パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[22521: 匿名さん]

>>22515 匿名さん
小石川１-３-２１と似た地点の公示地価を比較してみた。

昨年の一年間で他地点と比較してたった4.0%しか上昇してない・・・
分譲価格の内訳が土地建物で1：1としても
土地価格の上昇の影響が分譲価格に与えた影響はたった2%・・・

再開発による土地価格上昇という理由は、
このマンションが適正価格から20%割高な理由には
まったくならなそう。

文京5-5
小石川１-３-２１
H31/1/1　2,300,000　＋11.7
H30/1/1　2,060,000　＋6.7
H29/1/1　1,930,000　＋6.6
H28/1/1　1,810,000
80(%) 600(%)

文京5-18
後楽１-４-１８
H31/1/1　2,810,000　＋7.7
H30/1/1　2,610,000　＋7.0
H29/1/1　2,440,000　＋6.6
H28/1/1　2,290,000
80(%) 500(%)

文京5-19
本郷１-４-４
H31/1/1　2,210,000　＋7.8
H30/1/1　2,050,000　＋6.8
H29/1/1　1,920,000　＋6.7
H28/1/1　1,800,000
80(%) 600(%)

[22522: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

まずはデータありがとうございます。感覚だけの書き込みをせず、分析する姿勢が素晴らしいと思います。

さて、自分がデータを見て思ったのは、平成31年1月の勢いが続くかどうかですね。分譲価格の妥当性も重要な観点ですが、今後の方向が気になります。

[22523: 評判気になるさん]

22522さん
感覚だけの書き込みで申し訳ないですが、完売して分譲も終わった物件で「分譲価格の妥当性」とか必要ですか？

[22524: 匿名さん]

>>22523 評判気になるさん
公示地価は、過去のデータより
分譲価格が妥当だったかは、未来の話
意味ない

[22525: 匿名]

>>22524 匿名さん

それって評論家的な話しですか？普通に考えて、買って住んだ後に分譲価格が妥当だったかとか気にする人がいます？未来の話しなら春日とか後楽園の未来のはなしをしませんか？値段の話を蒸し返すとまた、元の木阿弥になりませんか？

[22526: 匿名さん]

>>22525 匿名さん
だから意味ないと言ってるでしょ。

[22527: 匿名さん]

おっしゃる通り、私の読解力の問題でした。申し訳ありません。

[22528: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は2%上昇、建物グレードは劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして、
トータルにしておよそ20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

[22529: 匿名さん]

>>22528 匿名さん
住替え前提の半投民には苦しい展開ですね。

高止まりしていた建設物価も、最近では鉄筋工事などは本格的に下落し始めています。建設費が下落傾向となれば新築の価格も弱含み、その影響から築浅マンションには常に下押し圧力になりそうですね。

恵みの雨なのか、それとも嵐になるのかは神のみぞ知るでしょうか。どちらにせよ、もともと割高で取得してしまったこちらの物件では厳しい時期になりそうです。

[22530: 匿名さん]

>>22529 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/

[22531: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
相変わらず、腹立たしいくらい建築費高騰してんな～。

[22532: 匿名さん]

今のような悲惨な時期に買ってしまうと、ここの購入者達のように亡霊の様に検討板に貼り付いて感情論をゴリ押し続ける人生を強いられますね

[22533: 匿名さん]

そろそろアフター５（笑）の無理ポジ火消し隊が湧いてくる時間だよ

クスクス

[22534: マンコミュファンさん]

あほくさ。

[22535: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/kenchiku/
そりゃ中国が不景気まっしぐらですから

[22536: 匿名さん]

>>22535 匿名さん
ラーメン、安くなるのか

[22537: 匿名さん]

若葉は、要するに今は買い時ではないと言いたいのか。なら、なんで検討板に出入りしてるんだ？

[22538: 匿名さん]

ネガのみなさんは論理的と言う以前に恣意的だから。
とんぼのめがねはみずいろめがね、あーおいおそらをとんだから、みたいな感じに読めるね。
しかしたった一年でこんだけ地価が上がるだなんてすごいね。立派立派

[22539: 匿名]

>>22532 匿名さん

それあんたね??

[22540: 匿名]

>>22532 匿名さん
完売した物件のネガは誰得？

[22541: 匿名]

>>22532 匿名さん

完売したのは何で？理由を言ってみ。嵌め込みいがいで

[22542: 名無しさん]

抽選で当たったら買うところだった。
実需じゃないので外れてよかった。
危なかった。

[22543: 匿名さん]

おーい、山田くん、 >>22542 の座布団全部持ってって

[22544: 匿名]

>>22542 名無しさん
三井も売る人は選ぶんですね。
素晴らしい。

[22548: 匿名さん]

ここほど地権者が優遇されている物件は、過去に例を見ないね。
まさか管理修繕費や駐車場も？って疑ってしまうレベル（管理修繕費は地権者が滞納した場合、スルーされることがある。地権者部屋が200戸近くもあるここは本当に要注意）。

この物件価格は適正相場の20%増しだから、契約者はだいたい2000万くらいは地権者にお布施を払った計算になるけど、それでも角部屋全部とっちゃう地権者たちが勢揃いしてると思うと、先が暗いな。

[22549: 周辺住民さん]

要約すると、地権者さんうらやましいよ～ってこと？

[22550: 匿名さん]

>>22549 周辺住民さん
地権者も慈善事業じゃないんだよね

[22551: 匿名さん]

写真を見たいです。どなたかお願いします！

[22552: 匿名さん]

再開発事業に参加しないビルがたくさんあったためSの字型のくねった敷地になってしまったことを考えると、はたしてそんなに儲かっているのかなあという疑問は感じるけどね。ま、儲かったと言う美談にしておいた方が、後々この辺の再開発に勢いがつくのでそういうことにしておこうか。

[22553: 評判気になるさん]

ここの売れ行きを見ただけで周辺への波及効果は十分だよ。

[22557: 評判気になるさん]

[NO.22545～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[22558: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200124-00000206-kyodonews-bus_all

昨年後半がピークか。
やっぱりもうダメだ・・・

[22559: マンション検討中さん]

今が最高値だから待った方が良いと言う人って、自分は不動産に詳しくて親切だと思ってるんだろうけど、無責任で相手に損させてると気づいた方が良いと思います。

[22560: 匿名さん]

>>22559 マンション検討中さん
データによると2019年も都区部では前年比2%高、これで7年連続上昇ですね。もちろん2020年は分かりませんが無責任なもんです。

[22561: マンコミュファンさん]

情報の取捨選択は、投資と一緒で自己責任です。

[22562: 通りがかりさん]

>>22560 匿名さん

政府と日銀がインフレ目標設定してるんだから、緩やかにインフレするってのが順張りで、値下がりするって考える人は逆張りでギャンブラーと同じ発想なのに気付かないのかね。
今は高値とかいう人に限って、本人は良識あると思ってるからたちが悪い。

[22563: 匿名さん]

ここは大好評完売物件なので、これ以上ネガりたいならば後出しジャンケンだとここの購入者に地団駄を踏ませるような物件がこの近隣にどんどん建つように神頼みするのが建設的ではなかろうか。神頼みは割と好きなので、私も微力ながら協力するよ。

[22564: 匿名さん]

最高値だから損というのは、最高値より下がってから購入した場合と比べて金銭的に損、ということであって、買わずに賃貸に住んだ場合より金銭的に損を意味しない。
儲けも同じ。購入価格から値下がりしても、減価償却費より値下がりしていなければ、税制上は売却益がでて課税される。つまり儲かった。

かように、損得というのは判断基準との比較で決まるので、判断基準がバラバラで議論しても意味がない。判断基準の中には、利便性や家族の笑顔などからくる満足感という金銭以外の効用も含まれる。同じ額の食事をしても、不味くて損をしたと思うか、美味しくて得をしたと思うかは、個人で違う。

経済学的には、効用を最大化することが大事。ネガは、他人の幸せを妬む前に自分にとっての幸せは何かを見つめ直した方がいい。ここを購入した人は、自分なりの幸せを手に入れたのだから。

[22565: 匿名]

>>22564 匿名さん

「他人の幸せを妬む前に自分にとっての幸せは何かを見つめなおした方が良い」その通り。ですが、ここのネガの人はここでネガるのが幸せみたいなんでたちが悪いんです。ここが完成したら街がどうなるのかなんて事には全く関心が無くてひたすら値段の話しなんですね。

[22566: 匿名さん]

幸せだと勘違いしてんだよ

[22567: 匿名さん]

>>22566 匿名さん

あなたが決めることではない。

[22568: 匿名さん]

>>22564 匿名さん
そういう人は掲示板を見に来ないです。

[22569: 匿名さん]

>>22568 匿名さん

情けない反応だこと

[22570: 匿名さん]

マンション価格は下がらない。沖さんも同じこと言ってる。下がると言ってるのは、榊、牧野。
https://www.sumu-log.com/archives/19669/

[22571: 匿名さん]

>>22564 匿名さん
そうではなくて今の利回り、価格帯なら、将来価格が上がっても下がっても、買うより借りた方が有利。有利な分は家族や寄付に多く回せる。起動性、流動性も当然借りた方が有利。

[22572: 匿名さん]

>>22571 匿名さん

また賃貸くんだ。賃貸派が一番似合わない掲示板だから、バイビ～ね。

[22573: 匿名さん]

賃貸生活も経験があるけれど、分譲マンションの快適さは格別だよ。賃貸が快適だったらずっと住人が居座っちゃって大変だから適度に不快にして店子をどんどん入れ替わらせて家賃を値上げしたり敷金をまきあげたり、店子のせいにして修理代をまきあげたりするのが家主の腕というもの。

[22574: 匿名さん]

>>22570 匿名さん
占いの結論を議論しても仕方ないでしょう。自分の都合の良い方をただ信じれば良いのです。

[22575: 匿名さん]

都心駅近新築マンションが買えない人の方が普通だと思うと、マンションなんかそのうち暴落してあいつらみんな地獄に逆落としだ、とささやいてくれる阿片が必要な人はいっぱいいるんです。

[22576: 匿名さん]

誰も買えなくなってマンションが暴落する社会は不幸です。がんばりさえすれば誰でも高くなったマンションを買えるぐらいに豊かになれる社会の方がずっと幸せなはずです。

[22577: 名無しさん]

バルセロナとかも、普通の人はマンション買えないよ。

[22578: 匿名さん]

>>22575 匿名さん

なんか分かる。

[22579: 匿名さん]

人の価値観はそれぞれなので、「頑張れば」買えることが大事です。必要がなければ別な努力をすればいいので万人に選択肢が開かれている社会です。反対に暴落して買える値段に下がるということは社会全体が地滑り的に貧乏になっているということですから、選択肢は狭まって誰にとっても不幸です。

[22580: 匿名さん]

>22578 匿名さん
そういう記事の方が大衆受けしますからね。去年のムサコのタワマンの時も、心配する論調のニュースよりそんなモンに住むから酷い目に合うんだというような論調、大衆のコメントばかりでしたからね。ムサコといえどどう考えても木造の築古戸建よりタワマンのが災害（地震や土砂災害等）に強いと思いますが。。

[22581: 匿名さん]

将来上がるか下がるか分からないのなら、自分にとって「なってもらっては困る」シナリオの方を想定すべきでしょう。都合の良い方を信じるのは自慰でしかない。投資する人なら当たり前のことです。

[22582: 匿名さん]

>>22581 匿名さん

いやいや。投資なら、確率が高いと思う方にかける。その上で、逆でも死なない程度にコントロールする。

[22586: 匿名さん]

本当にここは安かったですね　( ´▽｀)

[22587: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

なるほど。
それに関連してだけど、ここみたいに地価が安い場所のタワマンって、物件評価額が坂道を転がるように下がっていくんだよね。

タワマンだし 12年で住みかえることになるけど、ここは正直、出口戦略が難しいな。
どう計算しても、持ち出しが発生してしまう。

[22588: 匿名さん]

春日で乗り降りする人のシャビーさ具合は
城北の三田線あるある
郊外名物、100円自販機もホームにあるぞ( ´∀｀)

[22591: 匿名さん]

[NO.22583～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[22592: 匿名さん]

第233回　「続編：建築費はやっぱり下がりそうにない」
三井健太　スムログ

だそうだ。

[22593: 匿名さん]

先日音は距離の二乗に反比例するから、あなたの住んでいる白山通り沿いの二階よりもずっと静かだよ、という話をしたら慌てて反論しに来たんだよねえ...そんなに自信あるなら笑って相手にしなけりゃいいのに、どうしてそんなに必死なのか。

[22594: 匿名さん]

賃貸が有利とかって、資本家に搾取されているだけなのに
値上がりすれあ、住居費ゼロ円で住めるのにな
何時まで経っても、資本家には回れないよな
何時でもキャッシュで買える人間しか、賃貸が有利とか言ってはいけないよ
私は、何時も笑ってやっているよ

[22595: 匿名さん]

富裕層相手に何言ってんだろうね、こいつら
住んで嫌なら何時でも出ていくし、自由だよな
買っていない人間が喚き散らすのかっこ悪すぎるぞ

[22596: 匿名さん]

>>22595 匿名さん
ここにも、若葉が？武蔵小山といったり来たり？

[22597: 匿名さん]

>>22596 匿名さん

いいえ、神奈川板も含め、目をつけたありとあらゆるマンションに出没しています。趣味のようなので、無視されるのが一番堪えるようです。

[22598: 匿名さん]

>>22592 匿名さん
その方のブログ拝見したことあります。川下に詳しい方がいくら経験を積まれても、川上のことをまったくご存じじゃないようで、全体を理解することは無理かと思います。よって、ただの占いになるかと思います。

[22599: 匿名さん]

私がもし富裕層と言われるものの端くれなら、売れたという事実から学んでもっと上手く立ち回ることを考えるでしょうね。すでに文京区という地域を舞台にした心理戦にここは入っておりますから。いかにここが無価値と信じさせるか、その腕前をお施主様に見せなければいけない有象無象があつまっていますね。

[22600: 匿名さん]

今回のコロナウィルスの件からも、人の多い駅前商業地なんか住むもんじゃないし、通勤のために利便性を優先するのはサラリーマン奴隷の発想だと多くの人が分かったでしょうね。

[22601: 匿名さん]

？
よくわかりませんが、城北の富裕層が幹線道路脇の埋め立て地に住むんですか。

ストーリーに無理が過ぎると、辻褄が合わなくなるのはよくある話です。

[22602: 匿名さん]

それってそこそこのお金を持っている人はみんな田園調布に豪邸を建てるのが夢だというぐらいの偏見だね。
それにここは安かったから貴族みたいな人は少ないと思うよ

[22603: 匿名さん]

都心に比べると平均以下の坪単価だけど
城北においては突出した高値掴み

年6%の値下がりカーブをさらに割れ込むのかということだけには注目している

[22604: 匿名さん]

そろそろウワサの黄色い吹き付け壁が姿を現す頃ですね。

皆さん、笑う準備はいいですか？ｗ

[22605: 契約者さん]

しかし白山通りってなんでこんなにやかましいんだろうか。
両側を雑居ビルで囲まれてる影響も、あるにはあると思うけど。
高い場所ほど騒音は大きくとはいえ、グラウンドレベルでもこれだと流石に気が滅入るわ。

[22606: 匿名さん]

ワールドシティなんとかより余程ましでしょうね。

[22607: 匿名さん]

悪いけど、ワールドシティタワーズ >>> パーク文京小石川タワーは確定なんだわ。


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[22608: 検討板ユーザーさん]

はいはい、杭しか取り柄ないのね。制震だし。
ワールドは品川駅徒歩14分はキッツイわ。

[22609: 匿名]

>>22604 匿名さん

嫉妬むき出し。失笑の準備は出来てますよ。

[22610: 匿名]

>>22607 匿名さん

なんか病的で気持ち悪い。そんなに必死？

[22611: 匿名]

ここもう完売したし、そろそろ閉鎖したら良いのに何度も下らないネガの嫉妬書き込みの繰り返しで全く有益な情報なんかありませんからね。

[22612: 匿名]

>>22603 匿名さん

高値掴みなんか気にして無いよ。何%下がるとか気にしてる人はいつまでも買えないだけでネガの書き込みばっかりしてれば良いんじゃないの？あ、あと、やたら利回り気にするな人も買わないで普通預金でもすれば良いと思います。

[22613: 匿名さん]

駅直結の勝利だとさ★

なぜ東京の人気エリア｢世田谷｣で空き家が増え続けているのか
https://president.jp/articles/-/32467

駅から1分離れただけで平米あたり1万8000円も下がる

「駅遠」「郊外」といったマンションは売れにくく、マンション用地の仕入れも「徒歩7分」を超えると慎重姿勢を見せている。

もう一つは「自動車保有比率」だ。東京都のそれは世帯当たり0.432台に過ぎず、低下傾向に歯止めがかからない。

[22614: 匿名さん]

いろいろな事情で買えなかった人は悔しんだよ
お金がないのが主な原因だと思うけど
ネガしてでも買えない自分が正しいと信じ込ませないと、精神バランスが保てないの
何の哀れみも感じないな
なぜ、ネガのストレスの相手をしないといけないのか
ほっといたら良い

[22615: 匿名]

うらやましいんでしょうねー。いやー楽しい。値下げしてるパークコートも有るけど、ここは早かったからねー。あんまりネガる暇もなかったから欲求不満なのかな？完売してるのにまだネガってるのって滑稽ですね。そんなに良い物件だったって事なんですね。いやいや買えて良かった。頑張ってネガって下さいね。楽しいから。いやいや、そうかー、悔しいのねー。

[22616: 評判気になるさん]

ここは５時になると一気にリーマンの書き込みが増えるから、時計見なくても５時の訪れがかわる。

[22617: 匿名さん]

でも、悔しいというのは潜在意識中で、決して認めたくない事だと思うよ
必死で正当化してくるよ
ロジックとか言って

[22618: 匿名さん]

他人に迷惑をかけずに、頑張って生きて下さい
親の顔が見たわ

[22619: 匿名]

>>22616 評判気になるさん
そう言う貴方は一日中張り付いてるのね。悔しいのねー。完売に乾杯。どんな理論も完売にはかないませんね。

[22620: 匿名]

>>22616 評判気になるさん

働いてるから買えるんだよ。ここでネガってても買えないよ。どっちの人生が正しいと思う？