パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[25941: 匿名さん]

俺の住んでる文京区のマンションは
弁護士やドクター、総合商社やキー局、外資系企業などステータスある人ばかり。
ここのパークコートも似たようなものかな。

[25942: 匿名さん]

文京区を選ぶリテラシーのある富裕層は戸建て一択です。

[25943: 匿名さん]

戸建てがあるおかげで我々の永久眺望が確保される

[25944: 匿名さん]

>>25939 匿名さん

　レインズで見ると、PC千代田富士見はここ1年の成約坪単価は670～770万円というところだね。強気で売りに出しているものの、成約はそのあたりになっている。
　そして、ここがそれより高くなることはないことは、まずありえないな。
　このスレ、直ぐに油断してしまう購入者が多いようだけど、中古になると、坪単価の序列はハッキリしてしまうだろうな。
　まあ、購入者に転売ヤーもいるし、地権者住戸も出てくるだろうから、来年の今頃で千代田富士見との序列がどうなるか、楽しみに見てみようよ。
　

[25945: 匿名さん]

さて、たまには連投しておくか。
PC小石川の一番参考になる地価の基準値は「東京都文京区小石川１丁目２番５外」なんだよね、みんな覚えているかな？
令和2年1月1日時点がピークで2,630,000(円/m2)だったんだけど、令和2年7月1日時点は2,550,000(円/m2)と3％ダウンな。
勢い失っているぜ。次の1月時点はよく注意してチェックしときなよ。コロナ一発で下げに転じる小石川の脆弱性は認識しておいた方がよい。
じゃあ、また、気が向いたら、このスレに立ち寄るよ。それまで、天狗にならないようにお過ごしあれ。

[25946: 匿名さん]

築年数と駅直結考慮すると小石川も670?770位行けそうだね。

なんか地価を出してきて語ってるけど、固定資産税評価でも語りたいのかな？
知ったか素人感出ちゃってるよ。

[25947: 匿名さん]

地価と物件価格って程度の差はあれ相関はあるよ。

[25948: 匿名さん]

>>25945 匿名さん


東京都全体的に横ばいで、コロナで中央値は91万円から85万円に下がってますね
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/BasicStatisticServlet?KND=...

[25949: 匿名さん]

25948です。

コロナ以降、東京中央値が6.6%の下げですから、小石川1-2-5の3%下げは検討してみてよいでしょう。

さらに長期では強い上昇トレンドです。3％下げは一過性のものに見えますけど、長期トレンドでみてさほど気にする必要はないのでは。さらに上がり続けるように見えますよ。

[25950: 匿名さん]

ネガさんどうしても小石川が欲しいらしく地価を出してくるも的外れ←今ここ

[25951: 匿名さん]

ビフォーコロナ設計の物件は要りませんね。勝どきの方が魅力的です。

[25952: 匿名さん]

若葉さんは牽強付会と我田引水だからしょうがない

ここはもう販売終了しているからね、新築が欲しい人は今なら東池袋とか勝どきあたりかなあ。どちらもこことは土地の雰囲気が全然違うけどね。

[25953: 匿名さん]

>>25948 匿名さん
これは住宅地です。小石川は商業地です。

[25954: 匿名さん]

>>25949 匿名さん
年率と半期率を間違えてます。

[25955: 匿名さん]

>>25949 匿名さん
価格が類似した近くの代表標準地を比較してみました。小石川1は他の商業地より下落幅は小さかったようです。再開発の恩恵があったのでしょう。しかし、この程度なんですよよ、再開発の好影響って。

再開発前の従前地価に30％も上乗せした想定地価＋建物建築費＋デベ利益30％で分譲価格が決まっているので、周りのマンションとは比較にならないほど高額な分譲価格なのです。

高額だからといって価格に見合う質なのではなく、パークコート+再開発+駅直結というコンセプトに高い金を払っているわけです。

ヴィトンの10万円フェイスシールドがニュースになっています。原価3,000円+販管費10,000円+ブランド価値87,000円です。極端なことを言えばPC小石川も同じで、原価は非常に安いのにパークコート+再開発+駅直結のコンセプト（ブランド）が超高額なのです。

同じ金額を払うなら、表面的なものやブランドに払うのはなく実質的な価値、価格に見合った優良戸建てを買うというのが、文京区を選ぶ多くの富裕層の価値観です。

[25956: 匿名さん]

>>25949 匿名さん

ほとんど横ばいの平均値でなく、わざわざ中央値を持ってくる工作、乙。
そもそも1月時点と７月地点は地点数も違うから、１月と７月の双方で地点となっているところを抽出して論じないと意味ないけどな。

[25957: 匿名さん]

>>25956 匿名さん

平均値なんてあまり意味がない。中央値を使うべきですよ。国交相の提示する箱ハゲ図に中央値が記載されている意味をご理解ください。

[25958: 匿名さん]

まあ向こう3年5年10年後に評価したら良いですよ。みなさん未来のことが分からないから色々言われてるのだと思いますが、誰もわかりませんから。

[25959: 匿名さん]

ま、何年後であっても、千代田富士見とここが同じ坪単価だったら皆さんどちらを買いますかということです。

[25960: 匿名さん]

実態は千代田富士見と小石川はパークコートとパークシティくらい差がある