掲載が消える。アリバイ作るために募集広告に掲載しただけたからね。

[30569: 匿名さん]

頑張ってね！何と戦ってるのか知らんけど

[30570: 匿名さん]

どんどん成約してるね

[30571: 匿名さん]

例のマンション内見動画氏がまた更新してたね
https://youtu.be/GNvSj7PRucs

しっかし、共有部いいねえ。おそらく文京区の現存マンションのなかでは最高のクオリティだろうな。

25階西側で裏のビルの上端ギリギリぐらいで眺望が遮られるのは残念だけど、眺望はともかく日当たりは良さそうだ。オフィスの窓もだいぶ下の方だし、お向かいのビルの人と目があうのを嫌う人には選択肢に入るだろう。たぶん今安めに出ている地権者住戸が終わると、ワンランク上の値段で分譲の住戸の募集がかかるだろうから、今のうちだね、借りるなら。

[30572: 匿名さん]

現状の家賃相場を受け入れられないのは仕方がない。私もその一人だから。
文京区の相場ではない。ここは港区か、と言いたい。

[30573: 匿名さん]

新築賃貸が高めなのはどこでも同じ。あと、新築が完成後に賃料が高すぎるって騒がれるのもほかのパークコートと同じ。

[30574: 匿名さん]

むしろこれでも控えめかと

[30575: 匿名さん]

文京区役所前の区内一等地なんだから、港区並みでも不思議でないでしょ

[30576: 住民板ユーザーさん5]

相場とは実際に売り買いする人が決めるもの。

[30577: 検討板ユーザーさん]

いくらになりますかね？
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63336

[30578: 通りがかりさん]

>>30577 検討板ユーザーさん
小石川大神宮のあった古いビル跡地ですね？
11階マンションが建つんだ。
何世帯サイズか、グレードも含めて情報教えて。

[30579: 匿名さん]

アクセルホームの撮影した31階３LDK100平米余の地権者住宅の内見動画
https://youtu.be/s3j4-0byDGg
地権者部屋は部屋によって若干仕様に差があるかも
ここの動画は案内する人が映り込んでいるので室内のスケール感がわかりやすくていいね。

白いタイル床の分譲部屋の動画が見れるのは今年の夏以降かな？

[30580: 匿名さん]

ぴえぇ。
超豪華で長々とした共用部からの占有部ズコー。

[30581: 周辺住民さん]

引っ越しはこれからなんですかね。東側からみて、いま電気がついているのは14戸くらい。

> 30571
> しっかし、共有部いいねえ。おそらく文京区の現存マンションのなかでは最高のクオリティだろうな。

そりゃそうでしょう（笑）。最高じゃなけりゃ、まずいでしょ。

[30582: 匿名さん]

相続税対策で購入した方も多いです。相続発生まで賃貸に出さずにそのまま数年放置して減価償却費だけほしいわけです。この手の需要が多いと満室稼働にはならず歯抜けで寂しいマンションになります。

[30583: 匿名さん]

>>30581 周辺住民さん
不動産は立地（土地）と誰しも口にします。建物は老朽化して価値は限りなくゼロになるわけですから金かけても無駄ということです。とはいえ、豪華にみえる内装もライトで誤魔化している張りぼてコストカットが多いです。

[30584: 匿名さん]

言い忘れました。照明で豪華にみせるのは何もマンションだけでなく、女性の写真も同じですよね。照明の仕方でいくらでも美しくできますから。

[30585: 検討板ユーザーさん]

>>30578 通りがかりさん
3:18大注目！小石川二丁目新築マンション
https://youtu.be/VIYgQdT2DOc

[30586: 匿名さん]

>>30585 検討板ユーザーさん
いずれあのパークコートはすごくお買い得だったんだね、と言われる日がくるんだろうなあ。しかしコロナで暴落まではいかなくても調整ぐらいはあるかと思っていて、蓋を開けたら完全に読みが外れた人の方が多いだろう。何年も経っていないのに転売や地権者売り出し物件は、はっきりわかるほど値上がりしている。

[30587: 匿名さん]

ネガが頑張って宣伝してくれたからね
他人を蹴落としてどうしても欲しかった理由がわかる
非常に良い物件で間違いない

[30588: 周辺住民さん]

ノースの植樹小径　歩きましたが、癒されましたよ。誰もいなかったのが意外にビックリしました。宝くじ当たったら賃貸でいいから住みたいな～

[30589: マンション比較中さん]

付近の中古相場、
どれくらい上がったの？

[30590: 匿名さん]

今日付けで東京ドームの上場廃止
今後は三井が新しい街を作る

[30591: 匿名さん]

ここの一階エントランス前は花が綺麗ですね。ツツジでしょうか、生垣のように剪定しないと木のようになるんですね。

[30592: 口コミ知りたいさん]

直結と言っても階段の登り降りが多すぎて萎えてしまいました、、泣
後楽園駅からなら駅を出て交差点を渡ってガーデンゲートタワーから入るのがストレス無さそうですね、、。

[30593: 通りがかりさん]

>>30592 口コミ知りたいさん

三田線ホームから自宅までの間で、階段の登り降りが多い箇所ってどこでしょう？？

[30594: 匿名さん]

同じく

ホームから家までエレベーターです

[30595: 周辺住民さん]

>>30592 口コミ知りたいさん
後楽園駅なら、7番出口で南棟とつながっていますよ。このルートなら信号待ちはなし。ただし多少、階段の昇降があります。

[30596: 匿名さん]

ホームとか駅の接続で階段のない駅の方が地下鉄に限らず全国的にも珍しいかと

[30597: 匿名さん]

あわわわわ都心マンション値上がり

「K字経済」住宅価格にも　都心は上昇・近郊は低迷：日本経済新聞

[30598: 匿名さん]

>>30597 匿名さん
記事では2020年4～9月のデータを元にしてます。その後発表の2021年1月時点の地価公示は都心部ほど大幅下落です。

[30599: 通りがかりさん]

野村調べでは、2021年1-3月期の首都圏住宅地価格は3四半期連続で上がってるみたいだけどね。

[30600: 周辺住民さん]

申告ベースなら、
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
で調べられますね。20年第3四半期まで載っています。

[30601: 周辺住民さん]

>>30596 匿名さん
大昔に作られた田舎の駅の1番線へは、駅の外から段差なしで移動できる。意図してそのように作られた。

[30602: 匿名さん]

>>30600 周辺住民さん
文京区小石川で検索したけれど道の幅員が4m未満とか接道なしとか、接道も北側とか安い土地ばかりだね。安い土地の取引が増えたから、地価全体が安くなったとか言うと足をすくわれると思うよ。今売らないと誰も買ってくれない土地が売りに出ていると考えた方がいい。

[30603: eマンションさん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[30604: マンション検討中さん]

髙鳥稲荷大明神って、
前からあそこにあったの？

[30605: 匿名さん]

あそこの地主さんなら知っていると思うけどね
地元の古くからやっている不動産屋さんならあるいはご存知かも

[30606: 評判気になるさん]

飲食店はパークコート千代田富士見のようなラインナップにはならないですかね？
居心地の良さそうなカフェや家族で行ける美味しいイタリアンなどが入るのを期待しているのですが、、。

[30607: マンション掲示板さん]

>>30606 評判気になるさん

先日近くを通りました。正直言ってこのマンションは凄すぎます。圧巻でした。やはりパークコートは信用できます。

[30608: 匿名さん]

電気ついてる部屋増えたね

[30609: 匿名さん]

パークコートとしては建物グレードは歴代最低水準ですが何が凄いのでしょうか。タワマンなら何でも凄く見えるのでしょうか。

[30610: マンション掲示板さん]

>>30609 匿名さん

>>30609 匿名さん
再開発、駅直結、パークコートが相乗効果を生み出しそうです。実際分譲時から1から2割高く売りに出ています。

[30611: 匿名さん]

>>30609 匿名さん
吹き付けや下がり天井は残念ですが、良い物件だったと思いますよ。

[30612: 周辺住民さん]

>>30609 匿名さん
中身よりも、立地や規模間の方が、はるかに重要ですよ。気に入らなければリフォームすればよいだけ。駅直結のタワマンは、何でも凄いと思います。

[30613: 匿名さん]

数あるタワマン見てきたけど、ここの共用部は凄いよ、ユーチューブ見てみな。専有部は確かに昔のタワマンに比べるとショボいけどね。
因みに、パークコートって今では港区千代田区のタワーってイメージだけど、昔は世田谷とか新宿でも分譲されてたのはあまり知られてない？

[30614: 評判気になるさん]

>>30609 匿名さん

一般販売されたお部屋の内装は高級感ありますよ^_^
今公開されてるのが賃貸用や地権者住戸なので、一般販売の部屋とは内装のランクが違います

[30615: 匿名さん]

>>30614 評判気になるさん
天井高やスパンといった基礎的な部分の話でしょ。

[30616: 匿名さん]

>>30609 匿名さん

千葉でネット見てるだけじゃ分からない

[30617: 匿名さん]

>>30615 匿名さん

使ってる材料、製品グレードに差があるはず
キッチン、トイレ、風呂、床、壁紙も差がある
一般契約しか選べないものが色々あった

[30618: 名無しさん]

1LDKが売りにでて、プラス2000万円アップの価格で瞬間蒸発しましたね！
いやーこれからが楽しみ。

[30619: 匿名さん]

>>30618 名無しさん
まさか掲載なくなったから2000万アップで売れたとか思ってるのですか・・・

[30620: 名無しさん]

>>30619 匿名さん
ん？販売担当の方に、あの物件の購入検討していると電話してみてください？

[30621: 匿名さん]

スーモは売れても暫くおとり広告として掲載し続ける傾向ありってこと？

[30622: 匿名さん]

こちらにも転載しておきますね。明らかな割高な管理費は今後の資産価値も考えて是正されるべきです。総会や理事会で問題にすべきですね。


同じ広さで赤坂のパークコートと比べても明らかに割高ですね。諸費用入れると赤坂と比べると50%も高い。管理会社はどんな言い訳をしてくるかな?

パークコート赤坂ザタワー　69.46m2　管理費　2万2500円／月（委託(常駐)）全518戸数　＊ポーター付き
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94793018/bukkengaiyo/?fml...

パークコート麻布十番ザタワー　67.32m2　管理費　2万2480円／月　440戸https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_95882502/

パークコート赤坂檜町ザ タワー　＊ポーター付き　57.61m2　管理費　2万1720円／月（委託(常駐)）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_95334775/

パークコート文京小石川ザタワー
68.02m2（20.57坪）2万9860円／月（委託(通勤)）諸費用
インターネット定額料金：2640円／月、その他諸費用：2640円／月　571戸
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_95308234/bukkengaiyo/...

白金高輪駅直結でここと同規模のタワマン、白金タワーで75平米でも約半分の15900円。やはりどうみてもここは高いですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E82X3004/　

[30623: デベにお勤めさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[30624: 周辺住民さん]

ここの管理費って、駅直結のエレベーターやエスカレーターの分、棟間回廊（2Fレベル）の分など、ほかのパークコートにない要素がいっぱいありますね。

白金タワーは理事会改革により元地主らから主権を奪い、管理費も下げられたようですね。

[30625: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[30626: 通りがかりさん]

YouTube見ましたが、駅改札から部屋までのアプローチが豪華すぎておったまげました！

[30627: 匿名さん]

>>30624

どのマンションにも他にない要素はありますよ。ポーターだってこのマンションにはないし。

>駅直結のエレベーターやエスカレーターの分、棟間回廊

これが具体的にどれだけコストを圧迫しているか、具体的な内訳が分からないと、答えられませんね。そもそもコストはあくまでエレベーターの維持コストであって直結して便利だから、高いというのはないはずでは？

[30628: ご近所さん]

植樹の通路を歩いてますが、綺麗ですね。大手町界隈勤務の方はとってもアクセスが良くて羨ましいです。

[30629: 匿名さん]

PC神宮北参道の坪800超はすごいな。2019年は相場の天井で高値掴みだ！と誰かが騒いでたのが懐かしく感じるレベル。もはや買える範囲で新築見つけるのは不可能に見える

[30630: マンション検討中さん]

パークコートは、あと２回の変身を残している。
これがどういうことか分かるかね。

[30632: 購入経験者さん]

彦△、まだかな？
揚げ物、楽しみ！

[30633: 匿名さん]

いよいよ今年秋、ノーステラスにマルエツ春日・後楽園駅前店がオープンしますね！ チラシでオープニングスタッフを募集しています。

[30634: 匿名さん]

>>30633 匿名さん
リンコスじゃないのか？

[30635: 匿名さん]

>>30629 匿名さん
トランポリンで跳ねて片手でようやく掴んだくらい見事なジャンピングキャッチです、こちらのマンションは。

[30636: 匿名さん]

>>30634 匿名さん

はい、リンコスではありません。

[30637: 匿名さん]

>>30636 匿名さん
それ、確かな情報？
高級スーパーが出来ると聞いて楽しみにしてたんだけど。

[30638: 匿名さん]

>>30637 匿名さん

https://www.e-aidem.com/aps/01_A10428229695_detail.htm

新規スーパーの情報は求人関係を見るのが近道です。

[30639: 評判気になるさん]

>>30238 マンション検討中さん
ここまだ残ってますが、タワーパーキングとエレベーターホールの間の部屋ですよね。音うるさくないのでしょうか。

[30640: マンション掲示板さん]

近隣の相場も上がってるの？
クレヴィア文京小石川の売りが出てたけど、
売れたようですね。

[30641: 匿名さん]

サウスもマルエツだから、マルエツ２つ入るってこと？

[30642: 匿名さん]

名前は仮称となってるよ

[30643: 匿名さん]

>>30642 匿名さん

ここの店長の人事プレスリリースもマルエツでしたし、リンコスだったら、リリースで「リンコス」と明記してあるので、店舗はマルエツだと思います。「春日・後楽園駅前店」の名称が仮称なのだと思います。

サウスにもマルエツが入るというのは、どこか出所があるのでしょうか。

[30644: 購入経験者さん]

〇リカ、まだかな？
タンドリー、楽しみ！

[30645: マンション検討中さん]

近隣の中古物件、アトラスタワー、クレヴィア、グローリオ、強気だなーと見てましたが早々全部売れたみたいですね。三井の再開発進めば、さらに価値も上がってくのでしょうか…

[30646: 匿名さん]

リンコス入らなくて残念でしたね。
ベイエリアとか都心限定ですもんね。

[30647: 匿名さん]

マルエツの方がいい
でもたぶんやや高級品入ると思うな
江戸川橋マルエツみたいな感じかと

[30648: 匿名さん]

マルエツよりライフがよかった、マルエツなんて中途半端

[30649: 通りがかりさん]

江戸川橋のマルエツは品質がいいからノースも同じ感じだとうれしい。サウスにもスーパーできるんですか？
ライフは本郷三丁目にできるね。

[30650: 匿名さん]

いずれにしても健康的な徒歩圏内に、色んな属性のスーパーがあって、買い物一つ取ってみても楽しみですねー。