パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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[2601: 匿名さん]

てことは坪600くらいで買える可能性も
ワンチャンあるで
安〜

[2602: マンション検討中さん]

坪600くらいで売り出して大爆死してみるのも面白いかもですね！
それなら竣工まで大量に売れ残り、
安くなったタイミングで拾いたいです！

[2603: 匿名さん]

悪いけど、坪600程度なら、ガンギマリで買うは

ま。ワイの転売拾ってや。20%はのせたるは。笑

[2604: 匿名さん]

最近出る物件は駅から遠いわ間取りは変だわ施工会社が聞いたこともない所だわ、果ては所有権ですらなく定借だとか条件悪すぎ。たまに良さそうだと思ったらムチャクチャ高くて単なるコレクターズアイテムになってるし。ホントここが光って見える。

もちろんそれがいいという事ではないが（実際買える自信がない）、現時点で売り出される物件としてはおそらくここはとてもお値打ちに見える事だろう。

[2605: 匿名さん]

出た瞬間にこれは安いっていう印象の物件なんて殆ど見たこと無いなぁ。大概最初は皆高いって言ってたものが、その後の市況高騰によって後になって見ればあれは安かったよねって言われるものが殆ど。デべからしてみれば部屋の数だけ買い手がいればいいんだから、瞬間蒸発する価格設定したって社内で評価されないと思うよ。売れない程高い設定もどうかとは思うが、少なくとも俺が上司ならそんな部下は評価しないだろうからなぁ。

[2606: 匿名さん]

オリンピック選手村の売出し！！！！
4,145戸の売出し。すごい数だ。いやー僕にとってはどっちにしようか迷ってたから比べられるタイミングになるから嬉しい。
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

[2607: 匿名さん]

>>2606
普通の人が買える値段におさまるだろうからあなたはそちらを買った方がいいよ。

多分ここは普通でない人が買うんじゃないかな。

それにバス便だし、そこ

[2608: マンコミュファンさん]

婉曲的ないし露骨な坪単価上げ厨さん

お時間ですので、お引き取りください
10年後またのお越しをお待ちしております

[2609: 匿名さん]

まあ坪単価が公式に発表される前はどうとでも言えるけどね。
NHK裏手の定借マンションがいいお値段しているのに、所有権のここが駅から遠くグレードもはるかに低い小規模マンションのように安くなるというのは一体どんな根拠があっておっしゃっているのか理解できません。

[2610: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットが調べた住宅地地価動向をみると、ここに近い文京区白山ではこの１年で5.7％も地価が上がっているね。本駒込も6.6%上がっているが、こんなに上がっているのは23区周辺部の中落合や成増ぐらいで、山手線の内側では一番上っているんじゃないか？

[2611: 匿名さん]

坪600で3LDK買えないとなると、キツいなあ。
湾岸に逃げたくても坪450〜500はするし、もう手詰まりだは。

[2612: 匿名さん]

坪単価を高く言う人を片っ端から工作員だと考えるのは，妄想でしかないでしょう。
高くなるんだろうなぁというのが素直な感覚だと思いますよ。

[2613: 匿名さん]

>>2611
上でも書き込みがあったけど選手村は結構リーズナブルに出るんじゃないかな〜
駅から遠いのが難点だけど

[2614: マンション検討中さん]

>>2609 匿名さん
渋谷は寧ろ駅に近い方がいかんでしょう
駅周辺なんて猿がたむろする治安の悪い繁華街なのだから
ここは駅に近すぎる分周辺がゴミゴミしていて文京区らしからぬ住み環境になっている
駅から遠いが静観で環境の良い土地の方が良いという人も多いと思うな

[2615: 匿名さん]

後楽園や春日の駅周辺は繁華街というほど店も多くないし、これまではむしろひなびた印象の方が強かったと思う。再開発でなくなっちゃったけど住友のビルの裏手にひっそりと数件の飲食店が並んでいたぐらいで、女性が接客するような店もなく夜も早い。通り沿いには居酒屋やラーメン店、すし屋などが数件あることはあるが、幹線道路で非常に広いのであまりゴチャゴチャ集まっている印象はない。歌舞伎町とか大塚駅前の飲食店街のような場所ではないことは確かなこと。

[2616: デベにお勤めさん]

なぜに比較対象になり得ない、渋谷区とか港区と比べるのか、
一体どんな根拠があっておっしゃっているのか理解できませんｗ

[2617: 匿名さん]

>>2616
繁華街のサイズなどは比べ物にならないけれど、交通が便利なところやパークコートブランドであるところが同じなんで比較の対象にはなると思うけどね。渋谷区に強い誇りと愛着がある人にとっては文京区を下に見下ろしたい気持ちがあるのはよく理解できるけれどね。

[2618: 匿名さん]

>>2614
周辺に住んでいる人で，駅から近すぎて周辺がゴミゴミしているとの印象を持っている人はいないだろう。
むしろ，せっかく駅の近くなんだから，もう少し賑やかになってもと思っている人の方が多いのではないかな。

[2619: 匿名さん]

別に工作員単価は相手にしなくてもよいと思うけどな。
無視ということで一致していたのかと思ったけど。
沖式で坪550と評価されているのに、平均単価が600とかになることなんてあり得ないでしょう。ちゃんとした会社（三井）が決めるんだし。
でも妄想は自由だから、放っておけばいいんじゃないかな。

[2620: 匿名さん]

>>2619
いや，「工作員に違いない」という点が妄想だということ。

[2621: 匿名さん]

沖式のデータの元になっている中古マンション価格は、文京区の取引事例を見る限り低層で小規模、築年数も古いものが多いしさらに駅から遠い物件が多いと思われるので、ここの価格を予想するには不適当だと思うけど。

[2622: マンション比較中さん]

坪単価の話になると、荒れるからでは？
谷底とかムサコの話とかスーパーカーとかどうでもいいワ

それより、住不とお見合いの距離が、物件前の白山通りの幅約半分くらいの距離しかないことに、正直愕然としている
お向いさんと目と目が合う距離だ
西側なら、24階くらいまでは、気になるだろうな。
それより上を買えばいいのだが、視界が開けたかと思ったら、西日がきついという…
まぁ1日中カーテン閉めてれば関係ないか

[2623: 口コミ知りたいさん]

>>2615 匿名さん

結局何がいいたいのか、分かりませんが繁華街がいい方はそちらに住めばいい話しなだけです。お姉ちゃんの店なんてあると治安が悪くなるし、どうぞそちらへ。

[2624: マンコミュファンさん]

意識高い系マス層は、ラクーアとシビックの駐車料金を比較して生活しているのに驚愕しました。

昼飯代やネギの単価を気にして生活する南青山の住民とよく似ていて、頭が下がります。

[2625: 匿名さん]

>>2622
西側でも北の方はスフミとずれているので，低層でも真向かいにはなっていないようですよ。

[2626: 匿名さん]

>>2624
だから，なんで，ちょいちょいシビックの駐車場に行ってるのって聞いてんの。
でもって，あなたは，何の目的で，この板に張り付いてんの？

[2627: マンション検討中さん]

>>2621 匿名さん
大事なのは沖式で坪550と評価された事実ですよ
購入者が検討する為の評価軸になるわけですから、
仮に坪100もオーバーしていれば誰もが心理的にぼったくりだと思ってしまうわけですし

[2628: マンション検討中さん]

お金貯めておけばいい話。

[2629: 匿名さん]

住友不動産ビルに面した方にはタワーパーキングができるようなので、お見合いで安くなる部屋がどれぐらいできるかは良くわかりませんが、比較的廉価で売り出されるでしょうから期待が高まりますね

[2630: 匿名さん]

でも沖式の沖さん自身が
「ブランドマンション、買うときは割高でも必ず元がとれる理由」
という記事をお書きになっておられるようですが

https://www.sumai-surfin.com/k/media/DOL/article/?id=48

[2631: 口コミ知りたいさん]

>>2624 マンコミュファンさん
スーパーカー君、君は本当に実生活で満たされてないんだね。

[2632: マンション検討中さん]

>>2630 匿名さん
去年の記事ですね
拝見したところ、相場よりも割高だとしても元が取れるという内容の記事ですね
ちなみに沖式はブランド力も評価軸に織り込み済みのようです
なお坪600なら評価軸より10%程度割高になりますね

[2633: マンション検討中さん]

春日駅の平均坪単価は現在467万円なので、
沖式の評価軸で考えると約20%ほど割高になりますね

[2634: マンション検討中さん]

平均550で高い部分は600越えってことでしょうかね。

[2635: 匿名さん]

高いなーって思うのが分譲価格になるのは間違いないと思います。数に限りもありますから売れ残りを待ってる間になくなるんじゃないでしょうか。

[2636: 匿名さん]

相場を見ればふつうに坪550でも高いと思うんですがねぇ
皆さんもう既に刷り込まれちゃってますよ笑

[2637: マンション検討中さん]

工作員、工作員て騒いでる方、坪「平均」いくらと推測してるんですか？

[2638: 匿名さん]

坪700は切りそうなのか。わからんけど。

坪600なら蒸発に千ペリカ。

[2639: 匿名さん]

相場と言っても駅から遠い、中小デベロッパー、小規模、低層あるいはペンシル、敷地が道路に取られる、目の前に嫌悪施設がある、崖っぷち、狭い、間取りが変...等々、そういう欠点が一つや二つではなくいくつもあるのが最近の文京区物件。相場と言ってもそうした物件の相場だからね。

[2640: マンコミュファンさん]

スーパーカー野郎ですが、ここは上下ぶち抜けるか、確認した富裕層がいれば教えてください。

まだかなぁ

[2641: 匿名さん]

やっと文京区にもマトモなマンションができて、うれしいわ。
今まで変なマンションばっかだったモンな。

[2642: マンション検討中さん]

>>2640 マンコミュファンさん
スーパーカーちゃん、人に何かお願いするときは、落ち着いて相手が理解できるようにお願いしないとダメですよ。
自称スーパーカー乗り君、お里が知れますよ。

[2643: マンション検討中さん]

総事業費のおよそ1/4が、国や区からの補助金で賄われていることをお忘れでしょうか？
販売会社だけで価格を決めることは出来ません
必ず「調整」が入ります
所有者が住み、5-10年くらいは、原則転売禁止は当然です

[2644: 匿名さん]

てことは補助金を全住戸で割ると、坪650くらいには安くできる感じにはいけそう。

[2645: 匿名さん]

安く買うて即転やろ、いうて。

[2646: マンション検討中さん]

結局ここは恵比寿のタワマン並みの価格ってことなのかい？
世も末だねぇ

[2647: 匿名さん]

恵比寿のタワマンがあの価格なのが世も末なのだよ。
相場を知らんのかねえ。

[2648: 匿名さん]

まあ、補助金が出ていたとしても、ここの市場価格が坪平均500～550である以上は、その価格で売り出しますよ。残念ながら。

ちなみにですけど、この辺りはアトラスタワー、パークスクエア、The Towerなど、駅からの距離や年数の異なる物件の取引事例が豊富にあるので、それにブランドや規模や駅直結などを付加すると、この物件についてはかなり正確な評価額の算出が可能です。
ですので、経験豊富な三井が沖式を大きく上回る価格を付けることはないのでご安心ください。

[2649: 匿名さん]

それも取らぬ狸の皮算用というわけで（笑

[2650: 匿名さん]

安くするよりも転売禁止規制の方が現実的だとは思うけど

[2651: 匿名さん]

沖式ってのも結局は予想ですから、その通りに売り出すだけで良いならデベも楽でしようけどね。

[2652: 匿名さん]

デベも独自の調査はするが、結果的には必ずタワマンの場合だと沖式より若干安いくらいの価格に収まる。例外は見たことがない。

[2653: 匿名さん]

なるほど、そこまで自身たっぷりに言われるとそうかもしれないという気になってきたなあ。プレミアムフロアの争奪戦に絡めそうだ

[2654: 匿名さん]

ただ単体での採算を考えて売れる値段にするのかどうかだよね。
失われた20年の間であれば、それで良かったが、そういう局所最適が全体最適ではないと多くの人が意識する時代になったからね。

[2655: 口コミ知りたいさん]

疲れていてちゃんと読んでいないけど、価格の話題はスレが伸びる
ワテラスみたいになるのか？
三井に聞けばわかるでしょう。

[2656: マンション検討中さん]

まだ価格のはなししてんのか。
もう出てるよ。

[2657: 匿名さん]

>>2656 マンション検討中さん

いくら？

[2658: 匿名さん]

今出てる価格は参考値。荻窪みたいに大幅値下げで販売という可能性もある。

[2659: 匿名さん]

坪700

[2660: 匿名さん]

>>2659 匿名さん
こんなもんだろ

[2661: 評判気になるさん]

よく考えてみたら、偽装を防ぐために監査を徹底したり材料を提供するメーカーにもきちんと適正利潤を与えて品質管理を徹底するにはそれなりのコストが発生するわけで、これまでそれがgdgdの時代の怪しいマンションを元に値段を決めるというのは合理的なようで実はやばいことなのではなかろうか。

[2662: マンション検討中さん]

文京区最強のマンション！買う。

[2663: マンション検討中さん]

？坪400から坪600のレンジで売り出すと聞いたのですが

[2664: 名無しさん]

金か部屋かで提示された等価交換の額がだいたい坪400くらいでしたっけ？

[2665: 匿名さん]

その程度のマンションならいらない

[2666: 匿名さん]

売り出し価格ではないので。
それで売り出して、儲けがゼロ。
施工費用やら手数料やら含めて、どう転んでも
坪650はいくでしょうね。

[2667: 匿名さん]

冗談はさておき、残念ながら平均すると坪500を大幅に下回ることはない。

[2668: 匿名さん]

坪625くらいだと聞きましたよ。等価交換の情報が正しければ、逆算するとピタリ合いますね。
もちろん平均の話です。ピリピリはして欲しくないので。

[2669: 検討板ユーザーさん]

高値で売りたいと思う地権者さんの気持ちは分かりますが嘘はいけませんね
プレミアムを除いて坪400から坪600程度の間で売られ、平均は520程度なるという話です

[2670: マンション検討中さん]

またゾロ出てきたな
坪厨が〜
ここでは誰も聞いてないから、日記にでも書いてなよ

[2671: 匿名さん]

安く買いたいよね

でも、無駄だよん

価格決定権は安値厨クンには、ありましぇ〜ん

ハハ

[2672: 匿名さん]

確かにふざけた坪単価の書き込みは有害でしかないな。
相手にしない以外に対策はないと思うけど。

[2673: マンコミュファンさん]

400とかあったら、自分のスーパーカーを何台か売っぱらえば買えるのか？！

もちろん、マンションより値があがるので売らんけど…

[2674: 匿名さん]

>>2671 匿名さん
とはいうもの普通の購入検討者としては安く買いたいですよね
坪300台で買えれば安いと思いますが、、
しかし坪500、400台だと割高に感じてしまいますね、、、
でもそれくらいの値段か、、

[2675: 匿名さん]

６００だと思ってて５００なら買えるんですが５００と思ってて６００だと買えないもんです精神的に。勿論、３００、４００なら考えなくて良いんで楽です。

[2676: 通りがかりさん]

坪単価の話はいずれ分かることですし、
このマンション、春日駅の魅力について語りましょうよ

[2677: マンコミュファンさん]

>>2669 検討板ユーザーさん

そんなバカな。
山手線外側の格下パークシティ武蔵小山ですら坪単価500近いのに、あり得ないでしょ。

[2678: 名無しさん]

武蔵小山の方が将来性あるんだし当然でしょう
今後より再開発が進み住みよい人気な街になりますしね
そもそも春日駅なんて無名と比べられらること自体腹立たしいです

[2679: 匿名さん]

パークシティである山手線外側の品川区の武蔵小山が、坪500

パークコートである山手線内側の文京区の春日後楽園が、



坪600？wwwww ファーwwwww

んな安値で買えるわきゃねーだろwwwww

[2680: マンション検討中さん]

>>2677 マンコミュファンさん
ムサコ呼ぶなっちゅうねん。

[2681: 匿名さん]

大した魅力もないのに背伸びして笑けるwww
ここに坪600出すなら武蔵小山の方が圧倒的にええわなぁ
まあ坪400なら買ってやらんこともないがね

[2682: 匿名さん]

武蔵小山が坪500とか嘘の情報流してる奴はなんなの？
そんな工作したってここの平均が500前後になるのは防げないのに（笑）

[2683: 匿名さん]

650から700でしょうね

[2684: マンション検討中さん]

>>2678 名無しさん
有名無名は利便性とは関係がない。
武蔵小山駅って何路線使えるの？

[2685: 匿名さん]

ガーデンウエストの賃貸みたらがっかり。家賃は安いし、エアコン壁掛けだし、内装も安っぽいし。これと一緒なら400〜600とか言われても全く買う気がしない。見るんじゃなかった。

[2686: 匿名さん]

370でしょうね

[2687: 匿名さん]

>>2686 匿名さん
まさか賃貸専用物件ですよね。パークコートタワーと同じ敷地なのが残念です。

[2688: 口コミ知りたいさん]

>>2682 匿名さん

パークシティ武蔵小山は正確には平均坪単価470万円。
それにしても、武蔵小山はあんな墓地の中に立つ立地で、ボイドスラブ厚280ミリ、lowe無しなど悲惨な郊外賃貸仕様でよくもこんな値付けになったわ。
常識的に考えて、同じデベで格上ブランドの山手線内側文京区が平均500前後で買える訳ない。どういう思考回路してるの？

[2689: 匿名さん]

文京ガーデン全体でみたら、ここよりも実質的に駅に近い地権者住居が大量に賃貸に出されるから、資産価値として高いとは言えないないように思える。周辺相場の家賃に利回り3%で計算しても、武蔵小山と大差ないのでは？

[2690: 名無しさん]

>>2685 匿名さん
14戸も募集中みたいで空室率高めですね。
春日徒歩1分でもやはり人気ないのでは。。。
そう思うとここを坪500で買うのが怖いですよ。。。

[2691: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

武蔵小山のネット利回りは1%切ります。

[2692: 匿名さん]

>>2684 マンション検討中さん
有名無名はもろ価格に跳ねてくるんですよ
アクセスの良し悪しで価格が決まるなら渋谷や南麻布は高価格にならないですよね笑

[2693: 匿名さん]

>>2688 口コミ知りたいさん
君の考えは常識的な考えではなくて、浅はかな考えと言うのだよ。どう言う思考回路してるのか聞かれたから答えるけど、価格に影響を与える因子について、君よりもはるかにたくさんの数を短時間で同時に処理できる思考回路だよ。君がPentium IIなら、僕は第9世代Core i9プロセッサってところじゃないかな？

[2694: マンション検討中さん]

賃貸の相場が春日と武蔵小山ってだいたい同じくらいだから、ここはシティじゃなくてコートな分だけ武蔵小山にちょっと上乗せした価格になるんじゃない？500くらいかな？
大規模再開発がコートで終了なのは、小山より残念だけど。

[2695: 匿名さん]

価格はどうせ時がくればわかるんだよな。その時安値予想してた人はパンダ部屋を指してホレ俺の予想通りと自画自賛し、高値予想してた人は最上階のプレミアを指してこれまた予想通りと胸を張るんだろうな。誰も自分の間違いは認めない。

[2696: 匿名さん]

文京ガーデン ザ サウスの下に入る商業施設次第かな、ラクーアとかメトロエム並なら終わりだね。

[2697: マンコミュファンさん]

意識高い系マス層を含め、文京区ラブな連中は、ここに来るから、ほかの文京区スレが閑散としてる。

[2698: 匿名さん]

>>2694 マンション検討中さん

ここが坪単価500で買えるなら、PC武蔵小山をキャンセルしてこっちを買う人がわんさか出てくるよ。笑

[2699: 匿名さん]

うんうん、大先生も同じ値段なら文京区を買え、早まるなと申されておる。

[2700: マンション検討中さん]

>>2692 匿名さん
利便性に有名無名は関係ないよと言ったんですけど・・・