パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[26201: 名無しさん]

>>26200 マンション検討中さん
確かに。いいアングルですね。
ブリッジと公開空地の植栽は年内に出来るらしい。
どんな空間になるか、楽しみです。

[26202: 匿名さん]

不動産業の業績も伸びてるし住宅ローン減税制度も強化されたしまだまだいけるでしょ

[26203: 匿名さん]

文京区は東京23区で最も犯罪件数と犯罪発生率が最も低い（最も治安がよい）。これだけで住む価値あるよ。

[26204: 匿名さん]

日経平均も26000円、ここも坪800位行っちゃってるかもね

[26205: 匿名さん]

今はもう港区と同じくらいまで上がってる

[26206: 匿名さん]

>>26203 匿名さん
繁華街が少ないからです。最も治安がよいことを重視する人は駅前の商業地域には住みません。

[26207: 匿名さん]

>>26206 匿名さん

後楽園のウインズや東京ドーム界隈の繁華街があるのに、それでも第1位ってすごいことですよ

[26208: 名無しさん]

>>26206 匿名さん
この街をご存知ない方が、机上のイメージでアレコレ、ネガってるんでしょう。

駅前商店街エリアの治安は良いですよ。
下町の穏やかな空気が流れていて、安定、安心できる街です。

[26209: 匿名さん]

文京区はオープンハウスのマンションが人気になるエリアなんですね。

マンションのリセールを考えるうえで、非常に参考になるファクトです。

[26210: 匿名さん]

>>26209 匿名さん

そうなんですね。それではオープンハウスのマンションとやらを購入されてはいかかでしょう。

[26211: 匿名さん]

東京タイムズタワーから見たパークコート文京小石川だそうです
https://twitter.com/uqkB7jgtdfOhljM/status/1307208288317001728?s=20

[26212: 匿名さん]

バルコニーの床材が段々になっている、なかなかいいところに気付きましたね
https://twitter.com/nishikakun/status/1327116065822957569?s=20

見る目のある人は着眼点がいい

[26213: 匿名さん]

>>26212 匿名さん
外装は吹付けよりも安価な窯業系サイディング・・・

[26214: 匿名さん]

あらま。
随分とお安く仕上げてきましたね。

[26215: 通りがかりさん]

雑居ビルに囲まれてて暗いから、外観がチープでも気づかないし大丈夫だと思うよ。
うるさい幹線道路ワキにとどまってじっくり見る人もいないだろうし。

[26216: 匿名さん]

楽しみですね

[26217: マンコミュファンさん]

薄さもビビるけど、同一プレキャストで、テクスチャーも貧弱！！

[26218: 匿名さん]

普通にかっこいいじゃん
安っぽいとか言っているやつ、どんなんでも同じこと言うだろ
野村が坪600超で出してくる頃に勝利確定してるよ
パークコートタワーを舐めすぎだ
購入者じゃないよ

[26219: 匿名さん]

現地見た時の囲まれ感のなんとも言えない感はガチだよ。視界抜けしてる部屋は良さそうなんだけどね。

[26220: 匿名さん]

坪単価500万切るようなお部屋ではなかったかしら

北側から撮った夕焼けのパークコートの写真をアップするわね
素敵でしょ？囲まれ感、あるの？

[26221: 匿名さん]

ちなみにスミフビルの影になっている部分の大部分はタワーパーキングよ
お部屋はちょこっとしかないの。でも、パンダ部屋で大人気だったんですよね、抽選になったのではなかったかしら。

[26222: 匿名さん]

どこかのブログで覗かれるんじゃないかなんて書かれていたけれど、額縁効果で区役所の展望台から見ると近そうに見えるのだけれど実はこんなに離れているんだってわかる写真よね。

スミフのビルは本当にちっぽけに見えるわ。東側の眺望を奪われたレジデンスにお住まいのみなさんは本当にお気の毒。スミフビルは借地権らしいという話も伝え聞くので、50年後は今回の再開発地域と一体で何かできるかもしれませんね。

[26223: 匿名さん]

ところで、よく見たらクレーンがいつのまにか増えているの。
ひょっとして先日やっていたのはEXTERのテストだったのかしら。色々と実験的な試みがエンドの私たちの見えない部分で色々と行われていそうですね。引き渡しの前後にでも種明かしをしてくださると嬉しいですね。よろしくお願いします、中の人。

[26224: 匿名さん]

囲まれ感があるお部屋は坪４００台だったので、これはこれでお得。今じゃ亀戸位しか買えまてん。

[26225: 匿名さん]

しかもパークコートでしょ、大勝利ですね

[26226: 匿名さん]

昼間に現地をみるとわかるけど、パークコートとスミフビルの間から、アトラスタワーに日差しが差し込むの。そこまで配慮したのね、と感心します。私が本当に貪欲な投資家なら５０階建てぐらいのオフィスとホテルとレジデンスの複合タワーをレジデンスの日当たりなんか考えずにスミフビルと一緒にドカーンと建てたかもしれません。周囲に緑地帯も作って本当にゆとりのある計画にして、三田線、大江戸線、南北線の三駅直結でツーブロックぶち抜きで素晴らしいものを建てたかもしれません。それをしなかったのは多分中の人が優しかったからではないでしょうか。人に恨まれる計画にしたくない、そんな誠意が見えるような計画のように見えます。

[26227: 匿名さん]

>>26221 匿名さん
パーキングだからとかパンダ部屋だからとか、そういうことではなく、こんな配棟計画にすること自体がこれまでのマンションにはなかったこと、つまり苦肉の策のコストカットです。シティタワー大井町も全く同じ。形の悪い土地なのに容積率を目一杯使い切ろうとするから建ぺい率が大きくなって窮屈になるのです。ブランドの棄損するうえ、住み心地や環境に悪い影響がありますから、長期的な競争力の低下は必然です。

[26228: 匿名さん]

確かに安い部屋があるのはブランド価値を毀損するかもしれませんね。でもいつまでも安い部屋ではないと思いますよ。特にこれから建つ物件は既存の市街の再開発で作られるので昔のように広い緑地帯など確保できないでしょう。反対運動などで高さ制限が厳格化されれば当然容積率や建蔽率を使い切るような計画ばかりになるでしょう。というか、すでにそうなっています。最近のナショナルプロジェクトになるような計画ですら板マンションをずらりと並べてお見合いにしちゃっていますし、日本一高いタワーもなんだかんだ言って下の方は超お見合いです。あなたの言うような理想的な物件は田舎に建てるしかないでしょう。

[26229: 匿名さん]

追伸ですが、田舎に建てて完売しますかね。誰が買うんですか？広々とした緑地帯に囲まれた、トマムのタワーみたいなの、誰が買うんですかね。別荘としてしか価値がないんじゃないですか（笑

[26230: 匿名さん]

>>26228 匿名さん
単に土地の形状が悪く、しかも土地価格、建築費が高騰した時期の再開発事業だからです。

地権者の従前資産額が多額で、等価交換による床面積を少しでも削減するために、無理に権利床価格を引き上げて、その影響から分譲価格が異常に高くなったのでしょう。少しでも事業費を削減するため、建築コストの削減によるチープな建物になったわけです。

ちなみに従後資産評価では、「隣棟間隔」という項目があって、隣の建物と距離が近い場合には評価をかなり下げることになります。

こちらはそういうマンションです。

[26231: 匿名さん]

囲まれ囲まれって言うけれど、本当に日当たりの悪い下の方は全部商業施設でマンションじゃないんですよね。余裕のない配棟計画になったのは周囲のオフィスビルが参加しなかったから。多分彼らが納得するだけの等価交換を実現する権利床を確保するにはサンシャイン60ぐらいのものを建てないとだめだったんじゃないかと愚考します。文京区的にはたぶんそれは無理だと思いますよ。

[26232: 匿名さん]

>隣の建物と距離が近い場合
と言われても、隣の建物と全然近くないですしね。二車線道路が通るぐらいの間隔が開いているので、これがダメなら都内の建物全部評価減ですねえ。

[26233: 匿名さん]

もう一つ言わせてもらえれば、土地の資産価値が高い地域の再開発物件が高いのは当然でしょう。当たり前のことを偉そうに言わないでください。だからこそ資産価値が高いと言えるでしょう。普通なら借地権だったんじゃないですかね、この地の利なら。

[26234: マンコミュファンさん]

ここの７割は、ゴルフ行くの電車ですか？

[26235: 匿名さん]

このレベルのマンションが安普請とか言う人は何か価値観が狂っている気がする

[26236: 匿名さん]

>>26234
君はまだゴルフに行っているの？遅れてるね

[26237: 評判気になるさん]

>>26190 匿名さん
え？
何を言ってるの？
何を根拠に吹き付けと言ってる？
しかしこれは吹き付けではないけど、吹き付けってダメなの？
このパークコート はALCでしょ。

[26238: 評判気になるさん]

>>26186 匿名さん
馬鹿だね。
杭構築の機材が全くないってことだよ。
地下があってそこから杭構造でも杭構築の機材は見れば分かる。
残念ネガ。

[26239: 匿名さん]

>>26226 匿名さん
あなたの感情論とは裏腹にここは、
建蔽率60%後半、容積率フル消化の案件ですね。

利益を最大に搾り取るにはどうすればよいか。
緑地を減らして全部ビルにする。
よく錬られたプロジェクトだと勉強になります。

[26240: 匿名さん]

>>26238 評判気になるさん

公式ホームページに、40メートル級の杭の記載が明確にありましたが。
つまりあなたは、三井不動産が虚偽記載をしたと主張しているのですか。
三井不動産がそんなことしますかね。
適当な事を書いていると、三井不動産に訴えられますよ。

[26241: 口コミ知りたいさん]

なんか安っぽい見た目だと思ったら、
外壁がそういうことなんだね
高い割に残念だなあ、ここ

[26242: 検討板ユーザーさん]

>>26233 匿名さん
定借ならゴミだよ、こんな場所

[26243: 匿名さん]

今日も安く買いたいネガさんのネガコメントがたくさん書き込まれてますなー
安くなりません、残念！

[26245: 匿名さん]

>>26223 匿名さん
大きいクレーンを解体するために小さいクレーンがいるんだと思います。スカイツリー作る時もそうだった。だんだんクレーンを小さくしていく。

[26246: 匿名さん]

おーい、ネガのみんなー、パークコート虎ノ門19階で坪1100万だってよー
小石川も上がっちゃってるよー、買えない値段になっちゃったねー

[26247: 匿名さん]

ネガも欲しいから居座っていて買えた瞬間ポジになるんだろうな

[26248: 匿名さん]

バブル末期の高値物件っていつも行ってる奴
生きてるか？

パークシティ設定だったという嘘を言い続けてた奴
生きてるか？

他のマンションすれにねが書き込み続けてた奴
生きてるか？

※私は契約者じゃありません

[26249: 匿名さん]

囲まれてるとかいうけど、景色の抜ける部屋買えば良いだけじゃね？と思う
大体の都心マンションに言える事なのに
お見合いは坪単価安いんだから

[26250: 匿名さん]

>>26220 匿名さん

いいね！

[26251: 匿名さん]

>>26221 匿名さん

影になってる部屋も夕方日陰になっているけど、昼間は日が普通にはいるしね

[26252: 匿名さん]

虎ノ門周辺は、格別ですねえ。

地価が上がり続けているパークコート虎ノ門の値上がりと、
コロナ後に地価が下落に転じたJVパークコート小石川の値下がりは、
買ってはいけないラインを明確にしました。

小石川も意地で坪500をキープできれば、含み損もそれなりかと思いますが、なにしろ賃料がゴミなエリアですから難しいでしょうねえ。

大江戸線内だと、春日は蔵前より安いです。
格上の勝どきは、春日より10%高いですね。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

[26253: 三井健太先生]

具体例をここで挙げるわけに行きませんが（笑笑笑）

分譲時の広告や販売担当者の説明が期待度を高くしたのです。私たちの目や耳は「錯覚を起こすクセ」を持っています。そこに宣伝担当や販売担当者は付けこんで来ます。

再開発によって街並みがきれいになっても、利便性が増しても、価格押し上げ効果は期待したほどではなかったというケースが実は多いのです。
同駅圏のマンションと比較すれば、幾分かは高値で買ってくれる物件と言えても、思ったほどではなかったと落胆する人もあり、このようなケースは「再開発=街の価値が上がる＝マンションの価値も上がる＝高く転売できる」という期待できるものの、期待したほどのレベルではないことを指しています。
結局、購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかったという実例は多数あるのです。

筆者はよく次のように言います。「再開発マンションは未来の先取り価格である場合が多いので、慎重に検討した方がよい。高過ぎるか否かの見極めがポイントです」と。

[26254: 匿名さん]

嬉しハズかし オマセなイッチョメ。笑

[26255: 匿名さん]

豊洲のマンションは坪150万に暴落すると言ってた専門家の方ですか？笑

[26256: 匿名さん]

>>26253 三井健太先生さん

誰これ
ググったけどただの怪しい素人感しかないんだが

[26257: 匿名さん]

＞具体例をここで挙げるわけに行きませんが


優しい三井先生
すこ

[26258: 匿名さん]

ここ、路線は微妙なのしかねーなｗ
都心部のどこ行くにも時間かかる
そもそも城北から都心部行くのは億劫
徒歩圏内には馬券パチンコ興業施設しか楽しみがない

東京駅に通勤するのは便利だけど、休日にわざわざ電車乗るやついないｗ
幹線道路脇だけど駐車場もろくな数ない

[26259: 匿名さん]

自称マンション評論家やブロガーは、マンコミュで本物のプロが書いた書き込みを読んでパクって記事にすることも多いです。だから、彼らに「理論的に説明して」とか「根拠を示して」と質問すれば、詳細かつ論理的な回答は帰ってきません。自称マンション評論家やブロガーの知見はその程度です。

[26260: 匿名さん]

資産価値に関しては、マンマニ氏以外は信じない。彼が買いと言って外したものは無いでしょ、逆に高過ぎと言ってた物件は大体売れてない。某芝浦とかｗ

[26261: 匿名さん]

>>26260 匿名さん

誰それ。

資産価値は国が算出したものしか信じられんわ。
つまり固定資産税の数値。
これ以外ない。

そんな素人の話を信じる気がしれないな。。。

[26262: 匿名さん]

各地の路線価を簡単に見れるサイトがあるんだけれど
各駅周辺の公示地価平均値をみると

春日+9.93% 　　https://tochi-value.com/station/kasuga/
後楽園 +5.96%　https://tochi-value.com/station/kourakuen/

いずれもえらく上昇しているようだけど下がっているの？

確かに後楽園駅のそばには階段を登ってたどり着く崖下の土地とかもあるので地点によっては下がることも十分考えられるよね。でもそれってそこが安いというだけで、全部が下がっていることを意味しない。

三井さんの記事はよく読むけど、再開発の場所を買ったら将来値上がりしてすごく儲かるのではないかという素人の陥りがちな勘違いを戒めたものだと思うよ。ここはまぎれもない文京区のナンバーワンマンションなので、手に入れたい、住んでみたい、だから多くの人が検討し購入したはずで、将来の値上がり益で一山当てようというような人はいないのではないかな。ちゃんと文京区プライスで坪単価500万を切るようなバーゲンセールの部屋もあったことだし、パークコートにしてはだいぶお値打ち価格だったんじゃないですか？即日完売のスマッシュヒットは理由がないわけないでしょう。

[26263: 匿名さん]

それとここは本当に便利ですよ。
夜の街が大好きでも、夜の街に住みたいという人は案外少ないものです。子供ができれば教育にいい環境の場所に引っ越していく、だから繁華街からほどほど遠いが、不便ではない絶妙な距離感の文京区に移り住む人が多いのだと思いますよ。人気のある世田谷や目黒の住宅地も実際にそういう土地だからでしょ。

[26264: 匿名さん]

山手線内側で東京駅から直線で2.5キロだろ？
価値が低い訳無かろうに
なんかの歪でもあるのか？

[26265: 匿名さん]

小石川は不便で価値がないという無理なネガをするからそういう辻褄が合わない話になっちゃうわけです。

[26266: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/e3c7b8180d030438c11d03c2539555f03649...

変化を体感できないタワマンは子どもの知能が伸びないらしい。タワマン×駅直結。いつも同じ環境の刺激無し要素がダブルとはすごい。

[26267: 匿名さん]

>>26266
榊淳司かぁw
この人PC文京小石川は良い評価してますよ。
考え方が偏りすぎて話半分で聞いてるけど。

[26268: 匿名さん]

>>26267 匿名さん

武蔵小杉と文京区が同じ価格なのがおかしいという発言は、知っている。
同感だった。

[26269: 匿名さん]

今日通りかかったらエントランスがだいぶできていましたね。

文京ガーデンのロゴマークをあしらった高級感あふれる鋳鉄の格子が飾る豪華なエントランスが徐々に姿をあらわしてきました。お正月には綺麗な完成写真をアップできるかもしれません。

多分、港区だったらここに60階建てぐらいのホテル、オフィス、ショップ、レジデンスの複合タワーが建っていたところでしょうが、ここは文京区です。周囲に配慮しまくった小粒ですがピリリと辛いタワーが建ちました。マンション好きとしてはどうしてここで日和った、と突っ込みたいところも正直なところありますが、周囲との和を重んじた選択を尊重したいと思います。それでもなお、素晴らしい再開発だと思います。関係者のご苦労いかばかりかと思うと、本当に感謝の言葉しかありません。ありがとう、本当にありがとう。素晴らしいものを建ててくれて、ありがとう。

[26270: 匿名さん]

ノーブランドのアルビオなんちゃらが坪700何でしょ？
ここはかなりお得だと思うけどな
バブル末期の高値づかみなのか？

昔からのマンコミクオリティだよな

坪500ぐらいが買えそうな価格で荒れるんだよ
見逃した自分を正当化したいからね
坪700で販売されたら、大して検討者いないから荒れない

[26271: 匿名さん]

ここの転売部屋は坪1000ぐらいですからね、三井さんは何を忖度したんでしょうね。

[26272: 匿名さん]

>>26271 匿名さん

残念、それはないかな

[26273: 匿名さん]

このスレの雰囲気はPTKに似てるね。何かあれば資産価値の話ばかり。
PC虎ノ門のスレは、心に余裕があるなあという感じ。
ブランドはPCなのに、雰囲気はPTに近い。いったいどういうことでしょうね。

[26274: 匿名さん]

流石に坪1000はやりすぎかなぁ。800位じゃない？
まあ、ちょっと売出し安すぎたよね。

[26275: 匿名さん]

パークコートなのに安く出しすぎたから、以上

[26276: 匿名さん]

もう安くはないですね、マンションミュニティのネガに心を動かされた人は機会損失に地団駄を踏んでいるでしょう。ここのな舐め向いの野村が絡んだ再開発でリベンジでもはかってください。文京区ナンバーワンは多分それでもここでしょうですけどね。

[26277: eマンションさん]

ネガがPC虎ノ門にまでここをネガってて草生えるww ポジが必死というのが口癖だが、一番必死なのはネガww 頑張れネガw

[26278: 匿名さん]

PC虎ノ門の方が地価が高いからな
でも人気だったのはこっちだな
それでいいじゃない

[26279: 匿名さん]

私の中立な目からだとネガが必死に見えるけどな
言っている事に無理がありすぎる
坪400なら買ってあげるよ

[26285: 匿名さん]

>>26213 匿名さん

随分と安上がりに仕上げてきましたね。
パークシティでもパークタワーでもなんでもいいですが、ハリボテにすらならないのは雑居ビルに囲まれている以上に気分が陰鬱になる原因です。

騒音で頭痛がするような場所ですからじっくり見られることはないと思いますし、チープさがバレる心配もさほど無さそうなのは、不幸中の幸いでした。

[26288: 匿名さん]

大クレーンが２つ解体されました。積み上げ作業終了ですかね。

[26290: マンション検討中さん]

この辺りはよく通りますが、深夜までクルマの排気音が耳ざわりですね。

片側４車線の主要幹線道路がセットバック無しにベッタリくっつく再開発タワマンも珍しい（失礼）と思いますが、防音板などの設置予定はあるのでしょうか。

[26291: 匿名さん]

現地踏査しないで地図しか見ない人はこういう時間があることを知らないんでしょうね。

[26298: 匿名さん]

皆さん坪800万のマンションが買える身分になってから検討しましょうね。笑

[26301: 匿名さん]

地権者さんの部屋代・商業施設代を負担した契約者さんたちが喉から手が出るほど欲しかった、
地権者さんに全て抑えられた唯一の南東角部屋。

その100㎡越えのプレミアム中のプレミアム部屋が、
坪700程度ですら売れ残ってますね。笑

ここは城北のJV（共同開発）パークコートだと馬鹿にされてますが、都心の純正パークコートなら瞬殺で売れるべき部屋では？

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_105/pj_93975654/

[26305: 匿名さん]

梁下の高さ
パークコート虎ノ門　2.92m
パークコート浜離宮ザ・タワー　2.70m
パークタワー勝どきミッド　2.50m
パークシティ大崎ザ・タワー　2.40m
パークコート文京小石川　2.40m
パークシティ武蔵小山ザ・タワー　2.37m
パークコート南麻布　2.36m

[26306: 匿名さん]

確かに大通りに面した賃貸マンションの二階とか三階に住んでいたら、大変だろうね。フェラーリとかランチアが通るたびに家中の家具が共鳴してたいへんだろうなと同情したい。

だが、ここのマンションはあなたの住んでいる賃貸の高層階よりさらに上なのが　>>26291　の写真が語るファクトなのだよ。賃貸用のマンションよりも、分譲賃貸に住んでご覧、比べようもなく快適だよ。家賃は少々お高いと思うが、複層ガラスで第一種換気の高級分譲マンションを借りることをお勧めするよ。たとえばここだ。

[26307: 匿名さん]

>>26306 匿名さん
複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
省エネ時代ですから1種換気は今や長谷工レベルでも採用します。
ここの梁下は低すぎて分譲賃貸レベルと呼べないかもしれません。

[26308: 匿名さん]

>複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
へー、そうなんだー

[26309: 匿名さん]

34階はプレミアム部屋ではないですが

知ったか恥ずかしいｗ

[26311: 匿名さん]

パークコート買えるチャンスを逃したネガが、これはパークコートじゃないと騒ぐ姿を見るのは実に滑稽ですな。

パークコート買える身分になってから騒いでくださいな。（笑）

[26316: 匿名さん]

武蔵小山も勝ちどきも、バブルピークの2019年に分譲されていたなら、パークコートと名付けられていたと思いますよ。

[26324: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

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ご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[26325: 匿名さん]

>>26316 匿名さん

ど素人すぎるだろ
東京都の山手線外側のパークコートは幾つあるでしょうか？
パークコート舐めすぎだ

[26326: 匿名さん]

これがマンコミクオリティだ
ネガで、まともな書き込み見たことない

[26327: 匿名さん]

榊や牧野の暴落（最近は廃墟もか？）記事を崇拝してる
層って昭和おじさん（地方、独身、実家）だからね。
東京都心でマンション持ってること自体が憎悪の対象だから
胸の中にある様々な劣等感が容赦なく刺激されるんだろう。

だから暴落・廃墟以外のストーリーは許せないんだよ。
コロナでも収入変わらない人がほとんどなのに
ローン破綻で競売とかタワマン廃墟とかいう記事を信じ込んでる。
そうでないと自身の惨めな人生が浮かばれない。

マンコミュの注目物件で朝から晩までネガレスしてる
奴の正体もこいつら。
最初はエア購入者気分で書き込んでたけど、そのうち
実現不可能な現実に気付き、物件（というか検討者）
に対する憎悪に変わってしまう。

最近では特に三井物件が憎悪の対象。
（注目物件が多くてブロガーが褒めるから）

[26328: 匿名さん]

天気が良いと外装が一層美しいですね

[26329: 匿名さん]

ネガはパークコートタワーの侮辱が過ぎるな
契約者じゃないが、アホすぎると思って書き込んでしまったよ
パークコートタワー住民全員アホだろと思ってるよ

[26330: 匿名さん]

>>26301 匿名さん
750万ですか。築7年の千代田富士見が800?850程度でしょうから、悩ましいところですね。何れこの値段でも買えなくなるでしょうから、買える方は買ったほうがいいのでは。
まあここに書き込んでいるネガさんは買えないでしょうが笑

[26331: 匿名さん]

>>26330 匿名さん

千代田富士見はそんな高くないよ
700弱だよ

飯田橋も持ち上げられてるけど、千代田富士見以外は中古安いぞ

[26332: 匿名さん]

700じゃ買えないでしょ、いつの成約見てるんだ

[26333: 匿名さん]

不動産は最終的には立地とは良く言うけど、千代田富士見も小石川もその周辺からしたら無駄に高いです。ブランド代、再開発コスト、タワマン代がべらぼうに乗ってるだけだから、価値観変われば、周りの中古に毛の生えた価格程度になるでしょう。

[26334: 匿名さん]

店舗併設のマンションは将来怖いですよ。絶対に避けた方が良いと言われた。医療も遠隔が基本となれば駅近で開業する意味なくなるし、テナント料払って店舗営業で採算取れない業種はどんどん退去する。店舗部分のオーナーも背に腹は代えられず、空室埋めるために新業態もなんでもOKに規約変更せざるを得ない。ガラパゴスタワマン化で資産価値どころじゃないですからね。

[26335: 匿名さん]

>>26334 匿名さん

医療は遠隔基本にはならないよ。診療の限界がある。採血とか触診どうふするよ？さらに自由診療となれば別途お金がかかる。遠隔診療ができるのは心療内科で継続治療してる場合で、新患の受け入れは難しい。

[26336: 匿名さん]

バブル期を超えた高値の波の中で分譲された物件ですし、周囲の取引単価やここの中古の引け具合を見ても、もうここから値上がる物件ではないでしょう。

しかし、当時はここ以外にあまり選択肢がなく都心を買えない人達の大量の受け皿になったのは事実。
つまりは、残債割れしなければいいのです。
住環境が良くない等、色々ご指摘がありますが、ウチは子供いないので関係ありませんし。

[26337: 匿名さん]

条件良い部屋なら坪700位では動きそうだね

[26338: 匿名さん]

三井不動産が東京ドームにTOB実施となれば色々変わりそうですね。まだ国内に2件しかない三井不の次世代ホテルといわれるsequenceがなぜか水道橋にできたし。

[26339: 匿名さん]

すでに界隈では三井不動産ジャイアンツと馬鹿にされてますよ

[26340: 匿名さん]

東京ドームとラクーアの再開発を三井がまとめてやるんだね

[26341: 匿名さん]

春日後楽園の再開発が拡大するイメージ
マンション価値上がるかな

[26342: 匿名さん]

中古価格にしても再開発にしても、
もはや、藁にもすがる思いですね。
常に感覚論が先んずるから、そうなるのです。

そもそも興業施設頼みなら、ここの近所のパチンコ屋さんの拡充をはかる方が、まだ現実味があるのでは。

[26343: 通りがかりさん]

おゃおゃ、そんなに虐めちゃいかんアルよ…
また今日も、ポジの大量作文でスレ流しされちゃうアルよ…

[26344: マンション検討中さん]

>>26333 匿名さん

PC富士見が、無駄に高いってのは恣意的な意見だね笑
事実は@700以上で成約しているという点のみ。

価値観変わるとか、ファンタジーを言い出したら@1400とかで売れる時代も来るかもね。
そのレベルの戯言を仰ってる自覚をもつべし

[26345: 匿名さん]

人間の固定観念ってなかなか変わらないもので、三十年前と今とでは隔世の感がある。特に小石川は大きく変貌した。都市化は春日通りや播磨坂に面したあたりの四丁目五丁目が先行していたが、それが千川通り沿いや白山通り沿いに波及してきている。再開発は言うに及ばず、周辺のマンション建設や若い新住民を相手にした様々なショップの開設も増えて、大正時代に不良住宅が並んでいた、太陽のない街の舞台となった小石川はすでに過去のものとなっている。
ニューヨークのチェルシーあたりのような変わり様だと例えればわかるだろうか。

[26346: 匿名さん]

千代田富士見の一件、スーモから消えましたね。やっぱり凄いね。ここと重ねるのは失礼だよ。全くの別物です。

[26347: 匿名さん]

東京ドームの再開発があるのなら、球場、ホテル、店舗オフィス住居の複合用途開発になるだろう。ただ、三井はここのような失敗はしないだろう。土地は単独所有で地権者コストはかからないし、敷地は広大で隣棟間隔も取れて壁ドンにもならない。建築費も大規模一体建築で抑えられる。街区、道路の整備で一体として整備するから住環境も良くなるだろう。

この地域で一番のタワマンになるでしょう。こことはずいぶんと差がでる。

[26348: 匿名さん]

パークコート後楽園（仮称）→丸の内線直結、南北線直結、後楽園直結、球場直結、複合商業直結
パ小石川さん→三田線板橋方向（）直結、幹線道路直結、三方壁ドン直結、ウィンズのおっさん直結

[26349: 匿名さん]

ポジティブ材料に対してネガが沢山出ると、ここは本当に価値があるのだと安心できます。

[26350: 匿名さん]

パークコート後楽園は坪1000だとすると、ここは坪900位で良いかな笑
将来に期待が持てますなぁ

[26351: 検討板ユーザーさん]

ネガ饒舌すぎわろたww

[26352: マンション検討中さん]

>>26345 匿名さん

昔はこのマンションの下を小石川大下水が流れてたみたいですね。

[26353: 匿名さん]

再開発があると、周辺の物件が値上がりするってことネガって理解してるのかな？
もしかして、再開発物件だけが上がって、周辺は魅力がなくなるから値下がりするとか思っちゃってたり（笑）

[26354: 匿名さん]

>>26353 匿名さん

理解してるから一層ネガってるんだと思いますよ
要するに再開発は大成功になる見込みになり、購入者と地権者はラッキーという話です

[26355: 匿名さん]

いやー東京ドームTOBはでかいわ
まじラッキー

[26356: 匿名さん]

パークタワー後楽園か、パークコート後楽園か。価格が下がると期待していたネガは涙目。

[26357: 匿名さん]

三井東京ドームとか名前変わって三井マンションの価値が更に上がるんでしょうな

[26358: 匿名さん]

>>26354
＞購入者と地権者はラッキー

波及効果が及ぶご近所さんもラッキーの仲間に加えといてちょうだい

[26359: 匿名さん]

>>26353 匿名さん
市街地再開発事業の効果の及ぶ範囲について、二子玉川の事例をまとめた論文がある。周辺住宅地は住環境悪化で下落している。商業地は繁華性で価格が決まるので、再開発区域への接続の程度によるでしょう。このマンションへの効果はほぼないと思う。

あなた方のような素人さんには、効果が必ず表れるとは限らないことや用途的地域ごとにその効果の質と程度が異なることは理解するのは難しいでしょう。

[26360: 匿名さん]

パ小石川さんの正常化バイアス凄いですねｗ人生楽しそうでうらやまです。

[26361: 通りがかりさん]

「プロ野球巨人の親会社である読売新聞グループ本社とも連携し、スポーツ・エンターテインメントを柱とする、スタジアム、商業、ホテルが一体となった街づくりを進める方針を強調した」
住宅はないかもしれませんね。
今でもドームシティは子連れ親として非常に魅力的ですが、三井の複合開発が実現するようになれば近隣住民としてめちゃくちゃ楽しみですね。

[26362: 匿名さん]

>>26359 匿名さん
ネタですかｗ
こりゃ東京ドーム再開発でPC千代田富士見と同じ坪単価になっちゃうなー

[26363: 通りがかりさん]

この状況でネガれる根性にもはや感心するわ…

[26364: 通りがかりさん]

築地跡に読売ジャイアンツの球場が移るという可能性はもうないのですよね、、。もし万が一あるとすると、球場がなくなった後の後楽園の開発はどんなだろうかと、、、。

[26365: 匿名さん]

文京区の超大型開発案件きましたね

[26366: 匿名さん]

現実問題として文京区に限らず再開発がしやすいのは戸建てだらけの高台より低地だよね。
それに駅近フラットアプローチ、買い物便利であることが評価される時代になったのも大きい。再開発で駅周辺の環境がよくなることで、それまでは居住に適さないと思われていた駅前地域が住みやすくなってきたという時代の変化もあるだろう。後楽園駅から徒歩５分圏内のマンションは数多あるが、住みにくいという話はあまり聞かない。むしろ東京ドームシティがあることで子供を連れて行ったり日常の買い物が便利だというメリットを挙げる人が多いと思う。事実売り物もあまり出ない。もちろん、そういう面に強く魅力を感じる人たちだからこそ住んでいるのだろうからバイアスもあるとは思うが。

[26367: 匿名さん]

なんかあるだろうけど、後楽園遊園地からホテルまでの間ぐらいしか開発出来そうなとこないでしょ。
現状ほぼ通路でもったいない気がするけど、コレドなんて出来そうもないしな。
東京ドームの客を滞在させて更に何かだろうな。
相乗効果出せると良いね。

[26368: 匿名さん]

東京ドームシティはハードを新たに作らなくても、ちょっとオペレーションを変えるだけで違った魅力が出そうないい立地にある施設。普段使っていると固定観念に凝り固まった昭和な発想が強く感じられて、もったいないなーといつも感じているので、三井がいい人を送り込んだらもう少しよくなるかなーと思っている。これを変に高級路線にしても最近の新しい高級っぽい商業施設はあまり儲かっているように見えないんだよね。中国人の趣味におもねって自分の本当に作りたいものを作っていない二流ブランドばかりで、我々日本人が欲しくなるものがないというかなんというか...もう少しなんとかしろよって感じのところが多い。いずれにせよ三井さんには期待したい。同じ三田線沿いの帝国ホテル周辺の再開発と連動すると面白い。

[26369: 匿名さん]

ドームは幅広い層を集客しますし、ミッドタウン的な都心ならではの超高級路線は違和感が出そう。日本橋や豊洲と違って統一コンセプトを据えるのが簡単ではなさそうですが、どんな感じになるんでしょうね。とにかく周辺住民として楽しみです！

[26370: 匿名さん]

パッと思いついただけでも成城石井と並べてガルガンチュワのショップを作ったり、ラブラッスリーのような帝国ホテルのサービスや料飲を提供する新店舗を作る、あるいは東京ドームホテルのプレミアムフロアを帝国ホテルと人事交流して質の高いサービスを提供し、団体様用の一般フロアと差をつけて高客単価を狙うなど色々とやり方はあると思う。

[26371: 匿名さん]

再開発は最低でも10年後ですから今の所有者のほとんどは関係ないでしょ。長く住む場所じゃないからみなさん転居してます。

[26372: 匿名さん]

権利変換計画認可時はアベノミクス中盤。土地価格はかなり上昇した段階で地権者の従前資産額は大、建築需要が極めて強い時期で再開発コスト、建築コストも上昇した後。その影響で、地域の価格水準からしたら超割高分譲価格。下駄を2段で履かされたような価格で。ドーム周辺が再開発されてもこれ以上上がるわけがないと理解できないのだろうか。。。

湾岸が人気で価格が上昇しても、港区などの内陸を超える事は絶対にないのです。専門家はこれを地域価格キャップと呼びます。いわゆる街の序列です。周辺が再開発されても春日が他の優良商業地の価格を超えることは100％ないのです。

[26373: 匿名さん]

まぁまぁ。周辺中古相場が追随出来てない時点でパコイシカワさんの高値掴みは確定的なのですが、夢をみる権利くらいは与えてあげましょう。

[26374: 匿名さん]

虎ノ門坪1000万、四番町坪1000万以上なら、ここは坪800万でも良いでしょう。因みに最安値部屋は坪450万だったらしいですね。そりゃ買えなかったらネガりたくなるのもわかりますよｗ

以前、後楽園周辺の地価がーとか騒いでたやつ、再開発決まって涙目だね（笑）

[26375: 匿名さん]

長文が増えてきましたねえ。
必死さだけが先に伝わってきて内容がよくわかりませんが、一体どこをだれが再開発するんですかねえ。

デタラメ描くのは、風説の流布で刑事罰の対象になるはずですけどねえ。

[26376: eマンションさん]

え、なになに
東京ドームつぶして再開発するの？
やっと無くなるのか、あの嫌悪施設
小石川一丁目の水没ハザードマップ埋め立て幹線道路ワキ騒音地に我慢して住んだ甲斐あったわ
マジ勝ち組

[26377: 匿名さん]

築30年足らずの大型興業施設を解体する不動産屋がどこにいますか…
そもそもTOBって、収益不動産に組み込むための株式取得ですよ。
再開発はポジが勝手に作文してるだけです。
仮に潰して再開発するとしても、更地の築地でさえあと 20年かかると言われていますし、反対運動の活発な文京区の民度では、現役世代が生きているうちには難しいのでは。

パーコ小石川の資産価値があがると大騒ぎしていますが、果たして20年以上経ったコストカットが酷い時期の築古タワマンに、需要ありますかね。

[26378: eマンションさん]

マジかｗ
じゃあこの先、発展ないじゃんこの辺
近所の場外馬券売り場の再開発はないのか？

[26379: 検討板ユーザーさん]

坪800…^_^

てかなんだかんだ言ってて、
やっぱり皆さん、東京ドームを嫌悪施設認定してるじゃないですか…
そんなに早く再開発で無くなって欲しいと思っているとは、予想外です

[26380: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/fe5df8f82bb8690dc7bec9f26fe70d981a31...

黄色いビルの建て替えもあるのかな？

[26381: 匿名さん]

>>26380 匿名さん

東京都から再開発の指定を受けてるんですね

[26382: 匿名さん]

長文しているネガさん、朝から連投しないと居ても立っても居られない感じですかねえ。
パークコートに住みながらこの町が発展することを見守っておりますよ。

[26383: 匿名さん]

安く買って高く売る、投資の基本です
東京都と文京区の税金で再開発
そこに三井不動産による買収でブーストです
早速三井不動産と東京ドームの株価が高騰して世間は素直だね

三井、読売、東京ドーム、東京都による再開発です
国内最高のエンターテイメント施設が期待できます

[26384: 匿名さん]

>>26377 匿名さん

32年で既に東京都から再開発指定が出ています
三井の買収と並行して当然調査はしてますよ
普通は利益が出ると判断して決裁後にTOBです

広大な敷地のどこから手をつけるか今頃検討してるんでしょうね

[26385: 匿名さん]

壁ドンの隣接ビルがなければ・・・
建物のグレードがもっと高ければ・・・
ドーム街区と地域の連続性があれば・・・
買った時期が2019年でなければ・・・
そもそも買ってなければ・・・

[26386: 匿名さん]

今日もYahoo!トップです
ヤフコメはポジティブな意見が大勢
ラクーアの再開発もワクワクするものを期待すると前向きなコメントが見られます
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6377778

ポジティブ過ぎて楽しいですね

[26387: 匿名さん]

東京歯科大も慶應と統合するし水道橋近辺は明るいニュースが続きますね。

[26388: 匿名さん]

水道橋近辺も綺麗になるかもしれませんね

[26390: 匿名さん]

>>26384 匿名さん

そいつに言っても理解できてないみたいだぞ
他スレ読んで思った
頭悪い奴多いな

[26391: 匿名さん]

なるほろ、立体都市公園制度を活用すれば屋上緑化さえすれば後はいくらでもOKか
なんか凄い話になってきたな...

もしこれを前提にここをパークコートにしてきたとすると相当凄い将来像を描いていそうだね。

[26392: 匿名さん]

宮下パークね
芝公園のプリンスホテルも公園の中で、開発の制限があり簡単で無いみたい

[26393: 匿名さん]

>>26392 匿名さん

東京都が主導してかつ民間企業の敷地ならいくらでもやりようあるでしょ

[26394: 匿名さん]

坪400万円で高層階売ってください！

[26395: 匿名さん]

>>26394 匿名さん

坪800の間違いですよね？

[26396: 匿名さん]

ネガが坪400万円で買えると聞いたので信じました！

[26397: 匿名さん]

まあ買える買えないは別にして言うだけはタダかと
春日駅周辺の中古マンション相場もだいぶ上がってきたね
直近の１年間だと＋3.93%だそうな

https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/06411-st/sale/mansi...

2013年からほぼ一直線に上昇を続けていて、東京都の平均より高い率で上昇している
もちろんもっと上がっているところはあるが、下がっているとか天井という感はないな

[26398: 匿名さん]

ネガの嘘をいっぱい信じました！
いろんなスレで宣伝してましたよ！

[26399: 匿名さん]

ちなみに参考までに品川駅の周辺の中古マンション相場がこれ

https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/00224-st/sale/mansi...

いろいろな感想があると思う

[26400: 匿名さん]

自称不動産のプロのネガが、いろんなスレで下がってるって書いてましたよ！
2019年がピークなのです！