パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[21601: 通りがかりさん]

お土地柄、千葉と比較した方も多いのですかね

喧嘩は似た者同士でしか起こらない、とも言いますよ

[21602: 名無しさん]

ネガの民度が低すぎてネガにすらなってない

[21603: 匿名さん]

三階以上はどうやら学校か塾かそういった教育関連のテナントが入るみたいなので、あとはスーパーと飲食店系かな。キッチンカーが店を開けるだろうスペースも見うけられるし、おそらく周辺地域の飲食店の数も増えそう。

[21604: 匿名さん]

えっ

敷地内、飲み食いアリのマンションなんスか？

[21605: 匿名さん]

>ネガの民度が低すぎてネガにすらなってない

ハハハ

[21606: 匿名さん]

すみません…


① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格はともに坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[21607: 匿名]

>>21606 匿名さん

これ何回めですかね。残念な資産価値？
完売しましたよ。

[21608: 匿名さん]

>>21607
千葉の若葉爺さんお年のせいか痴呆かも知れませんね。
書き込みj行為を取り上げると更にボケが進行しそうなので大目にみてあげましょう。

[21609: 匿名さん]

みなさん、餌を与えないでください。
とはいえ全部自作自演かもしれませんが...

[21610: 通りがかりさん]

低地の白山通り（小石川一丁目）はアウディ
高台の春日通り（小石川四丁目）ポルシェ

[21611: 匿名さん]

しかし、中古が半年以上売れ残ってますね

地権者住戸200戸の大量供給が始まる前に引き取り手を見つけたいのですが

[21614: 匿名さん]

[NO.21612～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[21615: 匿名さん]

>>21611

”中古”は販売されていないようだが...

正規品と並行品みたいなものかな。正規品が出なくなったら引き合いがあるかもね

[21616: 匿名さん]

烏骨鶏って…

ここの住民、何人かこういう人いますよね

[21617: 匿名さん]

>>21607 匿名

立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。
ひいき目に査定して、坪500くらいでしょう。

[21618: 検討板ユーザーさん]

>>21603 匿名さん
学習塾だったらかなり嬉しいです。
関係者のかたですか？

[21619: 通りがかりさん]

誰かも仰ってますが、学習塾はいわゆる嫌悪施設では？