パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[22521: 匿名さん]

>>22515 匿名さん
小石川１-３-２１と似た地点の公示地価を比較してみた。

昨年の一年間で他地点と比較してたった4.0%しか上昇してない・・・
分譲価格の内訳が土地建物で1：1としても
土地価格の上昇の影響が分譲価格に与えた影響はたった2%・・・

再開発による土地価格上昇という理由は、
このマンションが適正価格から20%割高な理由には
まったくならなそう。

文京5-5
小石川１-３-２１
H31/1/1　2,300,000　＋11.7
H30/1/1　2,060,000　＋6.7
H29/1/1　1,930,000　＋6.6
H28/1/1　1,810,000
80(%) 600(%)

文京5-18
後楽１-４-１８
H31/1/1　2,810,000　＋7.7
H30/1/1　2,610,000　＋7.0
H29/1/1　2,440,000　＋6.6
H28/1/1　2,290,000
80(%) 500(%)

文京5-19
本郷１-４-４
H31/1/1　2,210,000　＋7.8
H30/1/1　2,050,000　＋6.8
H29/1/1　1,920,000　＋6.7
H28/1/1　1,800,000
80(%) 600(%)

[22522: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

まずはデータありがとうございます。感覚だけの書き込みをせず、分析する姿勢が素晴らしいと思います。

さて、自分がデータを見て思ったのは、平成31年1月の勢いが続くかどうかですね。分譲価格の妥当性も重要な観点ですが、今後の方向が気になります。

[22523: 評判気になるさん]

22522さん
感覚だけの書き込みで申し訳ないですが、完売して分譲も終わった物件で「分譲価格の妥当性」とか必要ですか？

[22524: 匿名さん]

>>22523 評判気になるさん
公示地価は、過去のデータより
分譲価格が妥当だったかは、未来の話
意味ない

[22525: 匿名]

>>22524 匿名さん

それって評論家的な話しですか？普通に考えて、買って住んだ後に分譲価格が妥当だったかとか気にする人がいます？未来の話しなら春日とか後楽園の未来のはなしをしませんか？値段の話を蒸し返すとまた、元の木阿弥になりませんか？

[22526: 匿名さん]

>>22525 匿名さん
だから意味ないと言ってるでしょ。

[22527: 匿名さん]

おっしゃる通り、私の読解力の問題でした。申し訳ありません。

[22528: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は2%上昇、建物グレードは劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして、
トータルにしておよそ20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

[22529: 匿名さん]

>>22528 匿名さん
住替え前提の半投民には苦しい展開ですね。

高止まりしていた建設物価も、最近では鉄筋工事などは本格的に下落し始めています。建設費が下落傾向となれば新築の価格も弱含み、その影響から築浅マンションには常に下押し圧力になりそうですね。

恵みの雨なのか、それとも嵐になるのかは神のみぞ知るでしょうか。どちらにせよ、もともと割高で取得してしまったこちらの物件では厳しい時期になりそうです。

[22530: 匿名さん]

>>22529 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/

[22531: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
相変わらず、腹立たしいくらい建築費高騰してんな～。

[22532: 匿名さん]

今のような悲惨な時期に買ってしまうと、ここの購入者達のように亡霊の様に検討板に貼り付いて感情論をゴリ押し続ける人生を強いられますね

[22533: 匿名さん]

そろそろアフター５（笑）の無理ポジ火消し隊が湧いてくる時間だよ

クスクス

[22534: マンコミュファンさん]

あほくさ。

[22535: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/kenchiku/
そりゃ中国が不景気まっしぐらですから

[22536: 匿名さん]

>>22535 匿名さん
ラーメン、安くなるのか

[22537: 匿名さん]

若葉は、要するに今は買い時ではないと言いたいのか。なら、なんで検討板に出入りしてるんだ？

[22538: 匿名さん]

ネガのみなさんは論理的と言う以前に恣意的だから。
とんぼのめがねはみずいろめがね、あーおいおそらをとんだから、みたいな感じに読めるね。
しかしたった一年でこんだけ地価が上がるだなんてすごいね。立派立派

[22539: 匿名]

>>22532 匿名さん

それあんたね??

[22540: 匿名]

>>22532 匿名さん
完売した物件のネガは誰得？