パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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[24651: 匿名さん]

立地は良くないですね。

[24652: 匿名さん]

>>24650 匿名さん
中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。
まさか、本気で質が～と思ってるとは知りませんでした。
市場原理について一から説明しなきゃいけないレベルなのか・・・

[24653: 匿名さん]

>>24649 評判気になるさん
立地もマンションのグレード（24647の言うところの質っていうやつ？）も、需給関係に影響を及ぼす１要素でしかないから。

[24654: 匿名さん]

供給に関して、
イレギュラーな例はあるけど、基本的には残債割れしてくると、極端に供給が減るとも言われています。
周辺相場は参考値にはなるけど、結局不動産は製品と違って唯一無二の存在なので、周辺相場が下がったからといっても暴落することはない

[24655: 匿名さん]

＞中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。

いいえ。
収益還元、積算、取引事例比較、などがあります。
需給は強いて言えば、取引事例比較に当てはまります。

銀行評価は収益還元か積算ですが、契約者の傷を何度もえぐるような事はしたくないので省略させて頂きます。

[24656: 匿名さん]

>>24655 匿名さん
収益還元も価格形成の1要素でしかないよ。
結局中古市場は、その部屋を売りたい人と買いたい人の閉じた話でしかない。

[24657: 匿名さん]

＞中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。

広～い意味では、教科書的には、一般論としては特に間違ってないと思います。
それでいいでしょう。
例え1点ものでも類似商品の市場価格に影響される事もたぶんにあります。
但し、それで全て説明できるかというとそうでもないってことだと思います。

[24658: 匿名さん]

>>24657 匿名さん
なぜ、上から目線

[24659: 匿名さん]

>>24656 匿名さん
閉じた話に見えて、閉じた話しじゃないのです。
代替品がいくらでもある本物件程度では。
代替品がない骨董品じゃあるまいし、
手に入れるならいくらでも出す馬鹿いないでしょう。
ぜんぜん閉じてないのです。

[24660: 匿名さん]

>>24654 匿名さん
その出てこなくなった供給（売り）のせいで、新たな需要（売りを予定していた人たちの買い）がなくなるのだから、長い目で見れば下落圧力になるのです。供給（売り）を控えていた人たちが、ローンの支払いに困って売りに出す、または債権者が抵当権を実行し始めたら、下落は一気に進みますよ。

[24661: 匿名さん]

てことは、中古が損切り部屋しか売れないここは、
すでに値下がりしてるってことか。
ま、全体的にマンション値下がりしてるから特にここに限った話じゃないけど。

[24662: 匿名さん]

>>24660 匿名さん
マンションは質と豪語してた話から、大分それてるけど

[24665: 匿名さん]

ちなみに、収益還元法だとこうなる。


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24667: 匿名さん]

>>24666 匿名さん

＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

[24668: eマンションさん]

損切り部屋って…残代金の支払いやローン組むまでに猶予があるのに損切りするわけないじゃん。益が出たから売ったんだよ。
仮に損切りするとしたら決済の時に中古出るかもしれないから待ってなよ。

[24669: 匿名さん]

>>24668 eマンションさん
若葉以外、損きりとは思ってないから安心して。

[24670: 匿名さん]

パークコート千代田四番町。
小石川と比べるのは番町様に失礼だけど、あからさまに差をつけてきたね。笑

ナンチャッテコートはバブル期に便乗して上手く売り抜けたって感じかな。

[24671: 匿名さん]

>>24662 匿名さん
マンションの価値は質ですよ。
立地は当然のこと、建物と敷地の配置、隣棟間隔、建蔽率、日照、通風などの設計の良否。使用資材や施行の良否。維持管理の状態。組合運営の良否。これぜんぶマンションの「質」なのよ。

[24674: マンション検討中さん]

>>24607 匿名さん

写真ありがとうございます。
敷地を目一杯使って建物を詰め込んだ感じですね。
緑はほぼ見えないです…。
一応、ビルの隙間にグリーンバレーとやらができるようですが、写真の通り、暗く狭い場所にちっさい公園を作っても焼け石に水のような気がします。

金額に見合った高級感を出せなかったのは、バブル期には仕方ないのかもしれませんが…。

[24675: 匿名さん]

>>24673 匿名さん
なんの話ししてるのw

[24676: 匿名さん]

>>24673 匿名さん
小石川と他の歴代パークコートを、航空写真を使って比較しています。比較しているのは、建物と敷地の配置に関する設計の良否、すなわち「マンションの質」です。写真を並べて比較してるのに、駅距離やその他のものは比較しようがないでしょう。

小石川の狭苦しい建物配置は、建物を容積率上限まで建てたい、だけど高さが十分に取れないから仕方なしに横に広げた結果です。それまでのパークコートであれば敷地が窮屈になるのであれば、多少の容積率未消化は目をつぶって、日照、通風、眺望など良好な住環境を確保するための選択をしたでしょう。

これは、言い換えれば売上優先（何としても容積率を完全に消化）のため、品質を低下させた設計と評価できるのです。

[24677: 匿名さん]

と言うか完売した物件のなんの話してるの？

[24683: マンション検討中さん]

ほかの新築マンションも高値で出してるから、今時点でここが高すぎたともいえないね。

新築マンションが安くなったら、高すぎたと言えば良いよ。

[24684: ご近所さん]

完璧なんてありえないし個人個人の価値観で変ってくるでしょ。
ここが嫌ならネガる必要もない。
買えないのか買わないのか、どちらにしても欲しかったのは粘着の仕方で分る。
好きな女に振られて、好きなのに悪口言うのと同じ。
住まないなら何も言わない方が良い。
ネガればネガるほど惨めだぜ。
緑が好きならそういう地方に住めば良いし。
割高なのかもしれないけど完売してる、なおかつ倍率ついて。
誰が何を言おうとそういう物件だと言うことは間違えない。
ポルシェが好きな人、フェラーリが好きな人。
乗りたいけど買えない人、乗れるけど軽自動車に乗る人。
でもね、車はある程度無理すれば買えるけど、この物件は無理しても買えない人が多いよ。

[24685: 匿名さん]

>>24684 ご近所さん

その通り

[24686: 匿名さん]

無理しても買えないと言うより、買わない方が得だと三井の公式査定からわかりますね。


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24687: 匿名さん]

>>24686 匿名さん
必死やな。あなた関係ないのに。

[24688: 匿名さん]

必死と言うかコピペなので大した労力ではないです。

[24689: 職人さん]

>>24684 ご近所さん
全くその通りですね。
ふられたからネガ粘着は良い表現です。
何につけても賛否両論あります。
だからこそそれぞれの立地や価格帯が存在する。

白山通りの車道の整備ももう終盤ですね。
歩道は竣工後になりそうですね。
とにかく楽しみです。
約570戸、平均2.7人/戸だとすると1500人の高所得な人たち（家族）が住み、その大半は区外からと考えると税収UPですね。
S棟の昼間の人口増も地域商いにかなり貢献してくれるはずです。
N棟は3月末竣工で地権者住戸は引き渡し。
6月に内覧会、7月に一般販売住戸入居。
もうすぐですね。

[24690: 通りがかりさん]

煽るとムキになってくる様が滑稽でおちょくられているだけに見えますが。
個人的には、そこまで最悪な物件ではないと思いますよ。
分譲時は坪400くらいでしたっけ。坪400くらいの価格相応の価値はあるように見えます。

[24691: マンション検討中さん]

日本列島の亜熱帯化による降水量の変化を受け、今月から ハザードマップ の添付が義務化されましたね。

内水タイプの洪水は、対策が難しいとされます。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0201/1695/20197514634.pdf

内水タイプの洪水といえば、昨年の 武蔵小杉 が有名ですが、あのように一度水につかったマンション価格は、どのようになったでしょうか。

将来の パークコート小石川 の中古価格の参考にしたいのですが、どなたかご存じの方はいらっしゃいませんかね？

[24705: 白山通り脇住民]

朝からクルマがうるせえなあ

[24706: 匿名さん]

新築マンション、どんどん安くなってますね。
白金台の自然教育園が目の前の80㎡が1.3億台で買える時代になりました。

[24707: 匿名さん]

>>24706 匿名さん
半地下

[24708: 匿名さん]

3階ですよ。笑

バブル期の過去に生きている人達は、そろそろ現実を見つめてください。

[24709: 匿名さん]

>>24708 匿名さん
駐車場無し

[24710: マンション検討中さん]

格上の白金台でもそんな感じかあ。
でもここの80㎡も中古で1.3億弱なら引き取り手いるんじゃないかな。

[24711: 匿名さん]

白金の何がいいんだ
住みづらいやん

[24712: 匿名さん]

>>24711 匿名さん
白金台・白金高輪エリアも住みやすいよ。
ただ、グラメゾ5チョーメは小規模で比較対象にならないですね。
比較するのであれば、タワマンじゃないと。となると、コロナ後に売り出し開始したプレミストか、中古ならば白金の杜でしょうか

[24713: 匿名さん]

PC小石川も今から売り出しなら、80㎡で1.3億は切るだろうね。
大儲けできた2019年バブル末期の名残を引きずらないのは、さすが大手。

全ては、デベロッパーの手のひら転がしだ。

[24715: 匿名さん]

>>24714 匿名さん

ここ、値下げどころか、既に売り出し時より値上りしてるんだけどね。

[24716: 匿名さん]

>>24712 匿名さん

全く魅力感じないエリアやな

[24718: 匿名さん]

>>24715 匿名さん

過去の投稿をあらいましたが、損切り価格の中古しか見当たりませんでした。

[24719: 匿名さん]

>>24709 匿名さん

ここも、駐車場が少ないです。
Twitterでも、ここは最初はパークシティの計画だったと言われていますが、駐車場付帯率の低さからもその事実が垣間見えますね。

[24727: 匿名さん]

ほらよ。
実際は建設中だから新築だけどな。

[24728: 匿名さん]

>>24717 匿名さん

人それぞれならこのスレもう要らないやろ

[24729: 匿名さん]

>>24727 匿名さん
この数字をみて
自分の買った単価よりだいぶ高いな？
なんでだろうな？
プレミアムが平均をだいぶ押し上げてるのかな？
母数が少ないのかな？
じゃあこの数字意味なくね？

と普通は簡単に気づくものですが・・・

[24730: 匿名さん]

損切り価格の中古も、売値から500位上がってるんだけどね。
みんなパークコート買えなくてくやちぃーって感じかな。近々千代田四番長が分譲されるので、そちらを買えばいいんじゃないですか。
このレス覗く人は30平米台の部屋しか買えないかもしれないけど笑

[24734: 匿名さん]

>>24719 匿名さん
最初は「パークシティーの計画だった」ちゃんとエビデンス有って仰ってるんですよね。
伝聞でも嘘書き込んで訴えられた方がいらっしゃいますよ。

[24735: 匿名さん]

パークシティレベルの物件とでも思って自分を納得させないと、気持ちが収まらないわけです。
人気物件によくあるパターンですよ。ネガが多いのは超人気物件の証。なんせ、みんな大好き駅直結パークコートですから。

[24736: 匿名さん]

業界人、不動産系ブロガーまでかなり熱かったからね。
みんな文京区パワーを再確認したってところでしょう。

[24737: 匿名さん]

冷静に考えてください、業界人、不動産ブロガーは、タワマン、パークコート、駅直結、それぞれ単体でも大好きなのに、3つ合わさるなんて。

[24738: 匿名さん]

>>24718 匿名さん
その地権者物件が損切りだというの根拠を教えてください。
これは検討する上で重要

[24739: 匿名さん]

>>24737 匿名さん
それだけの大好物を並べれれたら冷静でいられませんよね。興奮して手放しで絶賛するのも仕方ないかも。冷静になってみると、、、、確かに。

[24740: 匿名さん]

>>24739
業界的にも前評判から人気凄そうというのが漏れ伝わってきていたんだけど
その想像を遥かに超える物凄い売れ行きだったから盛り上がりましたねー。

[24741: 匿名さん]

>>24737 匿名さん
再開発を入れたら4つですね。
タワマン、パークタワー、駅直結、再開発の小山さんと小石川は兄弟みたいなものでしょうから、同じ運命をたどるのかしら？

[24742: 匿名さん]

>>24741 匿名さん
ここもムサコもパークタワーではない

[24743: 匿名さん]

>>24742 匿名さん
間違えましたゴメンナサイ。。。でも意味わかりますでしょう？

[24744: 匿名さん]

ムサコも値上がりしてますがな