パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[24451: 匿名さん]

>>24444 匿名さん
利回り2％のココが今が底値w

[24452: 匿名さん]

そんな安い賃料で貸すわけなかろうに

[24453: 匿名]

そうね。。。

[24454: 匿名さん]

ネガさんは地図も読めないのね。皇居の真北に小石川が存在するのですよ笑
飛行機が真上を飛べるわけがない。

駅直結パークコートタワーってだけで最強なのに、即完物件って最強でしょ。

[24455: 匿名さん]

パークタワーなんですね。
三菱、三井、新日鐵のＪＶ物件のはずですが。
パークタワーの名前は三井のブランドですがなぜでしょう。

[24456: eマンションさん]

三田線板橋行き直結とか、ゴミじゃん
競馬オヤジ以外乗るやついないだろｗ

それよりまずは水没をなんとかしないと
来月からハザードマップ義務化だぞオイｗ

[24457: 匿名さん]

>>24454 匿名さん

皇居通ることは100%ないし、東京の責任者の都庁を通し、最悪の人災避けるために山手線不時着想定して電車線路上を迂回してるし、わざわざ天皇家の頭上や防衛省、霞ヶ関のあ千代田区通ってどうすんだ。スカイツリーや東京タワーもあるし、しかも北東からどうやって空港の滑走路に入るんだよ。着陸できないだろ。

[24458: 匿名さん]

>>24452 匿名さん
ここは坪2万超えたら借り手いませんよ。
それ以上出すなら中央線内側が借りられます。
結局、電車モンに払える賃料には天井があるのです。

[24459: 匿名さん]

>>24456 eマンションさん

競馬の人とか少数しか見ませんよ。
ここ何十年も水害ないですよ。昨年の史上最強台風も全く問題無しでした。

妄想乙ですプププ(*^◯^*)

[24460: 匿名さん]

格上の千代田富士見の高層階で2万強しか取れないのに、
春日でそれ以上を期待するとか失笑です。
そんな高い家賃出してココで一体何が得られるの？

[24461: 匿名さん]

確かに収益還元法だと、ここはせいぜい坪500くらいです。
銀行評価では積算法でみるところも多いようですが、そちらはかぼちゃの馬車以来、問題視されてるようですね。

[24462: 匿名さん]

>>24460 匿名さん

中流パワカ物件のスレで名前を出すのは千代田富士見に失礼ですよ。

[24463: 匿名さん]

>>24462 匿名さん
比較的近くの立地だったのでつい気軽に比較を。
申し訳ございませんでした。

[24464: 匿名さん]

都内　文京区　駅直結　新築　パークコート

庶民の私には十分です。

[24465: 匿名さん]

＞来月からハザードマップ義務化だぞオイｗ

ここは関東大震災では 震度6強 を記録した地盤の悪いエリアですが（文京区の他の地域は最高でも 震度5弱でした）、地震マップの添付は義務化されますか？

[24466: 通りがかりさん]

価格は更新されてくものだろ
収益還元法なんて言ってたら、いつまで経っても不動産価格が上がらないじゃないか
売れたからには、それ相応に借りる奴もいるんだよ
残念ながら
言ってる意味分かる？

[24467: 匿名さん]

>>24460 匿名さん
先日初めて通りかかりました。
言っていいのか迷いますが正直、殺風景で潤いが感じられない場所でした。
緑がないのに、パークタワー（？）。
短期間の賃貸ならまだしも、私は買ってまで住みたくないかな。

[24468: 匿名さん]

>>24466 通りがかりさん
それは「完売」を繰り返す方に言った方が良いです。
>>価格は更新されてくものだろ
完売後であってもマンションを評価する理由です。

[24470: 匿名さん]

>>24467 匿名さん

工事中でまだ庭見れないからね

[24471: 匿名さん]

>>24470 匿名さん
グリーンバレーもそうですが空中庭園もですね。
6階でエレベーター降りた時に現れる吹き抜けのグランドエントランスの空中庭園は圧巻でしょうね。
まあそれでも緑が足りないと思われる方は他を検討すれば良いでしょう。田舎には安い空き家も沢山あります。

[24480: 匿名さん]

[No.24469～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24481: 匿名さん]

警告

刑法第230条第1項には「公然と事実を摘示し、人の名誉を毀損した者は、その事実の有無にかかわらず、3年以下の懲役若しくは禁錮又は50万円以下の罰金に処する」と明記されています。これが、名誉毀損罪の構成要件というわけです。わかりやすくいえば、不特定多数の人が情報を見られる状態で情報発信を行うこと、事実かそうでないかに関わらず、それが名誉を毀損する情報であることが名誉毀損罪の構成要件となります。
ちなみに、もし発信した情報が事実でなかった場合は、名誉毀損罪だけでなく侮辱罪にも問われることになるでしょう。ここでいう「人」は、団体や法人も含まれているため、企業・団体に対する誹謗中傷も名誉毀損罪にあたります。

[24482: 匿名さん]

同様に無理ポジは風説の流布罪になるのでしょうね

[24483: 匿名さん]

>>24481 匿名さん
マンションの管理組合で裁判起こせばいけると思う。今後のためにやってほしいね。

[24484: 匿名さん]

>>24482 匿名さん

金融商品ではないので関係ありませんよ

風説の流布（ふうせつのるふ）とは、有価証券の価格を変動させる目的で、虚偽の情報を流すこと。 また、不正競争防止法においては、競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為が処罰の対象となりうる（2条21号）。

[24485: 匿名さん]

>>24483 匿名さん

情報開示請求と裁判に掛かる費用、それと刑事事件で逮捕で氏名公開され懲役か。終わったな。

[24486: 匿名さん]

マンションに無関係な書き込みは
まとめて削除依頼しておきました

[24487: 匿名さん]

マンションは景気連動の金融商品ですよ。笑

そこを理解出来ないから毎日必死になるのでは。

[24488: 匿名さん]

>>24487 匿名さん

マンション購入にあたり、風説の流布対象（またはインサイダー対象）となる根拠をお示しできますか？

[24489: 匿名さん]

>>24488 匿名さん

組合として民事と刑事告訴しましょう
十分証拠がありますから今後の為にやった方が良いです

[24490: 匿名さん]

ここはお医者さんとか弁護士さんとか沢山買ってそうだから、そういう人がここを見なければ良いですよね。変な事を書き込んでる人は今のうちに自分で削除依頼出しましょうね。刑事事件になったら会社クビになりますよ？

[24491: 匿名さん]

削除依頼すりゃ済む話しです。削除依頼しても削除されないのは管理者が問題ないと判断したのです。それが不満なら、書き込み者ではなくまずは管理者に対し、違法行為を放置した管理者責任について、刑事告訴、民事提訴してください。

[24492: 匿名さん]

>>24491 匿名さん

いえ、書き込みした方を告訴と請求できるのですよ。
マンコミには書き込み者の開示請求が可能です。マンコミは法律に従い書き込み者を公開しますので、組合は書き込み者に開示請求費用の請求と告訴が可能になります。

[24493: 匿名さん]

>>24490 匿名さん

クビどころか、前科つきで懲役または罰金です。もちろん裁判費用、掛かった諸費用、および慰謝料の支払いは当然請求されます。刑事罰ついたらまず勝てません。

[24494: 匿名さん]

>>24491 匿名さん

既に多くの人が削除依頼をし、運営会社も再三削除対応されています。義務は十分果たしています。
下記事案例です。今回の場合、組合は多数の人がおり、また本件に関わる法人も大きいので、訴訟は社会的にも注目を集めるでしょう。酌量の余地がなければ相応に重い罪がつく可能性があります。


事案の概要

某インターネット掲示板に、依頼者を誹謗中傷する書き込みがなされていた。
依頼者はこれに耐えられず、弁護士に相談した。

解決までの経緯

弁護士は、当該インターネット掲示板の運営会社に対して、依頼者を誹謗中傷する書き込みの削除請求（送信防止措置請求）を行い、当該書き込みを削除してもらった。ところが、その後も書き込みが続いたので、警察に対して、被告訴人不詳のまま名誉棄損で刑事告訴を行った。
その結果、書き込みをしていた者が判明し、厳重注意を受け、書き込みが止まるに至った。

[24495: 匿名さん]

警告です。

繰り返しますが、貴殿がこれ以上同様の毀損を繰り返す場合、被告訴人不詳のまま刑事告訴する可能性があります。

[24496: 匿名さん]

賛成です。
これ以上悪質で粘着な嫌がらせ投稿を容認できません。徹底的にやりましょう。

[24497: 匿名さん]

>>24494 匿名さん
普通にニュースになるだろうね。
今後のために、是非頑張ってもらいたい。
応援します

[24498: 匿名さん]

>>既に多くの人が削除依頼をし、運営会社も再三削除対応されています。
過去のスレをざっと見ても、マンションへの批判的な書き込みは削除されていないようです。一般的な内容の批判ですから削除されないのは当然でしょう。
あなたのいう名誉棄損に当たる書き込みというのは、具体的にはどんな内容のものでしょうか？　削除済みならば確認しようがありませんが、証拠としてスクリーンショットで残しているでしょうから、その内容を教えてもらえませんか？

[24499: 匿名さん]

>>24492 匿名さん
違法な内容なら削除依頼すれば管理者が必ず削除します。削除依頼をしても削除されず現在もスレに残っている書き込みは問題ないということです。

[24500: 匿名さん]

>>24498 匿名さん

まあまあ、訴状届くまで首洗って待ってなさいって。

[24501: 匿名さん]

そうですね。私も顧問を最終召喚しようと思います。私、ネガを倒します。

[24502: 匿名さん]

法的手続きを取ることは自由ですからやれば良いと思います。わざわざマンションの情報交換の場で宣言する必要はありません。じゃまです。

[24503: 匿名さん]

>>24502 匿名さん

何の邪魔になってるか教えてもらえますか？
こちら完売してるマンションですが。笑

[24504: 匿名さん]

>>24502 匿名さん

あなたのコメントが邪魔です。

[24505: 匿名さん]

>>24499 匿名さん

管理者が法律の専門家ではないなら対応しないでしょう。
あなたが言ってることは法律違反していても警察が捕まえてないなら問題が無いと言ってるようなもので詭弁です。

[24506: 匿名さん]

>>24505 匿名さん
それを言うなら、緑のオバサンが交通違反者を注意しないから問題ないと言ってるレベル

[24507: 匿名さん]

>>24499 匿名さん
除依頼のあった違法な書き込みを放置していたらサイト管理者も管理責任を負うの。法律の専門家という前に事業者として当たり前の法務です。

[24508: 匿名さん]

>>24499 匿名さん
削除依頼のあった違法な書き込みを放置していたらサイト管理者も管理責任を負うの。法律の専門家でなくとも事業者として当たり前の法務です。
削除依頼したのに削除されていない書き込みは、法適用になんの問題もないと考えましょう。

パークコートの掲示板ってこんなレベルでしたっけ？

[24509: 匿名さん]

>>24507 匿名さん

削除してますが、多すぎて削除対応が追いつきません

[24510: 匿名さん]

>>24508 匿名さん

おかしいのはこのひとだけですね

[24511: 匿名さん]

>>24510 匿名さん

ですね。何年も前から粘着してますよね。
ここだけじゃなくて、他にも被害受けてるマンション多いので、その人がいなくなれば掲示板も有意義に活用されていくんじゃないかな。

[24512: 匿名さん]

わざと荒らしてアクセス数稼ぐために雇ってるとしか考えられない。
こんなアルバイトするなんてネガさんも惨めだね。

[24513: 検討板ユーザーさん]

>>24512 匿名さん

今後裁判で分かることですから。
運営の責任のように工作しても無駄ですよ。笑

[24514: 匿名さん]

荒れていた他のマンションスレで、裁判、訴訟、弁護士などでワード検索してみてください。どのマンションでも良くある流れのようです。

[24515: 匿名さん]

>>24514 匿名さん
今後良くあっては困るんですよ。
今までは、ネガだからとかの一言で片付けてたけど。

[24516: Ｅマンションさん]

オレもこの前買ったクルマ、高値掴みとかポンコツとかバカにされたはー

全部事実だけど、くやしいから訴えるはー

[24517: 匿名さん]

>>24516 Ｅマンションさん

ご自分のやってきたことを正当化しようと必死のようですが、全く無駄ですね。身の振り方を考えていた方が良いですよ。世の中甘く無いことを痛いほど分かるようになるでしょう。

[24518: ご近所さん]

早く竣工しないかなー

[24519: ご近所さん]

34階くらいまできたかな

[24520: 匿名さん]

＞梁下2.1メートル

私は身長177cmあるので、買うのやめました。

[24521: マンション検討中さん]

>>24494 匿名さん
インターネットの誹謗中傷で、損害賠償が認められるケースは多いですけど、「不動産の購入者」という個人が特定されない集団への誹謗中傷が裁判上の「当事者適格」を満たすかどうか弁護士の見解はどうでしたか？
まだ管理組合は設立されてないですよね。

[24522: 匿名さん]

しかも所有権も移転してない他人物なのに

[24523: 匿名さん]

>>24521 マンション検討中さん
管理組合が設立されてからでも大丈夫ですよ。

[24524: 匿名さん]

まだ販売中なら三井不動産が訴えればいい
販売妨害だからね
私は、三井不動産が顧問弁護士使って文章一枚送るだけでかなりの効果があると思うけどね
でも、完売しているのだよね

[24525: 匿名さん]

アイドルが犯罪したとか、嘘ついて捕まったやついたね
主観的な話ではなく、嘘は捕まるよ

[24526: 匿名さん]

>>24481 匿名さん
>>24494 匿名さん
法律にお詳しそうなので質問させてください。

本物件の場合、名誉棄損の客体は、誰になるのでしょうか。
請負契約において、引き渡し前の建物の所有権は注文者と請負人のどちらにあるかは請負契約内容よりますが、一般的には請負人と思われます。他方、本物件の場合、市街地再開発事業における施設建築物ですから、その敷地にかかる権利は90条登記で一括して行われ共有となっていると認識しています。

となると、土地所有権の大半を持つ三井不動産、その他の持ち分を有する従前の土地所有者等、未完成建物の所有権を有する清水建設、誰が名誉棄損の客体となるのでしょうか？

[24527: 匿名さん]

刑事告訴なら関係ないでしょ
証拠があれば誰でも告訴できる

[24528: ご近所さん]

法律論争は他でおやりください。
ここはそういう場ではありません。

[24529: 匿名さん]

嫌がらせする場でもないよ

[24530: 匿名さん]

嫌がらせはいけませんね。
ここは論理的かつ客観的な意見交換の場です。

>>13124 匿名さん
>>24451 匿名さん
>>24451 匿名さん

お答えします（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24531: 匿名さん]

>>24530 匿名さん
表面利回りが3.2%！？
新築マンションは最低4.5％ないと利益でませんよね。中古マンションあら8％くらいですよね。
ここを3.2%で貸したオーナーは、受取った賃料から固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、空室損、建物減価償却費、不動会社への管理手数料、借入金の金利を払ったら、マイナスじゃないですか！
いくらなんでも取得価額が高過ぎですよ・・・

[24532: 匿名さん]

実需マンションですよ

[24533: 匿名さん]

マンションは住み替えを前提としたものですから、
実需マンションなどというものは存在しません。

[24534: 匿名さん]

>>24533 匿名さん

>マンションは住み替えを前提としたものですから、実需マンションなどというものは存在しません。

んなこたあない

[24535: 匿名さん]

何か上で訳わからないこと言ってる人がいるから訂正するけど、このマンションであれば平均坪賃料で1.9万?2.2万円くらいのバンドで貸せるよ。

だからグロス4.5%で割り戻すなら中間値の2.05万を採用したとして専有546.6万円ならイーブン。
今の金利ならイールド3あれば十分にNCFプラスを維持できるから不稼働減収10%弱とみても専有500万円程度の水準で買って35年金利0.8%程度以下で引けるなら、まあOKかな。グロス4.5ならネット約3.8%くらいだからね、金融経費控除前で。

600万超えたら自己資金ある程度入れて保有できないと回らない。550万円程度までならぼくは買うけどね。この場所で。

[24536: 匿名さん]

>マンションは住み替えを前提としたものですから実需マンションなどというものは存在しません。

洗脳というか思い込みというか言葉遊びといいますか
現実に即してないね。

[24537: 匿名さん]

>>24535 匿名さん
>グロス4.5ならネット約3.8%
費用足らないよw　NCFプラスをやっと維持、そのための条件が35年金利0.8％とか自宅投資でしか成立しないシナリオですね。

[24538: 匿名さん]

千代田富士見が50平米40万だから、流石に70平米40万は無いんじゃない。
https://www.m-standard.co.jp/ms/rent/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82...

東大や順天堂の医者になら50-60で貸せるでしょ。

[24539: ご近所さん]

平米単価では表しきれない。
しかし大昔の書き込みとか保存してるのか、粘着なのか。
関心する。
でもこれって一人の自演？？？？？？？？

[24540: 匿名さん]

取得価額が高過ぎて貸しても利益ゼロがやっと
＝自宅投資でしか成り立たないほど高い分譲価格
＝標準的な資金調達能力を有する投資家は高すぎて買わない価格
＝投資需要（相続、節税除く）がない高過ぎる価格
＝自用での需要者しかいなくなる価格
→自用実需は景気次第で大きく増減する
→景気後退で大きく需要減退、価格下落する
→一般的な投資需要が出てくる水準の５００まで下落
この500あたりが適正価格ということです

[24541: 匿名さん]

本日も皆さんこの物件で盛り上がってますね。
ありがたいことです。

[24542: 匿名さん]

タラレバはもう結構。

数字で議論なさい。

デベロッパーが選んだプロの3社の査定で、利回りが
3.2%くらいなのですから。

ちなみに、格上・千代田富士見と比べるのはあちらに失礼なので、今後はおやめくださいませ。

[24543: 職人さん]

毎日前を通りますが、竣工が本当に楽しみです。