パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[28401: 匿名さん]

これはどこの公団住宅の写真でしょうか

[28402: 検討板ユーザーさん]

投稿数が一日で100近くになっているので覗いてみたら、大半がここの住民のもののようですね。

いくら頑張っても、売れないものは売れませんよ。

[28403: 匿名さん]

>>28402 検討板ユーザーさん
自分で書き込みして
自分で「参考になる！」を押すパターン。

ご心配なく、売れてますよ。
地権者物件が売り出されてるのをネットで見て
売れないとか言う人はただの素人だよね。

[28404: 匿名さん]

入居開始まで60日を切りました

[28405: 匿名さん]

ここは360度接道がよくてフォトジェニックな物件なのでのでPC浜離宮みたいなネガ写真がアップロードできないのでかわいそうです。

[28406: 匿名さん]

>>28405 匿名さん

ネガ風文体ワロタ

[28407: 匿名さん]

>>28402 検討板ユーザーさん
焦りは相当なものですね。無理せずに損切りキャンセルして湾岸に買い直せば良いのに。。。

[28408: マンション検討中さん]

11900万の2LDK売れちゃったかな。

[28409: 匿名さん]

>>28405 匿名さん

西側が接しているのは自転車置場と狭いお隣さんの通路ですよ。。。

[28410: 匿名さん]

>>28409 匿名さん
やっぱり現地の事を知らないんですね。

建物の位置は土留の位置と違いますよ。パンフの平面図見ればすぐわかるけど持って無いんですね。
緊急事態宣言中に下らないネガの書き込みの為に遠くから小石川まで出てくるの大変ですから仕方ないですね。

[28411: 匿名さん]

ネガのダークサイドに引き込まれたやつの多いことよ
現地知らないのにネガり続ける
買わなかったのは、自分のせいだからな
ネガは、道連れの仲間がほしいだけ

次のパークコートタワーで反省を生かせよ
もう買えない価格だろうけどな

私は優雅に犬の散歩に行くよ
今日もレッツネガだね

[28412: マンション検討中さん]

また新しい1週間の始まりですね！ネガさんが勢いよくキャンセルしろと書き込んでますがまたいつも通り >>28357 の展開になるんでしょうね。

[28413: 匿名さん]

>>28411 匿名さん
いつも「イカレ武蔵小山」と連呼してる方ですね。他物件のネガをしたり、この物件の過剰ポジをするのもネガと変わりがないので少し自重して下さいね。

[28414: 匿名さん]

>>28413 匿名さん

連呼してないよ
そして購入者でもないのです
でも、潜在下のネガの本質をついていると思うぞ

[28415: 匿名さん]

シティタワー大井町もひどかったけど、小石川は隣のビルと平行だから圧迫感がすごい

[28416: 匿名さん]

>>28415 匿名さん

建物の高さが違いほとんどの住戸は抜けてるよ
被ってるのは駐車場エリア

[28417: 現地人]

今日も朝からクルマがうるせえなあ

[28418: 匿名さん]

>>28407 匿名さん

周りの新築が坪500台でバンバン売れてる時に誰がキャンセルするのかね？

[28419: 検討板ユーザーさん]

どことは申しませんが、
私が避けたい物件は、以下の通りです


階高3.2メートル・梁下2.1メートルの圧迫物件、壁掛けエアコン、ミーレ使用不可、外壁吹き付け、耐震、南北縦長板マン、南向き部屋地権者大量占拠、プレミアムフロア最上階のみ、駐車場付帯率3割、建蔽率70%弱のコンクリかつかつ敷地、周囲は完全雑居ビル、四方お見合い、巨大幹線道路ワキ騒音エリア、水没ハザードマップ谷底低地、杭40メートル級の埋め立て地、関東大震災強震度エリア、場外馬券売り場パチンコ屋至近

[28420: 匿名さん]

>>28400 の言葉をしっかり噛みしめたいね

>私たちにも、おのおのの人の立場の違いをおもいやって、建設的にものごとを進める大切さについて改めて考える機会となるでしょう。

[28421: 契約者王子]

＞耐震

中折れマンションにならないように気を付けたいです

[28422: 匿名さん]

確か耐震ではなくて制振となっていましたよ、よくご確認ください。

[28423: 匿名さん]

>>28408 マンション検討中さん
あ、本当ですね。

若葉ネガさん
1500万上乗せされた転売部屋が1週間で売れてますが、一言くださいｗ

[28424: 匿名さん]

＞確か耐震ではなくて制振となっていましたよ、よくご確認ください。


マンマニという人が、ここの制振ダンパーについて非常によく考察されていました。
記事を読む限りどちらかと言うと、耐震に近いように感じましたが。
よくご確認ください。

[28425: 匿名さん]

耐震に近い制振というのは何がいいたいのかよくわからないですが、とりあえず作って売った会社が嘘をついているかのような発言はいささか感心しないですね。わかっていて事実と異なる事を言っているのだとすればこれは犯罪ではないですか？

[28426: 匿名さん]

>>28423 匿名さん

正直安い買い物と思うよ。
時事のリスクを避けて実物見てから良い部屋買える、さらに値上がり間違いないし。

[28427: 匿名さん]

>>28425 匿名さん
私がマンマニさんの考察を見てそう感じた事なので、犯罪ではないです。
むしろあなたを名誉毀損で、訴えますね。

>>28426 匿名さん
1ヶ月くらい掲載してましたし、値引きした可能性もありますね。仮に満額で売れても、手数料、初期費用、積み立て基金などを引くと、手元に残るのはコンビニバイトの収入分くらいです。
安い安いは転売屋の常套句。
そろそろ諦めましょう。

[28428: 匿名さん]

>>28425 匿名さん
偽計業務妨害の要件は満たしてるから、契約者が被害届を出したらアウトだろうね、この若葉おじさん長年このスレで同じ事書いてるから。

[28429: 通りがかりさん]

犯罪とか妨害とか、色々と物騒ですね。
ここは所謂、そういう物件なのですか？

[28430: 匿名さん]

>>28427
制振を耐震と言い切った時点で事実と異なるわけで、いずれにせよ事実ではない記載ということでよろしいですね。あなたの印象で事実が変わることはないですから。
HPにあった解説図では制振ダンパーが明らかについていますし、一流の建築会社や設計事務所が関わっている以上、その効果は構造計算や様々な地震波によるシミュレーションによって有効に機能することは確認されていると思います。それとも単なる装飾で機能しないダミーとでもおっしゃりたいのですか？

[28431: 匿名さん]

>>28429 通りがかりさん
話題になってるのあなたの事ですよ？笑。名前変えてもIP一緒ですね。

[28432: マンコミュファンさん]

IP？
何を仰るやら。ハッカーか何かですかあなた。

取り敢えず人に文句言う前に、マンマニさんの記事を上げてみればよいのでは？

[28433: 匿名さん]

>>28432
彼とは面識はないけれど、あなたの書き込みを見たら迷惑そうに顔をしかめると思いますよ。

[28434: 匿名さん]

最近、住民の低民度が露わになってきましたね。
住まないので中古が売れさえすればあとの祭り、みたいな態度は、この場所がさらに恥ずかしい顛末へとなり得ますかね。

[28435: 匿名さん]

若葉さん、1週間の掲載で1500万上で売れてるのに、その定例コメントは厳しいっすｗ

[28436: 匿名さん]

そそ。
若葉がほざいても売れれば勝ちー
てか投機用物件に勘違いして住む住民のことなど知ったこっちゃないっすｗ

[28437: ジャガイモ]

こちらで一軒家を坪1500万で売って板橋区の田舎に引っ越しました

[28438: 匿名さん]

山手線内側最低じゃなかったの？
でも坪単価は、最低じゃないんだね

ネガは、三井不動産のプレミアムレポートもらえないの何故なの？
馬鹿なの？

[28439: 通りがかりさん]

>>28438 匿名さん

家は土地が下がる数十年前に売りましたよ
今はおしゃるとおり坪単価最低で400万だと思いますよ。

[28440: 匿名さん]

>>28432 マンコミュファンさん

ハッカー笑
IPは分かるわ

[28441: 匿名さん]

>>28439 通りがかりさん

だから、プレミアムレポート見れば売却価格見られるだろ？
儲ける気あるのか？

ネガは、資産持ってないからもらえないのが答えだと思っている

[28442: 匿名さん]

住民にハッカーがいるのですか？
ツイッターでここを検索しても、怪しい社長や地下アイドルみたいな人の呟きしかひっかかってきませんでしたが、ハッカーとは。笑

場所柄、さすがのユニークな住民層ですね。

[28443: 匿名さん]

>>28442
怪しいとか誹謗中傷して大丈夫ですか？Twitterで検索すると有名マンションブロガーさんとかがバリバリ引っかかってきますが。

[28444: 匿名さん]

たとえばこれとか↓

https://twitter.com/mansionmania/status/1354751750821933057

先月28日ですよ、これ投稿されたの...どんだけ悔しい思いをしているかよく伝わってくるツイートですね。

[28445: お隣さん]

今日も夜までクルマがうるせぇなあ

[28446: 匿名さん]

70㎡弱のお部屋、1.1億台で売れたんですね

おめでとうございます

[28447: 匿名さん]

あと最近なかなかかっこいい写真のツイートもありましたよ。　共有しますね
https://twitter.com/OMYqICrt0SQZ7st/status/1355304099252629508

[28448: 匿名さん]

上野松坂屋からも見えるんですね。これはすごい

https://twitter.com/B8LkA3xR5aBLnuw/status/1344288237225840645

[28449: 通りがかりさん]

ここ、ダムの巨大壁でも作っているのかと思ったら、板状の共同住宅だったんですね。
この辺りは日本国が公式に水没３メートルの警告を出している場所ですから、勘違いしてしまいました。

[28450: 匿名さん]

TMショーンさんの所感ですね

https://twitter.com/Tokyomc6/status/1332330069377761280

非常に高評価です

[28451: 匿名さん]

最強なんですか
不思議ですねえ
その割には、坪600を超えたとたん
中古が全く売れていませんねえ

不思議
ですねえ

[28452: 匿名さん]

売れてますが...

[28453: 匿名さん]

>>28451 匿名さん
それはその通り。
けどぶっちゃけそれって、高い部屋買っても転売利益が出ると勘違いしちゃったヤツのセンスが悪い。
文京区は坪600超えたとたんに売れなくなるからね。
言い換えれば、天井が低いってこと。

ここは、坪500以下の部屋を買って坪600ギリギリで売り抜ける為の物件だよ。

[28454: 匿名さん]

>>28451
>>28453
ワンセットですね。おみきどっくり自作自演投稿ってやつでしょうか

[28455: 匿名さん]

>>11900 匿名さん

現状、まさにその通りになりましたね。
この惨状を避けるためにもプロの意見には耳を傾けておくべきだと、実感しました。

[28456: 匿名さん]

ネガ
もう恥ずかしいから

ネガの情報源は、掲示板のネガ情報です

カワイソスギル

[28457: 検討板ユーザーさん]

>>11900

本命のパークコート北参道の発表前にここを上手く売り抜けた営業マンには金一封が出たんじゃないかな。

今ごろジャグジーでシャンパン飲んで高ら笑いしているだろう。

[28458: 匿名さん]

はいはい
本命ｗ

[28459: 匿名さん]

このように、必ず契約者がムキになって必ず言い返してくるのは、全て図星だからでしょう。

過去ログにある嫌悪事項を全て読まなくても、こういった契約者の反応を見るだけで、ここがどういう物件なのか理解できると思います。

[28460: 匿名さん]

>>28459 匿名さん

契約者じゃないと朝から言っているじゃないか

仮に契約者だとしても、どう理解するんだ？

じゃあネガ頑張ってね

客観的に見てネガは馬鹿

[28461: 匿名さん]

今日もネガでレスが伸びるなー。

[28462: 匿名さん]

ほんとまじで唸るようなコメントみたいわ

[28464: 匿名さん]

Twitterいいね

[28465: 匿名さん]

小石川は 共産党 の影響が強いエリアだし、
それをやるには避けて通れないんじゃないかな

[28466: 匿名さん]

Twitterをみると、ここの戸境ペラボー、団地のように上部が空いたショートタイプだと書いてある人がいますが…

写真ペタペタさん、検討の為に実物をアップして頂けませんかね？

[28467: 匿名さん]

しかしマンションブロガーさんだけでなく一般人もここを称賛しているのですが、ここのマンション名だけで検索したらそういうツイートしかヒットしないんですよね。鍵付きで仲間内だけでこそこそ悪口を書くようなアカウントばかりフォローしているからそうなるんじゃないですか？

[28468: 購入経験者さん]

孔雀がくる

[28469: 匿名さん]

ここの商業施設について軽く触れてますね、このつぶやき

https://twitter.com/takuma_sports14/status/1337619594463219713?s=20

とりあえず期待は大ですね

[28470: 匿名さん]

そういえばTMショーンさんのツイートでこんなのもありましたね。

https://twitter.com/Tokyomc6/status/1330699256789798913?s=20

三井不動産的には都心"６"区なんですね

[28471: 匿名さん]

Twitterに部屋ごとの詳細な抽選倍率を上げている人がいますが、ほとんど倍率ついてないですやん

ポジ、またウソついたのかｗ
一体なにが目的だｗ

[28472: eマンションさん]

ここ、ショートのペラボーなのか
本当だったら、さすがに笑うな

[28473: 匿名さん]

これ第一期の抽選会に行った時のマンションマニア さんのツイートですが

https://twitter.com/mansionmania/status/1104660373829902336?s=20

最高倍率は12倍で抽選になったのは120戸だそうですね。

[28474: 匿名さん]

ドームの再開発ではココも住友ビルも入れてもらって建て直した方が良い

[28475: 匿名さん]

およそ、半分が無抽選
抽選住戸の９割が2 or 3倍
最高倍率12倍

不人気とまでは言いませんが、
複数戸 申し込めた物件にもかかわらずこの低倍率は、正直どうかと思いますよ

[28476: 匿名さん]

東京ドームとつなげるのなら東京ドームシティ＝後楽園駅メトロエム＝礫川公園＝小石川二丁目のラインの方がまだ現実的かもしれませんね。新しいビルが建たないうちに事態が動くなら万が一ぐらいはありうると思います。昔文京区役所を含む後楽園駅前にペデストリアンデッキを作るという構想もありましたね。いつの間にか聞こえてこなくなってしまいました。

[28477: 匿名さん]

>>28474 匿名さん

と言いますと？

[28478: 匿名さん]

>>28475 匿名さん

低倍率なのに当たらなかったのは徳が足らないのでは？

[28479: 匿名さん]

>>28474 匿名さん

洪水の時のダム壁役にもなるし、壊さない方がいいんじゃないかな。
ほらここ、日本国家に正式に水没指定されてる場所だし。

[28480: 匿名さん]

都営住宅はそのうち建て替えられるでしょ

[28481: 匿名さん]

>>28479 匿名さん

と言いますと？

[28483: 匿名さん]

ここのように隣接する超高層建築物があれだけ接近すれば都市環境は確実に悪化する。無秩序な高層建築による都市再開発に歯止めを掛けるために、建築基準法改正で、都市部の環境維持を目的に超高層建築物に対する斜線制限が厳しくなるなんて話しも聞く。そうなればこのマンション築浅なのに既存不適格ですよｗ

改正後の建築基準法では、タワマンは隣の高層建築物からかなり離して建てなきゃいけなくなるので、窮屈なこのマンションは"隣棟間隔のない希少なタワマン"で有名になれる。恥ずかしい・・・ｗ

[28484: 匿名さん]

>>28483
それは見方によってはチャンスですね。他に同等の大きさのものは建たないどころか隣のスミフビルがいずれ老朽化して建て替えとなったときに今と同じものは建たない、むしろ小さくなる可能性があるわけですよね。ますます他にタワーが建てられないとなると、文京区ナンバーワン物件の名は永劫揺るがないでしょうね。専門家から見れば何かあるのかもしれませんが、我々エンドにとってはあまり重要な問題ではないと思います。

[28485: 匿名さん]

>タワマンは隣の高層建築物からかなり離して建てなきゃいけなくなる

ということはタワマンの希少価値が維持される...という見方をする人は多いと思います。高さ規制とかいろいろな建築基準法上の規制が強くなるほどに既存物件の価値が上がるように誘導されているように見えるのは私だけでしょうか。既存物件の価値と言えば、古屋を買って新築そっくりにリフォームしてセットバックしない悪質な戸建て住人もいるやに聞きますが、規制強化って単に既得権益を守るための陰謀なんじゃないかと思ったりもするんですけどね。

[28486: 匿名さん]

ここのパンダ部屋買った人大勝利ですよ、あと50年したら目の前の日差しを遮っているビルがなくなるんですから。資産価値が上がりますねえ。

規制規制ではなくて、もっと実効性のある何かが必要でしょうね。多分北風よりは太陽のほうがより大きな力があるでしょうね。

[28487: 匿名さん]

パークコート文京小石川、平均倍率2.3倍
最高12倍のパンダ部屋がなければ、計算上は 1倍台

これが、城北の幹線道路ワキ水没低地物件の、限界

[28488: 匿名さん]

>>28487 匿名さん

なければ、とは？？

[28489: 匿名さん]

即日完売を連発したのにそれでも不満だなんて、なんて欲張りなんでしょう。

売れ残った新築を売るために、この寒空にサンドイッチマンをさせられているかわいそうな人が東京中の街角に溢れているというのに。

[28490: マンコミュファンさん]

今日も>>28357の通りだねww 平和平和

[28491: 匿名さん]

>>28490 マンコミュファンさん

もうじきスレ閉鎖されたらどうすんだろうね

[28492: 匿名]

素人は、三井不動産のパークコートタワー買っておけば良いだけなのに
ど素人がごちゃごちゃと可笑しいよ

偉そうに言うなら自分で用地買収して、パークコートタワー級のマンション建ててみやがれよ
ここのネガなら出来るだろ

[28493: 匿名さん]

三井健太先生の分析ですが、損益分岐点をさまよう今の現状を、まるで未来予測したかのような的確さ。
と言いましても、他のプロの皆さんの評価も遠からず大体これに似たようなものですが。



具体例をここで挙げるわけに行きませんが、分譲時の広告や販売担当者の説明が期待度を高くしたのです。私たちの目や耳は「錯覚を起こすクセ」を持っています。そこに宣伝担当や販売担当者は付けこんで来ます。

再開発によって街並みがきれいになっても、利便性が増しても、価格押し上げ効果は期待したほどではなかったというケースが実は多いのです。同駅圏のマンションと比較すれば、幾分かは高値で買ってくれる物件と言えても、思ったほどではなかったと落胆する人もあり
このようなケースは「再開発=街の価値が上がる＝マンションの価値も上がる＝高く転売できる」という期待できるものの、期待したほどのレベルではないことを指しています。
結局、『購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかった』という実例は多数あるのです。

筆者はよく次のように言います。「再開発マンションは未来の先取り価格である場合が多いので、慎重に検討した方がよい。高過ぎるか否かの見極めがポイントです」と。

[28494: 匿名]

>>28493 匿名さん

武蔵小山と有明のことな

[28495: 匿名さん]

>>28493
>分譲時の広告
悪い、ここの分譲時の広告って、ネットのバナー広告ぐらいで、全然地味。どこかみたいに雑誌メディアを丸ごと特集号にして地域ごと売り込むなんてお金のかかることは一切していなかった。

[28496: 匿名さん]

あの有名人もここは『局地バブルの高揚感で乗り切った物件』とクリアカットに表現してますね。

今なら、部屋の中を見られずに売り抜けることが出来る他人物売買を使っても、この有り様ですから。

[28497: 匿名さん]

＞『購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかった』という実例は多数あるのです。


武蔵小山や有明は知らないけど、
小石川の中古が不人気な理由は、まさにコレだろうね

[28498: 匿名さん]

それともう一つ、供給不足気味で価格が全体に高騰している東京23区のマンション市況を考えると、再開発効果というよりも大規模駅近タワーという人気が集まるような物件が建つというそのことだけで将来価値の上昇が容易に予想されるわけで、さらに地域ナンバーワン（今現物がほぼ完成して目の前にある今、それを否定することはできないだろう）の物件であるというだけでも、周辺の物件よりはプレミアをつけて取引されるであろうことはかなりの蓋然性を持って予想されると思う。再開発だからという思惑だけで買われたものではないと思うよ。さらにここは文京区、再開発が簡単にできて希少性のあまりないような区とは事情が異なる。

[28499: 匿名さん]

>小石川の中古が不人気
というのなら根拠を示すべきだろうね。

[28500: 匿名さん]

ここが文京区のタワマンで一番なら、
新築未入居の売れ行きを見る限り、
文京区の天井価格はやはり厳しいですね

逆に売り主は、転売屋にほぼ利益を与えることなく、最大限の利益を得ることができたと、営業マンの手腕を評価すべきでしょう