パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[2913: 通りがかりさん]

まず沖式は新築評価でも平米単価で予実の乖離が上下30万を超えることはほぼありません
膨大なビックデータを元に弾き出された評価軸なので、むしろ外れす方が難しいんですよ
特に文京区みたいな供給量の多い地区で且つ駅近タワマンとなるようなここはデータサンプルが非常に豊富で、かなり正確な評価が出来ているようです

[2914: マンション検討中さん]

30万と言ってますが沖式の乖離額は15万超えること自体ほぼありませんよ笑笑
ちなみに最近の相場を予測するのは個人では難しいでしょうが、大企業となるとナレッジもデータも豊富な為、正確な直近の相場に掛ける予想推移補正係数を弾き出すのはそう難しいことではありません
なお沖式から考えても坪平均650を超えることはまずありませんが、坪600あたりなら売れるかどうかは別として十分にありえる価格ですね
乖離値が平米単価13万円越えになるので、近年稀にみるかなり強気な値段設定となりますが

[2915: 匿名さん]

高値厨さんの自作自演自画自賛が目立つ一日でしたね。
客観的に評価すると、パンダ部屋は450、平均500で間違い無いでしょう。

[2916: 匿名さん]

>>2914 マンション検討中さん

PC武蔵小山では15万超えてますね。沖式の信頼性の高さから相当な高値掴みということになりますね。こちらも現実的な坪600位を期待します。

[2917: 通りがかりさん]

買う方も過去の事例を参考にするから近いところに収斂するわけだね

[2918: 匿名さん]

>>2916 匿名さん
これ沖式のサイトの画像見たいですけど、ここにペタッと貼って大丈夫なん？

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

どのような問題がありました？
武蔵小山さんに不都合な内容みたいっすけど

[2920: マンション検討中さん]

>>2916 匿名さん
地権者さんのおっしゃる通り相当な高値づかみですね笑
武蔵小山を参考にするのであれば、こちらも割高になりますが坪600だとしてもおかしくはないかと思います

[2921: 検討板ユーザーさん]

まあ実際、武蔵小山にこの価格をつける狂った相場ならここが坪平均600以上でも全然おかしくはないよね
結局は相当な高値づかみになるし、投資的にも相当利回り悪そうなので私は見送るかな

[2922: 通りがかりさん]

>>2918
中の人なら問題ないんじゃないか？
確かに最近のマンションは高い、言いたい事はわかる

でも香港やロンドンを見ちゃうとな、まだ序の口だよ
国の政策一つでひっくり返っちゃう問題だ

[2923: 通りがかりさん]

郊外にしても、普通の人が買える上限かそれ以上の値段がつけられる昨今、もし他と同じ価格がついたなら、ここ一択、瞬間蒸発間違いなし。そんなことになればここは宝くじと一緒だ。

[2924: 評判気になるさん]

私は地方都市在住ですが、坪500万台なら激安なんでこの近辺で働いてる子供夫婦の居住用に買ってあけたいです。
実際先輩も息子さんのために狙ってると言ってました。
この近くでたくさん働いてる特定職種の人の親は地方でこんな人が多いと思います。

[2925: 匿名さん]

ここは固定資産税年間100万くらい？

[2926: 匿名さん]

沖式みてみたが、坪558万なんだね。
こういうタワーだと＋10万/㎡ぐらいだとすんなり完売する印象なので、平均で坪600までならあっさり売れそうかな。

[2927: 匿名さん]

実際はもう少し高いでしょう。
おそらく坪620くらいでは。ボランティア価格をつけるような場所・ご時世ではありませんし。

[2928: 買い替え検討中さん]

立地やブランドとかではなくて、タイミング的に相当売りづらいマンションになることは確かでしょうね。
坪○○万円だったら即蒸発だぁなんて時期じゃないです。1年遅い。

[2929: 匿名さん]

バブル弾けて価格崩壊、坪200万でファイナルアンサー

[2930: 通りがかりさん]

>>2928 買い替え検討中さん
たしかにそうですね
一年前販売の2019年後半竣工なら坪600でも蒸発できたと思いますが、金利や消費税、オリンピックの事を考えると2021年竣工となると買った瞬間から10%以上値下げする可能性も高い訳ですし、ハイリスクな博打になりますからね

[2931: 匿名さん]

でもここそういうのに無頓着な客層が多そう。

[2932: 匿名さん]

消費税って契約時の税率ではなくて引き渡しの時の税率なんですか？そうすると値上げ前の駆け込みってのも期待できないんですかね。ただ、販売戸数が390戸しかないんでなんだかんだで売れるんでしょうね。

[2933: 通りがかりさん]

>>2932 匿名さん
消費税増税は引き渡しの時点で適用されるので、
この物件は増税後の10%が適用されます
従って本物件については駆け込みはあまり期待できないかと思われるます
なお今回の増税では前回ほどの駆け込み需要は起こらないと言われてはいますが

[2934: 匿名さん]

550辺りか、投資用で考えてたけど相当厳しそうだなぁ
時期的にも例外的なパンダ部屋が出ない限り見送りかな

[2935: 匿名さん]

>>2931 匿名さん

ここ相当医者多いと思う
そして医者は良くも悪くも相場に無頓着
大学病院勤めてるけどほんとよくここの話題出る
医療関係者がこんな騒いでるのワテラス以来という感じ

[2936: マンコミュファンさん]

オリンピック後の動向なんて誰も読めないから、チャレンジ価格にするに決まってる。
ターゲットは意識高い系マス層じゃなく、富裕層なわけで…

新築は買った瞬間から１割下がるのは折込み済みで、今後10年間はナンバーワンが安泰だから、その間、2〜3割上がるかもしれない。

デベも市況が落ちれば、分からないように価格を下げてたり、オプション付けて売りさばくだけ…

スーパーカーも10年後に名車になるかわかれば苦労しない。

[2937: 買い替え検討中さん]

2019年販売開始、2021年竣工を不安に思う購入検討者は多いでしょうね。
医師といえども人の子ですから、買えるとしても大損はしたくないのでは。

[2938: マンション検討中さん]

この辺ではNO.1タワーということがわかりやすい物件だからね
若いお医者夫婦に 田舎の親御さんが買ってあげるんだろうな 羨ましい

[2939: マンション検討中さん]

この物件は販売時が頭打ちになるのは明らかですよ
価格を押し上げてくれる再開はこれ以上行われませんからね
まあ日本の景気がさらに良くなり平均給与が爆上げするか、異次元の金融緩和が永遠に続くかしない限りは2,3割上がることはほぼ皆無でしょう

ただおっしゃる通りデベにとっては高値で売れる最後のチャンスですし坪600以上はするのではないかと思いますね

[2940: 匿名さん]

まぁワテラスは全20階以上で坪平均400ちょいでしたからね、医者云々はともかく当時の市況を考えても話題にならないほうがおかしかった

[2941: 匿名さん]

そろそろ、サイトの更新してくれよ。。

[2942: 匿名さん]

さぁ。買うで^ ^買うでぇ^ ^

[2943: 匿名さん]

>>2940 匿名さん

マジか、5年前にワテラス買っておけば良かった

[2944: マンション検討中さん]

>>2940 匿名さん
これを考えると今の市況は本当におかしいですよね
5年間で坪単価が1.5倍とか、都内の平均給与はほぼ変わっていないのに、、
アベックで高額な住宅ローン組ませているんですかね？
まあ一番怖いのは景気の悪化と住宅ローン金利向上に伴い、ローン破綻者が大量に出てくることで、そうなるとサブプライムローン崩壊を思い出します、、、

[2945: マンション検討中さん]

なんかいろいろ違和感感じるけどね。

[2946: 匿名さん]

高いけど坪600を軽く超えてくるのは仕方ない。
その価値は充分にある。

[2947: ご近所さん]

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!

ここなんか、坪400前後あるいは切る価格ででてくるんでしょ？
もちろん小石川の方が各上だけど、精々坪500とかでないと、買った後の値下がりがきついんでないかなぁ。。。

[2948: 匿名さん]

>>2935 匿名さん

>>2935 匿名さん
所得考えたら医者が多そうなのも頷けるが、同じ医者同士だと出身校だとか病院の格だとか上下が一目瞭然だから居心地悪い人も出てくるんかね。サラリーマンだと例えばメーカーの部長と、金融の課長とお互い比べようがないから普通に仲良く出来そうだけど。

[2949: 匿名さん]

＞同じ医者同士だと出身校だとか病院の格だとか上下が一目瞭然だから居心地悪い人も出てくるんかね

ない。

[2950: マンション検討中さん]

>>2947 ご近所さん

分かります。
ここが唯一無二の物件であることは承知してますが、平均で坪600とかいくようだと五輪後の資産価値の下落は避けられないでしょね。
都心三区でない文京区の物件ですから。
ただ永住するつもりの人や、親の援助が出る人はそんなこと気にせず買えるでしょうけど。

[2951: 匿名さん]

そろそろ倍率下げ工作が始まってもおかしくない時期だな

[2952: 匿名さん]

確かに医者は序列は嫌だろうから坪600以上の住戸を買える人が中心になるだろうな。
あとは、大企業が役員用の社宅として購入するだろう。距離が近いから。
そして多くの一般人は、坪500台（場合によっては400台）の狭い住戸に甘んじることになる。
ただし、外国人が少なくなると思われる点は安心できる。

[2953: 匿名さん]

まだ単価上げ工作が終わっていないんだから、倍率下げなんて始まらない。

[2954: マンション検討中さん]

大企業が役員用の社宅として購入？

[2955: 通りがかりさん]

所謂妄想ですね笑

[2956: 匿名さん]

オリンピック後にここが暴落するなら、近隣のマンションも含めて持ち家の人はみんな被害を受けるって事ですね。どーせ下がるなら新しいマンションの方が良いかな。今、賃貸に住んでる人は買わない方が良いですね。

[2957: マンション検討中さん]

暴落するのは相場より高い価格で取引されてる物件ですね
ここが坪600なら相場より130万ほど割高となるため、
春日の相場の坪470万以下まで暴落する可能性があります
しかし元々相場より低ければ下げ幅も小さくなるのでそこまで影響は出てきません

[2958: 口コミ知りたいさん]

>>2957 マンション検討中さん

そんなことになったら武蔵小山なんて相場よりも150万とか割高なんだからパニックになっちゃうよ

[2959: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
最近は外国人の方が金持ってるけどね。まあ文京区だから外国人受けしないってことはあるかもだけど。

[2960: 匿名さん]

ちなみに、沖式の「儲かる確率」は、武蔵小山が71％、このマンションが55％
となっている。
武蔵小山は今後続く開発による向上が期待できるため、
その分だけ評価額よりも価格を上乗せすることができる。

[2961: マンション検討中さん]

>>2960 匿名さん

ここは実販売価格が未だ公開されてないから儲かる確率を比べるのは無意味。
パークシティ武蔵小山は沖式で19万円/m2割高ときっぱり判定されている。要するに割高のお墨付きがついてる。そんなものと比べちゃいかんよ。

[2962: 匿名さん]

三井の武蔵小山はこことじゃ無くて住友の武蔵小山と戦って下さい。春日検討してて武蔵小山は無いです。