パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[22401: 匿名さん]

>>22400 匿名さん

＊＊＊ですね

ここ契約した人は千代田区港区に嫉妬しないでしょ、、、

[22402: 匿名さん]

文京区の環境の悪い埋め立て地には、差別用語を使う人が多いんですね。

[22403: 匿名さん]

>>22398 匿名さん

マンコミュのルールが竣工引き渡しで検討板閉鎖なので、外野にガヤガヤ言われるのは、残念だが、つまらない書き込みも我慢するしかない。

>>22399 匿名さん

暇というのもあるが、ポジ・ネガとも書き込み中毒なんだろうね。インスタ更新頑張る人と大差ない気がする。
仮説だが、ある物件のポジで頑張って書き込んでいた人が、自物件竣工で活躍する板を失い、他物件のネガ書き込みに精を出すというパターンもありそう。
なお、山手線スレのWCT民の大量書き込みクラスになると、どんな生活しているのか、野次馬的に興味がある。

[22404: 匿名さん]

22397さん
価格を考えるときに「今迄は」ってつけた方が良いですね。文京区の高い所でも今迄は坪４００位だった。あの時買っとけばって何度も聞いた話です。
元お上りさん？この物件をネガる人は「差別用語」を使う人が多いんですね。

[22405: 匿名さん]

ホテル事業は貸し会議室とか宴会場、館内飲食店など多様な収入源が存在するので宿泊費用だけでは利回りは出せませんよ。さらに東京ドームホテル自体は築20年はいっているのと、東京ドームの敷地に建っているので土地買収コストかかっていない分、安くても高収益をあげられるでしょう。つまり、そんな計算なんの根拠にもなりません。

[22406: 匿名さん]

>>22405 匿名さん
>>ホテル事業は貸し会議室とか宴会場、館内飲食店など多様な収入源が存在するので宿泊費用だけでは利回りは出せませんよ。

ホテルの最大の売上セグメントなんだから大いに目安にはなるでしょ。
稼働90％、利益率15％のかなり甘めに計算して坪400弱ですよ。

>>東京ドームホテル自体は築20年はいっている
それは事実ですね。そのかわり立地はここよりはるかに良いし土地価格は高いはずですよ。

>>東京ドームの敷地に建っているので土地買収コストかかっていない分、安くても高収益をあげられるでしょう
コストが安いからと宿泊料を安くする営利企業ありません。土地を実質ただで仕入れた晴海フラッグも激は激安でしょうか。どんなコストが安くても客が来てくれる最高額で販売するのです。

[22407: 匿名さん]

>>22406 匿名さん
すげー粘着質だな。
ここはスレッドしか見てなくて、モデルルームにも行った事ないけど、異様な粘着に若干引きぎみ。
別に購入者がこの値段で買ったんだからいいんじゃないの。それで。
第三者がとやかく言う話じゃないでしょ。

[22408: 匿名さん]

すくなくともこの規模の物件が建つことは法律でも変わらない限りはこの辺ではないですからね。地域ナンバーワン物件としてのプレミアムは当然乗っかっているでしょう。

[22409: 匿名さん]

>>22407 匿名さん
ご気分害して申し訳ありません。今後出てくるであろう中古を検討する方向けに、適正価格の参考にしてもらおうと思いました。購入した方は無視してくだされば結構です。

[22410: 匿名さん]

>>22409 匿名さん

ドン引き

[22411: 匿名さん]

ところで
一階にはどんな店が入るか楽しみ
玉川のようなスタバ&ツタヤがいいな
ワクワクする

[22412: 匿名さん]

そろそろポジ側の論理的反論に期待したいですね。

[22413: 匿名さん]

なんだ。
結局、理詰めで計算したら 坪390くらいの価値しかないのか、ここ。
マンション相場とピタリ一致するから、高値でハメ込まれたことだけは、これで確定。

あとは何年スパンで値下がりしていくかだけど、還元論的に考察すると 10年から15年で 相場平均の坪400くらいになると考えられる。

[22414: 匿名さん]

部外者によるもうどうでもよい
坪単価や価値の評価。
無意味なコメントが多い。
まあそれをくだらないと思いながら
見ている自分も暇人か。

[22415: 匿名さん]

売り値は坪600だったから、差額の4000万くらいが地権者の新しい部屋と店舗の代金に充てられたってことか。

しかも、角部屋全部とられちゃった。ｗ

[22416: マンション検討中さん]

ここを坪390で買えると思う人がいるのが信じられないけど、まぁ言わせておけばいっか。

[22417: マンコミュファンさん]

ネガしている人はもはやイチャモンつけるのが目的になってる。
中古と地権者住戸が売りに出た時に高いとか言ってまた買えず、またイチャモンつける負のスパイラル。ネガしている人は文句言うだけで一生不動産買えないんだろうな。。かわいそうに。現実見たほうが良いよ

[22418: 匿名さん]

ポジの論理的反論を待ち望む声が高まってきました。

相変わらず白山通りがやかましいですが、皆様ここはひとつ静かに待ちませんか？

[22419: 評判気になるさん]

ネガの理論？ってのがそもそも破綻してるので相手にするのもバカバカしいというのがポジの本音ですね。ネガ風に言うと「失笑」してます。

[22420: 口コミ知りたいさん]

22417さん
ポジは貴方が静かになるのを静かに待ちたいと思います。

[22421: 匿名さん]

>>22419 評判気になるさん
完全同意です。

[22422: 匿名さん]

これだけ購入者が大騒ぎし始めたのも不意に図星をつかれたからでしょう。
まさか適正相場の簡易計算すら知らないのに不動産に手を出したのですか？苦笑

そりゃ簡単に嵌め込まれたわけだ。

不動産に詳しくなくてもマトモな東京人なら肌感覚でこんな場所はリジェクトするはずですから、やはり購入者はお上りさんが多いのかな。

[22423: 匿名さん]

>>22422 匿名さん
東京人という言葉は東京や関東圏では絶対使わない。

[22424: 匿名さん]

再開発
駅直結
パークコート

バブル時のこの3語は
はめ込み用だろうな

[22425: 匿名さん]

ネガ若葉の情熱はどこから来るの？
まともに相手にするのも疲れるので、先ずは沖式時価と儲かる確率を論破してから出直してきて、としか言いようがない。

[22426: 匿名さん]

>22424
ね。
バブル期の文京区パークコート乱発はもはやお家芸。
現地見ると2割引でも購入をためらう場所。
中古が一年近く売れ残っているのが良い証拠。

[22427: 匿名]

>>22426 匿名さん

出てる中古は坪1000万。300万とか400万とかで出てるわけじゃ無いよ。それが何の証拠になるの？「失笑」を「苦笑」に変えても嘘つきは嘘つき。

[22428: 匿名]

>>22422 匿名さん
そうね、「高くて売れない売れない」言ってた物件があまりにもスムーズに完売すれば発狂するよね。普通の人は恥ずかしくて書き込みなんか出来ないよ。そもそもネガの説得力ゼロだもん。そろそろ他の売れ残りマンションに行ってもらえませんか？貴方がここに書き込むのは苦笑です。

[22429: 匿名さん]

まあ今のご時世にマンションサーフィン続けてると、いつかは高値掴みにぶち当たるよね。
ここはまさにその象徴。
マンションバブルで素人が運良く手にした値上がり益をデベが全て刈り取りにきた、まさに単発の回収案件というわけだ。

[22430: 匿名さん]

>>22428 匿名
不動産の適正な価格を求める方法は複数あるけど、どれも一長一短。だから複数の方法（取引事例比較法、収益還元法（賃貸）、収益還元法（事業））で求めて総合的に判断するのです。PC文京小石川はどの方法使っても400万?500なんだから、適正価格はそういうことです。オカルトではなく、論理的に反論してください。

>>22425 匿名さん
最近の沖氏はあっちこちの週刊誌で儲かる確率なんてワード出さずに論点ずらして中古を勧めてますよ。沖式時価は取引事例比較法しか使ってないので、相場全体が高騰してるここ数年はどこれもこれもドボンです。

[22431: 匿名さん]

そりゃ一番安い物件を引き合いに出して試算すれば安くなるわな

[22432: 匿名さん]

高値掴みだというネガは地域や物件への愛が感じられない。割安な千葉県や群馬の奥地で利回りのいい物件を買ってあげてください。みんなこまっているから。

[22433: 匿名さん]

不動産理論に対して感情論でムキになって言い訳を繰り返すから、苦しくなる。

高値でハメ込まれたのはもはや事実なんだしさっさと認めちゃえば、この点に関してはこれ以上馬鹿にされずに楽になるのに。

[22434: 匿名さん]

>>22433 匿名さん
ホテルの話って不動産理論なの？めちゃくちゃこじつけだと思うけど

[22435: 匿名さん]

すき家と丸亀製麺が入ると聞いてワクワク

[22436: 匿名さん]

２２４３０
まず取引事例比較法って言っても比較する物件無いよね。唯一この物件しかなくてそれが完売。これって取引事例じゃ無いの？あと収益還元法って言ってもまだ一戸も賃貸出てないから利回り確定してないし、原価法なんかで計算したら同じものはもう建たないんじゃないですか？貴方のその理論って理論的なの？失笑。

[22437: 匿名さん]

>>22430 匿名さん
収益還元法で用いた利回り水準とその算定法の概要を教えて下さい。

[22438: 匿名さん]

22433匿名さん
どこら辺が「不動産理論」？取引事例比較法？完売してるのに？何百戸も売れてるのは取引事例にならないの？随分都合のいい理論だよね。さっさと完売した事実を認めちゃえよ楽になるから。あと、購入者は好きで買ってるんだからほっといてくれれば貴方もばかにされずに済むのにね。

[22439: 匿名]

>>22430 匿名さん

皆さん、そろそろ面倒くさい人の相手するの止めてもっと為になる話題に行きませんか？全部スルー&削除依頼で良いんじゃないでしょうか？

[22440: 通りがかりさん]

若葉ガイジらしい発言は問答無用で削除依頼していきます。今後のマンション、あるいは文京ガーデンに建設的な情報以外無価値な情報です。5chの荒らしと何も変わらないため。

[22441: 検討板ユーザーさん]

ネガ涙目逃走wwww

[22442: 匿名さん]

>>22437 匿名さん
反論する前に過去スレ読もうよ。何度もCAPの求め方は既出です。

>>22438 匿名さん
あなたも反論する前に過去スレ読もうよ。事例にならない理由は既出です。

[22443: 匿名さん]

>>22436 匿名さん
あなたも反論する前に過去スレ読もうよ。
新築区分マンションの利回り事例なんていくらでもあるでしょ。
原価法で求めたら350くらいでした。

[22444: 匿名さん]

>>22434 匿名さん
ホテルは不動産じゃないのですか？
ゴルフ場だって、温泉だって、畑だって不動産です。
価格を求める方法はあるのです。

[22445: マンコミュファンさん]

ま、なんでもいいんじゃない？
そんな計算で買える物件で良い物件はないってことさ。永遠にありもしない物件追い求めていればそれでよし。

[22446: 匿名さん]

なんか、どこの再開発見てもユニクロ、スタバに入ってほしいとか書いてあるね
後楽園完璧だよな
当たり前だと思っていることを、願っている街はたくさんある

[22447: 匿名]

>>22442 匿名さん

過去スレ読んでも完売した理由は書いて無いんですけど教えて頂けますか？

[22448: 匿名]

>>22442 匿名さん

ネガの人は何百人もの人が三井に「嵌め込まれたと本気で思ってるんですか？」

[22449: 匿名さん]

三井に嵌められた、と騒いで愚かな購入者を嵌めるのがネガの目的です。
安く買えれば、ポジに宗旨替えして高く売って儲けようって腹です

[22450: 匿名さん]

人工的に合成できる炭素の結晶をみんな喜んで高いお金を出して買ってますよね。それよりははるかに健全な買い物です。そこに住んで便利に安全に快適に生活して通勤や買い物にかかる無駄な時間と費用を節約し人生の生産性を大きく上げることができるマンションだからです。

[22451: マンコミュファンさん]

三井も港区の駅直結ならクルマない世帯を７割もつくらんよ…って話！！

[22452: 匿名さん]

>>22451 マンコミュファンさん
港区の10年前のマンションは駐車場空き放題

[22453: 匿名さん]

>>22443 匿名さん
それでここのマンション価格を算定した利回りは？まさか価格から逆算？いつになったら答えるのやら

[22454: 匿名さん]

>>22438 匿名さん
鑑定理論上、取引事例比較法では売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がある場合は取引事例から除くとされています。
おそらくネガの方はこの300超の取引事例をブロガーと三井の煽りによる異常な高騰が発生したものと判断し、正常な取引事例から排除したものと思われます。
違いますかね？？

[22455: 匿名さん]

なにはともあれ都心だし文京区最高峰の
マンションであることは事実。
東大や医科歯科、順大医お茶女、そして中央法キャンパスも茗荷谷に出来るし金持ち学生の賃貸ニーズもありそうだ。

[22456: マンコミュファンさん]

来年の事を言うと鬼が笑うが、
10年前の事を言うと福が逃げる。

[22457: 匿名さん]

>>22455 匿名さん

中央大は御茶ノ水では？

[22458: 評判気になるさん]

ブロガーがさんざん煽っても売れ残ってる物件が沢山ありますから、それで「異常な高騰が発生」ってちょっと苦しいね。普通に考えてブロガーの言うこと真に受けるような人がこの価格帯の物件を買えるとも思えません。

[22459: 匿名さん]

>>22457 匿名さん

すみません、何を言ってるのか分かりません

[22460: 匿名さん]

>>22459 匿名さん

ここの購入者ではないが、理論値を超えているかどうかは別として、結構な価格で完売した事実自体は受け止める必要があると思う。
次に気になるのは、賃料がどうなるかだよね。地権者住戸で賃貸に回る部屋はそこそこあると想像される。
地権者住戸の取得原価は安いから、結構安めの家賃でも耐性ありそう。
そんな中で、近隣他物件から頭一つ抜けられるかどうか？これはとても興味があるし、そこでこの物件の真価が見えるだろうね。
いや、本当に勉強になる物件事例だよ。

[22461: 匿名さん]

>>22459 匿名さん

中央台ができるのは茗荷谷ではなくて御茶ノ水じゃないかと指摘した

[22462: 匿名さん]

>>22461 匿名さん

中央大ね

[22463: 住民板ユーザーさん1]

パークシティ武蔵小山空いてますよー

[22464: 匿名さん]

スレが大騒ぎになっていると思ったら、昨日の17時あたりからムキになった購入者さん達が大量投稿をし続けていたんですね。
（アフター５？ってやつですかね）
買った人は会社員さんが多いんですね。

[22465: 口コミ知りたいさん]

中央大学は、住所は大塚みたいだよ

中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱

https://urbanlife.tokyo/photo/27997/

[22466: 匿名さん]

>>22460 匿名さん
物件価値を上げるために賃料を高く設定したい。礼金ナシ、フリーレントを付け、その代わりに月額賃料をなるべく高くすれば、評価上の価格を高くできる。さらに、割高な賃料で関係者に賃借してもらう。これで見かけ上は価格を2割上げられる。新築所有者ならここまでやるぜ、ちゃんと監視しないと。

[22467: 匿名]

>>22466 匿名さん

と言うか、買ったわけでも借りるわけでも無ければ関係ないですね。地権者なり購入者なりがいくらで貸そうが売ろうが。なんでそんなに気になるのかが不思議です。

[22468: 匿名さん]

まがりなりにもネガの人は複数の解析手段をもちいて、ここの適正坪単価が400から500だと算出してくれたわけです。
組織票を駆使してスレ流しなどせずに、悔しいならポジの人も理詰めで反論すべきでしょう。

ここは坪単価600でしたが、新築価格はいわゆるデベロッパーの言い値です。
坪単価600が適正価格だとする根拠を、なんらかの不動産鑑定手法を用いて、出せる方はいらっしゃいますかね？

[22469: 匿名さん]

>>22468 匿名さん
完売したから、それが適性価格なんじゃねーの？検討すらしてないから知らんけど

[22470: 匿名さん]

>>22469 匿名さん

それもう秋田。
何でもいいから計算してみ？
まさかやり方すら知らないで不動産に手を出しちゃったの 笑笑

[22471: 評判気になるさん]

完売したから…ヘビロテ

[22472: 匿名さん]

>>22470 匿名さん
検討してないから買ってないよ～
不動産価格なんて水物だし、全く同じ物なんてないから正確な評価なんてできないもんだよ。
自分が適正じゃないと思ったら買わなければいいし、割高だな～と思いながらも欲しいからお金出して買うのも正解だし。第三者がとやかく言う話じゃないでしょ。
他物件で5年前に買ったけど、そんときも割高連呼するマンコミュユーザーいたけど、結果的には+40％のキャピタルゲインだからね。その40％のキャピタルゲインを購入時に計算して出したとは言えないしね。
こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。購入者は、未来をみて購入してるからね。
考え方が合わないのはしょうがない。それにね、素人が不動産購入なんて、頭がお花畑になってないと買えないから、その気持ちを尊重してあげたらいいじゃないかな。

[22473: 匿名さん]

>>22468 匿名さん
取引事例比較法において本件の取引事例を採用し、即日で複数倍率で完売した点を事情補正として10分の11評価、時点修正、地域要因の比較は無しとして坪650万と査定しました。
デベがマーケットを無視して言い値で売れるなら今こんなマンション契約率になりませんし、あの住友が所沢で値引などしません。

[22474: 匿名さん]

文京区本郷で連続薬物レ○プ事件か。
治安良くないね。
ストレスが鬱屈しやすいエリアだし、以前も似たような事件あったね。

https://news.livedoor.com/article/detail/17700132/

[22475: 匿名さん]

>>22472 匿名さん
5年前はまだ利回りが3％後半でしたからおおむね適正でした。
いまは2％後半ですから異常です。

>>こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。
まったくの逆です。600は現在の瞬間的な価格に過ぎません。
過去の長い不動産マーケットの実績値を元に
将来の動向を考慮して標準化すると400台です。
標準化とは長期的にみて適正と考えられる値に修正する作業。

昨年の降雨量が例年と比較して異常に多かったとしても、
長期でみたら降雨量が微増の傾向の中の単なる異常値に過ぎない
可能性が高いということです。

[22476: マンコミュファンさん]

新築はデベの言い値だが買うか買わないかは市場の判断。
完売したから、市場としては割安の評価。
売り切れてなければ市場は割安割高がそれぞれ評価した人がいること。
これ以外にないでしょ。

[22477: 匿名さん]

しかも50人レイ○の疑い。
猟奇事件は文京区に多い印象あるね。

[22478: 匿名さん]

>>22473 匿名さん
ある部屋の価格は、そのマンション全体の価格の影響下にあります。同じ影響下にある他の部屋の価格を事例として、ある部屋の価格を求めることは、客観的な評価ではありませんし、信頼性が乏しいとして実務上採用しません。人によってはそれを近親相姦評価と呼ぶほどです。

[22479: マンコミュファンさん]

22477さんがレイ○犯の印象があるね。

[22480: 匿名さん]

>>22476 マンコミュファンさん
その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのネガ。

[22481: 匿名さん]

その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのポジ。

[22482: マンコミュファンさん]

22478の言ってる事がわからない。
皆中古売る時はそのマンション内の値付けを1番参考にする。
近隣に残念ながら類似物件がないので売れたマンション内の住戸を取引事例として使うのはリーズナブルだと思う。
ま、野村の後発が出来て初めて類似事例比較できるな。

[22483: 匿名さん]

>>22476 マンコミュファンさん

そういうこと。
結果が出ているのに、それに抗うネガは何？見苦しい言い訳に終始して絶対に負けを認めない精神勝利主義としか言いようがない。
利回りが低いのは、資産価値が落ちない、キャピタルが出ると見込まれるから。収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、若葉、ネガは常識として知っておくように。

[22484: 匿名]

暫くぶりに春日でランチ。建築中の北東部角側で塗装のテストをしているのか？一部だけ黄色っぽくなってました。

[22485: 匿名さん]

新築物件にもかかわらず利回りが低いのは、安い賃料しか取れないからです。
資産価値を持ち出すとは滑稽を通り越して墓穴の極みなり。笑笑笑笑

収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、小石川埋め立て地民、ポジは常識として知っておくように。

[22486: 匿名さん]

>>22484 匿名

CG通りの 黄色い吹き付け壁 を製作中なのだと思いますよ。

[22487: 口コミ知りたいさん]

22470さん
自分の計算で勝手にやって下さい。理論的に高いって言ってる物件がどんどん値上がりして指をくわえて見てるだけになったりしてね。買わなきゃ始まらないし誰か言ってたけど下がってもいつか上がるときもあるでしょ。自分の住まいで買う分には本人の勝手、自己責任なんで貴方にそんなに心配してもらうひつようは無いよ。そろそろご自分の計算で「安い」と思える物件でポジ書き込みして下さい。人生その方が楽しいよ。ご苦労様でした。

[22488: 口コミ知りたいさん]

高い高いがすぐ完売。失笑。

[22489: 匿名さん]

マンションとしては高い物件ではないが、小石川騒音幹線道路脇雑居ビル囲まれ埋め立て谷底低地の物件としては、失笑を買うレベルのハメ込み価格。

ポジとネガが噛み合わない理由の一つがまさにコレ。

[22490: 匿名さん]

>>22483 匿名さん
低すぎる利回りが問題なの
長期でみた標準的な利回りと比較しなきゃ意味ないでしょう
教科書を暗記するとあなたみたいになる

[22491: 口コミ知りたいさん]

22489さん
はいはい。話は初めに戻るけどもう完売して販売もしてない物件にケチつけるのってやっぱり嫉妬ですよね書き込みのはしばしに感じられます。ネガティブ人生頑張って。

[22492: 口コミ知りたいさん]

パークコート買える人が羨ましいって書き込みから溢れ出てるよ。失笑。

[22493: 口コミ知りたいさん]

もう販売してない物件が高いのなんの理論的だとか論理的だとか一生懸命計算して何の得があるの？ブロガーかなんか？完売すれば「はめ込み」位しか理論的な反論出来ないで情けない人々ね。なんで完売したか研究して書き込んでくれないかなネガは全く参考にならないからね。売れ残り物件が沢山あって場所によっては値下げ迄してる時にサクッと完売したのは何故かわかる人いないの？

[22494: マンコミュファンさん]

皆が欲しい！と思ったから売れた。
価格に見合う魅力的な物件だから売れた。
価格以上に魅力的な物件だから完売した。
以上。

売れた物件はほっといて、今かこれから売りに出るお買い得物件の話しようぜ。

[22495: 匿名さん]

南北線、三田線、大江戸線と沿線世帯の年収が高い路線が３本も交差しているのが効いているだろうね。あと色々と周辺地域の物件相場動向とも絡む理由もあると思うけど、それ言うと東京湾に簀巻きにされて浮かびそうなので言わない。

[22496: 匿名さん]

賃料が安いのはステータスがないからでしょうね

あと、ここってパークコートなんですか
初めて知りました
パークシティ湊よりチープですね

[22497: 匿名さん]

年収が高い路線の話ですが、例えば大江戸線だと、他のエリアのおかげでしょうね。
春日は安く住む場所です。

同じ理論を用いると、
両国は、年収が高いエリアです（笑）

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

[22498: マンション検討中さん]

普通は高くても借りたいと考えるけどね
じゃないと、5年前に賃貸なんて破綻しているよ
富裕層の考え方がわからにんだよ
ネガは、富裕層じゃないから
さあ、荒れろ
私は何の関係もない人間だから、荒れてもいいよ

[22499: 匿名さん]

港区の物件って、港区に職場のある人には非常に便利だろうけれど、城北や城東に通勤する人には案外遠くて不便。文京区って実は城北や城東に職場があって、それでいて高年収の人が通勤が便利なので住むケースも多い。案外そういう人に富裕層に相当する資産がある人が結構いたというところではないかね。世の中の人全部が都心3区に住みたいわけじゃない。

[22500: 匿名さん]

職住近接は便利だけど、色々と生活の利便性や子供の教育を考えると借りるのも買うのも少々値段は高いが朝のラッシュの反対方向に住むというのはお金に余裕があれば検討するべきだね。

[22501: 匿名さん]

富裕層が好む物件とは？
ネガにはわからんだろ

[22502: 匿名さん]

パークコートタワーはキャッシュ購入も
多いからね
誰にマウントとっとんねん
と思って見ているよ
さあ荒れろ
私には関係ない

[22503: 匿名さん]

埼玉とかだと医者が少ないんで荒稼ぎしている医者が多いんじゃない？どこかのブログでここの購入者に医者が多いとか書かれてたぞ。

[22504: 匿名さん]

城東とか考えて住んでいる奴いないから
私は昔住んでいた時は都心に住んでいると思っていたけどな
勝手にどうカテゴライズしようとも構わんが
城東だからーとか　他人の目気にしすぎだな
自分が住んでそんのこと考えた事もなかった
現港区民ですけどね
今でも都心だと思うよ

[22505: マンション検討中さん]

ここまでしてやる義理もないけど、間違っているな
文京区は、富裕層が多い
一人あたりの区民税は、23区中6位
みんなが港区に住むわけではない
さあ、貧乏人と馬鹿にするがいい文京区民を

https://mansionmarket-lab.com/tokyo-inhabitant-tax

[22506: 匿名さん]

税収を見ると
文京区は港区の半分ですから
年収は港区の半分以下となります

馬鹿にするとかではなく
まさか本当に貧乏だったとは


なんか


ゴメンｗ

[22507: 匿名さん]

>>22497 匿名さん

大江戸線や三田線は一部港区を通ってるからお金持ちが多い路線というのは納得だけど、このデータを見ると、春日はその中では底辺ランクの小判鮫、ってことくらいしかわからないんだけど。

それでおk？

[22508: 匿名さん]

練馬春日という駅があるのに今気がついたよ。春日に住んでいたらわざわざ買い換える必要はなさそうだけどね。六本木よりも春日の方が便利じゃん、盛り場もなくて落ち着いてていいなあという人もいるんじゃないかと。

[22509: マンション検討中さん]

素直じゃないね
文京区全体で見ても、馬鹿にされるほどでないだろ？
目黒と変わらんぞ
目黒言って貧乏人って書いてこいよ
小石川に限定すればもっと高いよ
文京区というワードだけで馬鹿にしたい君等が下衆なだけだよ

恥ずかしいと思えよ、まじで
1年後に、自分で文章保存して読み直してみろよ
恥ずかしいと思えば、成長しているんだよ

[22510: マンション検討中さん]

確か福岡にも春日あるね
春の日だから全国にあるだろうね

[22511: 匿名さん]

>>22506
港区が高すぎるんだよ
文京区が貧乏なんじゃないと思うけどね
あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

[22512: 匿名さん]

最近目黒区に高級マンションがドカドカ建ったおかげで文京区をかわして上位に上がったんで以前は文京区は五位だったと思う。多分ここが建つとまた順位がかわるかもしれない。それぐらい微妙な差だと思う。

[22513: 匿名さん]

こういうことってないだろうか。若い時は見栄をはって六本木にマンションを買ったが、妻子ができてふと外を見回すと近隣に暴力団事務所があったり、ちょっと子供の教育によからぬ風態の人物が夕方から外を往来するのでそろそろ落ち着いた街に住みたくなった。大江戸線で通勤しているので大江戸線縛りで探したら春日にパークコートができるという。値段をみたら港区物件よりはるかにプチプライス、大幅に値上がりした今のマンションを売ればさっくり買えそうな値段。子供のために春日移住を決断、なんて人も多そうだよ。

[22514: マンション検討中さん]

>>22511 匿名さん

＞あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

そのとおりで御座います。

[22515: 匿名さん]

小石川一丁目の客観的な評価は、次の公示地価発表である程度答え合わせができるよね。
文京区内外の他の地点と地価上昇率を比較すれば、分かりやすいと思う。
ここの街区の再開発の影響は、前回までに織り込み済だろうから、他地点を上回る上昇率であれば、立地の利便性が再評価されつつある地合いと判断していいと考える。
逆の場合は、伸び代が頭打ちと判断できるね。

[22516: マンション検討中さん]

ネガさん、「文京区の住環境」の方で暴れているみたいだぞ
こちらには書き込めなくなったらしい
一応の羞恥心はあるんだな

[22517: 匿名さん]

暴言は放置が一番。丁度オバーチュアが手に入ったんで今日はのんびり美しい音楽でも聴いて寝るわ。ガーデンゲートタワーや文京ガーデンサウスが、雑居ビルだらけの街を見事に美しく再生してくれた。文京区の表玄関としてふさわしい街区になったことを祝って祝杯をあげよう。

[22518: 匿名さん]

>>22513 匿名さん
他人様の動機が見栄とか僻みとかいい加減やめない？
あなたにとってはそれが日常でも、その他大勢は全く違いますよ。

[22519: 匿名さん]

小石川一丁目や二丁目は
駅から近く文京区の中でもトップ地域。
この再開発で人気上昇は間違いない。
あとはどんな商業施設が入るかで価値は更に上がる。

[22520: マンション検討中さん]

北仲レベルは無理としても同じ三井の開発には期待したいよね！

[22521: 匿名さん]

>>22515 匿名さん
小石川１-３-２１と似た地点の公示地価を比較してみた。

昨年の一年間で他地点と比較してたった4.0%しか上昇してない・・・
分譲価格の内訳が土地建物で1：1としても
土地価格の上昇の影響が分譲価格に与えた影響はたった2%・・・

再開発による土地価格上昇という理由は、
このマンションが適正価格から20%割高な理由には
まったくならなそう。

文京5-5
小石川１-３-２１
H31/1/1　2,300,000　＋11.7
H30/1/1　2,060,000　＋6.7
H29/1/1　1,930,000　＋6.6
H28/1/1　1,810,000
80(%) 600(%)

文京5-18
後楽１-４-１８
H31/1/1　2,810,000　＋7.7
H30/1/1　2,610,000　＋7.0
H29/1/1　2,440,000　＋6.6
H28/1/1　2,290,000
80(%) 500(%)

文京5-19
本郷１-４-４
H31/1/1　2,210,000　＋7.8
H30/1/1　2,050,000　＋6.8
H29/1/1　1,920,000　＋6.7
H28/1/1　1,800,000
80(%) 600(%)

[22522: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

まずはデータありがとうございます。感覚だけの書き込みをせず、分析する姿勢が素晴らしいと思います。

さて、自分がデータを見て思ったのは、平成31年1月の勢いが続くかどうかですね。分譲価格の妥当性も重要な観点ですが、今後の方向が気になります。

[22523: 評判気になるさん]

22522さん
感覚だけの書き込みで申し訳ないですが、完売して分譲も終わった物件で「分譲価格の妥当性」とか必要ですか？

[22524: 匿名さん]

>>22523 評判気になるさん
公示地価は、過去のデータより
分譲価格が妥当だったかは、未来の話
意味ない

[22525: 匿名]

>>22524 匿名さん

それって評論家的な話しですか？普通に考えて、買って住んだ後に分譲価格が妥当だったかとか気にする人がいます？未来の話しなら春日とか後楽園の未来のはなしをしませんか？値段の話を蒸し返すとまた、元の木阿弥になりませんか？

[22526: 匿名さん]

>>22525 匿名さん
だから意味ないと言ってるでしょ。

[22527: 匿名さん]

おっしゃる通り、私の読解力の問題でした。申し訳ありません。

[22528: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は2%上昇、建物グレードは劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして、
トータルにしておよそ20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

[22529: 匿名さん]

>>22528 匿名さん
住替え前提の半投民には苦しい展開ですね。

高止まりしていた建設物価も、最近では鉄筋工事などは本格的に下落し始めています。建設費が下落傾向となれば新築の価格も弱含み、その影響から築浅マンションには常に下押し圧力になりそうですね。

恵みの雨なのか、それとも嵐になるのかは神のみぞ知るでしょうか。どちらにせよ、もともと割高で取得してしまったこちらの物件では厳しい時期になりそうです。

[22530: 匿名さん]

>>22529 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/

[22531: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
相変わらず、腹立たしいくらい建築費高騰してんな～。

[22532: 匿名さん]

今のような悲惨な時期に買ってしまうと、ここの購入者達のように亡霊の様に検討板に貼り付いて感情論をゴリ押し続ける人生を強いられますね

[22533: 匿名さん]

そろそろアフター５（笑）の無理ポジ火消し隊が湧いてくる時間だよ

クスクス

[22534: マンコミュファンさん]

あほくさ。

[22535: 匿名さん]

>>22530 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/kenchiku/
そりゃ中国が不景気まっしぐらですから

[22536: 匿名さん]

>>22535 匿名さん
ラーメン、安くなるのか

[22537: 匿名さん]

若葉は、要するに今は買い時ではないと言いたいのか。なら、なんで検討板に出入りしてるんだ？

[22538: 匿名さん]

ネガのみなさんは論理的と言う以前に恣意的だから。
とんぼのめがねはみずいろめがね、あーおいおそらをとんだから、みたいな感じに読めるね。
しかしたった一年でこんだけ地価が上がるだなんてすごいね。立派立派

[22539: 匿名]

>>22532 匿名さん

それあんたね??

[22540: 匿名]

>>22532 匿名さん
完売した物件のネガは誰得？

[22541: 匿名]

>>22532 匿名さん

完売したのは何で？理由を言ってみ。嵌め込みいがいで

[22542: 名無しさん]

抽選で当たったら買うところだった。
実需じゃないので外れてよかった。
危なかった。

[22543: 匿名さん]

おーい、山田くん、 >>22542 の座布団全部持ってって

[22544: 匿名]

>>22542 名無しさん
三井も売る人は選ぶんですね。
素晴らしい。

[22548: 匿名さん]

ここほど地権者が優遇されている物件は、過去に例を見ないね。
まさか管理修繕費や駐車場も？って疑ってしまうレベル（管理修繕費は地権者が滞納した場合、スルーされることがある。地権者部屋が200戸近くもあるここは本当に要注意）。

この物件価格は適正相場の20%増しだから、契約者はだいたい2000万くらいは地権者にお布施を払った計算になるけど、それでも角部屋全部とっちゃう地権者たちが勢揃いしてると思うと、先が暗いな。

[22549: 周辺住民さん]

要約すると、地権者さんうらやましいよ～ってこと？

[22550: 匿名さん]

>>22549 周辺住民さん
地権者も慈善事業じゃないんだよね

[22551: 匿名さん]

写真を見たいです。どなたかお願いします！

[22552: 匿名さん]

再開発事業に参加しないビルがたくさんあったためSの字型のくねった敷地になってしまったことを考えると、はたしてそんなに儲かっているのかなあという疑問は感じるけどね。ま、儲かったと言う美談にしておいた方が、後々この辺の再開発に勢いがつくのでそういうことにしておこうか。

[22553: 評判気になるさん]

ここの売れ行きを見ただけで周辺への波及効果は十分だよ。

[22557: 評判気になるさん]

[NO.22545～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[22558: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200124-00000206-kyodonews-bus_all

昨年後半がピークか。
やっぱりもうダメだ・・・

[22559: マンション検討中さん]

今が最高値だから待った方が良いと言う人って、自分は不動産に詳しくて親切だと思ってるんだろうけど、無責任で相手に損させてると気づいた方が良いと思います。

[22560: 匿名さん]

>>22559 マンション検討中さん
データによると2019年も都区部では前年比2%高、これで7年連続上昇ですね。もちろん2020年は分かりませんが無責任なもんです。

[22561: マンコミュファンさん]

情報の取捨選択は、投資と一緒で自己責任です。

[22562: 通りがかりさん]

>>22560 匿名さん

政府と日銀がインフレ目標設定してるんだから、緩やかにインフレするってのが順張りで、値下がりするって考える人は逆張りでギャンブラーと同じ発想なのに気付かないのかね。
今は高値とかいう人に限って、本人は良識あると思ってるからたちが悪い。

[22563: 匿名さん]

ここは大好評完売物件なので、これ以上ネガりたいならば後出しジャンケンだとここの購入者に地団駄を踏ませるような物件がこの近隣にどんどん建つように神頼みするのが建設的ではなかろうか。神頼みは割と好きなので、私も微力ながら協力するよ。

[22564: 匿名さん]

最高値だから損というのは、最高値より下がってから購入した場合と比べて金銭的に損、ということであって、買わずに賃貸に住んだ場合より金銭的に損を意味しない。
儲けも同じ。購入価格から値下がりしても、減価償却費より値下がりしていなければ、税制上は売却益がでて課税される。つまり儲かった。

かように、損得というのは判断基準との比較で決まるので、判断基準がバラバラで議論しても意味がない。判断基準の中には、利便性や家族の笑顔などからくる満足感という金銭以外の効用も含まれる。同じ額の食事をしても、不味くて損をしたと思うか、美味しくて得をしたと思うかは、個人で違う。

経済学的には、効用を最大化することが大事。ネガは、他人の幸せを妬む前に自分にとっての幸せは何かを見つめ直した方がいい。ここを購入した人は、自分なりの幸せを手に入れたのだから。

[22565: 匿名]

>>22564 匿名さん

「他人の幸せを妬む前に自分にとっての幸せは何かを見つめなおした方が良い」その通り。ですが、ここのネガの人はここでネガるのが幸せみたいなんでたちが悪いんです。ここが完成したら街がどうなるのかなんて事には全く関心が無くてひたすら値段の話しなんですね。

[22566: 匿名さん]

幸せだと勘違いしてんだよ

[22567: 匿名さん]

>>22566 匿名さん

あなたが決めることではない。

[22568: 匿名さん]

>>22564 匿名さん
そういう人は掲示板を見に来ないです。

[22569: 匿名さん]

>>22568 匿名さん

情けない反応だこと

[22570: 匿名さん]

マンション価格は下がらない。沖さんも同じこと言ってる。下がると言ってるのは、榊、牧野。
https://www.sumu-log.com/archives/19669/

[22571: 匿名さん]

>>22564 匿名さん
そうではなくて今の利回り、価格帯なら、将来価格が上がっても下がっても、買うより借りた方が有利。有利な分は家族や寄付に多く回せる。起動性、流動性も当然借りた方が有利。

[22572: 匿名さん]

>>22571 匿名さん

また賃貸くんだ。賃貸派が一番似合わない掲示板だから、バイビ～ね。

[22573: 匿名さん]

賃貸生活も経験があるけれど、分譲マンションの快適さは格別だよ。賃貸が快適だったらずっと住人が居座っちゃって大変だから適度に不快にして店子をどんどん入れ替わらせて家賃を値上げしたり敷金をまきあげたり、店子のせいにして修理代をまきあげたりするのが家主の腕というもの。

[22574: 匿名さん]

>>22570 匿名さん
占いの結論を議論しても仕方ないでしょう。自分の都合の良い方をただ信じれば良いのです。

[22575: 匿名さん]

都心駅近新築マンションが買えない人の方が普通だと思うと、マンションなんかそのうち暴落してあいつらみんな地獄に逆落としだ、とささやいてくれる阿片が必要な人はいっぱいいるんです。

[22576: 匿名さん]

誰も買えなくなってマンションが暴落する社会は不幸です。がんばりさえすれば誰でも高くなったマンションを買えるぐらいに豊かになれる社会の方がずっと幸せなはずです。

[22577: 名無しさん]

バルセロナとかも、普通の人はマンション買えないよ。

[22578: 匿名さん]

>>22575 匿名さん

なんか分かる。

[22579: 匿名さん]

人の価値観はそれぞれなので、「頑張れば」買えることが大事です。必要がなければ別な努力をすればいいので万人に選択肢が開かれている社会です。反対に暴落して買える値段に下がるということは社会全体が地滑り的に貧乏になっているということですから、選択肢は狭まって誰にとっても不幸です。

[22580: 匿名さん]

>22578 匿名さん
そういう記事の方が大衆受けしますからね。去年のムサコのタワマンの時も、心配する論調のニュースよりそんなモンに住むから酷い目に合うんだというような論調、大衆のコメントばかりでしたからね。ムサコといえどどう考えても木造の築古戸建よりタワマンのが災害（地震や土砂災害等）に強いと思いますが。。

[22581: 匿名さん]

将来上がるか下がるか分からないのなら、自分にとって「なってもらっては困る」シナリオの方を想定すべきでしょう。都合の良い方を信じるのは自慰でしかない。投資する人なら当たり前のことです。

[22582: 匿名さん]

>>22581 匿名さん

いやいや。投資なら、確率が高いと思う方にかける。その上で、逆でも死なない程度にコントロールする。

[22586: 匿名さん]

本当にここは安かったですね　( ´▽｀)

[22587: 匿名さん]

>>22521 匿名さん

なるほど。
それに関連してだけど、ここみたいに地価が安い場所のタワマンって、物件評価額が坂道を転がるように下がっていくんだよね。

タワマンだし 12年で住みかえることになるけど、ここは正直、出口戦略が難しいな。
どう計算しても、持ち出しが発生してしまう。

[22588: 匿名さん]

春日で乗り降りする人のシャビーさ具合は
城北の三田線あるある
郊外名物、100円自販機もホームにあるぞ( ´∀｀)

[22591: 匿名さん]

[NO.22583～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[22592: 匿名さん]

第233回　「続編：建築費はやっぱり下がりそうにない」
三井健太　スムログ

だそうだ。

[22593: 匿名さん]

先日音は距離の二乗に反比例するから、あなたの住んでいる白山通り沿いの二階よりもずっと静かだよ、という話をしたら慌てて反論しに来たんだよねえ...そんなに自信あるなら笑って相手にしなけりゃいいのに、どうしてそんなに必死なのか。

[22594: 匿名さん]

賃貸が有利とかって、資本家に搾取されているだけなのに
値上がりすれあ、住居費ゼロ円で住めるのにな
何時まで経っても、資本家には回れないよな
何時でもキャッシュで買える人間しか、賃貸が有利とか言ってはいけないよ
私は、何時も笑ってやっているよ

[22595: 匿名さん]

富裕層相手に何言ってんだろうね、こいつら
住んで嫌なら何時でも出ていくし、自由だよな
買っていない人間が喚き散らすのかっこ悪すぎるぞ

[22596: 匿名さん]

>>22595 匿名さん
ここにも、若葉が？武蔵小山といったり来たり？

[22597: 匿名さん]

>>22596 匿名さん

いいえ、神奈川板も含め、目をつけたありとあらゆるマンションに出没しています。趣味のようなので、無視されるのが一番堪えるようです。

[22598: 匿名さん]

>>22592 匿名さん
その方のブログ拝見したことあります。川下に詳しい方がいくら経験を積まれても、川上のことをまったくご存じじゃないようで、全体を理解することは無理かと思います。よって、ただの占いになるかと思います。

[22599: 匿名さん]

私がもし富裕層と言われるものの端くれなら、売れたという事実から学んでもっと上手く立ち回ることを考えるでしょうね。すでに文京区という地域を舞台にした心理戦にここは入っておりますから。いかにここが無価値と信じさせるか、その腕前をお施主様に見せなければいけない有象無象があつまっていますね。

[22600: 匿名さん]

今回のコロナウィルスの件からも、人の多い駅前商業地なんか住むもんじゃないし、通勤のために利便性を優先するのはサラリーマン奴隷の発想だと多くの人が分かったでしょうね。