パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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[26421: 匿名さん]

>>26420 マンション比較中さん
ネタ時の株価変動に時価総額はまったく関係ない。投資家の期待が高いか低いかだけ。上がらなかった＝期待が低い。だれも大規模再開発なんかされると思ってない。

このマンションと隣のスミフビルも再開発区域に入れてもらって、もう一度権利変換してもらったら。今度は隣棟間隔を空けたちゃんとした建物にしてもらうよう地権者として意見できるよ。

[26422: 匿名さん]

>>26417 匿名さん

上がっていて今2335円です。

[26423: マンション検討中さん]

それを言うなら東京ドームの株価は上がってるよ。まあ三井が上げてるんだけど、それでも採算合うと思って高く買ってるんだよ。

[26424: 匿名さん]

>>26421 匿名さん

東京ドームは3日前900円でいま1347円です。

[26425: 匿名さん]

パークコート周辺の地区が
文京区内では土地代が一番高いのかな。
そもそもこの辺の土地の売り出し情報は
あまり知らない。

[26426: 匿名さん]

文京区で最も高いのは本駒込6丁目かな
https://jinseienjoy.net/?p=1721

千石3丁目も割と高級住宅街

[26427: 匿名さん]

大和郷とも呼ばれるお屋敷街に入ると近所に巣鴨駅あるとは思えない閑静さだからね、さもありなん。

ネームバリューは低いけど案外交通の便も良く、駅前まで行けば店もある。どこかと違って急坂や階段などなく、碁盤の目のような道は広々していて庭付きの美しい建物も立派で高級住宅街はかくあるべしという見本の一つだね。

[26428: 匿名さん]

EXTERは本体部分を残していますが、クレーンのアームは取り外されているようです。
クレーンは残り一本

[26429: 匿名さん]

>>26428 匿名さん

都内色んな所から目視できますね

[26430: 匿名さん]

>>26429 匿名さん
春日通り沿いにある湯島天神の大鳥居越しからも見えますね。

[26431: 匿名さん]

東京ドーム株は今日もストップ高気配
ここは春日小石川地区のシンボルマンションで価格上がりそう

[26432: 匿名さん]

TOBで上がっている東京ドーム株とマンションがなにか関係あるのですか？

[26433: 匿名さん]

>>26432 匿名さん

TOBにより東京ドームシティの大株主が、ここと同じく三井不動産が主導となり、つまり文京区の春日小石川再開発のテリトリーが文京シビックセンターを中心とした街全体に拡張するイメージで、当然周辺の価値が向上するということです。新しいお店ができたり駅が綺麗になったりするかもしれませんね。

[26434: 匿名さん]

>>26433 匿名さん
>>文京シビックセンターを中心とした街全体に拡張するイメージ
東京ドーム所有の土地は春日通り以南じゃないんですか？

>>新しいお店ができたり駅が綺麗になったりするかもしれませんね
ラクーアは2003年に再開発でできたビルですよ。
店舗増築もできませんし、そこをまた再開発するのですか？

水道橋駅近くのビルのWINS後楽園はテナントだそうです。
駅近くのビルですからもっと良い使い方がありそうですよね。
WINSがラクーアに引っ越してきたらうれしくないですか？

[26435: 匿名さん]

>>26434 匿名さん

三井に聞いたら？

[26436: 匿名さん]

まだ何も決まっていないうちに大盛り上がりですね

[26437: マンコミュファンさん]

ネガは新スレまで作っちゃって大発狂ですねww メシがウマいのぅwww

[26438: 匿名さん]

プレミアムフロアの坪９００万はかなり織り込み済みのような坪単価ですから
これ以上あがるとなると買い手の需要も考慮すると難しそうですが、
安い方の部屋は若干上げでも買い手はいるかもしれませんね。

あとは共用部のデキ、ラグジュアリー感がしっかりあるかどうかで
物件の価値が決まりますよね。
そこは三井次第かなと。

[26439: 匿名さん]

>>26434 匿名さん

いくらでも綺麗にするでしょ
ラクーア内は100%無い

[26440: 匿名さん]

外装は窯業系のサイディングですね。目地もしっかりあり確定です。比較的安い建売戸建てと同じ外装とはびっくりです。吹付けより安いんじゃないですかね。

ネットで中古マンションを探していると、物件情報のところに【外壁：タイル張り】と記載されているマンションが多いです。でも【外壁：サイディング張り】は見たことないです。アピールできることじゃないからですかね。

[26441: 匿名さん]

タイルより耐久性が高い優れたビル用外壁材という話ですが...

[26442: 匿名さん]

新しい工法とか建築素材に明るくないのがわかりますが、映画みんなのいえに出てくる田中邦衛演じる大工の棟梁みたいな滑稽さを感じちゃう人も多いのでは...廊下も含めて全室畳敷みたいなのがいいとか言い出しそうで怖いです。

[26443: 匿名さん]

ここは南北線が地下を通過してるようなのですが、区分地上権の設定がなされるのでしょうか？

[26444: 匿名さん]

再開発の敷地で南北線が地下を通過しているのはおそらくこの建物NX棟の下ではないと思いますよ。あくまでも推測の範囲ですがNY棟の下を通っているはずです、なぜならNY棟の高さが低いのはおそらく区分地上権による制限がかかっているからだと考えられるからです。

再開発組合のＨＰにある配置図とGoogle マップの南北線の位置を比較しても同じ結論になります。

[26445: 匿名さん]

結果的に北側のアトラスタワー小石川との距離がさらに広がって、余裕を感じさせる配棟計画になったと思います。現地を歩くとアトラスタワーの日照が昼前から午後にかけてしっかり確保されているのがわかります。

[26446: 匿名さん]

>>26440 匿名さん
私の栃木の実家も、窯業系のサイディングでした。
戸建ては20年くらいで建て代えるから安い方がよい、と親が言っていました。

[26447: 検討板ユーザーさん]

ここのメインエントランスの目の前は、
密着スミフビルの駐輪場のようですね

おめでとうございますｗ

[26448: 通りがかりさん]

笑

あの狭いグリーンバレーとやらは自転車が縦横無尽に走る道路でもあるわけですね。
自転車対人保険に入ることだけは、忘れないでください。

[26449: 匿名さん]

メインエントランス前が駐輪場？
マンションの顔がチャリンコだらけで汚ねぇし邪魔だし危ねぇし、しかも他所様の施設だから文句言ってもなんともならんだろうな。

まぁ、文京区民お得意の張り紙連打で反対運動やれば問題ないだろ。笑

[26450: 匿名さん]

残念でした、植栽の向こうですね

[26451: 匿名さん]

まあ色々考えてるわな

[26452: 匿名さん]

住み始めたら　プレミアムマンション
マーケットレポート　の案内があるから登録しろよ

これ読めないやつは、都心物件の所有者じゃないからな

予測するのは勝手だけど、結果を知らないネガに出会うと、何時も可哀想に思う

[26453: 匿名さん]

三井不の東京ドームTOBが決まって、今日も値下げ希望のネガが多いですなｗ

[26454: 匿名さん]

東京ドーム大株主の香港ファンドが敵対的TOBを吹っかけてくる可能性もあるので、まだ先は長い。ネガもポジも少し落ち着いてほしい。どちらが勝ってもドームの魅力を高めて収益性を改善させる改革を行うことが確実なので、どういう味付けになるかは異なるものの、今でも十分魅力的な東京ドームシティが今後さらに良くなることは間違いない。ここもその恩恵を受けることだろう。

[26455: 匿名さん]

>>26454 匿名さん

ネガはそのどちらに転んでもここにプラスになることが許せないようですよ

[26456: 匿名さん]

TOBの費用が相当な額まで嵩むことを材料に一時三井の株価が下がったぐらいだからな。いくらかかるか知らないが、どちらか勝った方がそれを十分回収できるだけの徹底的な改革を進めるだろうね。とんでもない規模の開発が行われる可能性がある。あまり収益が上がっているとは言えない遊園地部門は消えるかもしれないな。歴史を共有しない香港系ファンドが勝ったら乗り物を撤去するついでにラクーア自体を建て替える話も出るかもしれない。

[26457: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[26458: 匿名さん]

>>26446
窯業系サイディングは木造住宅の外装材として高いシェアがありますが、価格もピンキリで必ずしも安上がりな外装材ではないですよ。世の中にはガルバリウム鋼板という実に安価な素材があります。金属なので断熱性が低いのが難点です。塩害に弱いので海沿いもNGですね。

おそらくお父さんはそこそこ外観にこだわりがあったのだと思いますね。窯業系サイディングでもピンの方の素材を使うとかなり見栄えのいい家が建ちます。さらに栃木は寒いので断熱性の高い窯業系サイディングは良い選択肢だと思います。

[26459: 匿名さん]

ここのサイディングは薄くて軽い安いやつです。

[26460: 匿名さん]

>>26459
そもそもサイディングかどうか訊いたらどうですか。34階が売りに出てますから不動産屋さんにきけばすぐ教えてくれるはずですよ。それができないなら、検討者ではないと分かりますね。

[26461: 匿名さん]

>>26460 匿名さん
オカンの布団の柄みたいなのはサイディングです。
それ以外の外装では、あのオカンの布団の柄は出せない。

[26462: 匿名さん]

PCパネルの可能性もあると思いますが？
非常に耐久性が高いと言われていますね

[26463: 匿名さん]

三井不動産の菰田正信社長が「ドームや商業施設などの建て替えも視野に入れる」と発言したらしいですね。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO66815450Q0A131C2TJ1000

TOBの費用が大きくなればなるほど、微温的な改良にとどまる可能性は低くなるでしょう。
なんか、コイキングがギャラドスどころかメガギャラドスになるぐらいにすごい変化になるかも

https://www.pokemon.jp/special/koiking_love/secret/

[26464: 匿名さん]

>>26463 匿名さん

日経記事によれば「東京ドーム一体の再開発は中長期的にわたる」、「部分的な改装や建て替えでは困難」と菰田社長は発言したようだから、再開発はまだまだ先のことでしょう。

[26465: 匿名さん]

ドーム1000億かけて、空調換気システムを改良するって言ってたのに、白紙になるんか？
ドームの場所が動くのか
後楽園球場からの建て替えの時は、横のプール潰したんだよ
思ったよりダイナミックな開発するの楽しみ
まあ、10年後ぐらいには化けてるぞ

[26466: 匿名さん]

>>26465 匿名さん
あの環境ですから、その頃には住民の半分は転居してます

[26467: 匿名さん]

再開発の連鎖で都心三区の相場は鉄板であると考えている人がいるようなので、今後再開発でさらに価値が高まるという期待があるだけでも、今後は春日後楽園周辺地区の不動産価値は上がり続けるでしょう。インフレは消費者によるインフレ期待によって引き起こされるものでもありますから。ここを買った方は望外の大勝利をおさめることでしょう。

[26468: 匿名さん]

文京区は住宅地が多く開発余地が少ない
区は大喜びだろうね

[26469: 匿名さん]

空気ポンプで膨らませるという東京ドームの構造からいってもランニングコスト高そうだし、換気を今まで以上に強化するとなると費用対効果どうなのかな、という話でしょ。今後三密対策を抜本的に行うとすれば、そういう設計のスタジアムを建て替えた方がトータルでは安く上がるという考え方もあるかと。それにラクーアの方も利用したことがある人がいればわかるけど毎日毎日ジェットコースターの振動が駆体にかかり続けているあのビルは案外築年数以上にくたっているのではないかという疑いがある。あれはラスベガスの某ホテルの真似っこなんだけど、割にすぐ建て替え時期が来そうなきがする。

[26470: マンション検討中さん]

>>26469 匿名さん
おっしゃるとおり。叙々苑で食事すると小刻みな振動が気持ち悪いです…