パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[23441: 匿名さん]

東京の不動産バブルはいつの時代も同じような現象が起きていて、簡単に言うと都心に遅れてこちらのような周辺区の価格が上昇してきますがその時点でバブルは末期なのです。
ここはご存知の通り、バブル末期の過熱感がピークに達したタイミングでの、かけこみ分譲物件。
デベは上手く売り抜けた、と褒めてあげたいですが、購入者にとっては最悪でした。

ここの下げは23区の中で最もきついものになるでしょうけれど、その中古価格が果たしてアベノミクス・オリンピック・低金利の３要素が頂点に達した2019年の相場まで今後戻るか、と言われると正直難しいでしょうね。

文京区のマンション価格：2019年は平均坪単価23区中2位の上昇を記録
https://mansion-madori.com/blog-entry-7172.html

値上がりしないと絶対困るマンが常駐してますので、過剰に騒がないようにお願いしますよ。

[23442: 匿名さん]

このマンションって、地権者分の管理修繕費を購入者が負担するだけでなく、まさか固定資産税も非地権者の住民が負担するの？？
クソ物件オブザイヤーになってもおかしくないだろ、これ。


下駄履きしている商用施設の電気代を上のオーナーさんが負担しているタワーは実在します。
墓石のような形で、しかも下の部分が商用施設になっていて地権者の所有部分になっているタワーは、極めて高確率で、下駄の負担を上に押し付けています。
後で積立金がとんでもない値段になったりが起こります。
https://www.sumu-log.com/archives/20922/

[23443: マンション掲示板さん]

コロナもありネガティブなことばっかり言っててもしょうがないし、買ってもいないあーだこーだ言う人は無視しましょう！住みたいから住む。人それぞれですから！
まぁ僕は地権者なんですがね。僕は生まれてからずっとここに住んでいます。死ぬまで住みます。よろしくお願い申し上げます。

[23444: マンション掲示板さん]

23442の言ってることは間違いです。
管理費は事業者がすごく負担することになります。
住宅は都市開発なので高くなります。
普通の開発であれば多少高くはなるのですが。
都市開発と開発は事業規模と仕組みが違う為。
病院がワンフロアにまとめて入るのは、東京都からの要請です。格安で貸します。町のために必要なこととしてやらないと都からおかねが出ないため。管理費等は高いですが、それでも足りなくなるので後々値上げは起きます。
地権者もそんな金額は払えないとものすごく揉めました。
この先は皆さんで決めて行くこととなります。

[23445: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
全体的に意味がわからないです。

本件事業の計画段階では「生活利便性を高める商業施設」です。
東京都が要請してしたならばこの計画段階で
医療フロアと確定しているはずです。
医療モールが決まったのはごく最近です。

[23446: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん残念ながら町のためになることは何なのか？医療、保育、介護などが前提として考えられていました。その中で組合が選んだのか医療であり、格安で貸すこととなりました。開発は２５年も前から始まっています。
本当に始める時には状況はかわっていて、申請、審査でこうしてくれと都、区から来ます。
柔軟に対応しないと審査がおりません。

[23447: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん
生活利便性ではないです。

[23448: マンション掲示板さん]

ごめんなさい。パークコートだけのことを言ってるわけではありません。あくまで、再開発全体のこととなります。

[23449: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
私もちょっと良く分からないので教えて欲しいのですが、医療モールを格安で貸すとはあるものの、実際は坪25000円で募集されてます。1階部分なら分かりますが上階店舗としてこの賃料はかなり高いです。
勿論、その賃料水準で借り手がいなければ下げていくのは分かりますが、それはマーケット相場に収斂していくだけの話で最初から格安で貸すことが前提になっているようには思えません。
なぜ民間医療機関に対してマーケット相場よりも格安で貸す必要があるのでしょうか？この立地であれば格安にしなくてもマーケット相場通りで入居テナント入るはずです。

[23450: マンション掲示板さん]

>>23449 匿名さん
ハッキリとは言えませんが、最終的には区の案に沿った形となりました。
総合的な医療が必要なためです。特に子供に関するものが必要であったためそこからどこにするか選定となりました。
普通に募集する場合は選びずらくなるため。
病院の所は組合で持っています。
開発はそれぞれでやり方が変わります。

[23451: 匿名さん]

単なるサブリースでしょ？
サブリース会社が一括で格安で借りて、転借のエンドに25,000円で貸すだけかと。

[23452: 匿名さん]

>>23450 マンション掲示板さん
なるほど。正直坪25000円を負担できる医療テナントなどなかなか無いのにどうするんだと思ってましたが、収益の極大化よりも地域貢献を優先するということで良い判断だと思いました。ありがとうございます。

[23453: マンション掲示板さん]

医療の部分はパークコートの下だけです。他の場所に入る医療は普通の賃貸ですが、出来ればこうゆうテナントさんにして頂きたいというお願いでやっております。
特にランチをやる飲食店が足りなくなるなるので。
バーなどもランチをやってもらえるようにお願いしております。

[23454: 匿名さん]

そのテナントの管理修繕費も、結局はご新規購入者組が負担するんだろ？
このご時世、医療モールなんて嫌悪施設に近いんだし、いっそのことやめさせたらどうよ。
地権者も200戸近くいるからマンション規約変えられないし、このままいくといったい10年後の管理修繕費はいくらくらいになるんだろ。
10万じゃ足りないか？

[23455: ご近所さん]

医療モールは都からも区からも要請は一切ありません。
なぜ分かるのかって？
このNX棟（北棟）の商業部分の私は地権者だからです。
以前からS棟（南棟）3階に医療モールは決まっています。
北棟の医療モールが決まったのは最近です。
そして賃貸ではありません。
一括購入した人が賃貸するかもしれませんが。
再開発組合が販売し購入した先が医療モールで、南棟に医療モールがあるので競合しないか再開発組合、オーナー会で話し合い検討した結果進んでいることです。
そして管理費、修繕積立金は区画ごとに支払います。
レジデンス部分より商業部分のほうが高いです。
当然電気代含む水道光熱費も各自負担です。
レジデンスの方々が支払ってくれるなんてこの再開発では聞いたことがありません。
払ってくれるなら嬉しい。

[23456: マンション掲示板さん]

>>23455 ご近所さん
ごめんなさい。要請ではなく要望的な感じです。
余計なことも言ってしまうかもなのでもう投稿しません。失礼しました。

[23457: 匿名さん]

>>23456 マンション掲示板さん
スーパーは、どこに決まったのか教えて下さい！

[23458: マンション検討中さん]

やはり地権者さんが1/3も占めてると区分所有者は肩身狭そうね。事業主体が地権者さん、区分所有者はあくまで外様なので仕方ないですが。
強固なコミュニティが既にありそうなので総会とかも牛耳られそう。

[23459: ご近所さん]

マンション掲示板さん
>>23444
>>23446
>>23450
>>23453

なぜ出しゃばってそんなこと書いた？
ある意味「デマ」。
不安を煽るようなことはお止めください。
他の方もデマや確信のないことは言うべきではない。


>>23458
商業部分、パークコートの住居部分、それ以外の住居部分は地権者は結構売りに出して純粋な地権者は今は少ない。
かなりの戸数が水面下で動いてた。

[23460: ご近所さん]

コロナの影響で工事が止まっていてどうなるのかわからないが、今のところの予定では1年後の竣工。
パークコートの三井レジからの購入者の入居は7月だけど、昨年にはパークコートも完売。
商業部分も入居予定者が、コロナを横目にどんどん決まっていく。
スーパーはまだ何が入るのか公表されてないが決定している。
本当のことが分かっている人がどんどん増えていく。
ここでつぶやいている人の一部はただの冷やかし。
そういうのに振り回されないようにしたい。