パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[24851: 検討板ユーザーさん]

ここは物件の良し悪しを評価する検討スレ。
感情は排して、事実のみを語りましょう。
まず、土地の評価に関しては以下の通りです。

・江戸後期の大火で産まれたガレキを用いて埋め立てられた埋め立て地です。（興味がある方は検索なさってください。いくつも文献がヒットします）

・関東大震災では溜池や十番と並び、最も強い震度を記録した場所です。

・地表１メートルには地下水が流れる谷底低地です。

・水害ハザードマップでは３メートルの水没リスクが公的に指摘されている場所です。

・杭の長さは最大40メートルです。（これは、江東区の東雲レベルです）


以上、全てファクトです。
もし訂正したい箇所があれば、根拠を添えてお願いします。

[24852: 匿名さん]

完売してもまだ地盤が弱いだの液状化だのと
中身の無いクレーマー的要素の書き込みが
目立つ。よほど文京区やパークコートに
対して劣等感があると心理学では読み取れる。

地盤をかなり気にする方は
島国日本ではなく海外でお過ごし下さい。

[24853: 匿名さん]

>>24852 匿名さん

皆さんで地盤等々の話をしていたはずですが。
急にどうしました？

訂正なら、根拠を添えてお願いします。

[24854: 匿名さん]

このマンション特有の地権者優遇はありますか？

[24855: 匿名さん]

>>24852 匿名さん

正論だね。
若葉マークのコメントは
切ないからスルーした方がよいよ。

[24856: 匿名さん]

>>24854 匿名さん

その一つですが、南東の角部屋は、全て地権者用住戸です。
これをどう思うかは、各人で判断してください。
〆

[24857: 匿名さん]

＞南東の角部屋は、全て地権者用住戸です。

ひでぇｗ

[24858: 匿名さん]

地権者の多い市街地再開発事業は、従前土地の規模が小さく権利者が多数となるため、従前資産評価での評価単価が高くなってしまう。さらに建物補償、営業補償費、コンサル費用等も加わり、全事業費に占める地権者関連費用の割合が高くなってしまう。そのため施設建築物の従後資産評価で床価格を高く設定しなければ事業が赤字になってしまうおそれがある。

さらに、全事業費に占める地権者関連費用の割合が高いと、参加組合員が取得する保留床価格総額の割合が小さくなり、参加組合員は保留床処分で十分な利益を得られない。そのため、予定された保留床価格よりも相当高い額で処分をすることになる。

市街地再開発事業というスキームを使うだけで相当なコスト高となるが、地権者が多いマンションはさらにコスト高となる。

元来、マンションが建った経緯や地権者事情などはマンション購入者にとって無関係なことであって、他の同等マンションと合理的な価格比較を行う需要者であれば、割高コストを払ってまで再開発マンションを取得する者は少なく、高い転売価格を維持することができない。

[24859: 匿名さん]

勝どきの地権者さんは低層ウナギの寝床に押し込まれてるよね。
こちらは地権者さんが多大な利権を保持されているようですね。

[24860: 匿名さん]

粗探しネガしても正論で返されたら黙り込む。
サイテー人間だよね。

地権者の方がいて別にいいじゃん。
土地を出してくれたから住める訳だし、南東向きが欲しいなら地権者の方に譲ってもらえばいいじゃん？

[24861: マンション検討中さん]

>>24847 匿名さん

じゃあ日建設計が液状化問題を何をどう調査したかという情報だけでもいいよ。ここまで言い切るにはソース出せるんでしょ。まさか根拠なしに書き込んでませんよねえ

[24862: 匿名さん]

>>24861 マンション検討中さん

それ書いたの別の人や。
というか知りたいならこんな匿名掲示板で聞かずに業者、デベ、国に聞けば？

[24863: ご近所さん]

久しぶりに来たらまた４００年前の沼の話しなの。
でも沼は今の神保町でしょ。
フラれたやっかみのようですね。
みじめ。
液状化も間抜けな話し。
2011の地震で浦安やお台場は液状化になったけど文京区は全くないし。
無理に出してるけど次は何かな。

[24864: 通りがかりさん]

2011年の震度はいくつくらいでしたかね。

関東大震災の時は、ここは周囲よりプラス１の強震度でしたが。

[24865: 匿名さん]

>>24864 通りがかりさん

2011年のことは知らんが1920年頃にそんな細かいデータが取れる技術があったんですか。
竹やり戦法より古い時代ですけど凄いですね。

[24866: マンション検討中さん]

>>24865 匿名さん
倒壊した建屋の数で推計したらしい。他のエリアよりこのエリアは被害が大きいことから震度が大きかったと予測したんだって。地歴は隠せないから怖いね。

[24867: 匿名さん]

>>24866 マンション検討中さん

震度とマグニチュードの区別がついてないんじゃないか。
ネガに合わせると2011年には全く倒壊してないから震度小さいってことになるけど、そんな表現ないよ。

要は全く問題なかったという話です。
今回の再開発により避難所にもなるので、より安心です。

[24868: 匿名さん]

地盤が悪いのに、耐震？設備なんですか、ここ。
板状マンション（通称:板マン）なのに大丈夫なのでしょうか。

[24869: マンション検討中さん]

>>24868 匿名さん

ご心配の通りです。地盤が悪いので、免震構造にして地震に備えるべきでした。ここはコストダウンのために制振にしかできなかったようですね。

[24870: マンション検討中さん]

国土地理院の地図でもこう分類されてますからね。
https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lfc_index.html

[24871: 匿名さん]

>>24870 マンション検討中さん
個別の場所のリスクを示しているのではありません。
この但し書きは結構大切なんじゃないかと、部外者は思う。
じゃあ、ここが大丈夫なのかは知らん

[24872: 匿名さん]

はい、またわざわざ間違い情報を出しているので、
正しい方を提示しておきますね。

問題ないでしょう。

[24873: 匿名さん]

>>24872 匿名さん
なんで、二種類の地図があるの？
ネガが捏造してるの？

[24874: マンコミュファンさん]

この小石川一丁目の幹線道路脇が埋め立て地なことくらい、東京人なら誰でも知ってますよ。

騒音も地震も水没も、知ってて買ってるのでほっといてください。

[24875: ご近所さん]

凄いな自演

[24876: マンション検討中さん]

>>24872 匿名さん
埋立地であることが見事に証明されましたね。

[24877: マンション検討中さん]

>>24872 匿名さん
埋立地で浸水リスクありって全然大丈夫でないのですけど。自爆？

[24878: 匿名さん]

>>24874 マンコミュファンさん
東京人なんて方言は言わない、聞かない
その鉛はもしかして山手線外人？

[24879: 匿名さん]

>>24873 匿名さん

自然地形と人工舗装した前後の図がある
ネガが出したのはアスファルトも何もないずっと昔のもの

[24880: 匿名さん]

>>24874 マンコミュファンさん

埋め立て地ではないです。
元々土地があったところに土を足したという意味です。海や溜池を埋め立てた中央区や港区と違います。

[24881: 匿名さん]

相対低地な分盛り土してる湾岸より災害リスクあるね

[24882: 匿名さん]

>>24877 マンション検討中さん

埋め立て地ではない。国土地理院はあくまで一般的に浸水リスクがある地形に分類されるというだけで、個々の土地状況や人工的対処を施してない状態のことを言っている。国土地理院が小石川とか、各土地をピンポイントに調査したとか、
ここは古くから浸水の歴史はなく、地盤対策や工事を整えているので、状況が異なる。但し書きがあるのはそのため。

[24883: 匿名さん]

>>24881 匿名さん

もともと土があった場所にさらに盛り土してるだけ。
低地ではない。低地なら川がここから先に流れない。
川はさらに流れて海に抜けてる。大手町、日比谷、銀座方面の方が土地が低い。

[24884: 匿名さん]

というか君たちなぜ一次情報に当たらないの？

[24885: 口コミ知りたいさん]

埋め立て谷底低地と知らずに買っちゃって大騒ぎしている人は、お上りさんでしょうね。

私含めた大半の契約者は事実として知っているので、落ち着いて見てますよ。

[24886: 匿名さん]

赤い場所は過去に盛り土したことがありますよという意味。

[24887: 匿名さん]

港区とかこんな感じ

[24888: 匿名さん]

赤いね

[24889: 匿名さん]

こんな感じ。
ネガが都合良く選んで載せてるだけだよ。

[24890: マンション検討中さん]

散々、埋立地でないと書き込んでいたくせに、自ら埋立地のソースを探し出して書き込むとは。契約者に見せかけたネガでしょうか。

どっちにしても埋立地論争は終了ですね。

[24891: 匿名さん]

浦安の液状化裁判をご存知でしょうか？
裁判所は「住宅の販売時（1981年当時）に液状化を予測するのは困難だった」として三井不動産の過失を認めませんでした。つまり想定を超えた事態だったということです。

[24892: 匿名さん]

マンションの敷地が液状化し甚大な被害が生じても、被告の主張も裁判所の判断も、判決の社会的影響の大きさから「住宅の販売時に液状化を予測するのは困難だった」となるでしょう。だからこそリスクのほぼないマンションを選びたいものです。

[24893: 匿名さん]

>>24892 匿名さん
東京の主要部分は住めないね。都落ちするしかない

[24894: 匿名さん]

>>24885 口コミ知りたいさん
あなたは山手線外のお訛りさんでしょうね

[24895: 匿名さん]

山を崩し、谷と海を埋めて出来たのが都心だからね。
それが嫌なら都心以外に住んだ方がいいね。

[24896: 匿名さん]

>>24895 匿名さん
近年の異常気象で日本各地で豪雨災害が起きています。被害が生じているのは河川沿い土地、低地、軟弱地盤など、本来は住むには適さない場所です。都市への人口集中が、住むには不適な場所の宅地化を進めまてしまいました。そのツケが今、日本中で起きていることです。

都心には昔から人々が暮らしてきた良好な地盤の街がたくさんあります。他方、都心の低地や軟弱地盤地は、人が住むには適さない代わりに商売や事業を行う地域になりました。商業地です。商業地であれば水害が起きても住む家や命までは失わないで済むからです。

ところが、利便性を過剰に重視する風潮は、安全性や良好な住環境を犠牲にしてまで低地に住みたいと考える人を増加させてしまいます。

日本全国で起きている異常気象による水害や、地震による液状化被害は、いずれ東京でも起きることでしょう。ハザードマップで指摘されていたのに「想定外」という言葉を多く聞くことになるのでしょう。

災害時、復興費用の一部は税金が使われます。災害を甘く見て過度な利便性を追求し被害を受けた者の救済を、注意を喚起してていた側の人や無関係な人まで負担するわけです。コロナは風邪とマスクをせずにウィルスをばらまく人々の迷惑と同じなのです。

[24897: 匿名さん]

>>24896 匿名さん
3.11の時に、東北住んでるのが悪いと言ってたのと同じレベルだな。

[24898: 匿名さん]

>>24896 匿名さん

ネガ武蔵小山はマスクをつけずにウィルスをばらまく人々の迷惑と同じなのです。

と言いたいのね。
長いよ。

[24899: マンション検討中さん]

>>24893 匿名さん
東京にも地盤の安定した土地はいくらでもありますよ。というか文京区の大半は高台の安定した地盤です。

地盤が悪くても免震構造なら良かったのですが、ここは免震構造ではないですから。

億を出す価値のある立地ではないことは明白です。

[24900: 匿名さん]

>>24899 マンション検討中さん

あなたはここを買わない、所有しない、関わらない
あなたとみんながウインウイン

はい、さようなら。
もう来ないでね。