パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[26151: 匿名さん]

街区全体、足元は一日中真っ暗な感じですね
CGでは明るかったのに…
検討者向けのCGでは、日当たりや騒音は表現しなくてもよいルールでしたっけ

[26152: 匿名さん]

西側のビルで日陰になる部分は駐車場とパンダ部屋だったと記憶しているけど...

[26153: 匿名さん]

>>26145　の写真をみた人は、スミフのビルが非常に小さいことに気づくはず

[26154: 匿名さん]

陽が当たらないパークコート・・・

[26155: 匿名さん]

さほど日当たりは悪くないところを証明する写真に狼狽しているのかな。

もう少し夕方遅い時間に撮ってあげてもいいですよ

[26156: 匿名さん]

スミフビルの公開緑地の植栽にも日光が当たって美しいですね。グリーンバレーはそれよりもさらに奥の方に広がっていますよ。

[26157: 匿名さん]

>>26150 匿名さん

もっと日があたりますよ
実物見られては？

[26158: 匿名さん]

再開発地域が一部の不参加オフィスビルの影響で変形になった分、配当計画には心血を注いだことでしょうね。再開発を行った皆さんに、本当に労いの言葉を贈りたい。ありがとう、こんなにすばらしいものを作ってありがとう。近隣住民の偽らざる思いです。

[26159: 匿名さん]

ここの契約者がどうのこうのと若葉が言っていますが、勝手連的にここのポジを書いている近隣住民は多いと思います。確かにネガを刺激する面でご迷惑をおかけしているかもしれませんが、周辺住民にとっても地域の誇りです。文京区がもっと輝くことを祈って、これからも書き込みさせていただきます。

[26160: 匿名さん]

小石川という地域全体を誹謗中傷したここのネガは絶対に許さない。

[26161: 匿名さん]

ここまで敷地の日当たりが悪く、足元の街区の大半が真っ暗になっちゃったのはスミフビルのせいではないと思うよ

売り主の利益を最大化する為とは言え、
敷地にゆとりを設けず建物を詰め込んだカツカツ再開発にしちゃったのが最大の原因だろうね

建蔽率はパークコート史上最悪の60%後半だそうだ

[26162: 匿名さん]

写真見たら、百聞は一見に如かず

[26164: 匿名さん]

>>26159 匿名さん
近隣住民を騙って物件上げするのは止めてくれませんかね。
公開空地もまともに無く地域貢献の側面は無し、日照の妨げにしかなってないのに。

[26166: 匿名さん]

再開発に参加しなかったオフィスビルのオーナーには、地元住民的にちょっと恨みに近い感情もあるが、ビジネスとして、小石川ならこの程度という固定観念からはなれられなかったのはビジネスマンの端くれとしてしょうがないとは思う。ただ、文京区の未来に夢をもてなかった人たちの行末について文京区民としては一定の感情を抱いたので、そこから派生する悪影響は覚悟して欲しい。

[26167: 匿名さん]

市ヶ谷の駅からも見えるんですね、ここ

[26168: 匿名さん]

日当たり、悪いんですかね。とてもそう思えないんですが。

[26169: 匿名さん]

他のマンションの写真ですが、お察しください。それでもここより高いんです。

[26170: 匿名さん]

北向住戸の日当たりは最悪だと思いますが、それでもここよりは高いと思います。

[26171: 匿名さん]

北側は抜けてるし、戸建てや囲まれマンションより明るいと思いますわ

[26172: 匿名さん]

ＰＣ千代田富士見の東向きは羨望の物件ですね。分譲時はここより安かったのでは？
パ小石川さんがムキになるのも納得ですね。

[26174: 匿名さん]

[No.26163～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[26175: 匿名さん]

ネガさん今度は日照問題を出してきましたか、相変わらず、ふーん、で？って感じですね。
日当たりの良い郊外の戸建てにでも住んでらっしゃるんでしょうね。

[26176: 匿名さん]

>>26166 匿名さん

10年以上かけて再開発の説明を繰り返してきてる訳で、ちょっと何言ってるかわからない。

[26177: 匿名さん]

確かに写真を見ると足元は暗いよね。
詰め込みすぎたビルに囲まれた低地特有の感じ。

再開発するなら少し利益を削ってでもゆとりをもたせるべきだったと思うよ。

うるさい幹線道路からセットバックもほぼないし。

[26178: 匿名さん]

平成13年から本格的に検討しているから20年だね。当時50歳で組合に入った人はもう70歳。中にはもう亡くなった方もいるかもしれない。多くの人がここの再開発に期待してずっと長い時間かけて出来上がった訳で、ここができるメリットデメリットは議論され尽くされてると思うよ。

[26179: 匿名さん]

ここは南北に長い板状に加え、南側はほぼ地権者さんにおさえられているわけですから、日当たりを気にする人が住む物件ではないでしょう。
子供さんにとっては情緒的に問題が出てきそうですが、幸いファミリーは少なそうですし。

[26180: 匿名さん]

同じ話をループして繰り返してるね
もうネタがないんやね

[26181: 匿名さん]

利用者も世代交代してます。長くこの掲示板にいる人ばかりじゃないんです。

[26182: 匿名さん]

買っちゃった人も少しは落ち着けばいいのに。
まぁ、後悔しているからこそネガにいちいち大騒ぎするんだろうけど。

[26183: 匿名さん]

美しいマンションの写真にいちいち毒づいている人も落ち着けばいいのにと思います。
本当にきれいなマンションですね、個人的な感想ではありますが。

[26184: 匿名さん]

都内色んな所から見える
シンボリックなマンションですよ

[26185: 評判気になるさん]

>>26150 匿名さん
これを見れば杭がないのが分かる。

[26186: 匿名さん]

>>26185 評判気になるさん
この段階で杭見えてたら欠陥工事です

[26187: 匿名さん]

何度見ても美しい外観ですなぁ。これをネガるなんて、心に闇を抱えてますぜ

[26188: 検討板ユーザーさん]

>>26003
これは、的確な指摘ですね。

もっと言うと、契約者がムキになって必ず言い返してくるのは、全て図星だからでしょう。
過去ログにある嫌悪事項を全て読まなくても、こういった契約者の反応を見るだけで、ここがどういう物件なのか理解できると思います。

[26189: 匿名さん]

タワマンじゃなくても住みたい場所ね。番町とか広尾、代官山位かな。どこも高杉内

[26190: 匿名さん]

何度見てもノッペリした吹き付けマンションですなぁ。これをポジるなんて、心に闇を抱えてますぜ

[26191: 匿名さん]

>>26184 匿名さん
皇居やミッドタウン、あるいは都心の高台から見てもここの姿は谷底低地に埋れて見えません。
つまり、ろくな眺望がないということです。

[26192: 匿名さん]

>>26189 匿名さん

代官山と広尾は興味なし
特に代官山の良さは分からん

[26193: 匿名さん]

>>26188 検討板ユーザーさん

それなら再開発が完了して変わった街を見てから考えたらいいんでは？

[26194: 匿名さん]

>>26193 匿名さん
誰もが分かる頃に売ろうとしても、もう手遅れになります。株と一緒ですね。全体像が見えるその頃には暴落しててもおかしくないです。

[26195: 匿名さん]

心病んでるネガさん、必死にネガしても安くなりませんよー笑

[26196: 匿名さん]

>>26194 匿名さん

今は上場直前の有望株を買えた所ですね。今後はずっと高値かさらに上がるでしょう。ただどこかで押し目があるかもしれませんから、その時に買えば良いのでは？何年先か知りませんけど。

[26197: 匿名さん]

複数のプロが適正価格は500弱と試算し、しかも新築バブルはずいぶん前に終わり、地価も2020年1月の地価公示をピークに下落に転じたのに、なんで高過ぎた取得価額600より上がるのですか？

[26198: 匿名さん]

>>26197 匿名さん

複数のプロが適正価格は500よりも高い数値を出していますし、バブルが終わりというのは意味わかりません。現在不動産は活況で、日経も上げてます。不動産価格は日経に遅れてついてきますし、それに一点をみて下落に転じたというのも良くわかりませんが。

素人ですか？

[26199: 匿名さん]

前リンクはられてたPC千代田富士見が坪1000万でしょ。流石に500万は無くないｗ

[26200: マンション検討中さん]

>>26146 が貼った写真は美しいね。
このマンションはこの角度が
一番映える気がするよ。

[26201: 名無しさん]

>>26200 マンション検討中さん
確かに。いいアングルですね。
ブリッジと公開空地の植栽は年内に出来るらしい。
どんな空間になるか、楽しみです。

[26202: 匿名さん]

不動産業の業績も伸びてるし住宅ローン減税制度も強化されたしまだまだいけるでしょ

[26203: 匿名さん]

文京区は東京23区で最も犯罪件数と犯罪発生率が最も低い（最も治安がよい）。これだけで住む価値あるよ。

[26204: 匿名さん]

日経平均も26000円、ここも坪800位行っちゃってるかもね

[26205: 匿名さん]

今はもう港区と同じくらいまで上がってる

[26206: 匿名さん]

>>26203 匿名さん
繁華街が少ないからです。最も治安がよいことを重視する人は駅前の商業地域には住みません。

[26207: 匿名さん]

>>26206 匿名さん

後楽園のウインズや東京ドーム界隈の繁華街があるのに、それでも第1位ってすごいことですよ

[26208: 名無しさん]

>>26206 匿名さん
この街をご存知ない方が、机上のイメージでアレコレ、ネガってるんでしょう。

駅前商店街エリアの治安は良いですよ。
下町の穏やかな空気が流れていて、安定、安心できる街です。

[26209: 匿名さん]

文京区はオープンハウスのマンションが人気になるエリアなんですね。

マンションのリセールを考えるうえで、非常に参考になるファクトです。

[26210: 匿名さん]

>>26209 匿名さん

そうなんですね。それではオープンハウスのマンションとやらを購入されてはいかかでしょう。

[26211: 匿名さん]

東京タイムズタワーから見たパークコート文京小石川だそうです
https://twitter.com/uqkB7jgtdfOhljM/status/1307208288317001728?s=20

[26212: 匿名さん]

バルコニーの床材が段々になっている、なかなかいいところに気付きましたね
https://twitter.com/nishikakun/status/1327116065822957569?s=20

見る目のある人は着眼点がいい

[26213: 匿名さん]

>>26212 匿名さん
外装は吹付けよりも安価な窯業系サイディング・・・

[26214: 匿名さん]

あらま。
随分とお安く仕上げてきましたね。

[26215: 通りがかりさん]

雑居ビルに囲まれてて暗いから、外観がチープでも気づかないし大丈夫だと思うよ。
うるさい幹線道路ワキにとどまってじっくり見る人もいないだろうし。

[26216: 匿名さん]

楽しみですね

[26217: マンコミュファンさん]

薄さもビビるけど、同一プレキャストで、テクスチャーも貧弱！！

[26218: 匿名さん]

普通にかっこいいじゃん
安っぽいとか言っているやつ、どんなんでも同じこと言うだろ
野村が坪600超で出してくる頃に勝利確定してるよ
パークコートタワーを舐めすぎだ
購入者じゃないよ

[26219: 匿名さん]

現地見た時の囲まれ感のなんとも言えない感はガチだよ。視界抜けしてる部屋は良さそうなんだけどね。

[26220: 匿名さん]

坪単価500万切るようなお部屋ではなかったかしら

北側から撮った夕焼けのパークコートの写真をアップするわね
素敵でしょ？囲まれ感、あるの？

[26221: 匿名さん]

ちなみにスミフビルの影になっている部分の大部分はタワーパーキングよ
お部屋はちょこっとしかないの。でも、パンダ部屋で大人気だったんですよね、抽選になったのではなかったかしら。

[26222: 匿名さん]

どこかのブログで覗かれるんじゃないかなんて書かれていたけれど、額縁効果で区役所の展望台から見ると近そうに見えるのだけれど実はこんなに離れているんだってわかる写真よね。

スミフのビルは本当にちっぽけに見えるわ。東側の眺望を奪われたレジデンスにお住まいのみなさんは本当にお気の毒。スミフビルは借地権らしいという話も伝え聞くので、50年後は今回の再開発地域と一体で何かできるかもしれませんね。

[26223: 匿名さん]

ところで、よく見たらクレーンがいつのまにか増えているの。
ひょっとして先日やっていたのはEXTERのテストだったのかしら。色々と実験的な試みがエンドの私たちの見えない部分で色々と行われていそうですね。引き渡しの前後にでも種明かしをしてくださると嬉しいですね。よろしくお願いします、中の人。

[26224: 匿名さん]

囲まれ感があるお部屋は坪４００台だったので、これはこれでお得。今じゃ亀戸位しか買えまてん。

[26225: 匿名さん]

しかもパークコートでしょ、大勝利ですね

[26226: 匿名さん]

昼間に現地をみるとわかるけど、パークコートとスミフビルの間から、アトラスタワーに日差しが差し込むの。そこまで配慮したのね、と感心します。私が本当に貪欲な投資家なら５０階建てぐらいのオフィスとホテルとレジデンスの複合タワーをレジデンスの日当たりなんか考えずにスミフビルと一緒にドカーンと建てたかもしれません。周囲に緑地帯も作って本当にゆとりのある計画にして、三田線、大江戸線、南北線の三駅直結でツーブロックぶち抜きで素晴らしいものを建てたかもしれません。それをしなかったのは多分中の人が優しかったからではないでしょうか。人に恨まれる計画にしたくない、そんな誠意が見えるような計画のように見えます。

[26227: 匿名さん]

>>26221 匿名さん
パーキングだからとかパンダ部屋だからとか、そういうことではなく、こんな配棟計画にすること自体がこれまでのマンションにはなかったこと、つまり苦肉の策のコストカットです。シティタワー大井町も全く同じ。形の悪い土地なのに容積率を目一杯使い切ろうとするから建ぺい率が大きくなって窮屈になるのです。ブランドの棄損するうえ、住み心地や環境に悪い影響がありますから、長期的な競争力の低下は必然です。

[26228: 匿名さん]

確かに安い部屋があるのはブランド価値を毀損するかもしれませんね。でもいつまでも安い部屋ではないと思いますよ。特にこれから建つ物件は既存の市街の再開発で作られるので昔のように広い緑地帯など確保できないでしょう。反対運動などで高さ制限が厳格化されれば当然容積率や建蔽率を使い切るような計画ばかりになるでしょう。というか、すでにそうなっています。最近のナショナルプロジェクトになるような計画ですら板マンションをずらりと並べてお見合いにしちゃっていますし、日本一高いタワーもなんだかんだ言って下の方は超お見合いです。あなたの言うような理想的な物件は田舎に建てるしかないでしょう。

[26229: 匿名さん]

追伸ですが、田舎に建てて完売しますかね。誰が買うんですか？広々とした緑地帯に囲まれた、トマムのタワーみたいなの、誰が買うんですかね。別荘としてしか価値がないんじゃないですか（笑

[26230: 匿名さん]

>>26228 匿名さん
単に土地の形状が悪く、しかも土地価格、建築費が高騰した時期の再開発事業だからです。

地権者の従前資産額が多額で、等価交換による床面積を少しでも削減するために、無理に権利床価格を引き上げて、その影響から分譲価格が異常に高くなったのでしょう。少しでも事業費を削減するため、建築コストの削減によるチープな建物になったわけです。

ちなみに従後資産評価では、「隣棟間隔」という項目があって、隣の建物と距離が近い場合には評価をかなり下げることになります。

こちらはそういうマンションです。

[26231: 匿名さん]

囲まれ囲まれって言うけれど、本当に日当たりの悪い下の方は全部商業施設でマンションじゃないんですよね。余裕のない配棟計画になったのは周囲のオフィスビルが参加しなかったから。多分彼らが納得するだけの等価交換を実現する権利床を確保するにはサンシャイン60ぐらいのものを建てないとだめだったんじゃないかと愚考します。文京区的にはたぶんそれは無理だと思いますよ。

[26232: 匿名さん]

>隣の建物と距離が近い場合
と言われても、隣の建物と全然近くないですしね。二車線道路が通るぐらいの間隔が開いているので、これがダメなら都内の建物全部評価減ですねえ。

[26233: 匿名さん]

もう一つ言わせてもらえれば、土地の資産価値が高い地域の再開発物件が高いのは当然でしょう。当たり前のことを偉そうに言わないでください。だからこそ資産価値が高いと言えるでしょう。普通なら借地権だったんじゃないですかね、この地の利なら。

[26234: マンコミュファンさん]

ここの７割は、ゴルフ行くの電車ですか？

[26235: 匿名さん]

このレベルのマンションが安普請とか言う人は何か価値観が狂っている気がする

[26236: 匿名さん]

>>26234
君はまだゴルフに行っているの？遅れてるね

[26237: 評判気になるさん]

>>26190 匿名さん
え？
何を言ってるの？
何を根拠に吹き付けと言ってる？
しかしこれは吹き付けではないけど、吹き付けってダメなの？
このパークコート はALCでしょ。

[26238: 評判気になるさん]

>>26186 匿名さん
馬鹿だね。
杭構築の機材が全くないってことだよ。
地下があってそこから杭構造でも杭構築の機材は見れば分かる。
残念ネガ。

[26239: 匿名さん]

>>26226 匿名さん
あなたの感情論とは裏腹にここは、
建蔽率60%後半、容積率フル消化の案件ですね。

利益を最大に搾り取るにはどうすればよいか。
緑地を減らして全部ビルにする。
よく錬られたプロジェクトだと勉強になります。

[26240: 匿名さん]

>>26238 評判気になるさん

公式ホームページに、40メートル級の杭の記載が明確にありましたが。
つまりあなたは、三井不動産が虚偽記載をしたと主張しているのですか。
三井不動産がそんなことしますかね。
適当な事を書いていると、三井不動産に訴えられますよ。

[26241: 口コミ知りたいさん]

なんか安っぽい見た目だと思ったら、
外壁がそういうことなんだね
高い割に残念だなあ、ここ

[26242: 検討板ユーザーさん]

>>26233 匿名さん
定借ならゴミだよ、こんな場所

[26243: 匿名さん]

今日も安く買いたいネガさんのネガコメントがたくさん書き込まれてますなー
安くなりません、残念！

[26245: 匿名さん]

>>26223 匿名さん
大きいクレーンを解体するために小さいクレーンがいるんだと思います。スカイツリー作る時もそうだった。だんだんクレーンを小さくしていく。

[26246: 匿名さん]

おーい、ネガのみんなー、パークコート虎ノ門19階で坪1100万だってよー
小石川も上がっちゃってるよー、買えない値段になっちゃったねー

[26247: 匿名さん]

ネガも欲しいから居座っていて買えた瞬間ポジになるんだろうな

[26248: 匿名さん]

バブル末期の高値物件っていつも行ってる奴
生きてるか？

パークシティ設定だったという嘘を言い続けてた奴
生きてるか？

他のマンションすれにねが書き込み続けてた奴
生きてるか？

※私は契約者じゃありません

[26249: 匿名さん]

囲まれてるとかいうけど、景色の抜ける部屋買えば良いだけじゃね？と思う
大体の都心マンションに言える事なのに
お見合いは坪単価安いんだから

[26250: 匿名さん]

>>26220 匿名さん

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