パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[2201: 匿名さん]

ま、つまりその単価でもここは充分完売するということでしょ。結論は。
あとはデベの良心がどれだけ働くか。
普通は稼げる限界までヤルけど、三井は良心的だし、坪700をきる可能性も、ワンチャンあり。

[2202: マンション検討中さん]

別に坪700でも600でも買わないだけなんでいいと思いますが、この戸数で売れるんですかね
まず600以上推しの投稿には全然いいねつけてる人いないですし

[2203: 匿名さん]

下層階で住友とのお見合いだと500割る部屋も出るかもなあ、すごい競争倍率になると思うけど。一方で比較的抜けている東側とかは600ぐらいになるんじゃない？部屋の眺望は抜けていなくても御殿みたいなエントランス、共用スペースの展望ラウンジ、パークコート仕様の設備、この先何十年経ってもこれだけのタワーはこの辺じゃ無理だし、売れるだろうな。

一方でプレミアムフロアは時間をかけてじっくりと売って行くんじゃないかな。多分眺望が確認できる竣工後に売れる物件もあるだろうね。ちょっと本当に文京区かよこれ、みたいな目の玉が飛び出る値段になるんじゃないかと思うけど。

[2204: 匿名さん]

高く出してもあっさり完売する事は素人でもわかりますからね、、、ここ。
多少批判を食らっても、高値追求するでしょう。
特に、わざわざ五輪前に売り出した今の時期ですし。

平均坪600なら、一企業のやり方としてはお人好し過ぎでしょう。650くらいに纏めてくれば、御の字。

[2205: 匿名さん]

>>2202さん
夢があっていいじゃないですか。
彼らは今までそういう値段に触れる経験はなかったのでしょうから。
年明けには化けの皮がはがれるかと思うと、残念ですけどね。

[2206: 匿名さん]

話がごちゃごちゃしてきたのでまとめます。
パンダ部屋は坪400で、38階が600で、39階が650ですね。

[2207: 匿名さん]

そんな夢がないこと言わんといて

[2208: マンション検討中さん]

それほどの高値なら売れ残るのは間違いないし、
値段が下がるだろう売れ残り物件を検討するのもありですね
オリンピック後の動向も見極めもできますし

[2209: 匿名さん]

中層階80平米で1.6億〜てとこか。

角部屋欲しいな。

[2210: 匿名さん]

>>2200 評判気になるさん
少しはマシな文章が書けるように成長したようですね。しかし、まだまだ改良の余地があります。
貴方様が猿から人間に進化できるよう、更なる努力を期待しております。

[2211: マンション検討中さん]

民度が低いコンプレックスMAX文京区として
できるだけ安く買って上から目線で見栄張りたいですよね

[2212: 匿名さん]

すごく良いね。欲しい。

[2213: 匿名さん]

ここを買えた奥様方だけで勝ち組コミュニティができそうですね。

苦々しい顔で悔しそうに見つめる地元ファミリーの眼差しを浴び、颯爽とパークコートタワーに迎え入れられる姿を想像するだけで、今の段階から優越感に笑いが止まりません。

[2214: 匿名さん]

大通りに面していて、排気ガスが気になるけど、あと20年くらい経てばEV車がほとんどになって排気ガスは気にならなくなる？

[2215: 匿名さん]

タワマン１つでそこまで盛り上がれるのは羨ましい。
優越感が欲しいなら港区にでも住めばよいと思うけど、
そこまでのお金はないということなのか？

[2216: 匿名さん]

>>このマンション検討版で，このマンションで盛り上がらないでどうする？

[2217: 匿名さん]

>>2213
「文京区で一番のマンション最高ですわね。奥様（私の方が上階だけど）」
「ですわよね。奥様（私は南東角部屋ですけどね）」
こんな感じ？

[2218: 匿名さん]

まあそうなんだけど、盛り上がるにしても、現実的な線の価格を探るのではなく、どんどん高額方向に膨らんでいるからさぁ
ここの土地に拘るプライドのような素敵なものを感じます

[2219: 匿名さん]

>>2218
なるほどね。

[2220: 口コミ知りたいさん]

>>2191: 匿名さん

＞逆に夜うるさいとこってどこよw

ドンキのあたりだよ
あの辺りは24時間明るい
区役所前は静かで真っ暗

[2221: 名無しさん]

まぁた、平均坪単価500以上連呼厨さん（地権者さんか端から買えない人）の投稿で、
荒れてますね
2億円超の物件、坪600でも余裕で払える年収4千万超クラスは、もっとキラキラした街か、
資産価値のある、歴史があってブランド力を有する土地にある物件を狙います
自分が今住んでいる地の欠点を挙げるのは、気が引けなくもないですが、、
ここは小石川・春日ですよ…
住みたい街ランキング2018年関東でも、100位にすら入ってません
後楽園がなんとか117位です(確か)。おそらくこれも、飯田橋・水道橋寄りであって、小石川ではないかと思います
キラキラ度指数なるものはないですが、仮に飲食店数で代替して考えるならば、文京区自体が23区中ワースト3位に入るほどの飲食店数の少なさで、
正直ぱっとしない感は否めません
ターミナル駅等の集客力のある駅周辺にあるような施設がありません
タワマンだろうが、赤坂でもない、六本木でもない、銀座でもないエリアの物件に、坪800どころか600でも、年収4千万超クラスは見向きもしません（確信）

ここの真剣な検討者の世帯年収は、千数百万から2千万に概ね収まります
お金の出て行く子育て世代が大半でしょうから、
自己資金は多くても3千万くらいでしょう
これだけで、坪500万いかないことが分かります
もう計画段階で価格帯は決まってますので、
平均坪単価500以上連呼厨さんの努力ははっきり言って無駄かと思います

坪500未満はバーゲンセールでもないですし、瞬間蒸発にもなりません
坪450でも、まとまった自己資金入れないと、希望の融資条件とはならないでしょう
それくらい今は億ションの融資が厳しくなってます
また、公益プロジェクトで補助金が入ってるので、税金使っての民間企業の荒稼ぎはさせまいと、
庶民の味方()の議員さんが価格付けに目を光らせてます(港区某PCで前例有り)
ここからは憶測ですが、
プレミアムプランの価格が意外なほどに抑えられるのではと思ってます
文京区の物件で、大台を大きく超えると目立つので、ここでもしかしたら…と。

[2222: 匿名さん]

コレ。
「文京区民を対象とした商売ではないんですよ」

の一言であっさり論破ですね。。。

[2223: 匿名さん]

お金が必要な子育てパワカ（）の皆さんは、生活もそこそこに苦しいでしょうし、わざわざここを買う必要はないでしょう。

[2224: 匿名さん]

まあ安くなってくれるならそれもまた可ではあるが、安くなると連呼する情熱はどこからやってくるのだろうか？やはり妬みか

[2225: マンション検討中さん]

＞2221さんのロジックがしっくりきますね。
真剣に購入を検討しているので、参考になります。

[2226: 匿名さん]

HPの情報が少なすぎると思います。更新しましたってメール来たので確認してもろくな更新じゃないし、エレベーターが何基あるのかもわかりません。駐車場にハイルーフが入るのか宅配ロッカー何個あんのかとか何にも分かりません。来年3月の分譲なのに。価格以前の問題です。豪華なロビーのCGも良いですけど、柱だらけの間取り図だけでげんなりなのに情報の出し惜しみしててもしょうがないと思います。ちなみに駐車場が抽選なら買いません。ですからそれぐらい早く教えてほしいもんです。時間を無駄にしたくないですから。

[2227: マンション検討中さん]

>>2222 匿名さん
「文京区民以外でこんな所を坪700とかで買いたがる富裕層がいるのか？それなら資産性の高い港区、千代田区、渋谷区のマンション買うだろ？」
で論破ですね

[2228: 匿名さん]

最近の千代田区も劣化が激しいからなあ...ペンシルみたいなのとか、ゴニョゴニョ...

[2229: 匿名さん]

>>2227さん
そうすると今度は、港区で平均坪700では買えないようなマンションだけを都合よく例に出して、文京区だから坪700で安く買えると主張すると思うよ。

[2230: 口コミ知りたいさん]

>>2221: 名無しさん

坪600だとキラキラしたところは買えませんね。
買えるのは、駿河台あたりですかね。

[2231: 匿名さん]

>>2221さん
概ねそのとおりだと思いますが、プレミアムプランは高くすると思うな。
1フロアしかないし、マンション全体のイメージ造りの意味合いもあるので。
しばらく売れ残ったら、しかるべき筋に買い取らせて、抑えた価格でこっそり売ることになります。

[2232: 口コミ知りたいさん]

小石川は資産価値高いけどな
あの場所にパークコートタワーが建つなんて驚きだけどな
避難する方はワテラスはどう思っているの？
比較対象としてにていると思うのだけど

[2233: マンション検討中さん]

>>2202 マンション検討中さん

あなたが思っているより、世間はもっと金持ちがたくさんいるんですよ

[2234: 匿名さん]

金持ちが沢山いるかどうかとは関係ない。
金持ちほどきちんと資産価値を見極める。

[2235: 匿名さん]

ミッドタワーがここまで苦戦するとは予想外。
あの価格なら、北仲ほどではないにせよ、完売はそこそこ早いと思っていたが・・・。
やはり、投資家向け価格も必要だったかと。
実需だけでは厳しいという証左。

ここも価格次第では大苦戦かも。

[2236: 口コミ知りたいさん]

月島と比べるのか？
春日を知らないにも程があるな

[2237: 匿名さん]

>>2232さん
パークコートブランドの再開発型タワマンは、だいたいそういう土地にできるからね。
浜離宮、麻布十番、虎ノ門、、、など、こんな場所にパークコートができるのか？というような場所にできるし、ジグライを考えると高すぎる価格で取引される。周囲の高台の一等地にはかなわないけれど、それに近い価格になる。
一種の錬金術ですな。
再開発してしまえば元々の汚さはなくなるし、低地であることも気にならない。
だから、魅力的な町に徒歩で行けるか、とかもう少し広い範囲の環境が影響する。

[2238: 匿名さん]

>>2228
麹町タワーは、駅直結で、麹町ブランドで、戸数も多くないのに、苦戦しましたね。

[2239: 匿名さん]

縁あって，再開発組合の人に，昨年辺り，どのくらいになるのか聞いたことがるけど，最上階は分からないが，他は高くても１億５０００万円くらいと聞いたことがあるぞ。
地権者の方も入るので，あまり高値にして売ると，マンション住民間の格差が大きくなりすぎて，マンションの管理運営上，あまりよろしくない云々と言っていたような言っていなかったような。
補助金が出ているから云々も言っていたような言っていなかったような。
その方も適当に言ったのかもしれないし，うろ覚えで申し訳ないが。

[2240: マンション検討中さん]

>>2233 マンション検討中さん
（相場より明らかに高い値段でも営業に騙されて買ってしまうような残念な）お金持ちがたくさんいるってことでしょうか？

[2241: マンション掲示板さん]

>>2238 匿名さん
あんな使えない駅に直結
麹町だっけ
駅直結はおまけ 強調すべきところではない
次のタワマンは立地が良いから売れる
本当に知らないのに比べる奴多いな
まあ 買う気がないと比較もしないか
掲示板だけで終わる人だと思う

[2242: マンション掲示板さん]

>>2238 匿名さん

ミニタワー

[2243: マンション掲示板さん]

本文 >>2238 匿名さん

何故売れなかったと思う？
その答えが小石川に繋がってくるのだろ？
言いぱなしだと 何を考えているのかわからない
まさか 駅直結タワマンだから とかいう大雑把
な一致で比べているわけないよね？
もしそうなら もう掲示板に書きこむのやめてほしいな

[2244: 匿名さん]

そうです。坪650に沿った線での書き込み以外は禁止です。
自分で考えろっていうのはなしよ。
言い続けていればそうなるかもしれないので、
みんなで盛り上げていきましょう！

[2245: 匿名さん]

2243
流れをみると明らかにペンシルタワーの例として挙げているんだろ？
坪単価700万を刷り込みたいのかもしれないけれど、焦りすぎだよ。
背伸びしすぎると碌なことないな。

[2246: 地権者]

坪単価650になったらぼろ儲けで笑いが止まらない！等価交換しておいてよかったー（笑）

[2247: 匿名さん]

まとめるヤツいるけど、まとめなくていいゾ。

[2248: 匿名さん]

できれば、650万円くらいの挑戦価格にしてほしい。
中古が値上がりしてウハウハ。

[2249: 匿名さん]

ちなみにこのマンションは沖式だと平米単価169万円と評価されている。
坪単価に換算すると550万を超えてきますね！
タワマンの場合は大きく外さないので、坪500から600のレンジに収まるというのが客観的な評価かと思います。

[2250: マンション検討中さん]

まとめるとプレミアムを除くて、坪600〜800くらいに収まるでしょうね

[2251: マンション掲示板さん]

どうやら、パンダ部屋の坪単価は340万のようですね。
38階が600万とは、さすがパークコート、いいお値段ですね。
39階は650万ですか。
うーん、一般の人にはちょっと手が届かないかな？

[2252: マンション検討中さん]

>>2251 マンション掲示板さん
安値工作しても無駄だ
沖式で坪単価550万と判定されたのだから
坪平均600くらいにはなるだろうよ

[2253: 匿名さん]

逆に言えば、沖式で坪単価550万だから実際は坪平均500くらいとも言える

[2254: マンション掲示板さん]

>>2252 マンション検討中さん
沖式が参考にならないのか、君の高値予想が参考にならないのかどっちでしょう？

[2255: 匿名さん]

PC浜離宮もPH白金二丁目タワーも沖式より平米10万前後割安で販売されているから、ここも坪平均520万程度になるだろう。ただし、沖式でお見合い部屋が考慮されていないということであれば、もう少し安くなるかもしれない。

[2256: マンション検討中さん]

流石に上層階の平均坪単価は800くらいでしょう
下層が400代なら釣り合いもとれるし

[2257: マンション掲示板さん]

>>2256 マンション検討中さん
馬鹿なの？

[2258: 匿名さん]

最後の望みを持たせてあげるのが武士の情けというものだ。

[2259: eマンションさん]

>>2249 匿名さん
適正価格に対して、儲かる確率55%なんだから、若干安くないとつじつまが合わないでしょ。
>>2253
算術的にはこちらの方がまだ合うんじゃない？

[2260: eマンションさん]

>>2255 匿名さん
こっちの方が近いのか

[2261: 坪単価比較中さん]

誰か、三井が利益のためにパークコートにするとか書いていたが、間違えている。

三井は、パークコートブランドを大事にしており、厳選している。
「マンションの間取りを考える」のブログ中でもこの事に触れていました。
四谷がパークコートでなくパークホームズになった件で触れていました。

三井が、利益のためにパークコートブランドを安売りすると言っている方は、知識が浅すぎる。

[2262: 坪単価比較中さん]

本郷パークハウスが坪500で、小石川パークコートが坪400万円台
これは、両マンションを比べて、本郷パークハウスの方が魅力的だということなのか？
納得のできない判断だが、そういう方が多いということなんだな。
きっと私の価値観がおかしいということなのだろう。

[2263: 匿名さん]

その通りだ。
それが小石川だ。

[2264: 匿名さん]

>>2262 坪単価比較中さん

パークシティ武蔵小山が坪500であることからも、パークコートであってもいかに低地に価値が無いかがわかるだろう

[2265: 通りがかりさん]

平均坪550か…なかなか高いね

[2266: 匿名さん]

浜離宮のモデルルームで、パークコート ザ タワーとパークシティ ザ タワーの両ブランドは同列だと聞きました。コートにするかシティにするかはコンセプトの違いみたいな話で ザ タワー がブランドみたいな印象でした。値段的に同じなら武蔵小山と春日小石川は同列であっていると思いますけど。

[2267: 匿名さん]

パークコート 浜離宮 渋谷 文京小石川
パークシティ 大崎 湊 武蔵小山

[2268: 匿名さん]

>>2262さん
いや、PH本郷は平均すると坪450で、PC小石川は坪500は超えるだろうから、やはりタワマンの力は強いと思いますよ。

[2269: 匿名さん]

あはは。

こんな掲示板で喚き立てて安くなるなら、デベは要りません。笑

欲しい 欲しい あれ欲しい、が通用するのは子供だけです。

『分不相応』という言葉を胸に刻み、お金がない人は、もうそろそろ潔く諦めてください。

ここは平均坪650前後（微調整は今から）になります。
以上

[2270: 評判気になるさん]

パークシティとパークコートが同じなんて、初めて聞いた理論だはWWW

[2271: 匿名さん]

>>2270 評判気になるさん

聞いてごらん

[2272: 匿名さん]

立地で分けているんだと思いますよ。
パークシティは中央区外れや品川区辺り。
パークコートは都心。
あくまでタワーマンションの話です。
仕様もワンランク違います。

[2273: 匿名さん]

パークシティは見たことがありませんが、中古物件の内装写真を見るとあまり違いがないように思います。具体的にどのあたりの仕様がワンランク違うのでしょうか？

[2274: マンション検討中さん]

パークコートは水栓がグローエで、パークシティだとタカギになるっていう感じじゃないでしょうか？
あと、玄関のドアの開け閉めゆっくりにする機械が内蔵でスッキリしてるか事務所みたいな外付け箱形か。

[2275: 匿名さん]

基本は2272さんの認識でいいと思う。
都心で住環境もいいというのがパークコートの条件。
だから、パークシティだけど仕様はパークコート並みという物件もある（一般的には仕様もパークコートのほうが上だが）。浜田山なんか代表。

[2276: マンション掲示板さん]

坪650とか言ってる人と、坪500前後って言っている人の文章を見比べてみると、前者の多くはに中卒レベルの文章ですね。そして前者は主観的な妄想、後者は客観的根拠に基づく価格予想が多いです。
前者が地権者さんだとすると、あまり高値だと地権者と新規の住人の知的レベルの格差が歴然となってしまいます。
やはりここは坪450くらいでしょう。

[2277: 匿名さん]

そうなんですか。
確かに湊や大崎は微妙でした。武蔵なんちゃらは見に行ってもないです。

[2278: 匿名さん]

取り敢えず初心者マークはスルーしないと議論がまったく進展しませんね。

[2279: 匿名さん]

店舗・事業所スペースは、もう全部所有者決まってるのでしょうかね。

[2280: マンション検討中さん]

デベの高級ブランド名がついていても、再開発事業絡むとだいたいワンランク下がりますよ、内装とか設備。
アトラスタワー中目黒の様に中層以下、高層以上でわけていればがっつりグレードあげられるんでしょうが・・・


あと＞2278さん、そういう掲示板じゃないので、ROMってろと言いたいなら某大手掲示板へどうぞ。
健全な議論を阻害するようなコメントは感心しませんね。

[2281: 匿名さん]

80の角部屋で、1.6億くらいか。
1.5億ならいけるんだけどなあ。
こんな感じで皆んな諦めて、買えるのは勝ち組のみ。
その後、買えなかった奴らも今のネガの仲間入りって感じかな。

[2282: マンション検討中さん]

そんなに文京区狙いの富裕層いないって。
5000～13000万円くらいが妥当だと思いますよ。
プレミアム住戸で15000万円～くらいかな。
それにしてもプレミアム住戸で天井高2700㎜ならノーマルはどれくらいになるんだろう。最低でも2550～は欲しいな。

[2283: 匿名さん]

大体の評価が明らかになった今となっては、今朝も湧いてきた自作自演の必死さが虚しいな。いくら頑張っても上がるものじゃないのに…

[2284: 匿名さん]

この辺の新築の事例は小規模分譲で駅から遠かったり生活利便施設からも遠かったりなどして大規模再開発タワーで駅直結という物件にそのまま当てはめるのはおかしいと思います。言うならば、コンビニで買うブラックサンダーの値段が一個三十円だからゴディバのプラリネショコラは一個三十円になるだろうと言うのと同じぐらいおかしな話です。

他にもこんな値段では普通の人には払えないという指摘もありますが、確かにマス層を相手とした物件であれば（例えば江戸川区や浦安市あたりの物件）構造設備など仕様を落として買える値段に落としてお迎えに行くこともあるかもしれません（しっかり利益は乗っているんですが　笑）が、都心部のこのようなプレミアム物件になると、我々が例えば一億円のオーデマ・ピゲの腕時計を誰が買うんだと言っていても、買う人はいてちゃんと商売として成り立っているのと同じで、買う人はいます。外国人の不動産所有の自由度が極めて高い東京都いう場所を考えると顧客は世界中から来ると考えるべきでしょう。

[2285: 匿名さん]

同感ですね。

文京区民風情がなんとかパークコートタワーにあやかろうとするから、ショボい発想になる。

お金のないファミリー世帯は買えませんよ。
不動産ですから、悔しくても仕方ないです。

[2286: 匿名さん]

文京区は今までロクなマンションがなかったから、認識が甘いんだろうね、パークコートタワーに対するさ。
パークホームズ本郷で坪500だから、いくら引き算しても坪600は絶対に割らないやろね。w

[2287: マンション検討中さん]

再開発事業で文京区の公金が入るのなら、区内の若返りを図るのが行政ですから、高収入でも小梨のDINKSや中年以上がメインとなる価格帯を許すかどうか。
許さなくても建てられるんでしょうけど。デベは今後文京区で仕事がしづらくなりますからね。
ある程度の収入のファミリー世帯向けも作られ、それに引っ張られる形で全体もそこまで高騰しないように感じますね。

[2288: 匿名さん]

>>2287
西向き低層階はそれなりにお値打ち価格で出ると思いますけどね、二極分解しそう。ただ狭いし日当たり悪いしで、安かろう悪かろうみたいな感じかもしれません。内装仕様も落としてくるかも...お値段なりにパークコート史上に残る劣悪な物件になるかもしれませんが、便利だし安いし、しょうがないですよね。リセールがどうかは知りませんが

[2289: 匿名さん]

どなたかインテリアデザインのGARDEやNHDCについてご存知の方はいませんか？他のパークコートも手掛けたりしていれば参考になるので。

[2290: 匿名さん]

GARDはここ
http://www.garde-intl.com/portfolio/por_thumbnail.php?type=2&lang=jp
ブリリアタワー目黒とかパークシティ中央湊ザ タワーとか手掛けてるみたい

NHDCは出ていないけれどPC乃木坂ザ タワーとか手掛けているらしい

どちらも三井御用達のデザイナーだね

[2291: 匿名さん]

70平米だと子供1人しか無理なので、80平米〜は最低欲しいですね。
となると最低1.5〜1.6億。
医者夫婦だらけになりそうですね、ここ。

[2292: 匿名さん]

最近都心部、ことに千代田区や中央区で分譲される物件のコスパが悪化しているような気がするんですよね。やはり上がり切ったものを買うよりも、上がりしろのあるものを買うのが人情家と。

[2293: 通りがかりさん]

>>2284 匿名さん
そもそも不動産を時計や自動車など誰でも容易に手に入れられるものに例えるのはおかしいと思いますよ。
強いて例えるなら春日でしか付けることの出来ない春日限定高級時計という例が正しいかと。
さて、この場合確かに購入したいと思う人は一定層いるのでしょうが、はたして文京区民以外、ましてや外国の方で魅力を感じて欲しがる人はいるのでしょうか？

[2294: 匿名さん]

>>2293 通りがかりさん
山手線内側で駅直結ってだけで魅力的だと思いますが、、、

[2295: マンション検討中さん]

2291さん

どうやったらそんな計算になるんですか？
80平米なら、1億くらいですよ
あ、工作員さんでしたかw

[2296: 匿名さん]

25坪 × 620/坪 = 15500万 でピタリ予想が決まりました。

[2297: 名無しさん]

工作員さん、お疲れ様でございます！

[2298: 匿名さん]

>>2297 名無しさん
妄想だけに、もうそうがねえなと。

[2299: 匿名さん]

価格発表されれば安値連呼さんも一掃されるでしょう。
恥ずかしい履歴は晒しモノとして永久に残りますが。

[2300: 匿名さん]

>>2274 マンション検討中さん
そうなんですか？
中央湊の中古が売り出されていますが、パークコートで使用されているものと同じように見えます。多分水栓もグロエだと思いますよ。床材や建具のグレードも同じにしか見えません。共用部もグレード落ちしている印象はないです。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22VGA26/?sid=011g1b1889990...

[2301: 匿名さん]

随分前の投稿に噛み付いて、どうしたw
おま、湊のヤツだろw
タワマンには必須設備の全熱交換器すらないのにパークコートと同等とか、よく言いますはw

[2302: 匿名さん]

パークシティのモデルルームには行ったことがないですし、湊は場所すら知らないないです。普段電源いれてませんが、熱交換器の差なんですね。確かに後から交換できない設備の差はおおきいですかね？シティとコートってそんなに差があるんですか？

[2303: 匿名さん]

>>2300 匿名さん
写真見ましたが、全体的にちょっと安っぽいですね。共用部も室内も。
一例として、室内やロビーにさほど天然石が使われていないのは、パークコートとの差だと思いますよ。

[2304: 匿名さん]

パークシティ湊が今坪450くらいなので、やはりここは坪600〜650くらいにはなってくるんでしょうね。

[2305: 匿名さん]

>>2303 匿名さん
どのあたりのパークコートですか？
私の知っている程度のパークコートでは、天然石はそれほど使われていない印象です。

[2306: 匿名さん]

湊の話にそこまで必死にならんでええんでない。
ここはパークコートだしそういう湾岸マンションとかは、即ち比較対象ですらないわけ。
おけ？

[2307: 匿名さん]

パークコート文京小石川ザ タワーの戦い

少しでも安く買いたい文京区民
少しでも高く売りたい地権者
坪６００万円以上も払って，文京区民になりたい奇特な外部住民
今，壮絶な戦いの火蓋が切られる。
（友情出演：ムサコ。呼ばなくても出演）
（特別出演：スーパーカー飼い慣らしおじさん。呼ばれたとき出演）

どうせ買えない文京区民，そもそも買う気がない外部住民，お見逃しなく！

[2308: 匿名さん]

買う気はあるよ。
ここが高くて良い理由の根拠が、名ばかりパークコート、熱交換器という名の換気扇、ドアストッパー、共用部分のちょっとした石材の差、実体の無い春日駅直結1分、後楽園駅2分。
洗面無しのトイレや行灯部屋間取り、眺望の期待できない構造、文京区アドレスは都合よく無視。不要なジャグジーでフィットネストルームも無。
値段出てから考えよう。

[2309: 通りがかりさん]

まあウサインボルトが走れば、後楽園駅まで2分以内で行けますから…

[2310: 匿名さん]

洗面無しのトイレってトイレで顔でも洗うんですか？

[2311: 匿名さん]

高く売りたいのは三井じゃないの？

[2312: 匿名さん]

８０㎡をホントに１億で売りに出したら凄い取りあいになるよ。不動産業者が買うんじゃないかな？

[2313: 匿名さん]

皆さんおっしゃる通り文京区の普通の人は買えないかもねー。でも、普通じゃ無い人も５００人くらいはいるんじゃないの？

[2314: 匿名さん]

再開発事業ですからね。
行政としては文京区を盛り上げて行きたいわけですよ。そのためには、区外から若い世帯を流入させることが大事です。そのための子育て支援施設なわけです。
子育てが終わってお金に余裕が出てきた高齢世帯ばかり住まわれては、街が活性化しません。
補助金も出ているわけですし、何かとお金がかかる子育て世帯でも住めるくらいの良心的な価格設定になるでしょう。

[2315: 匿名さん]

なぜ高齢者だと高いマンションを買うと思うのだろうか。
私の知っている高齢者は5億ほどの金融資産を持っているが、なくなるのが怖くて使えないそうだ。

年金も厚生年金に加えて企業年金までもらっていて、はっきり言ってそれで生活できているのだが、やっぱり心配なのだそうだ。そういうものです、老人とは。

[2316: 匿名さん]

すると誰が使うのか、相続した息子が買って、孫夫婦がひ孫と一緒に住むことになる。小石川四丁目や小日向のおばあちゃん家にも近くてハッピーというわけだ。

[2317: 匿名さん]

結局、お医者さん弁護士さんあたりできれいさっぱり完売ですよ。きっと。値段は知りませんけどね。

[2318: 名無しさん]

不動産開発事業に7年ほど携わりました
業界人でなくても、ここの大半の方が、工作員さんの努力むなしく既にもう分かっているとは思いますが、念のため。

ここは港区でもないですし、高級住宅街としての歴史もブランドも無く、
都内駅直結とはいえ、少し歩きますがドーム以外はさしたる特徴も無く、
準都心なのに乗降者数も目安の20万人/年に全く達してない駅です…
タワマンの価値を高めるような、大型商業施設が今もなければ今後も見込めず、、、
つまりは、超富裕層を呼ぶ込めるほどの魅力は皆無です…
イケてないんです…

とはいえ、大手町や池袋、銀座、永田町、日比谷に10分程度という立地・タワマン・駅直結・マンションブランドは、大きなプラス材料です
エリア相場に上記の点をプラス評価すると、平均坪単価430強くらいになりますね

住不お見合い部屋や北部屋を含めてですから、
区内最高値と言っても過言ではありません
妄想連呼厨さんを除いた、現実の購入検討者にとっては、ギリギリの価格帯かもしれません
30数階以上のファミリータイプは、余裕の億越えとなるでしょう
プレミアムもあれやこれやとオプションを付けまくれば、あっという間に大台近くになってしまうかもしれません

タワマンを無理して買って、背伸びし過ぎて生活が苦しくなって、という話や
朝のエレベーターラッシュで、玄関開けてから外に出られたのは10分後なんて話も良く聞きます

決して無理せず良く考えてから、買い付けされるのがいいかと思います

[2319: 匿名さん]

あとは相続かな、少子化でダブルインカムならぬダブル相続で奥さんの両親と旦那の両親から相続するケースだとかなりの資産が転がり込む夫婦の話は割によく聞く

[2320: 匿名さん]

小石川は高級住宅街だよなあ...

[2321: 匿名さん]

「これからマンションを買う人は、多少高くても地域一番か二番になれるような物件を選ぶことができれば、手放すとき値下がりを心配しなくて済むかもしれません。」

ソース↓

https://www.sumu-log.com/archives/4377/

[2322: 匿名さん]

80平米1.5億ですか。

そんな低い価格予想でいいんですか？笑
面白さのあまり堪え兼ねて書いちゃいましたが、私はある程度を知ってます。
ここは長きに渡り文京区No. 1物件になることが約束されたマンション。
きっと驚きますよ。

[2323: 名無し]

＞＞2320
港区や渋谷(松濤とか)、番町等のような、
超富裕層が資産価値ありと認めるエリアではないという意味かと思います

[2324: 匿名さん]

そんな高くなるわけない派の方，どうぞ。

[2325: 匿名さん]

すみふビルが建て替えたら一貫の終わりでしょ、このマンション。

[2326: マンション検討中さん]

高さ制限があるんですよ。。
区HP見てくださいね

[2327: 匿名さん]

80平米で1.5億って全然低くないだろ。
都心でもブランドのエリアでもまったくないのに。
買える人がいるとかいないとか関係なくて、高くしたら売れない。そんな価値がないから。
以上。

[2328: 口コミ知りたいさん]

特別出演させて頂いているスーパーカー野郎のマセ餓鬼です。

近くに４つぐらい大学病院があり、いちいち港区まで帰るのはだるいから、ここは独身医者も買いたいと言ってます。

ぶっちぎりの文京区ナンバーワンなので、そんなに恥ずかしくないしね。

なんで、低層のお見合いもそんなに安くないと判断してます。

前に書いたけど…
パンダ450
中層550
高層650
プレミアム時価（プライスレス）

[2329: 匿名さん]

パンダ550
中層600〜650
高層650〜700
プレミアム800〜

なら、パークコートらしい値段。
JVにもかかわらずわざわざ三井のパークコートブランドを持ってきた件。
これ以上のバーゲン価格にゃ、するまいて。

[2330: 匿名さん]

無理して坪450万円で買う人，余裕で坪650万で買う人。
更にその上のプレミアムを買う人。
いろんな層から入ってくる。
地権者もいる。
マンション運営難しくなりそうですね。

[2331: マンション検討中さん]

>>2326 マンション検討中さん

初心者マークさんに容赦ないですね…
ここは区の再開発事業だから、特例的に高さ制限の緩和を受けれたんです。
本来60m制限のエリアですので、住友ビルも60mいっぱいで建ててると思われます。
今回住友ビルは再開発に参加しない選択をした訳で、今後立て替えをすることになっても同じ高さのビルしか建てられません。
ちなみにこれは住友ビルだけでなく、回りのどの建物にも当てはまりますので、当物件は完成時に視界抜けがあれば、半永久的に眺望は保証されます。

[2332: 匿名さん]

そんな甘くないですよ。
総合設計とれれば、すぐ高さなんて緩和されます

[2333: 匿名さん]

住友ビルの建て替えの時に、ここの住人が猛烈な反対運動をするリスクを忘れてはいけませんね（笑

[2334: 匿名さん]

ちなみに沖式を引き合いに出す人がいるけれど、春日後楽園で高層マンションが作られたのはアトラスタワー がほぼ唯一の例で、残りは中層から低層の比較的小規模な物件ばかりです。さらに中古マンションの築浅は比較的取引事例が少なく築20年前後の売り物が多く、旧耐震のものも堂々と売られています。言ってみれば廃車寸前の国産車の値段で新車のポルシェの値段を類推するようなもので、推計方法としては適当ではないと思われます。

[2335: 匿名さん]

総合設計取れるって本気で思ってるの？

[2336: 匿名さん]

今後はどんどん緩和の方向に向かうことが決まってますからね。
東京タワー周辺も昔は野原でした。
この辺りは今からニョキニョキきますよ。

[2337: 匿名さん]

うそつきー

[2338: 匿名さん]

今の住友ビルって周囲に公開空地が既にあるようなんだけど、総合設計制度を活用してようやく今の高さなのと違う？よくわからないけど。

[2339: 匿名さん]

パンダ530
中層580〜630
高層650〜700
プレミアム800〜
が私のピンポイント予想です

[2340: マンション検討中さん]

>>2287 マンション検討中さん
甘く見過ぎ

[2341: マンション検討中さん]

このマンションって恵比寿のタワマンより高いんですね！

[2342: マンション検討中さん]

2339のスーパーカー飼いさん

まだ呼んでませんよ
あとでお声がけしますから

[2343: 匿名さん]

>>2318さん
理屈は分かるのですが、平均坪単価で430はあり得ないです。
失礼ながらご経験されたのが若干古いのではないかと思われます。
確かに工作員単価の坪600もあり得ないけれど、坪500は超えてくるはずです。
もしここが住友さんの開発だったら、500台後半になっていたかもしれません。
ただ、この掲示板ではなぜか見落とされていますが、階差だけではなく、
広さも重要なポイントとなります。
この手のマンションはグロスで1億円を予算とする層が多いので、その範囲で買える60平米台に小分けして販売する戸数を増やします。その広さまでは坪500以下を中心に値付けをして、早期に売りさばきます。
一方、それ以上の部屋、特に80平米以上は高額となり、階数によっては工作員単価（坪700？）もあながち嘘ではなくなってくるでしょう。

[2344: 匿名さん]

シティタワー恵比寿の方が全然高いですよ

[2345: 匿名さん]

なるほど。
60平米 1億
70平米 1.2億
80平米 1.55億
これに階差と向きを加味するわけですか。
現実的ですね。

[2346: マンション検討中さん]

>>2343 匿名さん
現実的に考えるとこの方の言う通りになるでしょうね

[2347: 匿名さん]

>>2326 マンション検討中さん
高さ制限があるからなんなの？
よく分かってないで言ってるだろ

[2348: 匿名さん]

>>2329 匿名さん
実際はそのくらいの価値だとしても、そこからマイナス100万円分くらいは補助金で安くなりそうですね

[2349: 匿名さん]

恵比寿に興味ないんでタワマンいくらか知りませんけど、ここが８０㎡で1億は無いと思います。

[2350: 匿名さん]

>>2331 マンション検討中さん
つまり、ここが完成したら春日の再開発は半永久的に終了ってことか（笑）

いやいやそんなわけなくて、特例なんて後出しジャンケンでも認められるから、あの一帯はあとからいくらでも高いマンションが建つ可能性あるぞ（笑）

[2351: マンション検討中さん]

ちなみに春日ってここの再開発以外に、
別の再開発とかあったりするんですかね？

[2352: 匿名さん]

>>2336
いつの話をされているのでしょうか。

[2353: 地元民です。]

>>2351 マンション検討中さん

ここ以外の再開発の話しは今のところないと思います。

[2354: マンコミュファンさん]

坪430って
ゴッツ評価されてる
どういう立場の人だろう

オプレジより安い

関係ないけど 茗荷谷アトラスタワーは坪450万円で売れてるな

[2355: 匿名さん]

高額な坪単価が発表されたら黙りかえるでしょう

あわれな方達

[2356: 匿名さん]

哀れな地権者
提示された売却価格以上の価値になるわけないだろ

[2357: マンコミュファンさん]

>>2356 匿名さん
その売却価格って何

[2358: 匿名さん]

安く買いたい人の希望小売価格では。
あまり言うとまた哀れな事情通さんが坪500で売ってくれとか暴れ始めるので、ほどほどに。

[2359: マンション検討中さん]

安けりゃラッキー！
高けれりゃ買わない。。
でいいと思うのだが、喧嘩せんでも

[2360: 匿名さん]

坪400なら買ってやってもいいよ

[2361: 匿名さん]

角部屋が柱混入しまくりでいけてないんだよな。

[2362: マンション検討中さん]

〉）2343さん
良い考察です
付け加えると、
そこにさらに、補助金が絡んでくるんです
元々都の影響力が強く及ぶエリアらしく、実際補助金まで入ってるわけですから、 都や区の「要望」は我々の予想を上回るものと考えられます
同じく、補助金が入った港区某PCの平均坪単価は驚愕ものでした
相場より相当割安で、これこそまさに瞬間蒸発でした
その後、融資下りずキャンセル2件あったようですが。
区から「要望」があったとのことでした
そこでこの小石川タワーですが、港区某よりはるかに多く補助金受けてます
資本主義の恩恵を受けている富裕層が嫌いなK産党が仕切る文京区…(言い過ぎ？)
金融緩和による不動産の高騰と一方でデフレによる所得の伸び悩みについて、どの議員さんも憂慮されているので、
強烈な「要望」があるでしょう
普通の要望なら、坪470
強烈な要望なら、坪430
ということです
何も無ければ、2343さんの考察に近い、坪500くらいと思います(一応、文京区大好き元不動産開発業界人です)
ま、大外しする可能性もあります
狙ってる部屋が、坪600を大きく超えるなら買わないだけです
スーパーカーでも飼いますw

[2363: 匿名さん]

高級店で値切ろうとするとは、さすが文京区民。

良いワインや食材を口にした経験の乏しい、彼ららしい振る舞いですね。

[2364: 匿名さん]

仕方ないよ、周りにまともな店がないのだから。

[2365: 匿名さん]

そうですか、高級店にあやかってボッタくる作戦が失敗しても諦めないとは、
さすが文京区民。
仕方がないね、周りにまともな店がないし、他所のまともな店へも行ったことないのだろうから。

[2366: 匿名さん]

いわゆる工作員価格（坪600）というのは、80平米以上の部屋に限定した議論なのでは？
もしそうならば現実的な線だと思うけどな。
広い部屋以外は坪500以下が多いだろうから平均すると沖式単価に近くなるし辻褄が合う。

[2367: マンション検討中さん]

>>2366 匿名さん
さらに言うなら上層階ですね
またプレミア部屋は実際700以上でもおかしくは無いと思いますね
下層階はお見合い部屋で向きも良くない部屋が多いので、400台前半くらいで辻褄合わせてくるでしょう

[2368: 匿名さん]

つまりパークホームズよりも安くなる、ということですね。
さすが文京区民様です。

[2369: 匿名さん]

>>2351
春日町交差点を渡った白山通りの真向かいが野村主導で再開発がある。ここほどではないがそこそこの広さの地域だよ。

あとダイエー小石川店の裏手も再開発の標識が出ている。小石川ヒルズぐらいの規模の物件が建つんじゃなかろか。

[2370: 匿名さん]

坪400万のマンションしか建たないなら建て替えや再開発による地域の改善はあまり進まないかもしれないが坪600ということになると急速に拡がって10年後には街の雰囲気が一変しているかもしれない。

[2371: 匿名さん]

テレビ局とか外資の金融機関とかを誘致すれば再開発も進んで南側との格差が縮まるかもしれませんね。

[2372: 匿名さん]

>>2371
今の所は国の公共事業の関連企業とか外資系のヘルスケア関連企業が多いですね。オフィスが多くてもなんとなくのんびりした感じがあるのはそのせいかもしれません。

大手広告代理店や外資系投資銀行の社員さんはこの辺結構住んでますけどね

[2373: 匿名さん]

映画館ができるとありがたい。

[2374: 匿名さん]

新築のパークホームズ荻窪の85平米が1億2600万だから、ここは1.6億が妥当かな。

[2375: 口コミ知りたいさん]

最初は免許証を身分証がわりにする意識高い系マス層（準富裕層とアッパーマス層）の鉄ちゃんからスーパーカーを口にするだけで、袋叩きにあいました。

最近は現実的な価格が認知され、富裕層だけのスレになりつつあり安堵しております。

[2376: 匿名さん]

結局の所坪平均650くらいになるてことだな

[2377: 匿名さん]

>>2374
確かに荻窪は良いね。一番高い部屋ね。
規模が大きければパークコートだったね。ここの眺望が良い高層階や角部屋ははそうかもね。眺望が無い中低層は安くないと売れないし、要らないよね。平均は沖式くらいじゃない。

[2378: 匿名さん]

>>2376
ならないでしょ。ワテラス並みに中低層階がオフィスならそうなったかもね。タワーマンション住んだことありますか？

[2379: 匿名さん]

沖式が大きく外すことはないから平均は坪500台で間違いないんだろうけど、85平米の広さがあれば坪単価も上がってきて、私も1.5憶～1.6億になると思います。

[2380: 匿名さん]

>>2378
工作員単価に釣られないように！
調子に乗らせるだけだし、ここはスルーでしょ（笑）

[2381: マンション検討中さん]

〉〉2376
スーパーカー飼いさんはまとめてくれなくて結構ですよ
呼んだ時だけ来てくださいマセ

[2382: 通りがかりさん]

このタワーが、南に2キロでも動いてくれれば、
工作員さんお望みの坪600くらいは平均でイクかもねw

[2383: マンション検討中さん]

春日で坪単価500だか600だかって…
バブルっすねぇ

[2384: 匿名さん]

そういう時代ですからね。
でも不動産価格が安かった時期よりも心理的には手が出やすくなっているんじゃないですかね。
これを機に再開発が進むとよいのですが、用地を纏めるのは相当大変なことで、今からやるとしても、計画に10年、実行に10年はかかるでしょう。

[2385: 匿名さん]

平均すると、坪620てとこですね。
ふむ。
このご時世、お手頃価格のパークコートタワーですね。
これは倍率凄そうです。

[2386: 匿名さん]

まとまった広さの再開発は流石に難しいと思いますが、既に二箇所ほど再開発の計画が進んでいますし、高く用地が売れるということになれば、コイン駐車場となっている遊休土地や工場跡の利用も進むでしょう。現状でも既に旧築の民家を利用した店舗やイベントスペースが増えていて、昔と大きく変貌しつつあります。

[2387: 匿名さん]

文京区とはいえ、敷地面積6200㎡ってのはすごいと思いますよ。

[2388: 匿名さん]

６階の住居用メインエントランスまでのエレベーターは３機。
ってことは，その上も３機かな。

[2389: 口コミ知りたいさん]

再開発でないと、UFJ銀行を追い出すことできんだろ
仮設店舗は誰かが補償しているのかね
大好きな、なか卯も無くなってしまった

[2390: 匿名さん]

お向かいの本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業の方は0.３ヘクタールだそうです。

[2391: 匿名さん]

それでもタワーマンションとしてはよいものができるのかもしれませんが、「建て替え」のレベルですね。

[2392: 匿名さん]

>>2388さん
エレベーターの速度や制御システムの性能にもよりますが、3機しかないとタイミングによってはかなり待たされることも出てくるのではないかと思います。

[2393: 匿名さん]

>>2389
三菱ＵＦＪ銀行は，富坂下交差点の角，一番いいとこをゲットしたと聞いております。

[2394: 匿名さん]

立地がなあ。

[2395: 匿名さん]

二駅４路線利用で四方を幹線道路に囲まれた好立地だからね、住んでよし貸してよし

[2396: 匿名さん]

微妙

[2397: 匿名さん]

なんか坪700くらいするような気がしてきた。

[2398: マンション検討中さん]

春日で坪平均600とか700って本気で言ってる？
交通の便が少しいいだけでブランド力皆無の土地だよ？？

[2399: マンコミュファンさん]

立地は文京区で一番

[2400: マンション検討中さん]

総事業費1100億円。そこを3街区に分けてるから単純に3で割ったとして1街区366億。
販売戸数は390戸だから、1戸あたりの原価ざっと9400万円。
1戸を70平米目安とすれば、坪単価450-550万ってとこか。そんな安いかなあ？