パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[2321: 匿名さん]

「これからマンションを買う人は、多少高くても地域一番か二番になれるような物件を選ぶことができれば、手放すとき値下がりを心配しなくて済むかもしれません。」

ソース↓

https://www.sumu-log.com/archives/4377/

[2322: 匿名さん]

80平米1.5億ですか。

そんな低い価格予想でいいんですか？笑
面白さのあまり堪え兼ねて書いちゃいましたが、私はある程度を知ってます。
ここは長きに渡り文京区No. 1物件になることが約束されたマンション。
きっと驚きますよ。

[2323: 名無し]

＞＞2320
港区や渋谷(松濤とか)、番町等のような、
超富裕層が資産価値ありと認めるエリアではないという意味かと思います

[2324: 匿名さん]

そんな高くなるわけない派の方，どうぞ。

[2325: 匿名さん]

すみふビルが建て替えたら一貫の終わりでしょ、このマンション。

[2326: マンション検討中さん]

高さ制限があるんですよ。。
区HP見てくださいね

[2327: 匿名さん]

80平米で1.5億って全然低くないだろ。
都心でもブランドのエリアでもまったくないのに。
買える人がいるとかいないとか関係なくて、高くしたら売れない。そんな価値がないから。
以上。

[2328: 口コミ知りたいさん]

特別出演させて頂いているスーパーカー野郎のマセ餓鬼です。

近くに４つぐらい大学病院があり、いちいち港区まで帰るのはだるいから、ここは独身医者も買いたいと言ってます。

ぶっちぎりの文京区ナンバーワンなので、そんなに恥ずかしくないしね。

なんで、低層のお見合いもそんなに安くないと判断してます。

前に書いたけど…
パンダ450
中層550
高層650
プレミアム時価（プライスレス）

[2329: 匿名さん]

パンダ550
中層600〜650
高層650〜700
プレミアム800〜

なら、パークコートらしい値段。
JVにもかかわらずわざわざ三井のパークコートブランドを持ってきた件。
これ以上のバーゲン価格にゃ、するまいて。

[2330: 匿名さん]

無理して坪450万円で買う人，余裕で坪650万で買う人。
更にその上のプレミアムを買う人。
いろんな層から入ってくる。
地権者もいる。
マンション運営難しくなりそうですね。

[2331: マンション検討中さん]

>>2326 マンション検討中さん

初心者マークさんに容赦ないですね…
ここは区の再開発事業だから、特例的に高さ制限の緩和を受けれたんです。
本来60m制限のエリアですので、住友ビルも60mいっぱいで建ててると思われます。
今回住友ビルは再開発に参加しない選択をした訳で、今後立て替えをすることになっても同じ高さのビルしか建てられません。
ちなみにこれは住友ビルだけでなく、回りのどの建物にも当てはまりますので、当物件は完成時に視界抜けがあれば、半永久的に眺望は保証されます。

[2332: 匿名さん]

そんな甘くないですよ。
総合設計とれれば、すぐ高さなんて緩和されます

[2333: 匿名さん]

住友ビルの建て替えの時に、ここの住人が猛烈な反対運動をするリスクを忘れてはいけませんね（笑

[2334: 匿名さん]

ちなみに沖式を引き合いに出す人がいるけれど、春日後楽園で高層マンションが作られたのはアトラスタワー がほぼ唯一の例で、残りは中層から低層の比較的小規模な物件ばかりです。さらに中古マンションの築浅は比較的取引事例が少なく築20年前後の売り物が多く、旧耐震のものも堂々と売られています。言ってみれば廃車寸前の国産車の値段で新車のポルシェの値段を類推するようなもので、推計方法としては適当ではないと思われます。

[2335: 匿名さん]

総合設計取れるって本気で思ってるの？

[2336: 匿名さん]

今後はどんどん緩和の方向に向かうことが決まってますからね。
東京タワー周辺も昔は野原でした。
この辺りは今からニョキニョキきますよ。

[2337: 匿名さん]

うそつきー

[2338: 匿名さん]

今の住友ビルって周囲に公開空地が既にあるようなんだけど、総合設計制度を活用してようやく今の高さなのと違う？よくわからないけど。

[2339: 匿名さん]

パンダ530
中層580〜630
高層650〜700
プレミアム800〜
が私のピンポイント予想です

[2340: マンション検討中さん]

>>2287 マンション検討中さん
甘く見過ぎ

[2341: マンション検討中さん]

このマンションって恵比寿のタワマンより高いんですね！

[2342: マンション検討中さん]

2339のスーパーカー飼いさん

まだ呼んでませんよ
あとでお声がけしますから

[2343: 匿名さん]

>>2318さん
理屈は分かるのですが、平均坪単価で430はあり得ないです。
失礼ながらご経験されたのが若干古いのではないかと思われます。
確かに工作員単価の坪600もあり得ないけれど、坪500は超えてくるはずです。
もしここが住友さんの開発だったら、500台後半になっていたかもしれません。
ただ、この掲示板ではなぜか見落とされていますが、階差だけではなく、
広さも重要なポイントとなります。
この手のマンションはグロスで1億円を予算とする層が多いので、その範囲で買える60平米台に小分けして販売する戸数を増やします。その広さまでは坪500以下を中心に値付けをして、早期に売りさばきます。
一方、それ以上の部屋、特に80平米以上は高額となり、階数によっては工作員単価（坪700？）もあながち嘘ではなくなってくるでしょう。

[2344: 匿名さん]

シティタワー恵比寿の方が全然高いですよ

[2345: 匿名さん]

なるほど。
60平米 1億
70平米 1.2億
80平米 1.55億
これに階差と向きを加味するわけですか。
現実的ですね。

[2346: マンション検討中さん]

>>2343 匿名さん
現実的に考えるとこの方の言う通りになるでしょうね

[2347: 匿名さん]

>>2326 マンション検討中さん
高さ制限があるからなんなの？
よく分かってないで言ってるだろ

[2348: 匿名さん]

>>2329 匿名さん
実際はそのくらいの価値だとしても、そこからマイナス100万円分くらいは補助金で安くなりそうですね

[2349: 匿名さん]

恵比寿に興味ないんでタワマンいくらか知りませんけど、ここが８０㎡で1億は無いと思います。

[2350: 匿名さん]

>>2331 マンション検討中さん
つまり、ここが完成したら春日の再開発は半永久的に終了ってことか（笑）

いやいやそんなわけなくて、特例なんて後出しジャンケンでも認められるから、あの一帯はあとからいくらでも高いマンションが建つ可能性あるぞ（笑）

[2351: マンション検討中さん]

ちなみに春日ってここの再開発以外に、
別の再開発とかあったりするんですかね？

[2352: 匿名さん]

>>2336
いつの話をされているのでしょうか。

[2353: 地元民です。]

>>2351 マンション検討中さん

ここ以外の再開発の話しは今のところないと思います。

[2354: マンコミュファンさん]

坪430って
ゴッツ評価されてる
どういう立場の人だろう

オプレジより安い

関係ないけど 茗荷谷アトラスタワーは坪450万円で売れてるな

[2355: 匿名さん]

高額な坪単価が発表されたら黙りかえるでしょう

あわれな方達

[2356: 匿名さん]

哀れな地権者
提示された売却価格以上の価値になるわけないだろ

[2357: マンコミュファンさん]

>>2356 匿名さん
その売却価格って何

[2358: 匿名さん]

安く買いたい人の希望小売価格では。
あまり言うとまた哀れな事情通さんが坪500で売ってくれとか暴れ始めるので、ほどほどに。

[2359: マンション検討中さん]

安けりゃラッキー！
高けれりゃ買わない。。
でいいと思うのだが、喧嘩せんでも

[2360: 匿名さん]

坪400なら買ってやってもいいよ

[2361: 匿名さん]

角部屋が柱混入しまくりでいけてないんだよな。

[2362: マンション検討中さん]

〉）2343さん
良い考察です
付け加えると、
そこにさらに、補助金が絡んでくるんです
元々都の影響力が強く及ぶエリアらしく、実際補助金まで入ってるわけですから、 都や区の「要望」は我々の予想を上回るものと考えられます
同じく、補助金が入った港区某PCの平均坪単価は驚愕ものでした
相場より相当割安で、これこそまさに瞬間蒸発でした
その後、融資下りずキャンセル2件あったようですが。
区から「要望」があったとのことでした
そこでこの小石川タワーですが、港区某よりはるかに多く補助金受けてます
資本主義の恩恵を受けている富裕層が嫌いなK産党が仕切る文京区…(言い過ぎ？)
金融緩和による不動産の高騰と一方でデフレによる所得の伸び悩みについて、どの議員さんも憂慮されているので、
強烈な「要望」があるでしょう
普通の要望なら、坪470
強烈な要望なら、坪430
ということです
何も無ければ、2343さんの考察に近い、坪500くらいと思います(一応、文京区大好き元不動産開発業界人です)
ま、大外しする可能性もあります
狙ってる部屋が、坪600を大きく超えるなら買わないだけです
スーパーカーでも飼いますw

[2363: 匿名さん]

高級店で値切ろうとするとは、さすが文京区民。

良いワインや食材を口にした経験の乏しい、彼ららしい振る舞いですね。

[2364: 匿名さん]

仕方ないよ、周りにまともな店がないのだから。

[2365: 匿名さん]

そうですか、高級店にあやかってボッタくる作戦が失敗しても諦めないとは、
さすが文京区民。
仕方がないね、周りにまともな店がないし、他所のまともな店へも行ったことないのだろうから。

[2366: 匿名さん]

いわゆる工作員価格（坪600）というのは、80平米以上の部屋に限定した議論なのでは？
もしそうならば現実的な線だと思うけどな。
広い部屋以外は坪500以下が多いだろうから平均すると沖式単価に近くなるし辻褄が合う。

[2367: マンション検討中さん]

>>2366 匿名さん
さらに言うなら上層階ですね
またプレミア部屋は実際700以上でもおかしくは無いと思いますね
下層階はお見合い部屋で向きも良くない部屋が多いので、400台前半くらいで辻褄合わせてくるでしょう

[2368: 匿名さん]

つまりパークホームズよりも安くなる、ということですね。
さすが文京区民様です。

[2369: 匿名さん]

>>2351
春日町交差点を渡った白山通りの真向かいが野村主導で再開発がある。ここほどではないがそこそこの広さの地域だよ。

あとダイエー小石川店の裏手も再開発の標識が出ている。小石川ヒルズぐらいの規模の物件が建つんじゃなかろか。

[2370: 匿名さん]

坪400万のマンションしか建たないなら建て替えや再開発による地域の改善はあまり進まないかもしれないが坪600ということになると急速に拡がって10年後には街の雰囲気が一変しているかもしれない。