パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[25051: 匿名さん]

>>25050 マンコミユファンさん

抜くのでも抜かないのでも素人としてはどちらでも良いです。ちゃんと住めれば文句言いません。

[25053: 匿名さん]

[No.25052と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[25054: 匿名さん]

>>25050 マンコミユファンさん
杭打つのに費用がかかり、杭抜くのにも費用がかかり、直接基礎ならその両方がかからない。杭打つ必要のある土地はコスト高だからその分安いということですよ。

[25055: 検討板ユーザーさん]

検討板で住民同士が争う珍しい物件だな。

[25056: ご近所さん]

>>25054 匿名さん
では、そのような条件の物件を購入して下さい。
都内は皆無ですので都外の山の近くになりますが。
ではごきげんよう。

[25057: 匿名さん]

>>25056 ご近所さん
勝どきでさえ直接基礎ですよ
都内では皆無なんですか！？

[25058: マンコミユファンさん]

そうなると山地になります。
東京都の地盤種別には入っておりません。

[25059: マンコミユファンさん]

ちょっと見づらかった

[25060: マンコミユファンさん]

地下階が深ければ当然そのまま支持基盤に到達すれば杭は要らない。

そう、ついつい議論に走りましたが、そもそもこの再開発に杭がどのくらい入っているか知ってるのかな？
たぶん知らないで杭が長いとかほざいてるよね。
ここの再開発が軟弱で杭が長いだろうと勝手に思ってるよね。
ははははーーー
大馬鹿さん

[25061: 匿名さん]

専門的なことは分からんですが、東京ドーム、東京ドームホテル、シビックセンター、その他色々しっかり建っている。
その上で、ここは何年もかけて基礎工事をやって地下鉄との連結もしている訳で、なんの心配もしてません。

[25062: 匿名さん]

いよいよポジが追い込まれてますね。

[25063: 匿名さん]

>>25062 匿名さん

え？

[25064: マンション検討中さん]

杭や軟弱地盤という話はいい加減決着がつきましたね。この点に関するネガティブな投稿は何らかの業務でなければさすがに不要かと思います。論破されても蒸し返す人間に議論は無用ですから。

ここの立地の最も弱いところは水害と排水にありますが、神田川の増水や津波の脅威、これらは対策もあり、ほとんどあり得ないでしょう。問題なのは武蔵小杉で発生したような内水氾濫であって、故にハザードマップが真っ赤になるわけです。

これからくる台風やゲリラ豪雨で一階部分から地下にかけて浸水、そして電気室が被害にあって、住戸の電力供給に支障を来すこともあるでしょう。大規模水害には止水板だけでは対応できないことも理解しているはずです。
でも購入者や地権者はそれも十二分に理解した上で、それらリスクをおいても文京区の中枢にあり、駅直結というメリットを優先したというだけの話ではないでしょうか。

ただ、100ミリを超えるゲリラ豪雨によって引き起こされる水災はこの物件に限らず、半地下住戸物件や傾斜の少ない土地であればほとんど発生してしまうわけですが、ここはその影響を大きく受ける場所というわけです。

このパークコートを貶めたり褒めたりする意図はありませんのであしからず。

[25065: 匿名さん]

ハザードマップは693mmの雨量想定だしね

[25066: 匿名さん]

結論としては湾岸と同程度かやや劣るレベルの地盤って事でオッケー?

[25067: 匿名さん]

>>25066 匿名さん

どこの話してんの？

[25068: 匿名さん]

>>25060 マンコミユファンさん
地盤改良を含め建築費が莫大であることと、地権者が多く従前資産の評価額が大きくなったことで、事業費が嵩んでしまった。その結果が高く評価せざるを得なかった保留床価格。そこから利益上乗せした分譲価格も相当割高となったと、以前から専門家が指摘してますからね。2019年という時期も一番のピークで不運だったのでしょう。

[25069: 販売関係者さん]

この物件ほど売り主が旨みを吸い尽くしたプロジェクトは、他に皆無でしょうね。

[25070: 匿名さん]

販売関係者さんってなんだよ

[25071: 匿名さん]

来年の今頃はパーコー生活始まってるなあ

[25072: 匿名さん]

小石川、利便性、クオリティに
対して2億は出します。
価値からしたら妥当。

[25073: 匿名さん]

お金がある人、無い人では
価値観や思考が根本的に違う。

[25074: 匿名さん]

私もそうなって欲しいのは山々ですが、中古が一年以上売れ残っていますね。
しかもこの物件の中において、最も条件の良いお部屋。

価値のある物件だと、即座に買いが入るはずなのですが・・（苦笑

[25075: eマンションさん]

>>25074 匿名さん

お金がある人の価値観や思考から根本的に検討対象外とされた物件、ということでしょう。

[25076: 匿名さん]

マンション価値とは瞬間風速で語るものではないです。株を買うとき、一番気をつけることは、優良企業かどうか。株価は時の相場で変動するので、そこで利益を狙うのは投機家。投資家は、企業リサーチをして価値を見極める。ここは、10年スパンでみれば、とてつもなく値上がりします。

[25077: 匿名さん]

１０年だと、２％×１０で、２０％値下がりしますよ。

[25078: 匿名さん]

>>25076 匿名さん
たとえ今の瞬間風速が安いとしても、10年後を見越して買った、というのが正しい言い回しです。この物件はその逆です。

[25079: 匿名さん]

粘着野郎はそう思うなら他の物件いけよ

[25080: 匿名さん]

>>25078 匿名さん

自分より金持ちの心配はせんでよろしい。金持ちは失敗すればいいという願望かな。悲しいな。

[25081: 匿名さん]

>>25077 匿名さん

１億5000万で買って、10年後に1億2000万で売れれば最高ですね。

[25082: 匿名さん]

>>25081 匿名さん
景気が変わらないという前提での最小の値下がり額ですよ

[25083: 匿名さん]

年２％は経年減価の目安ですね。
重騒音や水没など、住環境が悪いのでもう少し下がる気がします。

[25084: 匿名さん]

中古マンション価格が上昇中らしいですね

[25085: 匿名さん]

>>25075 eマンションさん
このマンションを買える人を
世の中ではお金持ちと呼びます。
私は年収1000万程度の庶民なので
バックアップが無い限り買えません。

[25086: 匿名さん]

>>25085 匿名さん

買えない、と言いつつなぜか怒ってますね。
お金持ちから検討対象外とされた物件、ていどを買えない自分を怒るべきでは？

[25087: 匿名さん]

年収1000万なら手取り750万前後かな
頭金2000万だとすると
頑張って6000万ぐらいかな。
だとするとこのマンション低層階の
1LDKならイケると思われる。
がんばれー

[25088: 匿名さん]

>>25086 匿名さん

横レス失礼。
どこから怒ってると読み取れるの？文字には感情ないよ。

[25089: 匿名さん]

>>25087 匿名さん

やな奴
性格悪いね

[25090: 匿名さん]

マンションって買っただけじゃなく、その後の月々の管理費や修繕費、場合によっては意図せぬ徴収金も発生するからね。
バックアップの頭金が沢山あっても、背伸びして買うもんでもない

[25091: 匿名さん]

三井健太先生にdisられてんぞオイｗ

『マンションの資産性を重視する人は、広さより立地条件を優先します。
このとき、多少ではなく、一線を超えてしまう買い手さんがあります。たとえば、幹線道路沿いにあって騒音問題を抱える立地を選んでしまう人です。』

『新築は売り手の論理で決められた価格、言い換えれば「売り手の押し付け価格」です。簡単に言えば、今の新築はどれも高過ぎるのです。』

[25092: 匿名さん]

>>25091 匿名さん
資産運用してたら、アナリストほどいい加減な仕事ないのわかるでしょ。

[25093: ご近所さん]

人の意見に左右されて買うもんじゃないよ。
トイレットペーパーじゃあるまいし。

[25094: 匿名さん]

>>25091 匿名さん

誰それ？全く知らん
ここと関係あるんか？

[25095: 検討板ユーザーさん]

>>25094 匿名さん

散々崇拝してたじゃないですかーｗｗｗ
マンマニさんの時と同じパティーーヌｗｗｗ

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E4%B8%89%E4%BA%95%E5%81%A5%E5%A4%AA&has_img=&good=

[25096: 匿名さん]

一線を越えた幹線道路脇物件ｗ
ま、契約者の妄信と世間の評価はこうも違うってことだ。

しかし、色んなプロ達に酷評されてるよね、ここ。
俺はそこまで最悪マンションだとは思わないけどｗ

[25097: 匿名さん]

>>25095 検討板ユーザーさん

すまんが、全く知らん。
まじで誰？？

[25098: 匿名さん]

>>25097 匿名さん

w

>>25096 匿名さん

一線を越えた幹線道路脇物件・・・△

一線を越えた騒音問題を抱える幹線道路脇の埋め立て谷底低地水没ハザードマップど真ん中の強震度エリアに40m杭を突き刺したバブル末期売り手の押し付けコスカ物件・・・◎

[25099: 匿名さん]

>>25098 匿名さん

楽しい？

[25100: 名無しさん]

その前に言うほどうるさいかな
誰か動画撮ってアップしなさい
文章より説得力ある
うろついて写真撮る奴が真のネガだぞ

[25101: 匿名さん]

騒音耐性がある人、って購入者アンケートに書いてた気がしますが。
間違いならすみません。

[25102: 匿名さん]

>>25101 匿名さん

捕まるよ？

[25103: 匿名さん]

今日はゲリラ豪雨凄かったけど水たまりすらできませんな

[25104: 匿名さん]

>>25103 匿名さん

心配ですよね

[25105: 匿名さん]

東京都推進再開発プロジェクト
駅直結徒歩0分
三井三菱清水の超大手デベコンビ
パークコートブランドしかもザ・タワー
人気の文京区最高峰物件


広告無しで高倍率抽選
瞬間蒸発
完売済

結果が全てですよガッハッハ

[25107: 匿名さん]

その割には中古が売れませんね。
引き取り手があったのは、損切りとされる一部屋のみ。

この物件の中において最も条件の良いお部屋は、なんと一年以上も売れ残っています。

本当に価値のある物件なら、即座に買いが入るはずなのですが・・（苦笑

[25108: 匿名さん]

貴方が買うのを待ってるんですよ
中古ではなく新築ですし貴方が買わないなら持ち主が住みますよ

[25109: 匿名さん]

>>25100 名無しさん

全く大したことないぞ。気にならない。
中央区や港区の高速道路沿いの悲惨さのようなものは一切ない。

[25110: 匿名さん]

>>25105 匿名さん
過去の栄光にいつまでもすがるのはどうなんでしょう。時代も価値観も景気も変わります。駅近や再開発がもてはやされ新築マンションが暴騰した2019年は終わったのです。

[25111: 匿名さん]

いいですね、騒音慣れしている人は。
私は幹線道路脇の重騒音で窓が開けられない耐えられないので、西側を選びました。

本当は南向き角部屋が欲しかったのですが、なぜかこの物件は最初からほとんど全てが地権者さんのものになっており、実質、ご新規さんには南向きがないという極めて怪異な物件となりました。

[25112: 名無しさん]

2020 も新築価格上がってる気がしますが。。。

[25113: 匿名さん]

三井は勝どきを思い切って値下げしてきたけどね。
不動産バブルも駅直商業併設という流行りモンも、そろそろ廃れてきたとよんだのだろうけど、三井は市況や流行に合わせた売り方が上手いよね。
2019年の最高爆益を、いつまでも引きずらないところも、見事だ。

[25115: 名無しさん]

>>25113 匿名さん
湾岸の最高値レコードですけど。。。

[25117: 匿名さん]

>>25113 匿名さん

なんで値下げとわかるの？周りが勝手に500とか騒いでただけ。沖式が坪333くらいだから400でも高い。

[25118: ご近所さん]

リフレイン
バカ
間違えた、ネガのリフレイン
もう他にネタないの？
最近のマスコミと同じ。
毎日コロナ陽性者の数発表。
無意味。

[25119: 匿名さん]

損切り部屋って言うけど、分譲価格に500万上乗せされてて、それでも瞬間蒸発してるんだけどね。
同じパークコート西麻布が1Lでも既に2000万上乗せされるし、ここも竣工後更に盛られて買えなかったネガは更に騒ぎそう。

[25120: 匿名さん]

欲しいから騒ぐんだろ

[25128: 匿名さん]

[No.25106～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[25129: 匿名さん]

>>25111 匿名さん

地権者が優先されるのは普通のことですし、提供したものの対価交換ですから別に文句を言う必要はないでしょう。
それに地権者は譲渡販売もされてますから、もし南向きの部屋が欲しいなら売ってもらってはいかがですか。
地権者部屋の方がグレードは低いので、西向き部屋を売れば南向きの部屋も買えると思いますよ。

[25130: 口コミ知りたいさん]

おや、隠蔽削除されてますね

やはり、場外馬券場とパチンコ屋の話は禁句でしたか

いやはや

[25131: 匿名さん]

>>25098 匿名さん

それでまじで誰なの？
人の名前出すけど説明できないとか、赤の他人のフンドシ借りて威張ってるようで恥ずかしいぞ。

[25132: 匿名さん]

地権者部屋は、南東の角部屋なので、他のどの部屋よりも高いです

どの部屋でも好きに選べる地権者さんが、真っ先にゲットしたい唯一の角部屋なのはわかりますが、
ここまであからさまに全部、取られちゃいましたねｗ

[25133: 匿名さん]

>>25132 匿名さん

それの何がいかんの？提供した土地や資産に応じた金額分を先行してもらえるだけじゃない？
私は地権者ではないけど普通のことで別に文句ないけど。どこの物件もそうでしょ。不満があるなら他の物件や戸建てに住めばいいだけの話。

貴方の理屈は漁師が1番良い魚食べてて、居酒屋で出てくる魚は質が悪い。漁師はクソだと言ってるような無茶苦茶な言いがかりにしか聞こえんよ。

[25134: 匿名さん]

一線を超えた騒音問題を抱える幹線道路脇物件
とdisられたら、ダレソレシラネ、と貶す。
よい物件ですね
と褒められたら、大騒ぎしてもて囃す。

これほど単純だと、バブルピーク期に相場の５割増しで低仕様物件に押し込むのも、実に容易かったことでしょう。
デベはきっと、高ら笑いしながらシャンパン飲んでますよ。

[25135: 匿名さん]

>>25133 匿名さん

普通は、南東角部屋をゴッソリもっていくなんていう暴挙はしません。

地権者の多い再開発案件は無数にありますが、このような異常現象がまかり通ってしまった物件はご存知の通り、ここだけです。

[25136: 匿名さん]

まじで知らんけど有名な人なんか？一度も聞いたことない名前ない名前だし、自分に影響しない赤の他人に興味ないわ。

それで、お前さんばデベと地権者に恨みがあって陥れようとしてんのか？事情は知らんがもう十分やろ。結局デベと地権者にどうして欲しいんや？

[25137: 名無しさん]

関西人が多いんですね。
こういう上京者が多いマンション、地歴とか知らないんでしょうね。

[25138: 匿名さん]

確かに一番よい間取りを地権者が占拠してる物件は他に知らないな。入居後も管理組合占拠して利益誘導しそう。ポジション持ちはそうならないよう頑張ってね

[25139: 匿名さん]

>>25138 匿名さん
何言ってんの？地権者が一番良いところを占拠してる物件を知らないって。無知をひけらかされても
デベも含めて再開発組合員が一番良いところを抑えるのは当然の権利。
白金ザスカイもそうだし、八重洲アベニューなんか東建のマンションなのに組合員のスミフが上層階抑えてるから

[25140: 匿名さん]

>>25139 匿名さん

そうそう、他の物件でもよく見る。虎ノ門あたりも地権者が先にいいとこ取ってたよ。そら戦後に土地持った人の特典みたいなもんやと思うよ。しゃーない。

[25141: 匿名さん]

地歴は知らんかったけどここで色々勉強させてもらったわ。何も気にしらんし、都内他の地域と比べてなかなな良い場所やと思うよ。

[25142: 匿名さん]

>>25138 匿名さん

等価交換やから地権者の好きにしたらええよね。仮に南東部屋が空いてても高い抽選倍率でほとんど当たらんかったと思うで。もし欲しいなら地権者にコンタクトしたらええ。

[25143: マンコミュファンさん]

これ土曜日。
３７階に取り掛かりましたね。

[25144: ご近所さん]

角のFIXの窓ってこう見ると床からすぐに立ち上がってる感じですね。

[25145: 名無しさん]

角部屋一列全部、地権者がかっさらっていったのは、ここだけだよ。

たしかにこれ程地権者が多いと管理規約は変えられから大変だよね。
地権者有利な管理規約がないか、チェックしてみなくちゃ。

[25146: 名無しさん]

角部屋一列全部、地権者がかっさらっていったのは、ここだけだよ。

たしかにこれ程地権者が多いと管理規約は変えられないから大変だよね。
地権者有利な管理規約がないか、チェックしてみなくちゃ。

[25147: 匿名さん]

>>25146 名無しさん
白金スカイも北東角の東京タワービュー一列地権者だらけ
管理規約変えるの大変なのは、地権者多いということよりも大規模物件だから。
地権者だけで総会の議決権持ってるわけでもあるまい。何をそんなにカリカリしてるのか

[25148: 匿名さん]

>>25143 マンコミュファンさん

予定通り9月に全体外観出来上がりそうですね。

[25149: 匿名さん]

>>25147 匿名さん

これ。
契約前後で管理組合や地権者との関係性については聞いたけど、立場は対等だし契約書には特別地権者有利な条項はなかったよ。もちろんコンセプトは地権者管理組合の意向が反映されてると思うけど。ベランダに手すりがあるとか、個人的には管理組合GJだった。

[25150: マンコミュファンさん]

>>25145 名無しさん
杭の次はそれ。
人間やめた方がいいよ。
あなたはここに住みたいけど住めない腹いせ？
抽選に外れたのかお金がないのか。
いずれにしてもかわいそうな人。