パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[2901: マンコミュファンさん]

ちょっと価格は、みなさんお腹いっぱいと言うか、うんざりですね。

日常では無いものの、騒音と喧騒は住んでみないとわからない。
テナント次第では、後楽園やドームに来るテンションの違った連中がマンションに足を運ぶんじゃないでしょうか？

住民との動線は違うものの、テナント側の集客したいだろうし…

[2902: 匿名さん]

>>2898 マンション検討中さん

そりゃそうですよね。坪400だ、500だって低く見積もってるのは武蔵小山さんだけですからね

[2903: 匿名さん]

いい加減無駄な工作は辞めればいいのに
高値厨さんは何一つ論理的な根拠を示せず、
挙句は沖式の評価までも無視する始末…
感情的なのはご老人が多いからですかね

[2904: 匿名さん]

がんば

[2905: 匿名さん]

誰しも自分が住んでるところに愛着は持ってるものです、全く知らない地域よりは高く見積もってしまうのはしょうがないし逆にその位の値段でも買えるし買っても良いと思ってます。沖式？あなたのその嫌味たっぷりの書き方の方が感情的で嫉妬を感じるんですがあなたも老人なんですか？

[2906: マンション掲示板さん]

60平米程度の広さで1億以上って、最近の相場は異常ですよね。
ほんの少し前、安倍政権前だったら、7000万くらいだったと思います。

私は投資用でマンションを買いますが、流石にこれ以上の値上りは厳しいと感じます。
かといって、極端には下がらないと思いますが。
いずれにしても、投資用物件の仕入には、今は良くない時期なのでしょう。

実需なら悪くない立地ですが、ファミリーで住む広さを求めると1.5億〜は必要で、そこまで出すなら注文住宅の方が楽しいようにも感じます。

[2907: 匿名さん]

80平米で1.55億って、中層階〜、でしょさすがに

下層なら1.4億でいけない？かな…笑

三井さん、下層でいいのでなんとかオナシャス

[2908: 匿名さん]

>>2906 マンション掲示板さん
郊外なら注文住宅だけど、この辺りで注文住宅建てると、キツキツに土地に3階建になっちゃうからさぁ。
それに防犯面ではマンションの方が安心かな。

[2909: 匿名さん]

そんなこと言ってると沖式命の人がまた文句言ってきますよ。

[2910: 通りがかりさん]

沖式は中古の事例を元データにしているから客の買いたい値段をもとにしているので売れる値段をはじき出しやすい。ただ物件間のブランド＆仕様面や立地面の差異や相場の上昇などの要素は人為的に入れたパラメータで補正するので絶対ではない。大きく外れるという事は中の人の見識を疑うことになっちゃうわけで、間接的に誹謗中傷になるので信頼性を疑うような発言は避けたいね。きっとでムキになって反論してくると思う。

[2911: 匿名さん]

↑これって新築だと参考にならないって言ってるんですか？

[2912: 通りがかりさん]

参考になるんじゃない？これなら買ってもらえるだろうという売れる値段がわかるわけだから。

ただ最近の相場はよくわからないので、なかなか補正は難しいと思うし、売る側の事情も加味されるのかな。

[2913: 通りがかりさん]

まず沖式は新築評価でも平米単価で予実の乖離が上下30万を超えることはほぼありません
膨大なビックデータを元に弾き出された評価軸なので、むしろ外れす方が難しいんですよ
特に文京区みたいな供給量の多い地区で且つ駅近タワマンとなるようなここはデータサンプルが非常に豊富で、かなり正確な評価が出来ているようです

[2914: マンション検討中さん]

30万と言ってますが沖式の乖離額は15万超えること自体ほぼありませんよ笑笑
ちなみに最近の相場を予測するのは個人では難しいでしょうが、大企業となるとナレッジもデータも豊富な為、正確な直近の相場に掛ける予想推移補正係数を弾き出すのはそう難しいことではありません
なお沖式から考えても坪平均650を超えることはまずありませんが、坪600あたりなら売れるかどうかは別として十分にありえる価格ですね
乖離値が平米単価13万円越えになるので、近年稀にみるかなり強気な値段設定となりますが

[2915: 匿名さん]

高値厨さんの自作自演自画自賛が目立つ一日でしたね。
客観的に評価すると、パンダ部屋は450、平均500で間違い無いでしょう。

[2916: 匿名さん]

>>2914 マンション検討中さん

PC武蔵小山では15万超えてますね。沖式の信頼性の高さから相当な高値掴みということになりますね。こちらも現実的な坪600位を期待します。

[2917: 通りがかりさん]

買う方も過去の事例を参考にするから近いところに収斂するわけだね

[2918: 匿名さん]

>>2916 匿名さん
これ沖式のサイトの画像見たいですけど、ここにペタッと貼って大丈夫なん？

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

どのような問題がありました？
武蔵小山さんに不都合な内容みたいっすけど

[2920: マンション検討中さん]

>>2916 匿名さん
地権者さんのおっしゃる通り相当な高値づかみですね笑
武蔵小山を参考にするのであれば、こちらも割高になりますが坪600だとしてもおかしくはないかと思います

[2921: 検討板ユーザーさん]

まあ実際、武蔵小山にこの価格をつける狂った相場ならここが坪平均600以上でも全然おかしくはないよね
結局は相当な高値づかみになるし、投資的にも相当利回り悪そうなので私は見送るかな

[2922: 通りがかりさん]

>>2918
中の人なら問題ないんじゃないか？
確かに最近のマンションは高い、言いたい事はわかる

でも香港やロンドンを見ちゃうとな、まだ序の口だよ
国の政策一つでひっくり返っちゃう問題だ

[2923: 通りがかりさん]

郊外にしても、普通の人が買える上限かそれ以上の値段がつけられる昨今、もし他と同じ価格がついたなら、ここ一択、瞬間蒸発間違いなし。そんなことになればここは宝くじと一緒だ。

[2924: 評判気になるさん]

私は地方都市在住ですが、坪500万台なら激安なんでこの近辺で働いてる子供夫婦の居住用に買ってあけたいです。
実際先輩も息子さんのために狙ってると言ってました。
この近くでたくさん働いてる特定職種の人の親は地方でこんな人が多いと思います。

[2925: 匿名さん]

ここは固定資産税年間100万くらい？

[2926: 匿名さん]

沖式みてみたが、坪558万なんだね。
こういうタワーだと＋10万/㎡ぐらいだとすんなり完売する印象なので、平均で坪600までならあっさり売れそうかな。

[2927: 匿名さん]

実際はもう少し高いでしょう。
おそらく坪620くらいでは。ボランティア価格をつけるような場所・ご時世ではありませんし。

[2928: 買い替え検討中さん]

立地やブランドとかではなくて、タイミング的に相当売りづらいマンションになることは確かでしょうね。
坪○○万円だったら即蒸発だぁなんて時期じゃないです。1年遅い。

[2929: 匿名さん]

バブル弾けて価格崩壊、坪200万でファイナルアンサー

[2930: 通りがかりさん]

>>2928 買い替え検討中さん
たしかにそうですね
一年前販売の2019年後半竣工なら坪600でも蒸発できたと思いますが、金利や消費税、オリンピックの事を考えると2021年竣工となると買った瞬間から10%以上値下げする可能性も高い訳ですし、ハイリスクな博打になりますからね

[2931: 匿名さん]

でもここそういうのに無頓着な客層が多そう。

[2932: 匿名さん]

消費税って契約時の税率ではなくて引き渡しの時の税率なんですか？そうすると値上げ前の駆け込みってのも期待できないんですかね。ただ、販売戸数が390戸しかないんでなんだかんだで売れるんでしょうね。

[2933: 通りがかりさん]

>>2932 匿名さん
消費税増税は引き渡しの時点で適用されるので、
この物件は増税後の10%が適用されます
従って本物件については駆け込みはあまり期待できないかと思われるます
なお今回の増税では前回ほどの駆け込み需要は起こらないと言われてはいますが

[2934: 匿名さん]

550辺りか、投資用で考えてたけど相当厳しそうだなぁ
時期的にも例外的なパンダ部屋が出ない限り見送りかな

[2935: 匿名さん]

>>2931 匿名さん

ここ相当医者多いと思う
そして医者は良くも悪くも相場に無頓着
大学病院勤めてるけどほんとよくここの話題出る
医療関係者がこんな騒いでるのワテラス以来という感じ

[2936: マンコミュファンさん]

オリンピック後の動向なんて誰も読めないから、チャレンジ価格にするに決まってる。
ターゲットは意識高い系マス層じゃなく、富裕層なわけで…

新築は買った瞬間から１割下がるのは折込み済みで、今後10年間はナンバーワンが安泰だから、その間、2〜3割上がるかもしれない。

デベも市況が落ちれば、分からないように価格を下げてたり、オプション付けて売りさばくだけ…

スーパーカーも10年後に名車になるかわかれば苦労しない。

[2937: 買い替え検討中さん]

2019年販売開始、2021年竣工を不安に思う購入検討者は多いでしょうね。
医師といえども人の子ですから、買えるとしても大損はしたくないのでは。

[2938: マンション検討中さん]

この辺ではNO.1タワーということがわかりやすい物件だからね
若いお医者夫婦に 田舎の親御さんが買ってあげるんだろうな 羨ましい

[2939: マンション検討中さん]

この物件は販売時が頭打ちになるのは明らかですよ
価格を押し上げてくれる再開はこれ以上行われませんからね
まあ日本の景気がさらに良くなり平均給与が爆上げするか、異次元の金融緩和が永遠に続くかしない限りは2,3割上がることはほぼ皆無でしょう

ただおっしゃる通りデベにとっては高値で売れる最後のチャンスですし坪600以上はするのではないかと思いますね

[2940: 匿名さん]

まぁワテラスは全20階以上で坪平均400ちょいでしたからね、医者云々はともかく当時の市況を考えても話題にならないほうがおかしかった

[2941: 匿名さん]

そろそろ、サイトの更新してくれよ。。

[2942: 匿名さん]

さぁ。買うで^ ^買うでぇ^ ^

[2943: 匿名さん]

>>2940 匿名さん

マジか、5年前にワテラス買っておけば良かった

[2944: マンション検討中さん]

>>2940 匿名さん
これを考えると今の市況は本当におかしいですよね
5年間で坪単価が1.5倍とか、都内の平均給与はほぼ変わっていないのに、、
アベックで高額な住宅ローン組ませているんですかね？
まあ一番怖いのは景気の悪化と住宅ローン金利向上に伴い、ローン破綻者が大量に出てくることで、そうなるとサブプライムローン崩壊を思い出します、、、

[2945: マンション検討中さん]

なんかいろいろ違和感感じるけどね。

[2946: 匿名さん]

高いけど坪600を軽く超えてくるのは仕方ない。
その価値は充分にある。

[2947: ご近所さん]

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!

ここなんか、坪400前後あるいは切る価格ででてくるんでしょ？
もちろん小石川の方が各上だけど、精々坪500とかでないと、買った後の値下がりがきついんでないかなぁ。。。

[2948: 匿名さん]

>>2935 匿名さん

>>2935 匿名さん
所得考えたら医者が多そうなのも頷けるが、同じ医者同士だと出身校だとか病院の格だとか上下が一目瞭然だから居心地悪い人も出てくるんかね。サラリーマンだと例えばメーカーの部長と、金融の課長とお互い比べようがないから普通に仲良く出来そうだけど。

[2949: 匿名さん]

＞同じ医者同士だと出身校だとか病院の格だとか上下が一目瞭然だから居心地悪い人も出てくるんかね

ない。

[2950: マンション検討中さん]

>>2947 ご近所さん

分かります。
ここが唯一無二の物件であることは承知してますが、平均で坪600とかいくようだと五輪後の資産価値の下落は避けられないでしょね。
都心三区でない文京区の物件ですから。
ただ永住するつもりの人や、親の援助が出る人はそんなこと気にせず買えるでしょうけど。

[2951: 匿名さん]

そろそろ倍率下げ工作が始まってもおかしくない時期だな

[2952: 匿名さん]

確かに医者は序列は嫌だろうから坪600以上の住戸を買える人が中心になるだろうな。
あとは、大企業が役員用の社宅として購入するだろう。距離が近いから。
そして多くの一般人は、坪500台（場合によっては400台）の狭い住戸に甘んじることになる。
ただし、外国人が少なくなると思われる点は安心できる。

[2953: 匿名さん]

まだ単価上げ工作が終わっていないんだから、倍率下げなんて始まらない。

[2954: マンション検討中さん]

大企業が役員用の社宅として購入？

[2955: 通りがかりさん]

所謂妄想ですね笑

[2956: 匿名さん]

オリンピック後にここが暴落するなら、近隣のマンションも含めて持ち家の人はみんな被害を受けるって事ですね。どーせ下がるなら新しいマンションの方が良いかな。今、賃貸に住んでる人は買わない方が良いですね。

[2957: マンション検討中さん]

暴落するのは相場より高い価格で取引されてる物件ですね
ここが坪600なら相場より130万ほど割高となるため、
春日の相場の坪470万以下まで暴落する可能性があります
しかし元々相場より低ければ下げ幅も小さくなるのでそこまで影響は出てきません

[2958: 口コミ知りたいさん]

>>2957 マンション検討中さん

そんなことになったら武蔵小山なんて相場よりも150万とか割高なんだからパニックになっちゃうよ

[2959: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
最近は外国人の方が金持ってるけどね。まあ文京区だから外国人受けしないってことはあるかもだけど。

[2960: 匿名さん]

ちなみに、沖式の「儲かる確率」は、武蔵小山が71％、このマンションが55％
となっている。
武蔵小山は今後続く開発による向上が期待できるため、
その分だけ評価額よりも価格を上乗せすることができる。

[2961: マンション検討中さん]

>>2960 匿名さん

ここは実販売価格が未だ公開されてないから儲かる確率を比べるのは無意味。
パークシティ武蔵小山は沖式で19万円/m2割高ときっぱり判定されている。要するに割高のお墨付きがついてる。そんなものと比べちゃいかんよ。

[2962: 匿名さん]

三井の武蔵小山はこことじゃ無くて住友の武蔵小山と戦って下さい。春日検討してて武蔵小山は無いです。

[2963: マンション検討中さん]

>>2961 マンション検討中さん
この物件も坪平均600超えると15%以上の割高になるし、さらに現段階で儲かる率55%なら価格上がるとここからさらに下がるんですが笑
データでみると武蔵小山も割高ですが、少なくともこの物件よりは相当マシですね

[2964: マンコミュファン]

ここが高いと言っている人は、理想のマンションに一生めぐりあうことのないよ。
結局もっと納得行かないところで妥協して後悔する。
金利とかオリンピックとかいうけど、そんな事は関係なく、ピンポイントでこのマンションを買いたい人が販売戸数だけいれば完売する。
買いたいと言うからには、もちろん買える人ね。

[2965: マンコミュファンさん]

沖式がブームですか？

沖式の儲かる確率なんて、モーサテの当たらないゲストと一緒でしょ。

中間選挙の結果待ちで、ドル円はレンジだね。

[2966: 匿名さん]

>>2963 マンション検討中さん

価格が公表される前だから、ここが割高であるかは判断出来ない。しかし武蔵小山は割高であると実証済み。あそこは郊外の賃貸仕様らしいし、仕方ないんでない？

[2967: マンション検討中さん]

厨は、すぐ自分で参考になるを押すから、
丸分かりw

[2968: 匿名さん]

その割高な武蔵小山と同じ会社が分譲するってのは気になりますすが、これだけ派手な物件で４００戸に満たない分譲戸数だと値段どうでも住まいに便利とか言う人だけでなくなりそうな気もします。誰でも損はしたくないんでしょうけど「そんなの関係ない」って人もいますから。

[2969: 匿名さん]

儲かる確率とか、値下がりとかに、無頓着なお金持ちって、結構いますからね。

[2970: 買い替え検討中さん]

そういう損得考えないお金持ちはステータス性のある良いものしか買わないんじゃないかな。プレミアム住戸はそういう人には刺さると思うけど、非プレミアム住戸以外の単価高い部屋は・・・・？？

[2971: 匿名さん]

交通の便を良くする為に数千万損してもいいと思える金持ちはごく少ないと思いますが
ローンを組まずキャッシュで買えるような金持ちなら気にしないかもですね
まあ坪600で考えるならこの物件の平均世帯年収は3000万程度になるだろうとは思いますが

[2972: マンション比較中さん]

渋谷の定借パークタワーはなんだか苦戦しているようですね。まあ、こことは客層が違いますが。
武蔵小山も、こことは客層が違うと思うので、できればコメントをしないでほしいです。

真剣に検討していますが、坪600だと、資産価値として心配です。やっぱり大きな買い物なので。
坪500前後にしてもらい、高層階はお金持ちの坪650とかで、下層階は一般というか勤務医クラスでも買える坪400とかにして欲しいです。

[2973: 匿名さん]

金持ちが金に無頓着とかアホくさい幻想だな。
その昔、商工ローンの社長が社員に「貧乏人ほど無頓着」だと叩き込んで金を巻き上げていたんだけどな。
中古の高額物件見るとわかるけど、相場から少しでも外れると長期にわたり売れ残る。
あと、余るほど金があったら港区に住むよ。便利だし、住環境もよいから。

[2974: 匿名さん]

ここは医者だらけになるということは、一馬力が大体3000万、医者カップルで5000万弱ってところだから、坪600くらいが適正だろうね。

[2975: 匿名さん]

損するって決めてかかってる人はこのマンションは買わない？買えない？他の人と同じ事してて金持ちになったわけじゃ無いからね。勤め先の最寄駅とか勤務時間とか関係なく金が有ったら港区に住むとか言ってる人は最初からこんなスレ見なきゃ良いのに気になるんだろうねー。自分が信じられる安～い物件出るまでせっせと家賃払い続けて下さいねー。間違っても金持ちが金に無頓着とか思って無いから。金持ちは損して得取れだから。高いと思うなら指をくわえて見てればいいのさ。

[2976: マンション検討中さん]

荒れるからやめてほしいです

[2977: 通りがかりさん]

＞＞2972
大丈夫ですよ
変なのが沸いてますが、
プレミアムも600いきません

[2978: 匿名さん]

>>2973
>>2975
無頓着な金持ちもいるとは言ったけど、金持ちは金に無頓着だとは言ってないのだよ。

[2979: 匿名さん]

>2977

もはや荒らしレベルですね。

はやく諦めて成仏してくださいな。

[2980: 検討板ユーザーさん]

↑こんなのが文京区民かと思うと、
もう世も末だねー(適当

[2981: 匿名さん]

値段はもうじきわかる。いったん落ち着こう。

[2982: 匿名さん]

意外と貧しいんだな 文京区民ちゅ。笑

[2983: 匿名さん]

>>2982 匿名さん
煽るならもっと気の利いたこと言えよ。
そのセンス、埼玉県民と見た。

[2984: 匿名さん]

関西の旧帝大卒開業医ですが、セカンドハウスで最上階買う予定です。

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん
そこまで言っちゃったら、実際に買えたら、お前か〜！ってなるけど大丈夫？
結構恥ずかしいよ。

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

いや、ただの武蔵小山君だよ。いい加減覚えてあげて。笑

[2987: 匿名さん]

>>2986 匿名さん
あれ、武蔵小山って埼玉じゃなかった？
失礼しました。

[2988: 匿名さん]

はいこれで下層階坪平均500、中層階坪600、上層階坪800の平均坪650くらいで決まり
もうごちゃごちゃ安厨は言わないように
買えない貧乏人無視して良いです

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
まあ妥当ですね
これくらいなら私も買いたいですね

[2990: 匿名さん]

匿名掲示板に聞かれてもない学歴と職業宣言するネット依存型の住民が最上階を買おうとしちゃう物件ね。
覚えておくわ。

[2991: 検討板ユーザーさん]

↑自作自演…
虚しくないか？
なんでそこまでムキになるかなー
そのエネルギーをもっと他のことに…

[2992: 名無しさん]

外科医の私としては医者が住まうマンションって響きが気に入りましたよ
実際の所、坪平均600以上でも安いと思ってますし

[2993: 匿名さん]

キモっ

[2994: 匿名さん]

ここの書き込み、なんだか田舎のタワマンの様相を呈してきましたね。

[2995: 匿名さん]

>>2992 名無しさん

ドクターは自分の事を医者ではなく医師って呼びますよ。
自称ドクターなのでは？

[2996: 匿名さん]

>>2991 検討板ユーザーさん
「↑」使う人。
絶対先に投稿されないというその自信がうらやましい。

[2997: 匿名さん]

>>2992
暇な外科医が参加してきたぞ、おい。

[2998: 匿名さん]

ここの中層階って25階くらいだろ？
それが坪600で買えるのか？だとしたらめっちゃお買い得だと思うんだが。

[2999: 匿名さん]

>>2994 匿名さん
タワマンがある田舎ってどこなんでしょうか？

[3000: 匿名さん]

>>2998 匿名さん
坪500で買えますよ。
買える人はなかなかいないですけど。