パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[21581: 検討板ユーザーさん]

>>21573 匿名さん

中央大学法学部はゲートタワーの方じゃない？
ここの下にも入るの？？
進学塾はサピにきて欲しい。

[21582: 匿名さん]

>>21581
ゲートタワーの高層階に入るテナントの名前が出ているのでね。
これは完全な想像なんですけど、学校って90分ごとに学生がガンガン移動するじゃないですか、タワーの高層階に学校があったらエレベーターが大変なことになりますよね。高層ビルにそぐわないと思うんですよね。むしろ低層階に固まってる方がいいのかなと。でも南街区の下の方には読売の専門学校がはいるわけですよね。そうなると未だにテナントが決まっていないのはここの下、ということになります。

[21583: 通りがかりさん]

>>21581 検討板ユーザーさん
3階4階5階は物販や飲食を想定しておらず、3階が医療モールとすると塾の可能性も相応にあるでしょうね。
中央大学はテナントの品位としては高いんでしょうが普段使う事はないので利便性の観点からはイマイチですね。まあ普通の法人の事務所や会計事務所などよりかはいいですけど。

[21584: 匿名さん]

幹線道路脇の小石川一丁目低地は、学区レベルが低いデータが出ていましたし、SAPIXが入っても落ちこぼれ人で溢れかえるだけでしょうね。

[21585: 匿名]

>>21584 匿名さん
で、そのネガは誰得？

[21586: 匿名]

>>21584 匿名さん

嫉妬以外のどんな動機で書き込みしてるの？

[21587: 名無しさん]

オタクが暇潰しに書き込んでるだけだと思いますよ。世の中常人では理解不能な行動をする人がいますから。

[21588: 口コミ知りたいさん]

サイゼリアのところに塾あるよね
何時も親が夜迎えに来ている
いっとき、子供を待つ親の違法駐車でいっぱいだった
あれは有名じゃないの？
ものすごい繁盛しているようだけど

[21589: 検討板ユーザーさん]

>>21583 通りがかりさん
ここの下は地権者の店舗かと思ってました。
どんなテナント入るかホント楽しみですね。

[21590: 匿名さん]

>>21589 検討板ユーザーさん

⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは医療モールに占拠されてしまいました……）

カラフルな手作りビラを貼りまくる学習塾みたいな嫌悪施設がこれ以上入るなら、クソ物件オブザイヤーも現実味を帯びますかね。

[21591: 匿名さん]

かれこれ1年間ネガしてるんだな

完売の結果に自分は間違ってたと認められないのは病気なんだな

[21593: 匿名さん]

[No.21592と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21594: 匿名さん]

>>21588
学習塾ってのはかなり前から噂はあったので多分入ると思う。飯田橋にトーマスがあるのであんな感じになるのかな。個人的には駿台市谷校が引っ越してくれるといいな。医師の子弟が多いと言う話なので、医学部受験したいお子さんも多かろう
https://www2.sundai.ac.jp/yobi/sv/sundai/scontents_P/kousya_PD/1337306...

[21595: 口コミ知りたいさん]

また出た。その「断言できます」は何得？「嫌悪施設」って単語も好きみたいね。このスレ見てる人からすると貴方が嫌悪施設だよ。

[21596: 匿名さん]

わざわざ騒音にまみれた幹線道路脇から医学部を目指す奇特な人は少ないように思いますが、仮に受かれば、「騒音住居の苦境を打破した幹線道路脇浪人」、のタイトルでドキュメンタリーが制作できるかもしれませんね

[21597: 名無しさん]

サイゼリアのところ＝啓明舎ですね。この辺りでは有名だと思います。

[21598: 名無しさん]

毎日桜蔭生が白山通り歩いてるんだからそのパターンで攻めるのはオススメしないよ。いつもの騒音にしとけば？

[21599: 匿名さん]

お言葉ですが、桜蔭生は通学で白山通りを仕方なく通過しているだけでしょう。

騒音で有名なこの辺りの白山通り脇に住まなくてはいけないような桜蔭生って、家庭の事情を除けばゼロに近いと思いますよ。

[21600: 匿名さん]

千葉の爺さんまだ東京の物件にネガやってんのか

[21601: 通りがかりさん]

お土地柄、千葉と比較した方も多いのですかね

喧嘩は似た者同士でしか起こらない、とも言いますよ

[21602: 名無しさん]

ネガの民度が低すぎてネガにすらなってない

[21603: 匿名さん]

三階以上はどうやら学校か塾かそういった教育関連のテナントが入るみたいなので、あとはスーパーと飲食店系かな。キッチンカーが店を開けるだろうスペースも見うけられるし、おそらく周辺地域の飲食店の数も増えそう。

[21604: 匿名さん]

えっ

敷地内、飲み食いアリのマンションなんスか？

[21605: 匿名さん]

>ネガの民度が低すぎてネガにすらなってない

ハハハ

[21606: 匿名さん]

すみません…


① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格はともに坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[21607: 匿名]

>>21606 匿名さん

これ何回めですかね。残念な資産価値？
完売しましたよ。

[21608: 匿名さん]

>>21607
千葉の若葉爺さんお年のせいか痴呆かも知れませんね。
書き込みj行為を取り上げると更にボケが進行しそうなので大目にみてあげましょう。

[21609: 匿名さん]

みなさん、餌を与えないでください。
とはいえ全部自作自演かもしれませんが...

[21610: 通りがかりさん]

低地の白山通り（小石川一丁目）はアウディ
高台の春日通り（小石川四丁目）ポルシェ

[21611: 匿名さん]

しかし、中古が半年以上売れ残ってますね

地権者住戸200戸の大量供給が始まる前に引き取り手を見つけたいのですが

[21614: 匿名さん]

[NO.21612～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[21615: 匿名さん]

>>21611

”中古”は販売されていないようだが...

正規品と並行品みたいなものかな。正規品が出なくなったら引き合いがあるかもね

[21616: 匿名さん]

烏骨鶏って…

ここの住民、何人かこういう人いますよね

[21617: 匿名さん]

>>21607 匿名

立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。
ひいき目に査定して、坪500くらいでしょう。

[21618: 検討板ユーザーさん]

>>21603 匿名さん
学習塾だったらかなり嬉しいです。
関係者のかたですか？

[21619: 通りがかりさん]

誰かも仰ってますが、学習塾はいわゆる嫌悪施設では？

[21621: イッチョメパラダイス]

[NO.21620と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21622: 匿名さん]

完売してしまったし

もう情報交換するネタも尽きたね

小石川で信頼ある大手ブランドの高級マンションを建てれば港区プライスで買う人がたくさんいるという事が証明されたわけで、これが最大のファクトってやつかな。

[21623: 匿名さん]

ここって、坪600くらいでしょ？

港区買えないじゃん。

[21624: 匿名さん]

ここが、坪600もするんですか…
確かにそれでは港区は買えませんが…
そもそも小石川は場所柄、坪400辺りが実需層ニーズの上限エリアです。

いわゆる、投機の対象にされたバブルの塔、と言えば聞こえは悪いですが、ギャンブル臭が拭えないこちらのタワマンの行方は、今回のバブル期の振れ幅を占う指標の一つとして、注視していきたいと感じます。

[21625: 匿名さん]

>>21623 匿名さん
白金のスカイなら買えるよ

[21626: 匿名さん]

知ってて書くのはやめましょう。
白金ザスカイは、PC小石川の検討者層では買えません。

話は変わりますが、こちらのように地権者住戸が30%以上もある物件ですと、通常は引き渡し前に 大量の 売りや転売が出ます。
この場合、管理修繕費の免除や優遇も地権者セットで付いてくるのでしょうか。

[21627: 評判気になるさん]

これだけのペースで完売した物件ですから地権者が売りに出しても分譲価格並みかちょっと高いぐらいだったらさっさと完売しそうです。

[21628: 口コミ知りたいさん]

白金買えるでしょ
坪500が人気らしいよ
ただ、白金は庶民マンションだけどね

[21629: 匿名]

完売したし、ここでする有益な話もそろそろ無いね。

[21630: 匿名さん]

個人の感想は別にして、この値段で売れたってことがファクト、それ以上でもそれ以下でもない。
じゃあ次はどうするのか、それを考えるのがこれを読んでいるあなたの考えるべきこと。