パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[22481: 匿名さん]

その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのポジ。

[22482: マンコミュファンさん]

22478の言ってる事がわからない。
皆中古売る時はそのマンション内の値付けを1番参考にする。
近隣に残念ながら類似物件がないので売れたマンション内の住戸を取引事例として使うのはリーズナブルだと思う。
ま、野村の後発が出来て初めて類似事例比較できるな。

[22483: 匿名さん]

>>22476 マンコミュファンさん

そういうこと。
結果が出ているのに、それに抗うネガは何？見苦しい言い訳に終始して絶対に負けを認めない精神勝利主義としか言いようがない。
利回りが低いのは、資産価値が落ちない、キャピタルが出ると見込まれるから。収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、若葉、ネガは常識として知っておくように。

[22484: 匿名]

暫くぶりに春日でランチ。建築中の北東部角側で塗装のテストをしているのか？一部だけ黄色っぽくなってました。

[22485: 匿名さん]

新築物件にもかかわらず利回りが低いのは、安い賃料しか取れないからです。
資産価値を持ち出すとは滑稽を通り越して墓穴の極みなり。笑笑笑笑

収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、小石川埋め立て地民、ポジは常識として知っておくように。

[22486: 匿名さん]

>>22484 匿名

CG通りの 黄色い吹き付け壁 を製作中なのだと思いますよ。

[22487: 口コミ知りたいさん]

22470さん
自分の計算で勝手にやって下さい。理論的に高いって言ってる物件がどんどん値上がりして指をくわえて見てるだけになったりしてね。買わなきゃ始まらないし誰か言ってたけど下がってもいつか上がるときもあるでしょ。自分の住まいで買う分には本人の勝手、自己責任なんで貴方にそんなに心配してもらうひつようは無いよ。そろそろご自分の計算で「安い」と思える物件でポジ書き込みして下さい。人生その方が楽しいよ。ご苦労様でした。

[22488: 口コミ知りたいさん]

高い高いがすぐ完売。失笑。

[22489: 匿名さん]

マンションとしては高い物件ではないが、小石川騒音幹線道路脇雑居ビル囲まれ埋め立て谷底低地の物件としては、失笑を買うレベルのハメ込み価格。

ポジとネガが噛み合わない理由の一つがまさにコレ。

[22490: 匿名さん]

>>22483 匿名さん
低すぎる利回りが問題なの
長期でみた標準的な利回りと比較しなきゃ意味ないでしょう
教科書を暗記するとあなたみたいになる

[22491: 口コミ知りたいさん]

22489さん
はいはい。話は初めに戻るけどもう完売して販売もしてない物件にケチつけるのってやっぱり嫉妬ですよね書き込みのはしばしに感じられます。ネガティブ人生頑張って。

[22492: 口コミ知りたいさん]

パークコート買える人が羨ましいって書き込みから溢れ出てるよ。失笑。

[22493: 口コミ知りたいさん]

もう販売してない物件が高いのなんの理論的だとか論理的だとか一生懸命計算して何の得があるの？ブロガーかなんか？完売すれば「はめ込み」位しか理論的な反論出来ないで情けない人々ね。なんで完売したか研究して書き込んでくれないかなネガは全く参考にならないからね。売れ残り物件が沢山あって場所によっては値下げ迄してる時にサクッと完売したのは何故かわかる人いないの？

[22494: マンコミュファンさん]

皆が欲しい！と思ったから売れた。
価格に見合う魅力的な物件だから売れた。
価格以上に魅力的な物件だから完売した。
以上。

売れた物件はほっといて、今かこれから売りに出るお買い得物件の話しようぜ。

[22495: 匿名さん]

南北線、三田線、大江戸線と沿線世帯の年収が高い路線が３本も交差しているのが効いているだろうね。あと色々と周辺地域の物件相場動向とも絡む理由もあると思うけど、それ言うと東京湾に簀巻きにされて浮かびそうなので言わない。

[22496: 匿名さん]

賃料が安いのはステータスがないからでしょうね

あと、ここってパークコートなんですか
初めて知りました
パークシティ湊よりチープですね

[22497: 匿名さん]

年収が高い路線の話ですが、例えば大江戸線だと、他のエリアのおかげでしょうね。
春日は安く住む場所です。

同じ理論を用いると、
両国は、年収が高いエリアです（笑）

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

[22498: マンション検討中さん]

普通は高くても借りたいと考えるけどね
じゃないと、5年前に賃貸なんて破綻しているよ
富裕層の考え方がわからにんだよ
ネガは、富裕層じゃないから
さあ、荒れろ
私は何の関係もない人間だから、荒れてもいいよ

[22499: 匿名さん]

港区の物件って、港区に職場のある人には非常に便利だろうけれど、城北や城東に通勤する人には案外遠くて不便。文京区って実は城北や城東に職場があって、それでいて高年収の人が通勤が便利なので住むケースも多い。案外そういう人に富裕層に相当する資産がある人が結構いたというところではないかね。世の中の人全部が都心3区に住みたいわけじゃない。

[22500: 匿名さん]

職住近接は便利だけど、色々と生活の利便性や子供の教育を考えると借りるのも買うのも少々値段は高いが朝のラッシュの反対方向に住むというのはお金に余裕があれば検討するべきだね。

[22501: 匿名さん]

富裕層が好む物件とは？
ネガにはわからんだろ

[22502: 匿名さん]

パークコートタワーはキャッシュ購入も
多いからね
誰にマウントとっとんねん
と思って見ているよ
さあ荒れろ
私には関係ない

[22503: 匿名さん]

埼玉とかだと医者が少ないんで荒稼ぎしている医者が多いんじゃない？どこかのブログでここの購入者に医者が多いとか書かれてたぞ。

[22504: 匿名さん]

城東とか考えて住んでいる奴いないから
私は昔住んでいた時は都心に住んでいると思っていたけどな
勝手にどうカテゴライズしようとも構わんが
城東だからーとか　他人の目気にしすぎだな
自分が住んでそんのこと考えた事もなかった
現港区民ですけどね
今でも都心だと思うよ

[22505: マンション検討中さん]

ここまでしてやる義理もないけど、間違っているな
文京区は、富裕層が多い
一人あたりの区民税は、23区中6位
みんなが港区に住むわけではない
さあ、貧乏人と馬鹿にするがいい文京区民を

https://mansionmarket-lab.com/tokyo-inhabitant-tax

[22506: 匿名さん]

税収を見ると
文京区は港区の半分ですから
年収は港区の半分以下となります

馬鹿にするとかではなく
まさか本当に貧乏だったとは


なんか


ゴメンｗ

[22507: 匿名さん]

>>22497 匿名さん

大江戸線や三田線は一部港区を通ってるからお金持ちが多い路線というのは納得だけど、このデータを見ると、春日はその中では底辺ランクの小判鮫、ってことくらいしかわからないんだけど。

それでおk？

[22508: 匿名さん]

練馬春日という駅があるのに今気がついたよ。春日に住んでいたらわざわざ買い換える必要はなさそうだけどね。六本木よりも春日の方が便利じゃん、盛り場もなくて落ち着いてていいなあという人もいるんじゃないかと。

[22509: マンション検討中さん]

素直じゃないね
文京区全体で見ても、馬鹿にされるほどでないだろ？
目黒と変わらんぞ
目黒言って貧乏人って書いてこいよ
小石川に限定すればもっと高いよ
文京区というワードだけで馬鹿にしたい君等が下衆なだけだよ

恥ずかしいと思えよ、まじで
1年後に、自分で文章保存して読み直してみろよ
恥ずかしいと思えば、成長しているんだよ

[22510: マンション検討中さん]

確か福岡にも春日あるね
春の日だから全国にあるだろうね

[22511: 匿名さん]

>>22506
港区が高すぎるんだよ
文京区が貧乏なんじゃないと思うけどね
あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

[22512: 匿名さん]

最近目黒区に高級マンションがドカドカ建ったおかげで文京区をかわして上位に上がったんで以前は文京区は五位だったと思う。多分ここが建つとまた順位がかわるかもしれない。それぐらい微妙な差だと思う。

[22513: 匿名さん]

こういうことってないだろうか。若い時は見栄をはって六本木にマンションを買ったが、妻子ができてふと外を見回すと近隣に暴力団事務所があったり、ちょっと子供の教育によからぬ風態の人物が夕方から外を往来するのでそろそろ落ち着いた街に住みたくなった。大江戸線で通勤しているので大江戸線縛りで探したら春日にパークコートができるという。値段をみたら港区物件よりはるかにプチプライス、大幅に値上がりした今のマンションを売ればさっくり買えそうな値段。子供のために春日移住を決断、なんて人も多そうだよ。

[22514: マンション検討中さん]

>>22511 匿名さん

＞あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

そのとおりで御座います。

[22515: 匿名さん]

小石川一丁目の客観的な評価は、次の公示地価発表である程度答え合わせができるよね。
文京区内外の他の地点と地価上昇率を比較すれば、分かりやすいと思う。
ここの街区の再開発の影響は、前回までに織り込み済だろうから、他地点を上回る上昇率であれば、立地の利便性が再評価されつつある地合いと判断していいと考える。
逆の場合は、伸び代が頭打ちと判断できるね。

[22516: マンション検討中さん]

ネガさん、「文京区の住環境」の方で暴れているみたいだぞ
こちらには書き込めなくなったらしい
一応の羞恥心はあるんだな

[22517: 匿名さん]

暴言は放置が一番。丁度オバーチュアが手に入ったんで今日はのんびり美しい音楽でも聴いて寝るわ。ガーデンゲートタワーや文京ガーデンサウスが、雑居ビルだらけの街を見事に美しく再生してくれた。文京区の表玄関としてふさわしい街区になったことを祝って祝杯をあげよう。

[22518: 匿名さん]

>>22513 匿名さん
他人様の動機が見栄とか僻みとかいい加減やめない？
あなたにとってはそれが日常でも、その他大勢は全く違いますよ。

[22519: 匿名さん]

小石川一丁目や二丁目は
駅から近く文京区の中でもトップ地域。
この再開発で人気上昇は間違いない。
あとはどんな商業施設が入るかで価値は更に上がる。

[22520: マンション検討中さん]

北仲レベルは無理としても同じ三井の開発には期待したいよね！

[22521: 匿名さん]

>>22515 匿名さん
小石川１-３-２１と似た地点の公示地価を比較してみた。

昨年の一年間で他地点と比較してたった4.0%しか上昇してない・・・
分譲価格の内訳が土地建物で1：1としても
土地価格の上昇の影響が分譲価格に与えた影響はたった2%・・・

再開発による土地価格上昇という理由は、
このマンションが適正価格から20%割高な理由には
まったくならなそう。

文京5-5
小石川１-３-２１
H31/1/1　2,300,000　＋11.7
H30/1/1　2,060,000　＋6.7
H29/1/1　1,930,000　＋6.6
H28/1/1　1,810,000
80(%) 600(%)

文京5-18
後楽１-４-１８
H31/1/1　2,810,000　＋7.7
H30/1/1　2,610,000　＋7.0
H29/1/1　2,440,000　＋6.6
H28/1/1　2,290,000
80(%) 500(%)

文京5-19
本郷１-４-４
H31/1/1　2,210,000　＋7.8
H30/1/1　2,050,000　＋6.8
H29/1/1　1,920,000　＋6.7
H28/1/1　1,800,000
80(%) 600(%)

[22522: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

まずはデータありがとうございます。感覚だけの書き込みをせず、分析する姿勢が素晴らしいと思います。

さて、自分がデータを見て思ったのは、平成31年1月の勢いが続くかどうかですね。分譲価格の妥当性も重要な観点ですが、今後の方向が気になります。

[22523: 評判気になるさん]

22522さん
感覚だけの書き込みで申し訳ないですが、完売して分譲も終わった物件で「分譲価格の妥当性」とか必要ですか？

[22524: 匿名さん]

>>22523 評判気になるさん
公示地価は、過去のデータより
分譲価格が妥当だったかは、未来の話
意味ない

[22525: 匿名]

>>22524 匿名さん

それって評論家的な話しですか？普通に考えて、買って住んだ後に分譲価格が妥当だったかとか気にする人がいます？未来の話しなら春日とか後楽園の未来のはなしをしませんか？値段の話を蒸し返すとまた、元の木阿弥になりませんか？

[22526: 匿名さん]

>>22525 匿名さん
だから意味ないと言ってるでしょ。

[22527: 匿名さん]

おっしゃる通り、私の読解力の問題でした。申し訳ありません。

[22528: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は2%上昇、建物グレードは劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして、
トータルにしておよそ20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

[22529: 匿名さん]

>>22528 匿名さん
住替え前提の半投民には苦しい展開ですね。

高止まりしていた建設物価も、最近では鉄筋工事などは本格的に下落し始めています。建設費が下落傾向となれば新築の価格も弱含み、その影響から築浅マンションには常に下押し圧力になりそうですね。

恵みの雨なのか、それとも嵐になるのかは神のみぞ知るでしょうか。どちらにせよ、もともと割高で取得してしまったこちらの物件では厳しい時期になりそうです。

[22530: 匿名さん]

>>22529 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/