パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[28051: 匿名さん]

お、ネガの本音が出た
小石川はもっと高くていい、もっと価値があるということやな

[28052: 匿名さん]

>>28049 匿名さん
ほんと！
管理費込みで、この価格とは。
安いねぇ。

[28053: 匿名さん]

>>28046 マンコミュファンさん
3月に発表になる2021年の公示地価です

[28054: 匿名さん]

>>28053 匿名さん

資料無いやん

[28055: 匿名さん]

地権者の皆さん、ネガ曰く、家賃もっと上げていいそうですよ！

[28056: 匿名さん]

セール待つ乞食おおくて草

[28057: マンション検討中さん]

ブランズ文京白山ここより高いやん

[28058: 匿名さん]

パークコート文京小石川のリセールが弱いのは、おそらく分譲価格がエリアのキャップレートに限りなく近かったことの現れでしょう。
逆に三井的にはうまく利益を最大化できた案件ということにはなるでしょうけれど…。

パークコート文京小石川のおかげで視覚化できた文京区の天井価格は、出口戦略を考える上で今後のマンション検討者は参考にすべきと、考えます。

[28059: 匿名さん]

賃料はこちらで散々議論し尽くされた通りの水準になりましたね。
元ネタは三井不動産レジデンシャルの営業様の情報でしたが、やはりプロの査定は正しかったという事でしょう。

利回りは 2%台で確定しましたね。

[28060: 匿名さん]

>>28059 匿名さん

縁の無いマンションの利回りを心配するより
自分の将来を心配した方がよいと思います。

[28061: 匿名さん]

春日1Lに25万とか無理やなw
20万弱で借りても良いかなってレベル。

[28062: 匿名さん]

>>28061 匿名さん

どうぞ他所へ
我々も貴方と住みたくてないので歓迎

[28063: 匿名さん]

>>28061 匿名さん
20万ですら払えないのによく言うわ
どうせ10万ぐらいだろ

[28064: 匿名さん]

まあいくらで貸すかはオーナーの自由だし、いくらで借りるかは借りる人の自由だし、今後の市況の推移をみつめていけばいいだけのこと。

思ったより賃貸の募集が少ないという感想を持ったけど。軽く驚いた。

[28065: マンション検討中さん]

よくも毎日飽きもせずに一人で執拗にネガ投稿できるなと感心するよ。パークシティ武蔵小山の購入者には。

[28066: マンション検討中さん]

ネガの人に聞きたいが最近の都内案件でここと東池袋ステアリ、PT勝どきならドコがいいと思うの？

[28067: 匿名さん]

>>28058 匿名さん
ブランズがここより高いって書き込みの後にこれ？

[28068: 匿名さん]

>>28061 匿名さん
はいはい、貴方は春日部あたりで借りて下さい。

[28069: 検討板ユーザーさん]

ちなみに査定より高く出てるけどねw 賃料とかでスレ内検索するとネガが論理破綻してるのがよく分かって面白いですよ

[28070: マンコミュファンさん]

>>28059 匿名さん
2%台？掛け算と割り算できるかい？

[28071: マンコミュファンさん]

>>28065 マンション検討中さん
購入者さんかネガさんか分からないですけど、他物件に言及しても良い事ないのでやめましょう。

[28072: 匿名さん]

利回り2％だと60平米で2億近くになってしまうんですが、流石にそこまでは上がってないっすｗ

[28073: 匿名さん]

こちらは店舗賃料が格安でしか決まらなかった物件です。住戸賃料も最低でも成約10事例くらいないと信頼性乏しいですけど、時間の経過とともに安くなるペースは早いでしょう。

新築の分譲価格が超割高でも完売したように、賃貸も新築好きが多いのでどうしても最初は割高になります。その賃料で収益価格を出すと高く出てしまいます。業者はこの高く出た価格を使って資産価値が高いとセールスします。業界ではそれを最大瞬間風速を使った下駄履き価格と呼びます。

1回転した5年後くらいから本来の実力通りに賃料も下げていきます。その賃料を前提にした価格が500弱ということです。最大瞬間風速を使うのではなく、平均風速を使って求めるから価格が適正に求められるのです。

[28074: 匿名さん]

まぁ1Lは即消滅するでしょ。
そしてこの部屋出した人は後悔するでしょうねw

[28075: 匿名さん]

>>28050 匿名さん

ワイもあと数万円ほど高くても借りておるとおもう

[28076: 匿名さん]

ネガの欲しかった部屋ですね
https://www.athome.co.jp/mansion/1029134136/

[28077: 検討板ユーザーさん]

>>28073 匿名さん
安いと言ったり高いと言ったり大変だねw　過去の投稿では瞬間最高風速みたいな話は無かったけど、なんで後出ししてきた？

[28078: 匿名さん]

>>28073 匿名さん
想像力で書くから、頓珍漢な文章になっちまうんだよ。
多くの新築大規模の賃貸は、当初は安めにでますよ。そこから数年で適正賃料になっていきます。
なぜかって、需給関係考えればわかるでしょ。そんなこと

[28079: 匿名さん]

一番槍は控えめですよね、普通

[28080: マンコミュファンさん]

ついに相場価格でもなく収益還元法でもない新理論を作り出して見事に論破されるネガ若葉ちゃん。いつも通り必死に削除依頼出してるんだろうね。

[28081: 匿名さん]

>28080
Ｗ
逆は真では、ないのですよＷＷＷ

>28073
引き渡し前から住民全員が悲観する物件も珍しいですよね。
普通、賃料というものは新築当初が最も高額ですが、あまり真実を告げると人格攻撃を受けるのでこの辺りでやめておきましょう。

[28082: 検討板ユーザーさん]

そりゃあ、あの局地バブルの最中、地価の低下している城北エリアのタワマンなんか掴んだら、こうやって出口がなくなるのは当たり前でしょう。

[28083: 匿名さん]

おや、もうそういう時間か。わかりやすいな。

[28084: 匿名さん]

今でてる1L賃貸って壁ドンですよね？
誰がこんな部屋26万で借りるんでしょうね。

[28085: 匿名さん]

>>28081 匿名さん
辛い毎日かもしれないけど頑張れよ。

[28086: 匿名さん]

>>28084 匿名さん
所有者が、高い賃料で知人と賃貸借契約を結び、その高い賃料を前提にした転売価格で高値で売り抜けようとするやり口は良くあります。
賃料相場が安定してないマンションでは比較的容易にできます。他人から言われた適正賃料を信じてしまうような人は注意した方が良いです。

[28087: 匿名さん]

>>28082 検討板ユーザーさん
君はまず入口を見つけようね。

[28088: 匿名さん]

>>28084 匿名さん
庶民にはその感覚が分からないだろうw
月200ぐらいあれば分かるよきっと。

[28089: 匿名さん]

>>28088 匿名さん

年収2000万超で壁ドン借りる奴いるの？修行？

[28090: 匿名さん]

>>28089 匿名さん

余裕でいると思うけど。何か不思議ですか？感覚が貧乏人なんだろうなー。

[28091: 匿名さん]

適正賃料とか適正価格とか言ってる間に周りのマンションもどんどん値上がりして買いたくても買えない価格帯に行ってしまうとか地獄だね。なんとしても値下がりしてくれないと困るよねそりゃ～。でも、そんな事を言ってる間にまたどんどん値上がりするよ。

[28095: 匿名さん]

これは共産党の申し出でしたっけ？最近こんな記載された共産党のチラシを見ました

[28096: 匿名さん]

といっても20年近くかけて対話の末メリットが上回るという結論やからなぁ。周辺民が緊急避難先、スーパー、クリニックも一切使わんという訳ではないやろうし。

共産党のチラシでも本物件は容認してたで、東京ドームとラクーアの改修は反対してたけど三井不動産の私物やし反対できるはずもないしな。

意味不明やな。

[28097: 匿名さん]

結局、若葉ネガは文京区によくある近隣住民の反対派だったって事?

巨大なタワマン建てられて、挙げ句の果に住民は数千万の含み益を得てたら、そりゃネガしたくなる、って事でいいのかな

[28098: 匿名さん]

ポジさん
そろそろ恥ずかしい発言は控えましょうね
いくら頑張っても損益ギリギリの中古すら売れてないのですよ

[28099: 口コミ知りたいさん]

>28093
>28094
嫌な雰囲気の場所だね、なんとなく…。
こういう対立や活動のある場所って、自宅として住むのだけは避けたいな。

[28100: 検討板ユーザーさん]

目の前車で通ったら低層の覆いが取れてたな。住宅街に突然現れた仰々しいオフィスビルって感じ。違和感しかない

[28101: ご近所さん]

そんなのどうでも良いよ。
この物件が嫌なら買わなければ、住まなければ良いだけ。
反対派もいれば賛成派もいて当然。
ひがみやっかみはもういい加減にしてよ。
だれかわからないたった一人の主観をこんなところで公表したところで完売してもうすぐ竣工。

[28102: 匿名さん]

>>28097 匿名さん

違うと思う。地権者住戸が南側占めたことに執着すること、空き部屋が出るのを狙ってることの説明できない。
他のハイブランドマンションに片っ端からヘイトしてることから、ヘイト大好き不動産凍死家だと思う。
パークコート住民の不協和音狙ってる、いわやるプロのヘイト。株主総会屋や談合たんとのような反社活動家だね。早く逮捕されることを願う。

[28103: 匿名さん]

そう言えばここ、南向きの部屋は全て地権者さんに占拠されていましたね。
マンションには、全戸南向き、という売り文句がありますが、ここは、全戸南向き以外、のフレーズで一発逆転を狙ってみては、如何でしょう。

[28104: 匿名さん]

ネガヘイトマンが悪いんやなくて、彼のお父ちゃんとお母ちゃんの育ちと育て方が悪かったんやろな。文京区に越してきてイチからやり直したらええよ。

[28105: 匿名さん]

ここは文京区でも最大級のスケールの大きさを誇るので確かに小人の中の巨人のような印象を与える物件だね。人目をひく文京区ナンバーワン物件であることは間違いない。目立つだけに、色々とちょっかい出したい人も多いのだろうな。

[28106: 匿名さん]

中古も賃貸も、厳しいですね。
賃貸は概ね、6000円/㎡ 。　
賃料は、新築未入居のここから経年低下していきますが、もし仮にローンで買っていれば、大赤字です。
つまりここの転売中古を買った場合、次の引き取り手を見つけることができなければ、出口がなく詰むという事です。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1000907473/

[28107: 匿名さん]

スケールのデカさに惹かれるって
大きな組織に属して虎の威を借る
典型的な島国小国ザパニーズですよね

[28108: 匿名さん]

まあこの物件のパンダ部屋が貧乏ネガでも買えそうな坪単価だったからいつまでも執着してるんだろうね。大人しく自分の予算内のマンション買ってその物件のスレで好きなだけ＊＊＊＊してりゃ良いのにそれも出来ない。現実は辛いけど頑張れよネガ太郎君。

[28109: 匿名さん]

ここは検討者が湾岸とかぶりますからね。
当然の民度かと。

[28110: 匿名さん]

>>28106 匿名さん

普通に住まいで買うのに出口、出口いってるといつまで経っても買えなくて結局のところ買おうかな～って思ってやめた物件がどんどん値上がりしていくのを指を咥えて見ていることになるんだよね。勿論、一生、家を買わなければ値下がりリスクはゼロですから安心ですね。（笑）

[28111: 検討板ユーザーさん]

ここの中古が損益価格ギリギリなのは、

① 2019年が新築価格のピークだった
② 新築価格は上がっているが、春日はニーズがない
③ 新築価格は上がっているが、分譲価格が高すぎた
④ 春日の地価の低下を、すでに投資家に見限られた

のどれだろうね

[28114: 匿名さん]

>>28111 検討板ユーザーさん

① 文京区含め都内の新築マンション価格は上昇しているので誤り。
② 高倍率、瞬間蒸発であった。春日の人気は根強い。誤り。
③ 販売時より既に値上がりしているので誤り。
④ 三井不動産の東京ドーム再開発を含め、文京区の再開発が活発化。既に発表済み。盛り上がっているので誤り。

全部誤りやね。

[28115: 住民板ユーザーさん2]

[No.28003～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[28116: 検討板ユーザーさん]

>>28007 マンコミュファンさん
①はもう諦めてるだろうから今粘着してるのは②から⑤の複合型だろね。毎日飽きもせずネガ書き込んでるのはホント哀れ。

[28117: 検討板ユーザーさん]

>>28007 マンコミュファンさん
比較的まともな①はもう諦めてるだろうから、今粘着してるのは②から⑤の複合型だろね。毎日飽きもせずネガ書き込んでるのはホント哀れ。

[28118: 検討板ユーザーさん]

ここの中古が損益価格ギリギリなのは、

① 2019年が新築価格のピークだった
② 新築価格は上がっているが、春日はニーズがない
③ 新築価格は上がっているが、分譲価格が高すぎた
④ 春日の地価の低下を、すでに投資家に見限られた

のどれだろうね


↓

全部正しいと思いますが、結局はどの要素が強いかという問いになってくるのでしょうね。
コンビニバイトくらいの利益しか出ないにもかかわらず売れない中古が、このまま野ざらしになる事だけは避けたいですが。

[28119: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[28127: 匿名さん]

[NO.28120～本レスまで、削除されたレスへの返信、及び、情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[28128: 匿名さん]

タワマンは勝ち組の勲章ですよｗ
タワマンに住めない貧乏人は 高台低層（笑）で我慢してくださいねｗ

[28129: 匿名さん]

削除した
ネガは一生ネガだよ
パラノイアかよ
この掲示板クソすぎる

[28130: 匿名さん]

>ここの中古が損益価格ギリギリ
というけれど、大幅に値上げして売れた事例って最近だとどこよ

[28131: 匿名さん]

春日駅ホームには、足立区にあるような100円激安自販機があるので、便利です。

[28132: 匿名さん]

>>28131
秋葉原とか市ヶ谷、渋谷みたいに町中にあふれているともっといいかもしれないね
https://dailyportalz.jp/kiji/121207158662

[28133: 匿名さん]

>>28131 匿名さん

それ普通にええな

[28134: 匿名さん]

小石川の失敗を生かして次はまともなパークコートに住めばいいじゃない。
人生、山あり谷あり。

[28135: 匿名さん]

計算しましたが、ローンで買うと賃貸に出しても赤字になりますね、ここ。
もちろん税金含めてですが。

[28136: 匿名さん]

個人の嗜好の違いをまともとかまともじゃないとか言うのはいかがなものかしら

[28137: 匿名さん]

春日周辺の新築って普通のマンションでも坪５００の時代になりましたね。しょせん、こんな所でネガっても相場は変えられないって事です。さんざん理論的とか言ってたネガさんだったのにねー。早く買えば良かったのに。もはや自分を納得させる為にネガってる様にしか見えなくてみじめすぎる。

[28138: 匿名さん]

住宅ローン減税使う時点で黒字ですけどね

[28139: 匿名さん]

>>28137 匿名さん
都心を買えない貧民の受け皿になったのでしょうね。
バブルに乗じてしてやったり感も否めませんが、やはり天井価格の低いエリアですから、都心の真似事価格に一か八かで突っ込むエンドさんは、あまりお勧めできませんね。

[28140: 匿名さん]

文京区で億以上出すと、出口がないですよ。
現にここの中古も、かなり苦戦してますね。

[28141: 検討板ユーザーさん]

>>28140 匿名さん
今日も連投お疲れ様。この物件の出口は購入者がライフスタイルに合わせて各々で考えるから心配しなくても大丈夫だよ。君はマンコミュでネガし続ける人生の出口を頑張って探してね。

[28142: 評判気になるさん]

やはり大正屋が入るのですね？

[28143: 白山通りワキ民]

今日もクルマがうるせぇなあ

[28144: 匿名さん]

>>28139 匿名さん
いや～バブルっていつから言ってます？ホントのバブルの時もいたらしいですよ、そんな人。そんな人が買った時がホントのバブルがはじける時らしいですよ。

[28145: 匿名さん]

>>28140 匿名さん

自分の予算は億以下だってはっきり言ったらどうなんですか？もはや手遅れですが。

[28146: 検討板ユーザーさん]

>>28143 白山通りワキ民さん
お住まいのアパートだと音が響くんですねー。

[28147: 匿名さん]

>>28146 検討板ユーザーさん

家賃2万円くらいの1k風呂無し部屋らしい

[28148: 通りがかりさん]

うわぁ…
相変わらずここの住民の民度は、劣悪ですねぇ…
色々と小耳に挟む噂もありましたし

[28149: 匿名さん]

上の方にあった区役所の書き込みも見させてもらったけど、なんかここは地元民に嫌われてる感じだね。
もし子供がいたらここの公立小にだけは通わせたくないな…。

[28150: 匿名さん]

ネガが民度を語るとか
自分が見えていないのか
これが今の日本人