パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[23401: 匿名さん]

講釈垂れるのは若葉のおしめが取れてから

[23402: 匿名さん]

いよいよ反論が難しくなってきたな
このハリボテ物件ｗ

[23403: 口コミ知りたいさん]

やっぱり倍率10倍の物件は、ハンパないね！

[23404: 通りがかりさん]

大半は無抽選でしたケド…。笑
倍率ついたのは投機用の狭小部屋がほとんどです。


この物件の性質を物語る感じがしますね。

[23405: 匿名さん]

見てきたようなことを...あまり嘘はつかない方が

[23406: マンション検討中さん]

>>23404 通りがかりさん

もう病気だな
親がかわいそう
子供がいたらもっとかわいそう

[23407: マンション検討中さん]

>>23404 通りがかりさん

つ 妄想病

[23408: マンション検討中さん]

とっくに完売してますよね？
私は割高と判断して買いませんでしたが。

[23409: 匿名さん]

>>23400 匿名さん
ここは地盤が悪いですから。

[23410: 匿名さん]

清水建設　コロナ治るまで閉所だってさ
竣工が延びるね

[23411: 匿名さん]

>>23410
清水建設 7都府県の工事中止へ
https://this.kiji.is/622401549093192801

[23412: 匿名さん]

あらら、引き渡し延期？

[23413: 匿名さん]

人命には変えられない
すぐに住みたいなら転売物件です
すぐに売れてるみたい

[23414: 匿名さん]

西松建設はコロナ感染の事例の前に工事を止めていた

清水建設は自社でコロナ感染の事例が明らかになって工事を止めた

[23415: マンション検討中さん]

>>23414 匿名さん

といいますと？

[23416: 名無しさん]

>>23415 マンション検討中さん

ググればわかりますよ
http://www.google.com/search?q=%E6%B8%85%E6%B0%B4%E5%BB%BA%E8%A8%AD+%E...

[23417: マンション検討中さん]

引き渡し延期になったら手付け倍返しで契約解除ですよね。
ここに入居できなくなったら、代替でおすすめの物件てありますか？

[23418: 口コミ知りたいさん]

>>23416
大林組も工事中止を発表しました。佐賀県内で大林組の工事従事者が新型コロナウイルスに感染しています。

[23419: マンコミュファンさん]

手付金倍返しとかがめつ過ぎ。
君達らのほほんとテレワークなんだからむしろギリギリまでよく頑張ったと言いたい。

[23420: マンション検討中さん]

がめつい？デベも契約者もお互い契約通り、どちらかが不利益を被るのはおかしいです。でも一千万二千万お金もらったところで全然嬉しくないです。気に入って買った物件に入居できないなら意味ないです。
他に良い物件ありますか？

[23421: 販売関係者さん]

工事が止まった＝引き渡し延期
ってどれだけの期間止まるかわからないけど遅れないで竣工するかもよ、あと一年以上あるし。
仮に遅れても解約条項にはこのコロナは当てはまってないから。
それと引き渡し延期になっても入居はできるし。
気に入ったんでしょ、待てばいいじゃん。

[23422: マンション検討中さん]

誰もおすすめ物件をサジェストしてくれない。やはりここ以上に良い物件はないということですね。

[23423: 匿名さん]

>>23420 マンション検討中さん
コロナ起因で引渡遅れたら、デベに責任ないから、契約通り単純に引渡が遅れるだけだよ。

[23424: マンション検討中さん]

>>23423 匿名さん

そんなわけないやん
契約書みたことないやろ

[23425: マンション検討中さん]

>>23422 マンション検討中さん
もうちょい頑張ればパーコー虎ノ門行けるんじゃない？
明らかなバブルの頂きだったこことは違い、虎ノ門ヒルズで爆上げ来るよ。

[23426: 匿名さん]

>>23424 マンション検討中さん
売主に責任がない自然災害とかの事由で引渡遅れても免責って、重説でされてるよ。聞いてないの？

[23427: 匿名さん]

地権者の高値転売の夢がついえて大量の住戸が賃貸に出てガラガラのマンションになりそうです。悲惨なパークシティ武蔵小山のようで気の毒です。

[23428: 匿名さん]

虎ノ門はそんなに立地よくないよ

[23429: 匿名さん]

>>23427 匿名さん
ムサコの賃貸料、結構強気だけどね。
狼狽してるようにはまだ見えない

[23430: マンション掲示板さん]

もし工事が遅れて引き渡しが遅くなっても、
さほど影響ない気もするが

[23431: 匿名さん]

>>23430 マンション掲示板さん
なんの影響？

[23432: 通りがかりさん]

>>23431 匿名さん

それが知りたいんじゃ

[23433: 匿名さん]

少し気になることがあるのですが、このリーク記事ってモロにここの話ですよね…。


下駄履きしている商用施設の電気代を上のオーナーさんが負担しているタワーは実在します。
墓石のような形で、しかも下の部分が商用施設になっていて地権者の所有部分になっているタワーは、極めて高確率で、下駄の負担を上に押し付けています。
後で積立金がとんでもない値段になったりが起こります。
https://www.sumu-log.com/archives/20922/

[23434: 匿名さん]

>>23433 匿名さん
いろんなとこにコピペかよ。
だっせーな。

[23435: 匿名さん]

当初から管理修繕費が異常に高いと騒がれてたけど、これが原因だったのか。

[23436: 匿名さん]

＞規約改正を地権者だけで阻止できてしまう1/4以上を地権者の多いマンションを避ける場合の目途

てことは、ここの約300戸のご新規お上りさん購入者組が集まって文句言っても、地権者が折れない限り養分になり続けるってこと？

[23437: 匿名さん]

＞誰もおすすめ物件をサジェストしてくれない。やはりここ以上に良い物件はないということですね。

パークコート渋谷
パークコート乃木坂
パークコート浜離宮
パークコート青山
パークコート赤坂檜町
パークコート千代田富士見
パークコート麻布十番
パークコート愛宕虎ノ門
パークコート赤坂

は、議論の余地なく格上。
パークシティでも、パークシティ中央湊とパークシティ大崎は、ここより明らかに格上。
三井のタワーで比べると正直、ここのライバルはパークシティ武蔵小山だよ。

同じエリアだと、本郷真砂の野村タワーの方が立地は格上。
ここみたいに、地権者の管理修繕費を新参購入者が負担するとかいうクソ制度もないだろうしな。

[23438: 匿名さん]

相変わらず苦労してるね

[23439: 匿名さん]

苦労するのはむしろこれから。
引渡し時には20％程度の値下がり予測がファクトベースで出てるし、地権者に払い続ける管理修繕費も20％値下げしてくれないか交渉すべきだろ、この事案は。

[23440: 職人さん]

間違えなく下がるよ。
でもまた戻るし値上がりする物件だ、ここは。

[23441: 匿名さん]

東京の不動産バブルはいつの時代も同じような現象が起きていて、簡単に言うと都心に遅れてこちらのような周辺区の価格が上昇してきますがその時点でバブルは末期なのです。
ここはご存知の通り、バブル末期の過熱感がピークに達したタイミングでの、かけこみ分譲物件。
デベは上手く売り抜けた、と褒めてあげたいですが、購入者にとっては最悪でした。

ここの下げは23区の中で最もきついものになるでしょうけれど、その中古価格が果たしてアベノミクス・オリンピック・低金利の３要素が頂点に達した2019年の相場まで今後戻るか、と言われると正直難しいでしょうね。

文京区のマンション価格：2019年は平均坪単価23区中2位の上昇を記録
https://mansion-madori.com/blog-entry-7172.html

値上がりしないと絶対困るマンが常駐してますので、過剰に騒がないようにお願いしますよ。

[23442: 匿名さん]

このマンションって、地権者分の管理修繕費を購入者が負担するだけでなく、まさか固定資産税も非地権者の住民が負担するの？？
クソ物件オブザイヤーになってもおかしくないだろ、これ。


下駄履きしている商用施設の電気代を上のオーナーさんが負担しているタワーは実在します。
墓石のような形で、しかも下の部分が商用施設になっていて地権者の所有部分になっているタワーは、極めて高確率で、下駄の負担を上に押し付けています。
後で積立金がとんでもない値段になったりが起こります。
https://www.sumu-log.com/archives/20922/

[23443: マンション掲示板さん]

コロナもありネガティブなことばっかり言っててもしょうがないし、買ってもいないあーだこーだ言う人は無視しましょう！住みたいから住む。人それぞれですから！
まぁ僕は地権者なんですがね。僕は生まれてからずっとここに住んでいます。死ぬまで住みます。よろしくお願い申し上げます。

[23444: マンション掲示板さん]

23442の言ってることは間違いです。
管理費は事業者がすごく負担することになります。
住宅は都市開発なので高くなります。
普通の開発であれば多少高くはなるのですが。
都市開発と開発は事業規模と仕組みが違う為。
病院がワンフロアにまとめて入るのは、東京都からの要請です。格安で貸します。町のために必要なこととしてやらないと都からおかねが出ないため。管理費等は高いですが、それでも足りなくなるので後々値上げは起きます。
地権者もそんな金額は払えないとものすごく揉めました。
この先は皆さんで決めて行くこととなります。

[23445: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
全体的に意味がわからないです。

本件事業の計画段階では「生活利便性を高める商業施設」です。
東京都が要請してしたならばこの計画段階で
医療フロアと確定しているはずです。
医療モールが決まったのはごく最近です。

[23446: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん残念ながら町のためになることは何なのか？医療、保育、介護などが前提として考えられていました。その中で組合が選んだのか医療であり、格安で貸すこととなりました。開発は２５年も前から始まっています。
本当に始める時には状況はかわっていて、申請、審査でこうしてくれと都、区から来ます。
柔軟に対応しないと審査がおりません。

[23447: マンション掲示板さん]

>>23445 匿名さん
生活利便性ではないです。

[23448: マンション掲示板さん]

ごめんなさい。パークコートだけのことを言ってるわけではありません。あくまで、再開発全体のこととなります。

[23449: 匿名さん]

>>23444 マンション掲示板さん
私もちょっと良く分からないので教えて欲しいのですが、医療モールを格安で貸すとはあるものの、実際は坪25000円で募集されてます。1階部分なら分かりますが上階店舗としてこの賃料はかなり高いです。
勿論、その賃料水準で借り手がいなければ下げていくのは分かりますが、それはマーケット相場に収斂していくだけの話で最初から格安で貸すことが前提になっているようには思えません。
なぜ民間医療機関に対してマーケット相場よりも格安で貸す必要があるのでしょうか？この立地であれば格安にしなくてもマーケット相場通りで入居テナント入るはずです。

[23450: マンション掲示板さん]

>>23449 匿名さん
ハッキリとは言えませんが、最終的には区の案に沿った形となりました。
総合的な医療が必要なためです。特に子供に関するものが必要であったためそこからどこにするか選定となりました。
普通に募集する場合は選びずらくなるため。
病院の所は組合で持っています。
開発はそれぞれでやり方が変わります。