パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[27202: マンション掲示板さん]

[No.27190～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[27203: 匿名さん]

2015年の権利変換計画認可後、建築費は上昇し続けたせいで、事業原価を抑えるために建物のグレードを落として建築せざるを得なかったわけですね。これは次期が悪かった、仕方ない。

[27204: 匿名さん]

>>27203 匿名さん

それはどこも一緒でしょ。パークコート虎ノ門も、パークコート千代田も同じく資材高騰の煽りを受けてる。今後も同様。

[27205: 匿名さん]

>>27204 匿名さん
市街地再開発事業のスキームを理解してたらそんなアホな事。。。

[27206: 匿名さん]

お客さんの目に触れない、通常なら質を落とせるはずの場所が落とせなかったというのはあるかもしれませんね。

[27207: 匿名さん]

スタッフいい仕事してるね
ちゃんと監視してる
アク禁製造スレ

[27208: 匿名さん]

文京区の価格補正がされて良かったね
湯島、千石が好調なようで
白山も売れそう
分譲前に本郷が坪500で完売した実績があるとわいえ、他の駅も上がってきた
まだ上昇余地あるよ

[27209: 匿名さん]

水道のオープンハウスも完売したんだってね
もっと苦労すると思ってた

これからは、高価格路線で分譲できるんじゃないかな
土地ないけどね

[27210: 匿名さん]

>>27209 匿名さん

本郷にできるオープンハウスのここも売れそうだね。

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hongohills/?utm_source...

[27211: 匿名さん]

>>27210 匿名さん
近隣物件を含めて全部完売。ネガの人はどんな意見をお持ちですか？

[27212: マンコミュファンさん]

ここ、駅直結以外のメリットがなんだったか忘れたので、誰かまとめて！！

[27213: 匿名さん]

>>27211 匿名さん
すべては価格と品質の見合いです。このマンションが質に比べて割高というだけで近隣とかまったく関係ないです。

[27214: 匿名さん]

山手線内側、駅直結、パークコート、ドーム再開発決定
仮に今売りに出たら幾らするのか、みんな想像してみて!

[27215: 匿名さん]

文京区は元値が比較的安いからその分上値余地がある

[27216: 匿名さん]

ここも平均坪単価とかパンダ部屋の坪単価を見たら平均的な文京区物件じゃん、って思ってしまいそうになる今日この頃。これでパークコートは安いよなあ、って思う。

まあ高値でほか買った人としては何か品質面での瑕疵がないかとケチをつけたくなるのも無理からぬ話ですね。

[27217: 匿名さん]

文京区の物件と言えば、すぐに完売した野村不動産のプラウド文京千駄木ヒルトップが、イメージ画像と実物の色があまりにも違い、スレで指摘の声が出ていますね。

[27218: 匿名さん]

ネガはこういう記事あるのになぜ再開発はデマと言い張るのですか
https://www.google.co.jp/amp/s/www.yomiuri.co.jp/economy/20201211-OYT1...

[27219: 匿名さん]

>>27218 匿名さん

「買収が成立したら、まずは現在の施設の価値を高める。」と言っているから、再開発は20年後くらいなんだろうな。

[27220: 匿名さん]

>>27211 匿名さん
＞近隣物件を含めて全部完売。ネガの人はどんな意見をお持ちですか？

いちいちネガ向けにご意見伺いが入るのが不思議ですが、サービス精神でレス催促にお答えしておきます。
近隣物件、タワマン以外は是々非々で売れていくのではないですかね。タワマンについては、今後近隣で計画されるかは知りませんが、このマンションに関するネットで見かけたご意見をコピペしておきますので、ご吟味ください。後発物件が出る場合は、デベがある程度の手抜きをしていても、それが許容されて、まだ売れそうな気がしますね。リセールバリューまでは保証しかねますが。

それで肝心のプランについてですが、このレベルの高額タワーであることを前提にすると残念に感じてしまうのがやはり開口部ですね。
（中略）
開放感や開口部に重きを置くことがすくなくない三井不動産（ここは三菱地所と新日鉄興和とのJV）の高額タワマンでのこのパフォーマンスは率直に言って期待していたものではなかったですね。
（中略）
二度と出ないであろう立地の物件ですので将来的にも競合が生じる可能性が低いですし、近隣実需層にはタワマンに目が肥えた方が少ないということがこのようなパフォーマンスを可能にしているのかもしれません。

[27221: 匿名さん]

>>27219 匿名さん

少なくとも20年は価値が下がらないと言えるが、20の数字の根拠は？

[27222: 匿名さん]

>>27210 匿名さん

パークコート文京小石川から近いんですね。最近、オープンハウスのマンションが文京区内で次々と出来ていますが、駅近や地盤とかが絶妙で、土地の仕入れがうまいなと感じます。建物は小粒で、メジャー7のデベロッパーのようなダイナミックさはありませんが。。

[27223: 匿名さん]

>>27222 匿名さん

ここは奥にパークコートがあるんやで

[27224: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[27225: 匿名さん]

>>27221 匿名さん
その下がらない根拠は？　オカルトか？
築の新しい建物取り壊して多額の除却損を計上するアホな経営者は総会で解任されます。ましてやTOBを株主は評価してないから株価上がらんし。サラリーマン社長ですぜ。

[27226: 匿名さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/398134?display=b

こんな記事がありました。

[27227: 匿名さん]

>>27225
株式会社東京ドーム普通株式（証券コード9681）に対する公開買付けの開始及び資本業務提携契約の締結に関するお知らせ の13ページ

>①「東京ドームシティ」の施設の老朽化「後楽園ホールビル」は築58年、「黄色いビル」は築47年、「東京ドーム」は築32年が経過していることから、お客様の嗜好やニーズに合わせたイベント観戦、施設回遊に当たって不便・非効率が生じていると考えていたとのことです。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/news/2020/pdf/new...

他にも昔スイミングスクールの競泳プールがあった現アソボーノのある低層ビル部分なども30年は経っているだろうと思われる。

新しいのは東京ドーム全体のごく一部に過ぎない

[27228: 匿名さん]

20年後となると後楽園ホールビルは築78年、黄色いビルは築67年、東京ドームは築52年になる。一部報道によれば東京ドームは独特の構造から耐用年数は30年ともいわれているので、これから先は修繕費用などランニングコストがどんどん膨れ上がるだろう。そんなに先にはなりそうにないのは誰の目にも明らかだな。

[27229: 匿名さん]

東京都から再開発依頼されてるみたいだし、大きな事業になりそうだね

[27230: 匿名さん]

東京大学通学に便利

[27231: eマンションさん]

三井不動産に任せておけば良いのだよ
毎日寝てれば良い
不動産はそういう投資だ

[27232: 匿名さん]

再開発やったのに窮屈な感じのままですね、、、。整形したのにあまり美人にならなかった私の妻のようです。

[27233: マンコミュファンさん]

駅直結以外のメリットは、安さだそうだ！！
安いものには、理由がある…

[27234: eマンションさん]

割高なんじゃなかったのか？

ネガ市場の高騰が続いているようだ

[27235: 匿名さん]

内装が急ピッチで進んでるようですね。

[27236: 匿名さん]

>>27235 匿名さん
急ピッチでは不具合が出ます。根拠ないネガは止めてください。

[27237: 匿名さん]

入居開始まであと3ヶ月

[27238: 匿名さん]

入居するころにはコロナでズタズタになった東京都心なんぞなんの価値もないわな(笑)

[27239: 匿名さん]

と都心に住んだこと無い人の空耳が聞こえます

[27240: 匿名さん]

地権者の角部屋がまた売りに出されてますね。
来春にかけて続々と出てくるでしょう。

[27241: 通りがかりさん]

>>27240 匿名さん
そうでしょうね。
来春には南街区の賃貸も一斉に出るでしょうから賃貸を考えてる地権者の人や賃貸投資用に購入した方は一時的に供給過剰で最初客付に苦労するかもしれませんね。

[27242: 匿名さん]

角部屋だなんだと散々要望出しておいて、けっきょくは転売するのですから、高値で購入した者としては穏やかでいられないです。

[27243: 匿名さん]

私は地権者ではないが、別にいいと思う。
元々の敷地を持っていた人が土地を提供して、その代価で手に入れた部屋だし、他人がとやかく言うものではない。
自分が住む、貸す、売る。好きにしたらいいんでは？

[27244: 匿名さん]

予想通り、売り優勢の物件となりましたね。

[27245: 検討板ユーザーさん]

ここみたいに地権者が大量にいると、住むための物件というよりはどうしてもお金の匂いがしますよね。
バブルピークアウトした現在、中古の押し付け合いにならなければよいのですが。

[27246: 名無しさん]

ｯチッッ
今日は深夜までクルマがうっせｪｪなｧｧｧ

[27247: 匿名さん]

私は抽選で外れて買えませんでした。マンション価格はピークということなので、470くらいまで待ってみます。来年の後半くらいなら出てきそうですね。

[27248: 匿名さん]

>>27247 匿名さん
そういう予想でさがって来ると結局は買えないし値上がりすると手も足も出ない人が多いんですよ。

[27249: 匿名さん]

>>27245 検討板ユーザーさん

誰も住んでない新築部屋だから買ってやれよ

[27250: 匿名さん]

坪750で売れて、次は坪800ですか。来年後半470まで下がると良いですね

[27251: 匿名さん]

今年の春ぐらいからずっと売っていた最後は入札になったとか書き込みのあったやつも坪900は超えていたけど、売れたみたいだね。今は相場が高いから売り物は出ると思うけど、分譲価格では手に入らないと思うよ。

[27252: 匿名さん]

パークコートタワーのプレミアムフロアの最も高額なお部屋でさえ、坪900って…
パークシティ湊以下じゃん

[27253: 事情通さん]

そういやパンピーフロアは実質 損切りしてたよね。
引き渡し前に損切りって、結構異常だと思うけど。

[27254: 検討板ユーザーさん]

価値は相場次第だよ。
言うまでもなく、一番大事なのは取得価格。
相場が変わらないなら年2%ずつ減価していくのは、至極普通の事。バブルピークの2019年まで相場が上がり続けてたから皆んな錯覚しがちだけどね。

あとここは建物がコストカットの塊なのが中古競合になった時に比較して見られちゃうのが、致命的。
格上本郷真砂再開発タワマンが出来る前に売り抜けるしかないけど、醜い中古の押し付け合い争いになるのだけはマジ勘弁。

[27255: 購入経験者さん]

ググってトップに来るマンションマニアのモデルルーム訪問記であれだけネガティブな事言われれば嫌気さすだろ

[27256: 通りがかりさん]

スレッドを一読させて頂きました。
建物グレード、立地、エリア相場など、詳細に分析されていますが、一言で表現するとパークコートブランドの安売りのように感じる物件でした。
エリア相場の５割り増しのバブル価格でも売れたバブル期ピークの2019年分譲ではなければ、おそらくそのままパークシティになってたのかな。

そもそもここは、三井・三菱・新日鉄の共同案件ですよね。

[27257: 匿名さん]

>>27256 通りがかりさん

業者がパークコートと決めたんだからパークコートでしょ
内部担当者でも無い人がとやかく言っても滑稽だよ

[27258: 匿名さん]

>>27255 購入経験者さん

内覧した時はキモいひとおったの思いだした。痩せ型のボロシャツで、メジャーで色々測ってメモしてた。買う気も無さそうに見えたけどブログ記事書く人だったとしたら理解できた。

[27259: 匿名さん]

>>27253 事情通さん

kwsk

[27260: 匿名さん]

なんかポジに焦ってレスを返すところが可愛い...もうじきこのスレも閉鎖かと思うとネガさんとのあんなことやこんなこともあったなとしみじみ思い出される。再開発スレの時代もいれると3年以上の付き合いか、お互いがんばったね。

[27261: 匿名さん]

>>27257 匿名さん
事情知ってる関係者かもよ

[27262: 匿名さん]

>>27261 匿名さん


今時コンプライアンスが重大なのにそれは無いやろ

[27263: 匿名さん]

結局今がバブルピークとか言う当初からの主張も東京都区部のマンション相場の上昇で裏切られ、売れ残り続出で値下げという期待も相次ぐ即日完売で裏切られ、損切りの売り優勢と言う割には転売部屋もほとんど出ないばかりか出れば分譲価格に利益の乗った高値で粛々と売れていく。コロナで一時はどうなるかと思ったが、思いがけずマンション相場は上昇を続け、オリンピックは延期となって結果的に竣工がオリンピックに間に合ってしまった。止めは三井不動産による東京ドームTOB、実のところ東京ドーム単体では東京ドームシティの再整備は困難だろうと考えられていた矢先の大大サプライズ、再開発効果による周辺相場の更なる上昇が期待されるようになった。ネガさんの期待はことごとく裏切られてきた。地域繁栄を祈ってお稲荷さんに手をあわしてきた無名の地元の人々の気持ちが天に通じたのだろう。そういう素朴な人々の願いの力は、うすっぺらなネガより強かった。

[27264: 匿名さん]

>>27262 匿名さん

不動産屋ですぜ

[27265: 匿名さん]

高値で売買が成立してるのを見た初心者ネガが慌ててるの見てウケる笑

[27266: 検討板ユーザーさん]

>>27255 購入経験者さん
そのマンションマニアがこの物件買いたくて抽選参加して落ちてるんだよなー。

[27267: マンション検討中さん]

ネガ君最後まで頑張ろうぜ！もっと真偽不明のネガ情報出して掲示板盛り上げておくれよ。

[27268: 匿名さん]

虎ノ門は価格高いし転売難しい
千代田は眼前に高いタワーが建つ
北参道は大手町都心に遠い

ここはお手頃で転売しやすい
スミフ向かいのごく一部の部屋以外抜けてる（スミフ向かいは駐車場なのでほとんど部屋なし）
大手町、銀座、日本橋まで15分以内

そら人気あるよね

[27269: 匿名さん]

スミフお見合は坪400から買えた、高層でも坪500で買えた。たった1年前の出来事なのに考えられない値付け。

[27270: 匿名さん]

>>27253 事情通さん

詳細をどうぞ

[27271: 匿名さん]

>>27266 検討板ユーザーさん

ひとりで3枠くらい応募して全滅したんだっけ

[27272: 匿名さん]

>>27271 匿名さん
バブルに乗っかった素人さんと千代田区長では扱い違うの当然か

[27273: 、]

日経平均、バブル後の高値更新。どこまで上がるのか？3万円目指すのか？で、ここはバブルのピークの物件だったと？ネガもいい加減に現実に目を向けようね。

[27274: 匿名さん]

ネガはバブル読めず投資センスないのが判明したな
ここ買った人は見る目があった

[27275: 匿名さん]

日系暴騰なのに住宅系Jリート下がってます。知らないのですか？　令和3年公示地価も前年から下落と聞いてますが。

[27276: 匿名さん]

不動産は日経を追いかけるように遅れて来るんですよ
知らないのですか？

[27277: マンション比較中さん]

後楽園周辺のお話をしてるのですが？
都心ターミナルから離れた物件をお探しなら他の掲示板に移られては？

[27278: マンション掲示板さん]

もうネガのHPゼロだろww
また陰鬱な雰囲気とか言って暴れだす頃かな　クスクス

[27279: 匿名さん]

>>27276 匿名さん

今年の値動きこれですよ
不動産は遅れて株について来るんですか
珍論ですねｗ

[27280: 匿名さん]

検討スレらしい書き込みでもしておこう。感情的な書き込みだけだとつまらないしね。
三井のリハウスで38階東向き１LDK＋DENの68㎡の部屋が13,480万円で売りに出ている。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FKDXZA02/
坪単価655万円。分譲時は538万円の物件かな？グロスで11,090万円だから2,390万円上乗せの売出しということになるかな。
さあ、直ぐに言い値で売れるか、楽しみ。
、

[27281: 匿名さん]

坪400でしょ

[27282: 匿名さん]

>>27279 匿名さん

知らないなら仕方がないがあなたは投資向いてないからやめとき

[27283: 匿名さん]

珍説もなにも、株価と不動産価格の相関性なんて、いろはのいだろ。

[27284: 匿名さん]

REIT指数って住宅や流通施設に投資しているREITだけではなく、ホテルや商業施設に投資しているREITも含めての指数。REIT指数は住宅の価格や利回りそのものを示しているわけではないし、この物件の人気度を占う指標にもならない。

総戸数577戸のうちSUUMOに出ているのはたった二軒。
買いたかったらそれを買うしかありませんね。

[27285: 匿名さん]

>>27282 匿名さん
>>27283 匿名さん
なにをアホなことを言ってると思ったら、現物不動産の価格変動と証券化不動産の価格変動を混同して理解してるのか。そりゃ現物不動産投資は無理だわ。
しかも、現物不動産の価格が株価に遅れてついて行く理由を理解してないだろ。理由が理解できてるなら、少なくとも>>27282のようなアホな書き込みはしないはず。

[27286: 匿名さん]

>>27284 匿名さん
レジ系リートの価格変動はREIT指数よりもっと悲惨だよ・・・
このマンションの価格は個別的要因よりも、金利、経済環境等のマクロ要因の方が圧倒的に影響の程度が大きいことくらい不動産買ってりゃ勉強して当然理解してるでしょう？

[27287: 匿名さん]

>>27285
それって >>27279　に突っ込むところかと思ったら >>27282 と >>27283 なんですね。なるほど、すべては　>>27279　の自作自演ですか。

[27288: 匿名さん]

確かにネガには相手をしない方がいいんですが、最近はどんどんセルフで議論を作っちゃうんで、適度に突っ込まないとおかしなプロパガンダにスレッドが染まってしまいますね。素人が本気にしたらどうするんですか。

[27289: 匿名さん]

ネガは客観性も論理性も知識も無い虚言ばかり
アク禁を望む

[27290: 匿名さん]

ここはすでにポジに乗っ取られましたね。
議論という言論の自由を封殺し、上書き保存を続けていますが、ここは公共の掲示板。
貴方達の架空のストーリーをでっち上げる場所では、ないのです。

[27291: eマンションさん]

確かに気づくと、ポジの創意作文だらけになりましたね。

特に長文などは、だいぶ事実からかけ離れた内容に思えますが。
どちらにせよ、スレッドを最初から読まれれば、全てばれる事ですよ。

[27292: 検討板ユーザーさん]

20年後すらも怪しい東京ドーム再開発（例の話を聞く限りでは頓挫するかもですね）は必死にアピールするにもかかわらず、
数年後にせまる格上立地・本郷真砂再開発直結タワーの話はひた隠しにするのは、不可思議に映りますね

[27293: 匿名さん]

ポジは何の証拠も出さないただの妄想文、チラシの裏
ネガ、というより事実をただ述べるだけのデメリット申告者の証拠はレスごと消す

くそみたいなマンション、くそみたいなスレだよ

[27294: 匿名さん]

ネガは年末ひたすら1人でネガして寂しい人生ですなぁ。私はこれから年末の家族団らんです。そして再来年はここから初日の出を眺められるなんて最高ですなぁ。

[27295: 匿名さん]

**みたいなマンション、**みたいなスレだよ　**を二回も繰り返すだなんてお下品だねえ...

新年明けましておめでとうございます。
シナジー効果が期待できる本郷真砂の再開発の成功をお祈り申し上げております。
春日駅周辺はこれからもどんどん発展していくでしょう。

[27296: 匿名さん]

真面目な話、本郷真砂近辺の取り壊しが進んでる気配無いのだが、あれいつ取り壊し始まるの?

[27297: 匿名さん]

いえいえ。
商業専用地である小石川一丁目にスナック・居酒屋を作ろうと、何の条例にも抵触しません。

今回に限らず、ここの住民は自身の利益のためなら平気で嘘を広めます。
検討者の皆様はくれぐれもご注意ください。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/qa/jorei.html

[27298: 匿名さん]

>>27295 匿名さん
論述は、自由ですけどねえ。
春日は、すでに地価が下落していますよねえ。
住宅ニーズの貧弱さが、あっさり露呈しましたねえ。
もし東京ドームが居座り続ければ、さらに寂れていくでしょうねえ。

[27299: 匿名さん]

>>27297 匿名さん

ネガの方ですよね？居酒屋作られるんですか？お祝いにささやかですが発泡酒6缶程度を差し入れしますよ。開店頑張ってください。

[27300: 匿名さん]

局地バブルだった感じがします

[27301: 検討板ユーザーさん]

ネガって結局自分が買えない物件に延々と粘着する地縛霊みたいな存在だよな。相場が暴落すればとか、物件に悪い噂が立って安く中古出てくればとか、考え方が非生産的過ぎる。粘着する時間を仕事するなり考えて投資するなりして普通に物件買えるぐらい収入増やせばいいだけだろうよ。