パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[21801: マンション検討中さん]

ブロガーって細木数子みたいなもので、バブルのうちに稼いで、ブーム終わればさぁーっと引いていくものです。

[21802: 匿名さん]

これだけムキになってネガるのはそれほどお買い得な物件だったってことの証明ですね。

若葉マークってどうやってつけるの？

[21803: 匿名]

「これだけむきになる」が合言葉。ここに住めるなら多少下がっても平気だよーって言えるお金持ちにはなれないねー。住まいを損得だけで考える人って惨めだよ。

[21806: 匿名さん]

レベル低いね～。

[21807: 通りがかりさん]

まぁまぁ。
ケンカは似た者同士でしか発生しません。苦笑

レベルの低い埋め立て水没ギャンブル物件同士、いつまでもあーだこーだ争っていてください。

[21808: 口コミ知りたいさん]

金賞ダブル受賞の書き込みをしただけで、これだけネガレスが伸びるのか
よほど悔しいと見える
契約者は、余裕じゃないの
なめ過ぎだと思うよ

[21809: 名無しさん]

>>21804 匿名さん
そっちは顔が菊門色だよ。
必死、火消し、バレる、逆効果。いつもの言い回し。

[21810: デベにお勤めさん]

ももレジというブロぐの人が決めた金賞になったので

契約者は余裕になりました

[21811: 匿名さん]

今日現地通りましたが、無機質な雑居タウンという以外、特に何も感じませんでした。
建物も頭を打ちそうな梁だらけのコストカット３次元構造、ダンパーをけちったなんちゃって制震板状物件。
これで坪600？地価も安いのに、一体どこにそのお金が吸い取られたのでしょう（タブーでしたかね）。
こういう人達がコンプレックスを抱えて、都心に越境入学させたりするのかな。

まぁもって一年で嫌になるでしょう。

[21812: 匿名]

>>21811 匿名さん
でも完売したけどね。買えないからってそんなにネガら無くてもね。住まいが快適ならそれで良いんだよね。貴方がいないマンションなんで安心だよ。休みで暇だから相手してるだけなんで勘違いしないでね。

[21815: 匿名さん]

＞これで坪600？地価も安いのに、一体どこにそのお金が吸い取られたのでしょう（タブーでしたかね）。


床に安いタイルとか貼りつけただけで、無知な田舎者をうまーく嵌め込むことができた営業マンの手腕には、良いボーナスが支給されたことでしょう。
なんちゃってとはいえ、一応パークコートのモデルルームにもかかわらず、えこからっと（）が貼り付けられていたのには、笑いました。
しかし最も噴飯モノだったのは、下がり天井を誤魔化す為の有料オプションが設定されていたことですかね？笑
みんなこぞって注文してたら、抱腹絶倒マジ不可避。笑

[21816: 口コミ知りたいさん]

マンションは、まずは立地だからね
内装は変えられても立地は変えられない
もう発狂は、やめなさい
しつこいぞ
もう年こすぞ
私は大掃除で忙しい

[21817: 匿名さん]

若葉はマンションマニアなんだな。マンション現地パトロールご一緒してみたい。

[21820: 口コミ知りたいさん]

>>21816 口コミ知りたいさん

元沼地でハザードマップ水没地帯で立地が最悪なんですけど。完売したらハザードマップが白くなると思ってません？

[21821: 匿名さん]

>>21820 口コミ知りたいさん

まぁまぁ。笑
モモタロ？とかいうブろグの人の賞に入って蜂の巣を突いたような大喜びをしている最中なんですから。


しかし一度マンマニに嵌め込まれたというのに、北の人は懲りませんねえ。

[21822: ご近所さん]

25年ぐらい住んでいるけど水出ないね。
ここの再開発組合の会報によると地下鉄に準じた水災対策を講じることになっているので、その辺のマンションよりもずっと安全ではないかな。都のゲリラ豪雨対策でも他所に先駆けて50mm対策がすでに施されているし、ハザードマップで色がついている分、予算がつきやすいのかかなり対策は進んでいるよ。というより、ここを元沼地とかいう人は少しは地図の読み方勉強した方がいいよ。

[21823: 匿名さん]

皆様の意見を集約したまとめサイトより、立地に関する項目を抜粋してみました。


① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 浸水ハザードマップど真ん中の谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 事故物件サイトに掲載されている陰鬱な場所
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは安価な医療モールに占拠されてしまいました……）

⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）

[21824: 匿名さん]

完売した今となっては全てが虚しいね...

[21825: 評判気になるさん]

>>21822 ご近所さん

元沼地は国土地理院が認定してます。少しは地図の読み方勉強した方がいいよ。

[21828: 匿名さん]

武蔵小山はしゃれ街推進条例に登録されましたね。

北の萎びた雑居低地の小石川より、遥かに格上です。

[21830: 匿名さん]

>>21825
陸軍参謀本部作成の迅速測図の読み方はわからないようだね

[21831: 匿名さん]

あと、ここのネガの人ってガラ悪すぎ。

[21832: 匿名さん]

＞③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です

大江戸線と三田線の深度まで掘削された場合、縄文時代どころか
もっと前からの堆積物すべてがコンクリに置換されたということですよ。

[21834: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップは、再開発で外れたりしてね
そんなマンションあったね
あっさり、ネガ殺られてたよ

[21835: 匿名さん]

>>21834 口コミ知りたいさん
確か、武蔵小山のスレでも、住友の営業のステマじゃないかって話がでたら、急に大人しくなったので、すっかり納得しました。何れにしても精神病んでる人には違いない。

[21838: 住民版ユーザーさん1]

南街区にある変電所(ですよね？)は、現状のままでしょうか。
どなたかご存知の方、いらっしゃいますか。

[21839: 匿名さん]

>>21838
あれは最終的に移設されると聞いています

[21840: 名無しさん]

坪単価のレンジも広いですし、割安と思われる部屋もありましたよね。高坪単価の部屋を購入した方は、おそらくそこまで資産価値にシビアな見方はしてないでしょう。

[21847: 匿名さん]

[No.21797～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[21848: 匿名さん]

明けましておめでとうございます
昨日の現地です

[21849: 匿名さん]

託児所の入る建物も外壁の一部が貼られていました。ちょっとガウディっぽい

[21850: 匿名さん]

＞ご存知かもしれませんが、最近のREITの値動きは、やはり不動産バブル崩壊を先取ったものでしょう。


それは金利上昇と同じく有名な話ですから、ここで敢えて披露することでもないでしょう。
取りあえずパークコート文京小石川は、今回の不動産マネーゲームのピーク値になるのはこれでほぼ確定。
しかし皆様と同様、私にとってもここはただのポートフォリオの一部に過ぎませんから、含み損が膨らむ前に損切りすれば、痛くもかゆくもないです。

引き渡し前後の大量売りが発生したところで、私は上手く売り抜ける自信があります。
今回の一件では、ギャンブル性を感じつつも売り易い条件の住戸を選ぶ（スキームは秘密）ことが、リスクヘッジに繋がることを再確認しました。

[21851: 匿名]

「高坪単価の部屋の購入者」って書き込むのは簡単だけどね。何しろ「白血病になるんだってね」とか書き込みする人だからね。ネガの為なら何でも書き込みする。

[21852: 口コミ知りたいさん]

浜離宮の住民板を荒らしているやつと同じなんじゃないの
文章がそっくりだよ
非住民って分かるよね

試しに、総会の日とか質問しても答えられないんだよね
富裕層と言いつつ、当然届いてるであろう不動産屋からの郵送物もらってなかったりとか

セカンドで持っているとか、いろんな設定作ってくるよね

嘘までついて相手にされたいかな
掲示版で何の意味があるのかな
リアルで相手にされるようになれよ

[21853: 匿名さん]

変電所の話は、上手く隠蔽工作できましたね。

しかし皮肉な事に、変電所の害を隠せば隠すほど、皆さんにバレるから逆効果なのに。

[21854: 匿名]

>>21853 匿名さん

変電所の害より貴方の方が害がありそうですね。明らかに。

[21855: 匿名さん]

>>21854 匿名さん
本当たちが悪い。三井のスレずっと荒らして。やっぱり同業者？それとも、狂人？

[21856: 匿名さん]

>>21855 匿名さん

大体、言い回しや決まり文句から、時々、自作自演をするけど、ああ同じ若葉だなってわかりますよね。隠しきれない。 もう、あちこちのマンションに書き込んでる内容、頻度からすると本人に問題があるとしか言えないですね。

[21857: 匿名さん]

数ランク格上立地の コモレ四谷 のテナント

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548212/

[21858: 口コミ知りたいさん]

四谷でマウント取るやつ始めてみた
信濃町も格上なのかな

[21859: 匿名さん]

>>21855 匿名さん
三井だけじゃないよ。

[21860: 匿名さん]

変電所のある所は最終的にグリーンバレーの入り口になるようだけどね。
駅から地上のルートは交差点を渡って、緑豊かな庭の中を通ってここの一階エントランスにたどり着く。今からちょっとわくわくしている。

[21861: マンション検討中さん]

>>21858 口コミ知りたいさん
春日の沼地に比べたら四谷は3段ぐらい格上です。

[21862: 名無しさん]

四谷にはパークコート建たないから
3段も上なのにおかしいね
三井に抗議でみしてろよ

モモレジ立地部門　横綱　だから

[21863: 匿名さん]

四谷も飯田橋も複数駅の複数路線が使えるからどちらも便利だよね。ただ東京ドームシティは後楽園にしかないし、後楽園みたいにスーパーひとつとっても安い店から高い店まで何軒も狭い範囲に固まっているわけでもない。どちらが優れているというものではないので、ライフスタイルにあわせて比較してみるといいと思う。

[21864: マンション検討中さん]

竣工するまでに暴落するだろうから早めに売り抜けることにするか

[21865: 匿名さん]

現地見られると終わりの物件ですし
中国大陸で売りつけるしかないのでは？

[21866: 匿名さん]

変電所が近いせいか冬場の静電気が気になりますね。

[21867: 通りがかりさん]

マンションの真前が、マックや日高屋とか…ダサすぎる。

[21868: 匿名さん]

マンションのエントランスを出ると緑豊かな中庭、緑の中を通って後楽園駅に歩いて行くのは楽しそうだ

[21869: 匿名]

>>21867 通りがかりさん
そんな事を言う人に限って吉野家の目の前に住んでたりする。

[21870: 通りがかりさん]

うちは、30ヘーベーのルーバルに10ヘーベーのベランダで、バスには出窓が付いた快適な戸建て風のライフです。眺望は抜群ですが、残念ながら、富士山、東京タワー、海は見えません。スカイツリーは見えます。マンションの前は、ガンガンクルマは走らず、東一の本社ビルです。

[21871: 匿名さん]

>>21870 通りがかりさん
どこにお住まいなんですか？

[21872: 匿名さん]

>>21865 匿名さん
情熱大陸でしょ

[21873: 匿名さん]

>>21870 通りがかりさん
大田市場の目の前って、人住める感じだったっけ？

[21874: 口コミ知りたいさん]

マンションコミュニティの歩き方
https://www.sumu-log.com/archives/542/

[21875: 匿名さん]

>>21874 口コミ知りたいさん
個人的な実感

100のレス中
①有益なポジ
20レス（4～5人）
②有益なネガ
10（2～3人）
③無益なポジ
25（7～8人）
④無益なネガ
45（1～2人）

こんな感じかな

[21876: 匿名さん]

変電所物件の記載、追加しました。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 浸水ハザードマップど真ん中の谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 事故物件サイトに掲載されている陰鬱な場所、目の前に変電所あり（健康被害が懸念されます）
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは安価な医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコンあり、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格はともに坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[21877: 匿名さん]

ここを買ってしまったのは一昔前なら都心マンションも買えたような、いいところ勤めの人達

今の相場ではしょうがないと頭ではわかりつつ、心の闇を吐き出すために掲示板で見回り宣伝を続けてるって感じかな

[21878: 匿名さん]

ここを買えなかったのは一昔前ならなんとか新築都心マンションを買えたような、苦労人の人達

今の相場ではしょうがないと頭ではわかりつつ、心の闇を吐き出すために掲示板で見回り中傷を続けてるって感じかな

[21879: 匿名さん]

まあ確かに最近都心の新築は高いよな、それは認める

[21880: 匿名さん]

>>21879 匿名さん
そのお陰で中古市場も値上がりして、恩恵を受けてる人も沢山いる

[21881: 匿名さん]

>>21876 匿名さん

暇ですね

[21882: 匿名さん]

>>21880
まあね、でも賃貸の方がお得だとか言って買おうとしなかった人はどんどんお金を失い続けている。いくばくかの憐憫は抱いても同情はしないけれどね。

[21883: 匿名さん]

>>21882 匿名さん

そういうこと。
若いうちに賃貸から抜け出して、先ずはマンションを買っておくと、後々の選択肢が増える。
あーだこーだと評論ばかりして、賃貸で家賃を垂れ流してると、購入という選択肢は消えて、一生賃貸しかなくなるよ。

[21884: 匿名さん]

賃貸と天秤にかけているんですか

ここは利回り2%台と結論が出ているので
賃貸で住む場所ですよ

タワマンなので10年で売るとして、どれくらい損するか、ご自身で計算なさっては如何でしょう

[21885: 匿名さん]

白金で賃貸推しの人でた～

[21886: 匿名さん]

賃貸利回りだけで、賃貸の方が得とか計算できる分けない。パラメータが足りない。

[21887: 匿名さん]

>>21886 匿名さん
多数のパラメータの総合が利回りなのですが・・・

[21888: 匿名さん]

でた！
恒例のなのですが・・・
の人！

[21889: 匿名]

>>21887 匿名さん

千葉の戸建てとか利回り最高ですよ。是非、そちらにお住まい下さい。利回り大事ですよね。

[21890: 匿名さん]

その辺の築古外廊下マンションの家賃を根拠に単純計算で利回りが低いとか言っている、なのですがの人、今度はパラメーターの総合とか言い出して...ぬるぬるとつかみどころがない、ああいえばこう言うの典型だね。何か知っているような風を装っているが、実際には何も知らないんだろう

[21891: 匿名さん]

1.5億の部屋で、賃料45万以下（デベ試算
デベは当然盛ってくるから、45万を超えることはない

これが城北の弱み
いくら新しいタワマンが建っても、都心が値上がりしてても、嵌め込んでババをひかせ易いエリアってこと

南無南無(￣∀￣)

[21892: 匿名さん]

資産価値が下がらない場合を考えてみればわかるでしょ。賃貸利回り（賃料）と資産価値下落率を比較しないとだめでしょ。何で賃貸利回りだけ損得がわかるのかな～不思議だな～嵌め込むが口癖の若葉ちゃん

[21893: 匿名さん]

なんだか王様部屋みたいな物件に住んでるとか若葉ちゃん自分の属性盛ってるよね。
マンション売り買いした経験も乏しそうだし、すぐ反応するあたり完全に図星かな？

[21894: 匿名さん]

資産価値ならお隣のアトラスタワーがベンチマークにしやすいです。
あるいは予測賃料に基づいた収益還元法も非常に有用です。

結果はご自身の計算で、どうぞ。
悲惨です。

[21895: マンション検討中さん]

このスレまだ続いてたんか

[21896: 匿名さん]

無知をさらして何か得なことでもあるんでしょうかね、お笑い芸でもやっているのでしょうか

[21897: 口コミ知りたいさん]

城北て言っても東京駅までグーグルマップで徒歩3.6kmだからね。
ちなみに千代田富士見は、3.2km
これがファクトというやつだね
あと、契約者じゃないよ
うざいから宣言しておくよ

[21898: 匿名さん]

まあ賃貸物件に住んで大家の養分になる人もいないと困るから、あまり本当のことを言わない方がいいという見方はあるけどね。

[21899: 匿名さん]

相変わらずこのスレは

ネガは論理的（数字、統計、ファクト
ポジは感情論（誹謗中傷、贔屓

で噛み合わないですね

[21900: 匿名さん]

若葉君！
エイトブリッジの別府くんより君お笑いの才能あるよ！