パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[23441: 匿名さん]

東京の不動産バブルはいつの時代も同じような現象が起きていて、簡単に言うと都心に遅れてこちらのような周辺区の価格が上昇してきますがその時点でバブルは末期なのです。
ここはご存知の通り、バブル末期の過熱感がピークに達したタイミングでの、かけこみ分譲物件。
デベは上手く売り抜けた、と褒めてあげたいですが、購入者にとっては最悪でした。

ここの下げは23区の中で最もきついものになるでしょうけれど、その中古価格が果たしてアベノミクス・オリンピック・低金利の３要素が頂点に達した2019年の相場まで今後戻るか、と言われると正直難しいでしょうね。

文京区のマンション価格：2019年は平均坪単価23区中2位の上昇を記録
https://mansion-madori.com/blog-entry-7172.html

値上がりしないと絶対困るマンが常駐してますので、過剰に騒がないようにお願いしますよ。

[23442: 匿名さん]

このマンションって、地権者分の管理修繕費を購入者が負担するだけでなく、まさか固定資産税も非地権者の住民が負担するの？？
クソ物件オブザイヤーになってもおかしくないだろ、これ。


下駄履きしている商用施設の電気代を上のオーナーさんが負担しているタワーは実在します。
墓石のような形で、しかも下の部分が商用施設になっていて地権者の所有部分になっているタワーは、極めて高確率で、下駄の負担を上に押し付けています。
後で積立金がとんでもない値段になったりが起こります。
https://www.sumu-log.com/archives/20922/

[23443: マンション掲示板さん]

コロナもありネガティブなことばっかり言っててもしょうがないし、買ってもいないあーだこーだ言う人は無視しましょう！住みたいから住む。人それぞれですから！
まぁ僕は地権者なんですがね。僕は生まれてからずっとここに住んでいます。死ぬまで住みます。よろしくお願い申し上げます。

[23444: マンション掲示板さん]

23442の言ってることは間違いです。
管理費は事業者がすごく負担することになります。
住宅は都市開発なので高くなります。
普通の開発であれば多少高くはなるのですが。
都市開発と開発は事業規模と仕組みが違う為。
病院がワンフロアにまとめて入るのは、東京都からの要請です。格安で貸します。町のために必要なこととしてやらないと都からおかねが出ないため。管理費等は高いですが、それでも足りなくなるので後々値上げは起きます。
地権者もそんな金額は払えないとものすごく揉めました。
この先は皆さんで決めて行くこととなります。

[23445: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
全体的に意味がわからないです。

本件事業の計画段階では「生活利便性を高める商業施設」です。
東京都が要請してしたならばこの計画段階で
医療フロアと確定しているはずです。
医療モールが決まったのはごく最近です。

[23446: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん残念ながら町のためになることは何なのか？医療、保育、介護などが前提として考えられていました。その中で組合が選んだのか医療であり、格安で貸すこととなりました。開発は２５年も前から始まっています。
本当に始める時には状況はかわっていて、申請、審査でこうしてくれと都、区から来ます。
柔軟に対応しないと審査がおりません。

[23447: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん
生活利便性ではないです。

[23448: マンション掲示板さん]

ごめんなさい。パークコートだけのことを言ってるわけではありません。あくまで、再開発全体のこととなります。

[23449: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
私もちょっと良く分からないので教えて欲しいのですが、医療モールを格安で貸すとはあるものの、実際は坪25000円で募集されてます。1階部分なら分かりますが上階店舗としてこの賃料はかなり高いです。
勿論、その賃料水準で借り手がいなければ下げていくのは分かりますが、それはマーケット相場に収斂していくだけの話で最初から格安で貸すことが前提になっているようには思えません。
なぜ民間医療機関に対してマーケット相場よりも格安で貸す必要があるのでしょうか？この立地であれば格安にしなくてもマーケット相場通りで入居テナント入るはずです。

[23450: マンション掲示板さん]

>>23449 匿名さん
ハッキリとは言えませんが、最終的には区の案に沿った形となりました。
総合的な医療が必要なためです。特に子供に関するものが必要であったためそこからどこにするか選定となりました。
普通に募集する場合は選びずらくなるため。
病院の所は組合で持っています。
開発はそれぞれでやり方が変わります。

[23451: 匿名さん]

単なるサブリースでしょ？
サブリース会社が一括で格安で借りて、転借のエンドに25,000円で貸すだけかと。

[23452: 匿名さん]

>>23450 マンション掲示板さん
なるほど。正直坪25000円を負担できる医療テナントなどなかなか無いのにどうするんだと思ってましたが、収益の極大化よりも地域貢献を優先するということで良い判断だと思いました。ありがとうございます。

[23453: マンション掲示板さん]

医療の部分はパークコートの下だけです。他の場所に入る医療は普通の賃貸ですが、出来ればこうゆうテナントさんにして頂きたいというお願いでやっております。
特にランチをやる飲食店が足りなくなるなるので。
バーなどもランチをやってもらえるようにお願いしております。

[23454: 匿名さん]

そのテナントの管理修繕費も、結局はご新規購入者組が負担するんだろ？
このご時世、医療モールなんて嫌悪施設に近いんだし、いっそのことやめさせたらどうよ。
地権者も200戸近くいるからマンション規約変えられないし、このままいくといったい10年後の管理修繕費はいくらくらいになるんだろ。
10万じゃ足りないか？

[23455: ご近所さん]

医療モールは都からも区からも要請は一切ありません。
なぜ分かるのかって？
このNX棟（北棟）の商業部分の私は地権者だからです。
以前からS棟（南棟）3階に医療モールは決まっています。
北棟の医療モールが決まったのは最近です。
そして賃貸ではありません。
一括購入した人が賃貸するかもしれませんが。
再開発組合が販売し購入した先が医療モールで、南棟に医療モールがあるので競合しないか再開発組合、オーナー会で話し合い検討した結果進んでいることです。
そして管理費、修繕積立金は区画ごとに支払います。
レジデンス部分より商業部分のほうが高いです。
当然電気代含む水道光熱費も各自負担です。
レジデンスの方々が支払ってくれるなんてこの再開発では聞いたことがありません。
払ってくれるなら嬉しい。

[23456: マンション掲示板さん]

>>23455 ご近所さん
ごめんなさい。要請ではなく要望的な感じです。
余計なことも言ってしまうかもなのでもう投稿しません。失礼しました。

[23457: 匿名さん]

>>23456 マンション掲示板さん
スーパーは、どこに決まったのか教えて下さい！

[23458: マンション検討中さん]

やはり地権者さんが1/3も占めてると区分所有者は肩身狭そうね。事業主体が地権者さん、区分所有者はあくまで外様なので仕方ないですが。
強固なコミュニティが既にありそうなので総会とかも牛耳られそう。

[23459: ご近所さん]

マンション掲示板さん
>>23444
>>23446
>>23450
>>23453

なぜ出しゃばってそんなこと書いた？
ある意味「デマ」。
不安を煽るようなことはお止めください。
他の方もデマや確信のないことは言うべきではない。


>>23458
商業部分、パークコートの住居部分、それ以外の住居部分は地権者は結構売りに出して純粋な地権者は今は少ない。
かなりの戸数が水面下で動いてた。

[23460: ご近所さん]

コロナの影響で工事が止まっていてどうなるのかわからないが、今のところの予定では1年後の竣工。
パークコートの三井レジからの購入者の入居は7月だけど、昨年にはパークコートも完売。
商業部分も入居予定者が、コロナを横目にどんどん決まっていく。
スーパーはまだ何が入るのか公表されてないが決定している。
本当のことが分かっている人がどんどん増えていく。
ここでつぶやいている人の一部はただの冷やかし。
そういうのに振り回されないようにしたい。

[23461: 匿名さん]

しかし、ここは叩けば色々とでてくる物件ですね。
言い訳も二転三転していますし、流石に苦笑いです。

地権者の管理修繕費をご新参購入者が負担する物件など、前代未聞ですよ。

[23462: ご近所さん]

>>23461　匿名さん
どこの誰が地権者の管理修繕費をご新参購入者が負担するなんて言ってるの？
こういうのからデマって始まるんだな。
冷やかしはやめてくれ。

[23463: 匿名さん]

>>23458 マンション検討中さん
肩身が狭いって、1－1/3の計算もできないのか

[23464: 匿名さん]

>>23462 ご近所さん
ファクトを無視して自分で良く考えずに（考える能力がなく）マンションブロガーの記事に踊らされてるんですよ。ここのネガはそういうもの。こういう人が簡単に嵌め込まれるんでしょうね。哀れ。

[23465: 匿名さん]

マンションブロガーに踊らされた代名詞的な物件といえば、やはり満場一致でこちらになるでしょう。　
（詳しく知りたい方は、マンマニ、でスレ内検索してみてください）

バブル末期の最高価格で城北の幹線道路脇低地物件にしたたかに嵌め込むのにも、これが一役買いましたかね？

[23466: 評判気になるさん]

＞地権者の管理修繕費をご新参購入者が負担する物件など、前代未聞ですよ。

住民スレを見ると、初めから知ってた人が何人かいるみたいだね。
全額を購入者が肩代わりするのではなさそうだけど。
まぁ俺もここみたいな下駄履き＋大量地権者のコンボ物件を買わざるを得なくなるかもしれないから、一つ勉強になったわ。

[23467: 通りがかりさん]

どこのスレにもネガって湧くんだなあw

[23468: マンコミュファンさん]

マンションブロガーが嵌め込む理由とは？

[23469: 匿名さん]

さっき現地通りましたが、この辺りは本当にやかましい場所ですね。
春日の相場をみると、大江戸線内では最安値でした。

[23470: マンション掲示板さん]

>>23469 匿名さん
やかましいのは貴方ですよwww

[23471: 匿名さん]

このマンション3LDKの部屋を検討したが
貯金数百万、手取年収1500万ぐらいでは
現実厳しかった。

[23472: 匿名さん]

年収2千万円の場合、頭金5千万円くらい入れないと厳しいと思う。

[23473: 評判気になるさん]

>>23470 マンション掲示板さん

うわぁ…
ポチ数が、２桁…
俺もバブル末期の2019年に高音掴みした仲間としてはここの購入者の気持ちはわかるけど…
思ったよりみんな不安なんだねえ。

[23474: 匿名さん]

>>23473 評判気になるさん
不安じゃなくて共感だろ
しっかり勉強して都内に
マンション買えるようがんばれー

[23475: マンション掲示板さん]

>>23474 匿名さん

23473の人は武蔵小山を買ってるらしい

[23476: マンション検討中さん]

>>23472 匿名さん

間違えて参考ボタン触ってしまった
頭金は買値の1割ですよ。

[23477: マンション検討中さん]

ここのマンションを購入しましたが、自粛がGW後も延期されたらローン返せなくなるので手放すしかない。。。まだ住んでないのに。

[23478: eマンションさん]

例えばヒルズやミッドタウン、芝公園、東京タワーに行こうとは聞くけど、春日に行こうとは一度も聞いたことがない。一般には知られてもいない。
そのレベルの会社は御徒町にもある。
水道橋、神保町、御茶ノ水、秋葉原は春日ではない。
春日民の徒歩圏内は、世間常識より広い。
埼玉県民は都民より東京に詳しいという歌があった。春日民は春日以外、たとえば千代田区の事に地元民より詳しいし自分事のように語る。

「翔んで埼玉」の次回作は「翔んで小石川」で決まり。副題は「芝浦だけには負けねーぜ」。

[23479: 匿名さん]

>>23478 eマンションさん
芝浦と埼玉は世界一、双璧でいいよ。

[23480: 匿名さん]

山手線が世界一でいいよ。私は内陸の駅に用があるからここにしただけ。

[23481: 匿名さん]

いいマンションだと思います。なんで、わざわざ嫌がらせするようなこと書く人がいるのかわかりません。特定の人があちこちに書き込んでいるように見受けられます。

[23482: 入居予定さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[23483: 匿名さん]

いいマンションだからこそ
僻みや妬みがあるのです。
このようなマンション掲示板で
批判的なコメントをわざわざ書き込み
人の心理として、自己の生活に不満があり
都心の高級マンションを買える人間に
対して劣等感がある現れです。
やれ騒音が、地盤が、水害が、城北など、
あらゆる角度から批判をしたがります。
他の多くのマンション掲示板でも同じです。
かわいそうな人、と思いスルーして下さい。

[23484: 匿名さん]

しかしなんでまた、室内がこれ程までに梁や出っ張りだらけなのでしょう。
コストカットにも限度がありますよ。
城北の幹線道路脇騒音低地とは言え、一応パークコートの名前を（高値掴みさせる言い訳ネーミングであるにせよ）つけてもらってるのですから。

[23485: 評判気になるさん]

>>23484
またその話の繰り返しですか。
完売したしあなたはここには住まないしどうでもいいでしょ。

[23486: 匿名さん]

>>23484 匿名さん
また出た、買えない人の嫉妬。

[23487: 匿名さん]

地価上昇すごいねこの地域

[23488: 匿名さん]

>>23487 匿名さん
このマンションが地価を上昇させたのです。でも冷静になって考えてみてください。これ以上、他の要因では上昇しないということです。
つまり、リーチ後にド高めの振込み牌を掴まされたのです。

[23489: マンション検討中さん]

>>23488 匿名さん
野村のタワーもできるから上昇余地は十分にあると思うけど

[23490: マンション検討中さん]

>>23489 マンション検討中さん

野村のタワーって近くですか？
いつ頃の予定かしら？

[23491: 匿名さん]

>>23484 匿名さん
かわいそうな人
田舎でごゆっくり

[23492: 匿名さん]

>>23488 匿名さん
少なくとも文京区内ではトップ地区だよ。
後楽園春日の徒歩3分圏内は上昇率高い。
交通不便な世田谷は厳しいだろう。

[23493: 名無しさん]

元々この辺り、春日駅近の低地は坪200台で皆さん住まれている場所です。
こちらのような白山通り脇は、さらにワンランク下。

今の小石川は、新築だけが中古と大きく乖離した価格で高く売られている、いわゆる単発の局地バブル、と呼ばれる現象が起きているようです。

購入者は不安かもしれませんが、中央区の湊や品川区の武蔵小山にも、同じことが起きているので、ご安心ください。

[23494: 匿名さん]

>>23493 名無しさん
大昔の話しても意味ありませんよ
国が出している地価を見て勉強しましょう
笑

[23495: 匿名さん]

板状だけど一応タワマンなのに、なかなか階高が低いマンションだよね。
日本人とは言えさすがに皆さん身長170cmくらいはあるだろうし、これじゃあ あんまりだお。

[23497: 入居予定さん]

野村の開発は予定通りに行ってない。
これ予定だけど。
【計画概要】
施行区域の名称
本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業
所 在
東京都文京区本郷四丁目37番68他
施行区域面積
約0.3ha
名 称
本郷真砂南地区市街地再開発準備組合
主要用途
住宅、商業等
事業関係者
事業協力者：野村不動産株式会社
事業推進コンサルタント： 株式会社日建ハウジングシステム
今後の予定
2019年3月：都市計画決定
2020年4月：組合設立認可
2021年3月：権利変換認可
2021年9月：工事着工
2024年3月：竣工

[23499: 周辺住民さん]

後楽園駅でも１Kは中古だと安いな

１K　26㎡　1680万
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0014931647/

[23500: 匿名さん]

>>23499 周辺住民さん
後楽園ホール大好きなんだな

[23501: 匿名さん]

>>23499 周辺住民さん

そういう地元民が住むような安普請とは一緒にしないでもらいたい。
パーコー小石川は地元小石川民衆の年収程度では住めない、高値設定のタワマンです。
ちなみにここの高層階2LDKを買った俺は、今は大宮に住んでる。

[23506: 匿名さん]

>>23501 匿名さん
ここのマンション契約者は
こんな低レベルな発言はしません。
うそバレバレだね。

[23510: 匿名さん]

[No.23496～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[23511: マンション掲示板さん]

管理人さん、ネガの中傷・煽りの削除ありがとうございました！

[23512: 匿名さん]

ここは利便性のみがアピールポイントのようですが、客観視されたビッグデータの前では鳴かず飛ばずの様がありありとみてとれます。

前回の某有名不動産サイトの分析では、圏外。
SUUMOの最新号では、田町・西日暮里以下。
教育・医療の項目でも、田町に負けています。

以上、ファクトでした。

[23513: 匿名さん]

不動産の評論している櫻井さんだっけかな？
You Tubeでこれからは文京区だって言ってたぞ
コロナで中古が暴落だとも言っていた
どこまで信用して良いのやら

[23514: 匿名さん]

>>23513 匿名さん
スーツを着た占い師ですから信仰心（お布施の額）次第で救われます

[23515: 検討板ユーザーさん]

エリア相場の乖離を見ると、まさにここは典型的なバブル末期ピークの投機用物件。
利回り 2%台では転売にしか勝機は見出せませんが、狼狽売りのせいか、徐々に中古在庫が増えています。

今後はしっかりとした利回りに裏付けられた、長期的に形成されてきた東京の土地ごとのエリア相場に収束していくでしょうね。

[23516: 匿名さん]

>>23515 検討板ユーザーさん

PC武蔵小山はもっと酷い状況なんですってね。狼狽売りしようにも買い手が付かなくて、賃貸に回そうと賃貸220件以上出てるとか。
ここは山手線内側の駅直結の好立地だからそんなことにはならないと思うよ。

[23517: 匿名さん]

山手線内側ですが、中央線北側の小石川
山手線外側ですが、中央線南側の武蔵小山

今後の切磋琢磨を、期待します

[23518: マンコミュファンさん]

ここのクレーンだけじゃないと思うけど、あと１か月は１ミリも動かんのか…

[23519: 匿名さん]

どこも若葉に荒らされてて笑う
落書きと大差ないけどな

[23520: 匿名さん]

みどりが乏しい住環境ですね。
白山通り脇ですから騒音は我慢するしかないですが。まずはこの雑居ビル街をなんとかしないと。

[23521: 匿名さん]

便利だからOKですね

[23522: 匿名さん]

>>23519 匿名さん

若葉は、こどもおじさん、らしいです。

[23523: 匿名さん]

渋谷も荒らしてここも荒らしてと
パークコートに劣等感でもあるのかな

[23524: 匿名さん]

＞便利だからOKですね

どの査定を見ても利便性ではランク外です。
文京区は都心からの絶対距離が致命的です。
不便な割に住環境が底辺かつバブル期旧価格で掴まされたことが、これ程 嘲笑されている要因かと思いました。

[23525: 匿名さん]

査定のソース貼ってください

[23526: 匿名さん]

>>23524 匿名さん

それはないわ
パークコート千代田富士見もすぐ近くだけど

[23527: 匿名さん]

嘲笑の対象は大体いつも若葉マーク

[23528: 匿名さん]

パークコート千代田富士見に挑むのは無謀ですよ。

[23529: 匿名さん]

ソースはまだ？

[23530: 通りがかりさん]

　
ポジ涙目ｗ

[23531: 匿名さん]

23528は文章が理解できないようで
距離の話で挑むとかアホはもう相手にせんぞ

[23532: 匿名さん]

誰か知らんけど、日本人の質落ちたな
若造にこんなこと言われるおっさん達なんなん？

[23533: 匿名さん]

まともな議論が成り立たない若葉君
日本の未来が心配だわ

[23534: 匿名さん]

ポジが喜ぶようなソースは一つもありませんよ。
例えゴミみたいな統計でもポジ情報なら大騒ぎするようなどうしようもない方々だらけですし。

[23535: マンション検討中さん]

ここは明らかにファミリーで住むようなエリアではないな

[23536: 匿名さん]

この手の主観は何の参考にもならないよね

[23537: 匿名さん]

スーモの東京最強の駅 Best100という今回の特集では、春日 41位、後楽園 44位でほぼ同じだからスコアリング手法としては信頼に足るものなのだろう。

パークコートタワーのある駅を並べると、渋谷 2位、飯田橋 20位、浜松町 33位、麻布十番 39位、赤坂見附 57位、六本木 69位、乃木坂 78位、青山一丁目 87位、で虎ノ門が入っていないのが意外。

[23538: 匿名さん]

むしろファミリーで住みたいマンションじゃないか。
子供の通学凄く便利

[23539: 匿名さん]

ファミリーにしては狭い部屋しかないだろここ
しかも白山通りがうるさくて環境悪いし成績さがりそう

[23540: 匿名さん]

通学に無駄な時間かけるほうが学力低下しそうだけどな
防音もちゃんとしてるだろうしね