パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[24051: マンション比較中さん]

近くの不動産屋さんで、ネットで見かけない南東向き高層階住戸（何平米か忘れましたがそこそこ広かった）が２億円台で販売していました。地権者分かもしれませんね。興味がある方は探してみては？

[24052: 匿名さん]

>>24050 匿名さん

私には、あなたこそ自己肯定感がないように見えますよ。だから、こんなところで人をバカにした書き込みをして、自我を保っている。

[24053: 匿名さん]

>>24052 匿名さん

ここはそんなに現地見られるのが恥ずかしいモンですかね。
写真だけなら白山通りの騒音もバレませんし・・・。
一人くらい褒めてくれる人はいると思いますし、自己肯定感の改善には良いチャンスだと思いますよ。

[24054: マンション掲示板さん]

>>24053 匿名さん

哀れ。。

[24055: 匿名さん]

ンムフフフ、ネガ発狂中

[24056: 匿名さん]

ほんと変なやつに取り憑かれとるな
君等何かしたのか？

[24057: 匿名さん]

>23632
>23637
>23645

売値10900万のお部屋
・仲介手数料3％＝327万
・諸費用（修繕積み立て一時金・事務手数料等）5%（推定）＝545万
元値10500万

472万の損切りです。
〆

[24058: マンション掲示板さん]

>>24057 匿名さん

まだ言ってるよw

[24059: 匿名さん]

>「1ヶ月ぐらい前に、コロナで株が暴落してる中で37階の2LDK元値10400万の部屋が10900万位で瞬殺で無くなってたよ。」

すごい話だね。

[24060: 匿名さん]

>>23999
>>24005

訂正をかねて、ご回答。

売値10900万のお部屋
・仲介手数料3％＝327万
・諸費用（修繕積み立て一時金・事務手数料等）5%（推定）＝545万
元値10400万

372万の損切りです。
〆

[24061: 匿名さん]

か、どうかは分からないけどね。

素人が考えるよりもっと＋、もっとーどっちもあり得るので。

[24062: 匿名さん]

いずれにしましても売れない話ではなく、売れた話はいい傾向ですね。

[24063: 匿名さん]

値下がり額で言うと、5%か。
多少の差はあれど、おそらく他の部屋もそんなもん。

てか、この程度の値下がりくらい許容できないやつがバブル末期に分譲されたこんな新築タワマンなんかに突っ込んでないだろｗ

[24064: 匿名さん]

仲介手数料は多少引くところもあるけど、+500だと利益は全く出ない。ある程度赤だね。。。
転売ヤーさんは最低1000万乗せが常識（これでも商売としては厳しい）。私の購入したマンションはみんな最低2000乗せて、条件の良い部屋は全部売れてしまった。

[24065: 匿名さん]

>>24060 匿名さん
これ地権者部屋でしょ？仲介手数料以外の諸費用かからないでしょ。あとなんで地権者部屋の元値が分かるわけ？一般分譲住戸がその価格だとして、仕様が低い地権者部屋はもっと元値は安くなるでしょ。

[24066: 匿名さん]

>>24005

ぷっｗ

[24067: 匿名さん]

一般分譲も地権者用も、同じマンションですから仕様は同じですよ。

若干内装は違いますが、200万もあれば同じにできます。

[24068: 匿名さん]

>>24067 匿名さん

仕様は違うはずですよ

[24069: 匿名さん]

階高、梁、サッシ高、耐震設備。

地権者住戸も分譲住戸も同じ三次元構造ですから、建築費は同じです。
分譲用はリビングにのみ天カセがついてますが、あとは全部壁掛けエアコン。
その他内装の違いは、廉価タイルと御影石くらいでは。

200万もあれば、同じ内装にリフォームできると思いますよ。

[24070: 匿名さん]

｢住みよさランキング2020｣関東＆北海道東北編
濵野 沙耶 : 東洋経済『都市データパック』編集部

https://toyokeizai.net/articles/-/357346

文京区関東1位来たよ

[24071: 匿名さん]

>>24060 匿名さん
372万の損切り（私見による推計）
と書かないと語弊がありますよ。データは正確に扱いましょう。

[24072: 匿名さん]

地権者部屋は一般分譲住戸の廉価版で、権利の売買だから仲介手数料以外の諸費用がかからないとするとただの益出しでしょ。

[24073: マンション掲示板さん]

>>24070 匿名さん

すばらしいですね！

[24074: 匿名さん]

>>24070 匿名さん
住みやすさ全国2位はすごいね

[24075: 匿名さん]

後発物件見ても買って良かったね
パークコートタワーは黙って買っとけだよ
昔と比べても仕方ない
これからだよ

[24076: 匿名さん]

中古がなかなか売れませんね
売れたと大騒ぎしていた部屋はよくみると損切り価格

ポジさんの書き込みを見ると、ネットには出ていない部屋がいまだに結構売られているようですし、地権者部屋200戸大量放出とまではいかなくとも、狼狽売りが加速してきたとみてよさそうですね

[24077: 匿名さん]

現地行くとわかりますが、騒音が結構つらそうな物件になりそうですね

あと、見た目が…
CG貼ってる人も実物写真だけは避けているようですし、損切りでもなんでもいいですが検討するなら現地調査が必須の物件ですね

[24078: 匿名さん]

>>24074 匿名さん
>>区内全域の約6割が住居系の用途地域に指定されているため、都心にしては住宅が多いことも特徴だ

この低層専用地域が文京区の人気の理由。幹線道路沿いの駅直結マンションには文京区の良さがない。他の区でも良かった。

[24079: 職人さん]

頑張っているね、若葉くん。
貴君のような低層アパート暮らしにはなかなか解らないだろう。
しかしながら騒音はある程度仕方ないと言える、30階以上はあまり影響はないとは思うが。
同幹線にはもうすでにいくつもの物件があり騒音も検証しサッシなど対応済。
人によっては子供の声も騒音、鳥のさえずりさえも迷惑だと感じる人が居る。
学校の校庭の横、消防署の横などにも物件はいくつもある。
結局許容できる人が住めばいいだけ。
そして住まない人や住めない人がそんなこと心配してもどうにもならないとこだけは確実。
余計なお世話である。

[24080: 匿名さん]

万人共通、理想の土地に理想の家は存在しないからね。みんな価値観も生活も家族構成も違うし。

[24081: マンションさん]

>>24078 匿名さん

Youは何しに？w
働いて下さいw

[24082: 匿名さん]

>文京区関東1位来たよ

根強い人気ですね。

[24083: 匿名さん]

>万人共通、理想の土地に理想の家は存在しないからね。みんな価値観も生活も家族構成も違うし。

そうなんですよね。

[24084: 匿名さん]

現地、半分くらい立ち上がってますよ
なぜか実物写真だけは避けますよね

恥ずかしい見た目だと自ら認めているのは中央線外側ではここくらいでは
写真だと騒音まではバレませんから勇気を持って皆さんに御披露なさい

[24085: 接戦会場から中継しまスタ]

☆PT勝どき vs PC小石川

エリア　都心3区 ＞ 城北区
行政区　中央区 ＞ 文京区
ブランド名　タワー ＜ コート
直結駅　大江戸線勝どき ＞ 三田線春日板橋方向
利便性　南側大江戸線 ≒ 北側大江戸線三田線丸の内南北線
地盤　直接基礎 ＞ 杭長40メートル
地歴　元は海 ≒ 元は沼地
階高　3.25m ＜ 3.28m
梁下　2.5m ＞ 2.4m
管理費　ボッタ？ ≒ ボッタ
騒音　心配なし ＞ 酷い（幹線道路脇）
民度　怪しい？ ≒ 文狂区の凍死家
予想価格　お徳？ ＞ バブル末期コロナデフレ前のボッタ

[24086: 職人さん]

>>24085 接戦会場から中継しまスタ
そんなの比べてどうなる？？
犬と猫を比べるのか？
物件は全て1/1で無二。
好みも人それぞれ、主観も人それぞれ。
おまへの、 接戦会場から中継したネタですら人によって評価は分かれる。
頑張れよ、見ててやるから。

[24087: マンションさん]

>>24084 匿名さん

住民版に普通に出てるよw
恥ずかしいのはあなただけw

[24088: マンコミュファンさん]

今日雨の中、飯田橋のパークコート 飯田橋富士見に行ってきたけど、駅から近いと思ってたのにやはり雨の中だともっと近い方が良いと感じる。
ここは駅直結。
路線も楽。
買い物も便利。
竣工が楽しみだ。

[24089: マンコミュファンさん]

今日の雨は風も強く荷物があると傘は邪魔。

[24090: 匿名さん]

ここからわざわざ電車乗って行くところってどこだろう。
正直、通勤路線しか通ってないよね。
仮に都心を楽しむなら、山手線・日比谷線・銀座線・南側の大江戸線のどれかは欲しい。
この辺りの人にはピンと来ないかもしれないけど、そもそも都心住まいなら、通勤以外で電車乗る機会ってあんまりないんだけどね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[24091: 匿名さん]

飯田橋も偉くなったのう

[24092: 匿名さん]

飯田橋も選択肢がパークコートしかないよね
小石川も変わらんと思うけどね
飯田橋にも頑張って欲しいね

[24093: 匿名さん]

>>24090 匿名さん
電車の乗り換え出来ないの？

[24097: 匿名さん]

[No.24094から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[24098: 職人さん]

乗り換えについては工夫が必要ですね。
都営地下鉄はいいけどメトロは改札違うから三田線改札から入って都営線を素通りしてメトロに行くことになる。

[24099: eマンションさん]

>>24098 職人さん

メトロ専用の地下通路ありますよ

[24100: 匿名さん]

なるほどですね

[24101: マンコミュファンさん]

何をもってしてメトロ専用地下通路があると言っているのか分かりませんが、職人さんが言うようにメトロには地下からだと都営線を介さないと行けないはずです。
図面と工事の状況を見ると地下では都営線以外繋がってないです。
2階の連絡ブリッジからメトロには行くようになります。
もしくは都営線を介して行くか。
8番口のところは住友不動産後楽園ビルさえも繋がってない。
なのでパークコートからメトロへ専用地下通路はないです。

[24102: マンション検討中さん]

屋根付き地上通路で、丸ノ内線南北線後楽園駅につながるのではなかったかな？
JRの水道橋駅までも徒歩10分くらいだし、どこに行くにも便利だと思います。

[24103: 匿名さん]

どこに行くにも電車が必要。
クルマ必須エリアにもかかわらず駐車場が全然ないコストカットマンション。
徒歩で行こうにも産業道路脇のうるささに萎える散歩不毛地帯。

以上。
〆

[24104: ご近所さん]

>>24103 匿名さん
ありがとうございます、〆てくれて。

みなさん、匿名様が〆てくれました。

これにて匿名様の書き込みは終了になります。

匿名様
お疲れ様でした。
貧乏しながら長生きしてください。

[24105: 検討板ユーザーさん]

えっ

ここ、メトロに直結じゃないんだｗ

建物もこんなんだし、やっちゃったね

[24106: 匿名さん]

三田線の板橋方面にだけは直結してますし、板橋方面に行く人以外は一旦外に出て目的路線の地下入り口に向かえばよいのでは？

最速ルートよりもどうしても地下構内を通っていきたい人は、連絡通路をぐるぐるするしかないですね…

[24107: マンション検討中]

>>24105 検討板ユーザーさん

誰も賛同してないけど、がんばれw
完売してるからねー、まあ色々がんばれw

[24108: 匿名さん]

中古が一年以上売れないのは、メトロに直結してないのがバレちゃったからかな

ポジさんの情報によると、ネットに上がってない中古もかなりあるようだし、地権者住戸200戸大量放出とまではいかなくても、コロナ直前旧物件のババ抜きが始まったとみていいだろコレ

[24109: 匿名さん]

いろんな人がいますね

[24110: 通りがかりさん]

>>24108 匿名さん

長文で暇人なんだなあ。。

[24111: 匿名さん]

地盤の悪い所だと地中に杭を打ちます。建物を取り壊した際に、一般的にはこのコンクリートのごみを撤去しなければ土地は売却できないと思います。

こちらのマンションのように、何十メートルの杭を何本も打った場合、現実的に撤去できるのでしょうか。

杭の長さや本数、打ち込む場所は、その建物に適した内容になっているはずです。杭を撤去しない場合、あたらに建てられる建物には影響はないのでしょうか？

[24112: 匿名さん]

あなたが心配してどうする。
もっと心配することあるでしょ、コロナ対策とか、、、笑
そんなに気になるなら三井に問い合わせたらいいよ。

[24113: 職人さん]

>>24111
その問いの趣旨が分かりませんが、杭は当然設置もできれば撤去もできます。
通常大きい規模の土地売却の場合は取り壊す前に購入先が決まりどう引き渡すか協議します。
法律が大きく変わらなければその場所に建つ建物の規模は変わらないので築年数が20年未満くらいだと杭を流用することもあります。
その場合補助の杭も打ちますが工期と費用面でのメリットがあります。
東京都文京区春日1丁目3番1号の小石川後楽園パークハウスは以前はホテルが建っていましたが杭は流用していると思われます。
土地購入者が全撤去を望めばそうなりますし売買上の交渉だと思います。

[24114: 職人さん]

補足ですが杭を抜く場合地盤が変わったり地下水の問題もありで行政との話し合いも必要です。
旧杭を抜かないで新杭を打つこともあるしそれぞれですね。

[24115: 匿名さん]

ほー、一般人にとっては凄いディープな話ですね。
機会があるか分かりませんが、チャンスがあればいつかどこかで使いたいと思います。

[24116: 匿名さん]

>>24115 匿名さん
良い感じのキッズルームですね。

[24118: マンション検討中さん]

結局任天堂キッズの溜まり場になるんだよな…
年齢制限のあるラウンジ付きワーキングプレイスが欲しいね

[24119: 匿名さん]

>>24113 職人さん

杭の長さですか？
サクッとこんな感じですね。
小石川にしても江東区にしても、同程度の埋め立て地は、サクッと似たり寄ったりです。

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震
文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震
江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[24120: 検討板ユーザーさん]

ずっと白山通りの騒音言ってる人いるけど、現在、やっぱり白山通りに面したマンション住んでる。今は3階だけど、二重窓でうるさいと感じたことは全くないなあ。引っ越せば20階以上だし、交通量はそっちの方が確かに多くはあるけど、音は距離の二乗に反比例していくし、問題ないでしょ。

[24127: 匿名さん]

>>24120 検討板ユーザーさん
外がうるさくても部屋が静かならOK
外は空気汚くても家の中がきれいならOK
低地で水害の恐れあるけど対策万全だからOK
というけど、多くの人は
静かで空気がきれいな水害のない高台が
良いです。

[24128: 匿名さん]

[No.24117～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24129: 職人さん]

>>24119 匿名さん
そんな感じなんですね。
良く調べましたね。
大阪での杭抜きの事故でもわかるように杭抜きにはかなりのリスクが伴います。
大きな事故はニュースになりますが小さい事故は結構起きてます。
業者は必ず保険に入っています。
しかし杭の話はここではスレ違いなのでこれにて終了いたしましょう。

[24130: 匿名さん]

ライブラリーラウンジ

[24131: 匿名さん]

こちらにも貼っておきましょうね。

https://www.dtod.ne.jp/kaigyo-topics/kaigyo/interview000004502.html

メディカルモール
完成時の外観
生活環境
交通

全て良しですね！

[24132: 匿名さん]

>>24131 匿名さん
雨に濡れずに地下鉄4路線使える利便性もさることながら、建物の上下移動だけで生活ができる利便性もここの魅力ですね。
スーパー、クリニックは内定ですが北街区だけで商業区画は30以上あったはずなのでその他のテナントも気になります。

[24133: 匿名さん]

医療モール、まだテナント募集してるんですね。苦笑

見た目は黄土色の吹き付けですし、お察しです。
（もし自信がおありでしたら、現地の写真をご披露ください。）

生活環境は、騒音絶えぬ産業道路脇＋水没ハザードマップど真ん中＋江東区並みの杭長埋め立て谷底低地＋関東大震災における文京区内屈指の強震度エリアです
（全てファクト。反論は根拠と共に、どうぞ。）

交通は、城北ではいい方なんですか？こういうとこ。
各不動産サイトが利便性をスコアリングしてますが、ここの名前、どこにもないですよ。笑

[24134: 匿名さん]

>>24133 匿名さん
ここ埋め立て地じゃないよ。
https://yookud.hatenadiary.org/entry/20101210/1291975461
https://blog.goo.ne.jp/kawawalk/e/e6f64905321fab711c110e5f116d8fed
ファクトとあるけど根拠は？あと産業道路？はあ？？

[24135: 匿名さん]

>>24132 匿名さん

どんなお店が入るか楽しみですね

[24136: 匿名さん]

>>24132

まあまあ。
いろんなことをいう人もいるでしょうがのんびりいきましょう。

[24137: 匿名さん]

>>24134 匿名さん

資料内に小石川沼地だとはっきり名指しされていますが、ここにきてまさかの自虐ですか。
埋め立てられたのは江戸の大火後に出た瓦礫が利用されたようですが、詳しく知りたい人は検索すればいくらでも出てきますよ。

[24138: 匿名さん]

そうですね、まあのんびりと。
どんなお店が入るかわくわくです。
ここでの暮らしは楽しみで仕方ない。
母校の東大を眺めながらワインを飲んで
ゆっくり寛ぎたいな。

[24139: 匿名さん]

>>24133 匿名さん

それでは、おすすめのマンションはどこですか？
武蔵小山は不要です

[24140: 匿名さん]

>>24137 匿名さん
もうやめませんか。
くだらないこと書くのは控えましょう。

[24141: 匿名さん]

ところで、現地の写真はまだですかね。
皆さん待ちかねているようですし、盛り上がってきたこのあたりで、お写真を御披露なさってはいかがでしょう？

[24142: 匿名さん]

待ちかねて？？
契約者は定期的に担当者から
写真含め報告あるから別にという感じ。

[24143: 匿名さん]

これだけ毎日必死に宣伝しているのに、いざ実物を見せろとなるとお茶を濁す。
ここは、現地を見られるのがそんなに恥ずかしい物件なのですか。

中古も一年以上売れ残ってますし、自己肯定感の低い現状を打破する為にも、ここは一つ現地の写真を皆さんに向けて公表するというのは、如何でしょう。

[24144: 通りがかりさん]

どのCGも公民館みたいで笑えますね。

実物写真、待ってますよ。

[24145: 匿名さん]

>>24143 匿名さん
この物件をいくら貶めてもお前の人生は決して良くならない。
さっさと執着するのはやめて自分の人生に向き合え。

[24146: ご近所さん]

中古？
どこの話しをしてるの？

[24147: 匿名さん]

>>24143 匿名さん
自分で現地行ってアップすればよい話。
他人任せはよくないよ。
そもそもあなたには関係の無い物件でしょうが。

[24148: 匿名さん]

路線価が発表されたと話題になっていますが、ここの地価は安いままですね。

[24149: 匿名さん]

おはようございます

[24150: 匿名さん]

カリカリするのは体に毒ですからほどほどに。