パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[24552: 匿名さん]

便利な場所だし神楽坂近くていいね。

[24553: 匿名さん]

家賃は千代田富士見も小石川も変わらないよ。なにせみんなが大好き駅直結パークコートだもん。しかもこっちは屋上にジャグジーが付いてるんだぜ、凄いだろ！

[24554: 匿名さん]

千代田富士見は圧倒的な格上パークコートですね。
小石川と比べるのは、三井すら侮辱する行為。
せめて、小石川にも千代田のおこぼれがありますように。

[24556: 匿名さん]

[No.24545～本レスまで他レスのコピー投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24557: 匿名さん]

>>24553 匿名さん
千代田富士見は三井の公式サイトで、パークコートの代表例として紹介されてるけど、ここは載ってないことが不満だ。

[24558: 匿名さん]

>>24537 匿名さん

どう計算したら足りない？
足りるよね。

金融経費控除前のネットで約3.8%だよ、大体。
平米約600円でしょ管理費等1式で大体。
それに火保、固都税までを控除して。
坪3000円控除したらいい、20500円から。
それがネットの月額坪当たり賃料収入。
さっきの専有546.6で割り戻すなら3.84か。


それと、きみのレベルでは金利0%台で融資してもらえる与信がないから、その発想になるのでしょうが世の中たくさんいるんだよ。投資用で0.8とかで9割引ける人が。

今の世界の要諦を知らず、また、基礎的な四則演算ができないようならぼくの前で不動産を語るのはやめてね。

[24559: 匿名さん]

ネガは繰り返し削除されてるのに何度も書き直すのは管理者の手間とストレスだからやめて。

[24560: 匿名さん]

>>24558 匿名さん
みなさん見てるんだからもっと丁寧に書きませんか。貴方の頭の中で解かっていても、ここを見てる人が理解できなければ、単なるあなたの自慰でしょう？
管理費一式以外の、固都税、火災保険、空室損、テナント管理費用も数値出して計算してくださいよ。

>>投資用で0.8とかで9割引ける人が
そんな有利な条件で融資を引ける者しかNCFがプラスにならないような取得価額が適正なんですか？　しかも投資用で融資を想定しておきながら、まとも利益も出せない。収益で不動産を評価するなら、一般的な融資条件と通常期待すべき利益を前提にしなければ、恣意的な評価がいくらでもできますよ。

有利な融資条件を前提にしてやっとNCFがプラス。ここの分譲価格で取得しても、自宅投資でしか経済合理性がないということですよね。そんな有利な融資条件を引ける属性なら間違いなく他のマンション選択しますって。

[24561: 匿名さん]

投資用にマンション買うことは個人の自由だが、既に完売済で個人契約が済んでいる。他人の個人資産に対して不特定多数がみるネットで難癖つける者はどういう意図か。

[24562: 名無しさん]

赤の他人にお金持ってるか見られるのは気分悪いよね

[24563: 検討板ユーザーさん]

細かい計算必要な層はここ買ってないでしょ。

[24564: 匿名さん]

キツいなあ…
永住覚悟なら突っぱってもいいけど、タワマンだし、10年くらいで住み替えないと、詰む。
ここは管理費も下駄履き商業施設のせいで、極割高だし、買っちゃった人の為にもなんかいいアイデアないもんかね。

[24565: 匿名さん]

だから、それも貴方が心配することでは無いでしょ。

[24566: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[24567: 匿名さん]

>>24561 匿名さん
難癖ではありません、客観的な検証です。検証の結果が割安となれば「参考になる」をたくさん押すのでしょう。検証の結果が割高といわれて「難癖」になったのでしょう。
マンションの資産性を論じることに何の問題があるのですか。週刊誌ではランキングまで掲載して暗に資産性の低いマンションを挙げています。
これから中古を購入しようとする人の有用な情報となるものですし、ひいては不動取引の適正化に資すると思いますよ。

[24568: 名無しさん]

>>24567 匿名さん

週刊誌等で公表する情報はプロが所属と名前を公開して付けるもので責任を負います。信用を担保に情報でお金をもらわれています。
あなたは匿名で何の信用もなく書かれており内容は稚拙なのでプロではないと推測しますが、いかがですか。責任負えるならお名前を出されては。

[24569: 匿名]

>>24567 匿名さん

プロなら名前と所属と顔だして記事出せば
アマチュアならYouTubeやればいい
色んな人が見てくれるぞ

[24570: 名無しさん]

掲示板なんだし色んな意見書けばいいのではないでしょうか？個人の資産に～とかかれてる方もいますが、将来的には中古も出てきますし、キャンセル住戸も多少は出てくるのあなただけの物件ではありません。
見てる方も有料サービスでもない匿名の掲示板なので適当に情報の取捨選択してますよ。

[24571: 匿名さん]

>>24568 名無しさん
三井が賃料査定を依頼した3社がプロでないはずがないと思いますが、如何でしょう。


お答えします（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24572: 匿名さん]

>>24570 名無しさん

それなら中古が出てから書けばよい。
現在の市場と状況は違うのにいまの議論は意味がない。

その頃にはこのスレ閉鎖されてるけどね。

[24573: 匿名さん]

投機目的で分譲マンション買うって値幅も回転効率も効率悪いの当たり前でしょ。

[24574: 匿名さん]

バブル期ピークの商業地のタワマンですし地権者住戸大量ですし、竣工時から将来的にも、売り優勢の物件になるのは素人でもわかります。

盛り上がりを見てもわかる通り、価格に関する議論は皆様の最も関心の高いところでしょう。

[24575: 匿名さん]

>>24574 匿名さん

で、おたくはなんで同じことを繰り返し書くの？

[24576: 匿名さん]

完売した物件にいつまでも書き込みするのって虚しくないですか？発売前も発売中も利回りの事を言う方がいらっしゃいましたが「あっさり」完売。ここは利回りなんて些細な事をちまちま考える人は買わないってことで良いんじゃありませんか？貴方が購入されてるので無ければ。世の中にはいろんな人がいるってことで良いんじゃないですか～。

[24577: 匿名さん]

世の中たくさん住戸があるのに、完売後物件で管理人に書き込み削除されても延々同じ内容を書き込み続ける行為は粘着嫌がらせと捉えられても仕方がない。
普通は人生のリスク考えたらそんなことできないよ。

[24578: マンション検討中さん]

中古が売れてませんし転売住戸や地権者住戸が相当数出てくることは容易に想像できます。
よって、マンションや立地や価格についての議論を続けることは建設的なことであり、それを阻害する行為こそ普通は人生のリスク考えたらそんなことできないよ。

議論にして欲しく無い人は、一体何が目的なのでしょうか。

[24579: 匿名さん]

実際の市場動向みたら値上がりしてますね。
ネガの素人意見が参考にならないことがよく分かりました。

[24580: 匿名さん]

言っていいのか迷いますが…。
一年以上売れてない中古が高額なプレミアム部屋なので機械的にそうなっちゃっただけでしょうね。

誰も突っ込まないので私が悪者になりました。笑w

[24581: 匿名さん]

しかしなぜ、唯一のプレミアムフロアである39階の、しかもその中の王様部屋が売れないのでしょう。

普通なら真っ先に売れるはずなのですが。

[24582: 匿名さん]

>>24581 匿名さん

あなたの為に用意してるんじゃないですか。

[24583: 契約者さん]

はぁ…。

ロジカルに突っ込まれるだけの脳内お花畑な投稿は、やめましょうね。
もう値下がりさえしなければ、なんでもいいです。

[24584: 匿名さん]

>>24579 匿名さん
そのようにデータを示して議論することは良いことです。価格が上がると考えるなら根拠を示してぜひ主張してください。あっさり定されるとは思いますが、マンションに無関係な返答するより掲示板の趣旨に合っています。

[24585: 匿名さん]

答えがあるものを議論の余地はないです

[24591: 匿名さん]

[No.24586～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[24592: 匿名さん]

CGペタペタされて結構悔しかったの？

[24593: 匿名さん]

利回り3.2%では話になりませんね。
未入居新築プレミアム状態で売り抜ける以外に、なにか良い出口が見つかるといいのですが。
地価が低いので減価償却がどれだけ取れるかもポイントの一つでしょうね。

場所柄、私は手出しはしませんが、応援してますよ。

[24594: 匿名さん]

確かにマンションすごろくの一発目に選ぶと寸詰まりになるかもしれないね。
タワマンはもちろん住み替えが大前提。
と言ってもアベノミクスで皆んな数千万は儲けてるだろうし、とりま問題ないだろ。

[24595: 匿名さん]

ずっと住むでしょ。交通の弁も良いし、買い物も完結する。年を取るほど恵まれた環境。
買えた人は宝くじ当たったようなもので素直に喜んでよいよ。

[24596: 匿名さん]

珍しい考え方ですね（尊重はします）。

それと、一年以上中古が売れ残る物件が宝くじなんですか。
パークコートと名付けながらプレミアムフロアがワンフロアしかないのには正直引きましたが、その数少ないプレミアム住戸が売れ残るとは、むしろ余り好ましくない物件だと私は感じましたが、如何でしょう。

[24597: 匿名さん]

>>24596 匿名さん

所有者がいる部屋で別に住む人がいない訳ではないです。
それよりも完売後もずっと粘着し続ける人の方が珍しいです（はっきり言えば、アイドルをつけ回す粘着ストーカーと同様で、気持ち悪いし危険を感じます）。

[24598: 匿名さん]

ここは幹線道路脇だし、年をとったら普通は排気ガスとかがキツくなるんじゃないかな。
地下鉄しかないから、階段もキツくなる。

高齢ならタクシー10分でどこにでもいける場所が良さそうだけど、ここからだとちょっと不便。

[24599: 匿名さん]

20年後、どんな世の中になってるかわからない。
だから、住環境、管理コスト、交通利便、生活利便の
バランスの良い住宅を選択するのが賢い。
交通利便性だけに偏ったココのような共同住宅は超リスキー。

[24600: 評判気になるさん]

>>24598 匿名さん
ここが不便って？笑
タクシー10分圏内には
東大病院、日医、医科歯科、順天、日大、東京歯科、日本歯科、大塚病院、慈愛病院、、、病院は選び放題。

大手町、丸の内、日比谷、虎ノ門、、ビジネス街にも10分で。
東京駅や上野駅、上野の美術館、銀座も10分圏内。

ま、渋谷原宿青山の若者に人気のエリアには10分ではいけませんがね。神楽坂に足を延ばせば、ちょいと小粋なお店があるので、高齢者にとって、こんな便利の良い場所はなかなかないと思うんですがねえ、、、。

[24601: 匿名さん]

>>24600 評判気になるさん
病院行くために生きてるのでしょうか？
ビジネス街に行く用事ありますか？
東京駅や上野駅、上野の美術館、銀座に毎日行きますか？

そういう表面的な品揃えにはあまり価値はありません。
北朝鮮デパートの商品棚じゃないんですから。

重要なのは、日常生活で毎日利用する店舗、施設が
選択できるほど豊富に徒歩圏に存在することです。

[24602: 評判気になるさん]

>>24601 匿名さん
24598 匿名さん のおっしゃってる　タクシー10分でどこでも行ける　内容について私見を述べただけですから、そこまで力まないでくださいね。
毎日利用できる店舗は、枚挙にいとまがない程にありますよ。スーパーならクイーンズ伊勢丹、成城石井、マイバスケット、ダイエー、、、小石川の昔ながらの商店街には八百屋も花屋も、薬屋、コーヒー、、
東京ドーム、ラクーア、ドンキホーテ、、、それこそ徒歩10分圏内。
この辺りの住民なら徒歩圏内に日常使いのお店が豊富に存在してる事を知ってる訳で。
この辺りに詳しくない方なんでしょうね。

[24603: 匿名さん]

ぱっとしませんね。
お土地柄、仕方ないですが。

そう言えば、日本最大の場外競馬場も余裕の10分圏内ですね。
競馬オジサンの団体は、週末の春日エリアの風物詩です。

[24604: 匿名さん]

>>24602 評判気になるさん
失礼しました。食品スーパーは豊富にあるのですね。勉強不足でした。

その辺りはドーム以外行ったことがないので、普通に暮らせる場所だと知りませんでした。ストリートビューなどで分かるのは住環境が悪いということだけで、生活環境までは確かに分かりませんからね。大変失礼しました。

[24605: 匿名さん]

隣棟間隔には十分に配慮した建物配置で、
絶対にお見合いにさせないという決意を
設計にみることができます。
さすが高グレードブランドの「パークコート」です。

竣工が新しい順に時計回りで

パークコート赤坂檜町 ザ・タワー
2018年
パークコート青山 ザ・タワー　
2018年
パークタワー芝公園
2012年
パークコート六本木ヒルトップ
2012年

[24606: 匿名さん]

パークコート赤坂 ザ・タワーでは
お見合いを最小限に押さえた設計。
とはいえその距離は30mあります。

パークコート麻布十番ザ・タワー
2010年
パークコート赤坂 ザ・タワー
2009年
パークコート虎ノ門愛宕タワー
2008年

[24607: 匿名さん]

ところが、バブル最終盤2019年以降に
分譲された高グレードのタワマンは、
無理な配置計画で設計されたのが良く分かります。
これもコスト削減の代償です。
今までの高グレードタワマンでは、
ありえない隣棟間隔です。


パークコート文京小石川ザ・タワー
2020年
シティタワー大井町
2019年

[24608: 匿名さん]

>>24601 匿名さん

マンションの下で様々商業施設ができて生活完結しますよ

[24609: 匿名さん]

>>24604 匿名さん

ドーム以外行かない、契約者でもない、ひたすら悪態つくだけなのにここに執着するのはなんなの？

[24610: 匿名さん]

>>24606 匿名さん

よく分からんがそっちに住めばよいのでは？
以前より資材と物価と税金が高騰してるのに同じ金額で同じものが建つ訳ないじゃん

[24611: 通りがかりさん]

パークコート同士仲良くしたら良い。
金持ち喧嘩せずじゃ。

[24612: 匿名さん]

空撮写真ありがとうございます。
ゆとりを無くして敷地を目一杯、建物分に使っちゃってますね。
このやり方を使えば売り主は儲かるでしょう。
階高も低く抑えて販売部屋数もたっぷり稼げたはずですし。

それと、緑が全然ないですね。
隣のデカい道路は何車線あるのかな…。

[24613: eマンションさん]

西側のお見合い部分は、居室ではなくパーキングなので安心してください。
敷地内に緑があるので、安心してください。
新築販売住戸は完売しているので、安心してください。
契約者でも検討者でもない方が色々心配してくださっていますが、契約者はこのマンションを想定より安く買えてラッキーだったと思っているので、どうぞ安心してください。

[24614: 匿名さん]

場所柄、子供ができたら出て行く人が多いエリアですし、緑は少ないですが問題ないでしょう。

しかしながら、いまだに割安だと強弁し続けているのは契約者の中でも少数派にまで減りましたね。

三井の査定内容が投稿されて諦めたのでしょうか。

[24615: マンション検討中さん]

都心だしこれぐらいのお見合い物件は普通にあるけどね。

ハザードマップが真っ赤なので、保険料アップなのは痛いですが、立地はそれ以外は完璧でしょう。

[24616: 匿名さん]

城北だとこういうのが完璧なんですか。

そう豪語する割には地価が低いですね。

[24617: マンコミュファンさん]

駐車場の付帯率は過去最低、プレミアムフロアもワンフロアのみ。
購入者がいくら入れ込んでも、三井による小石川のランク設定はそんなもんです。

[24618: 匿名さん]

＞それと、緑が全然ないですね。
＞隣のデカい道路は何車線あるのかな…。


片側４車線なので第一京浜と同じですね。

[24619: 匿名さん]

保険料ハザードマップに反映来ましたね。
水害にも弱いここは価値を担保出来るか心配です。

[24620: 匿名さん]

＞保険料ハザードマップに反映来ましたね

どういう事でしょうか？

[24621: 匿名さん]

ここの東向きは、実際は北東ですよね。
日照シミュレーションによると、
冬の朝の日差しは入っても30分です。
パークコートなのに・・・

[24622: 匿名さん]

>>24621 匿名さん
西向きも1時間あるかないか・・・

[24623: 匿名さん]

どちらにせよ、これ程周りを高層ビルに囲まれていたら敷地内は常に真っ暗です。
これはモデルルームでのＣＧでは再現されない、真実の一つです。
雰囲気は良くないでしょうね。

[24624: 匿名さん]

みんな大好き駅直結パークコート。
幾らネガしようが、駅直結パークコートの優位性は変わらない。

[24625: 匿名さん]

パークコートの中では文句なく最下位ですね。
パークシティだと中央湊といい勝負。

[24628: 匿名さん]

>>24625 匿名さん

パーコー渋谷買えば良いのに。

[24631: マンコミュファンさん]

[No.24626～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24632: 匿名さん]

駅直結というだけで環境が良くないから貸しても賃料2万は取れないと思う。

[24633: ご近所さん]

平米２万円か

[24634: 匿名さん]

>>24633 ご近所さん
平米・・・
坪でしょ

[24635: 匿名さん]

文京区で坪2万ｗｗｗ

[24636: 匿名さん]

デベの公式査定だと、maxで坪1.8万くらいですね。
文京区にしては破格の高さで、良かったです。

[24637: 匿名さん]

1年程前になりますがほぼ同じ立地のウエスト棟の5階で坪15200円から16600円で成約してましたね。この物価にない駅直結、パークコート タワーという付加価値でどこまで賃料が伸びるかですね。
個人的な感覚ですが、非直結のペンシル
賃マンの低層階が16000円なら駅直結パークコート タワーの高層階には18000円以上出す価値あると思いますけどね。

[24638: 匿名さん]

ただいずれにしてもこれはマーケットが決まることであり予想は所詮予想です。榊氏のようにプロも予想は外しまくります。

[24639: 匿名さん]

>>24638 匿名さん
あれはプロではない。

[24640: 匿名さん]

やっぱり坪500以下で買わなきゃいけない物件でしたか

[24641: 匿名さん]

>>24640 匿名さん
わかってて書いてるんだろうけど、@500以下だったら瞬間蒸発で営業責任者のクビが飛ぶ

[24642: 匿名さん]

>>24641 匿名さん

今の価格でも瞬間蒸発だからね。
営業責任者としてはもう少し高く設定すべきだったけど、東京都や文京区が関わってるので、あまりいじらないらしい。だからフロア毎の価格差が比較的小さい。

[24643: 匿名さん]

>>24641 匿名さん
>>24642 匿名さん
もう2019年じゃないんですよ、時代は変わったんです。
いつまでも過去の栄光に引きずるのは良くないです。
現実を見ましょう。

[24644: マンコミュファンさん]

>>24634 匿名さん
>>24635 匿名さん
勝手に決めないでよ。
平米だよ。

[24645: 匿名さん]

>>24643 匿名さん

2000年代の物件の比較してくる貴方にだけは言われたくないです

[24646: 検討板ユーザーさん]

進捗率50%スタートでしたから、正直 瞬間蒸発と呼ぶには程遠いです。
残念なことに、中古も一年以上売れ残ってますね。

[24647: 匿名さん]

>>24645 匿名さん
中古になったら建築時期は関係なくマンションの質そのもので評価されるのですが。

[24648: 匿名さん]

>>24647 匿名さん
中古になったらマンションの質で評価？なにそれ、初めて聞いたんだけど。

[24649: 評判気になるさん]

>>24647 匿名さん
マンションは、一に立地、二に立地と聞いてますが。

[24650: 匿名さん]

>>24648 匿名さん
>>24649 評判気になるさん
そんなことまで説明しなきゃならんほどのレベルなのか・・・
このレベルだと、仮にネガを書かれたとしても、
それがネガだと理解できてないかもしれない。

[24651: 匿名さん]

立地は良くないですね。