パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[21451: 匿名さん]

税金で補填されたらしいけど

[21452: 匿名さん]

デベは３社なので単純に４当分（地権者1000、三井1000、三菱1000、新日鉄1000）では？

[21453: 匿名さん]

>>21441 匿名さん

完売と周知の事実をかかれているだけですね。

[21454: 匿名さん]

中古が晒しものになってますよ。

[21455: 匿名さん]

苛立っているようですね

[21456: 匿名さん]

即刻完売だったわけですからそろそろ自分が間違っていたと認めては？www

[21457: 匿名]

>>21455 匿名さん

完全完売

[21458: 匿名さん]

住民の投稿によると、ここ、精神科入るんだって？
幹線道路脇物件に相応しいじゃん。
あと足りないのは AGAクリニックだな。

[21459: 匿名さん]

メンタルクリニックはありがたいよね
過重労働対策でストレスチェックが義務化されてしまったのでメンタルヘルス対応はどこの企業も頭の痛いところ。薬のみながら仕事している人って多いので会社の休み時間や終業後にサクッとかかれるのはいいね！薄毛は皮膚科で十分だろ。

https://www.mhlw.go.jp/bunya/roudoukijun/anzeneisei12/index.html

[21460: 匿名さん]

ここの医療モール企画している総合メディカルの元締めの総合メディカルホールディングスって一部上場企業で秋以降株価ががんがん上がってる。すげえな。何か凄いのやってくれそう。

[21461: 関係者さん]

ゴチでしたーwww

[21462: 匿名さん]

医者は沢山いて開業したい人もいるよね
良いなぁ

[21463: 匿名さん]

AGAクリニックもいいんじゃない
地域の需要あるよ

ネガさんも来ていいよ！

[21472: 匿名さん]

[No.21464～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[21473: 匿名さん]

親世代から東京に住んでいる方なら、この辺りの物件価格の安さは肌感覚でわかります。
知り合いの、嵌め込まれたお上りさん（失礼）の情報によると、ここは坪600万だとの情報ですが、理詰めで計算すると、おかしなことに気付きました。

この程度のマンションを建てるのに坪200万もかかりませんし、小石川一丁目は土地代自体も安いです。

土地建物比が1:1だとしても、差額の坪200万分（70㎡ を買った人なら 4000万円分）は、一体どこに消えてしまったのでしょうか。

[21474: 匿名さん]

>>21473 匿名さん

残念なことに理が足らないから分からないだけでしょうwww

[21475: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21476: 匿名さん]

専門家の書き込みでみんなが簡単にここで知識を得てしまうと、業者やデベにとっての優良顧客が減って困る。専門家は書き込み内容に注意して。

[21477: 匿名さん]

専門家がこんな得体の知れない所でコメするわけないだろ、、、

[21478: 検討板ユーザーさん]

数字と統計を交えた論理的なネガ
感情論と組織票でゴリ押しするポジ

第三者目線ではこんな印象
お互い噛み合わないだろうな、これは

[21479: 匿名さん]

サンプルの採用やデータ自体が不適切なソースからとってきているので結論が一般の常識から解離しているのです。それでも素人をびびらせるには十分でしょうが。

[21480: 匿名さん]

>>21478 検討板ユーザーさん

捏造データのネガですよねwww

[21481: 匿名さん]

エッチなマンションですね。
物欲しくなってきました。

[21482: 匿名さん]

だいぶ上流で地権者がここの地権者住宅を手に入れるのにかなりの負担をしているという匿名の書き込みがありましたが、おそらくそうでしょう。本来であれば坪単価平均が600を割るような控えめな価格ではなく、正直、800オーバーでもおかしくなかったと思いますよ。高い高いと大騒ぎしている人は多分そういう事情を知らないのでしょうね。

[21483: 匿名さん]

確認しました。
確かにご指摘の坪800の中古が、半年以上売れ残ってますね。

韓国人の友人に聞いたここの平均価格は、坪600でした。
この程度のマンションを建てるのに坪200万もかかりませんし、小石川一丁目は土地代自体も安いです。

土地建物比が1:1だとしても、差額の坪200万分（70㎡ を買った人なら 4000万円分）は、一体どこに消えてしまったのでしょうか。

[21484: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[21486: 匿名さん]

[NO.21485と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[21487: 匿名さん]

富裕層になればなるほど、
虎ノ門ヒルズは坪1000でも安いですが、
小石川一丁目は坪600でも高いです。

いつか、ご理解ください。

[21488: 匿名さん]

金融資産が一定額以上ある人は富裕層と定義されているけれど、金融資産がなぜどのようにして積み上げられたのかによっても個人の価値観はかわってくる。隣近所に富裕層が住んでいれば自然にわかることだけど。ヒルズに住みたがる富裕層もいれば、そうでない人もいる。

[21489: 匿名さん]

田舎から大志を抱いて宅配便ドライバーから降り出したルサンチマンだらけのアントレプレナーと、先祖代々伝統の職人の技を提供してきた大地主で老舗の跡取り息子とでは価値観がまるで変わってくる。

[21490: 匿名さん]

なぜここが売れたのか、参考になるかと思って連投してみた。笑ってやってください

[21491: 匿名さん]

ヒルズに住むのは人の縁が薄いからそれを補おうとしているから、あの高い家賃は入場料、必要経費と考えている節がある。一方でそんなもの必要がない、爺ちゃん婆ちゃん叔父さん叔母さんいとこにはとこに父の友人、商売仲間、そんな濃密な人の縁に包まれて銀のスプーンをくわえてうまれてきているのが本当の江戸っ子ですよ。若葉さんの言うヒルズ族イコール富裕層というのはいささか偏っていますね。あなたのお母さんはお帳場カードをもっていないでしょ。

[21492: 匿名さん]

>>21482 匿名さん

地権者は権利変換で床を取得して、さらに激安価格で増し床している。
再開発の基本中の基本。

[21493: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21494: 匿名さん]

小石川も池袋も大塚も、城北はどこも似たり寄ったりのタワマンばかりです。

勝どきしかり小石川しかり豊洲しかり、何もない不便な場所ほど、ららぽーとやイオンなどの商業施設がもてはやされる傾向にはありますが、そのお手軽さ故にエリアの大衆臭さが際立つので、富裕層はそれを敬遠します。

[21495: 匿名さん]

>>21492 匿名さん

ここは2015年12月の権利変換認可だから、その後の販売時までの相場上昇分もデベの利益、地権者の含み益になっている。
マイナス金利政策でローン金利が下がった局面を上手くまたいだ形となり、相場が切り上がったのは、デベにとってはラッキーボーナス。
デベは、この物件は結構儲かったんじゃないかと推測している。

[21496: 名無しさん]

虎ノ門ヒルズが1000で買えると思ってる自称富裕層ww

[21497: 匿名さん]

仰る通りですね。
ただ、煽られた集団的過熱感が残る現状では、信心深い住人さん達がそれを冷静に理解することは、難しいでしょう。

例えば、火災保険契約時などには、室内評価額が客観的かつシビアに提示されますから、それを突きつけられて初めて、己の失敗に気付くかもしれませんね。

様々なタワーマンションを見てきた私が端的かつ客観的に比較した結論を申し上げると、こちらの室内評価額は 80㎡でおよそ 2000万程度だと断言できます（つまり100%支払いの場合、専有部分が全壊すれば 2000万の保険金が降ります）。

[21498: 名無しさん]

今売りに出てる虎ノ門ヒルズ1400以上じゃん！ここ600だったら割安じゃない？

[21499: 匿名さん]

保険料が高い方が幸せな人がいるようだね

[21500: 匿名さん]

完売御礼


終

[21501: 匿名さん]

知らなかった高値掴みの証拠がこれだけ挙げられると、情緒不安定になってきました。
精神科やAGAクリニックだけではなく心のケアデイサービスセンターもテナントに誘致して欲しいです。

[21502: 通りがかりさん]

含み損あっても損切りしなけりゃいいだけだよ。

ここは土地柄、賃貸に出す人が過半数な物件になりそうだけど、投資ローン割れしても減価償却すれば、持ち出し金も少なく済むはず。

買った時期が悪かったんだから、それくらいの心構えは持っていないとね。

[21503: 匿名さん]

不便とまでは言わないけど、都心から距離あって電車に乗らないと何もない地域だし、賃料は安いだろうね。

[21504: 匿名さん]

完売おめでとうございます!

[21505: 匿名さん]

ありがとうございます。
灰色の街並みの中、騒音ノイローゼに負けずたくましくガチムチ生きていきます。

[21506: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[21507: 匿名さん]

ありがとうございます。
灰色の街並みの中、雑居ノイローゼに負けずたくましくガチムチ生きていきます。

[21508: 通りがかりさん]

劣化の速い 金食い虫の吹き付けタワマンなんて皆んな10年くらいで売り抜けるだろうし、ローン割れしなけりゃどっちでもいいっしょ。

[21509: 匿名]

とりあえず、あっという間に完売ありがとうございます。

[21510: 匿名さん]

完売おめでとう！

[21511: 匿名さん]

大人気物件だった。多分近所に似たような高級路線マンションの計画がこれから増えてくるだろうけれど、ここみたいなタワーは法律が変わりでもしない限りまずありえない。いいものを買ったとおもう。

[21512: 匿名さん]

文京区、ことに小石川やその周辺地域に住む人は地縁も濃いので土地でもマンションでも一度買うとまず手放さない。実需の人はかなり多いと思うので、なかなか物件は出ないと思うよ。

[21513: 匿名さん]

東京駅まで3キロないだろ？
快速ランナーの俺が走ればすぐだよ

[21514: 匿名さん]

＞劣化の速い 金食い虫の吹き付けタワマンなんて皆んな10年くらいで売り抜けるだろうし、ローン割れしなけりゃどっちでもいいっしょ。

とは言ってもしがみ付く人もいますから、築10年だと半分くらいは残っているのでは？（どこもそんなもんです）
ここは単身者向きの狭い部屋が多く、半分は賃貸専用みたいな性格の物件ですから、一気に人が抜けるのは設備分を償却し終わる15年目でしょうね。
20年目には管理修繕費が10万を超えるので、その時点で残っている初期購入メンバーは、ババ抜きに失敗した方々だけになるかもしれませんね。

[21515: 匿名さん]

>>21510 匿名さん

ありがとうございます。
灰色の街並みの中、騒音ノイローゼに負けずたくましくガチムチ生きていきます。

[21516: 匿名さん]

>>21512 匿名さん
かなりと言えば
パークコートは転売も賃貸もかなり出るよ。地元以外の買い手もかなり多いよ。
環境は永住に向いてない

[21517: 匿名さん]

>>21516 匿名さん

ありがとうございます。
灰色の街並みの中、騒音水没雑居ノイローゼに負けずたくましくガチムチ生きていきます。

[21518: 匿名さん]

東大、中央大、医科歯科大、東歯大、順天医大など大学関係者
医者
弁護士
大手町サラリーマン
文京区や霞ヶ関の公務員
東京ドーム界隈関係者

などにとって、ここは通勤しやすい。
単身や家族子供持ちも住みやすい
スーパーや病院も充実しているし。
実需は高いし、賃貸出てたら家賃補助ある人は速攻で借りるよ。


いかがでしょうか。

[21519: 匿名さん]

住民スレをみるとクルマの騒音の酷さでモメてますね。
騒音耐性がないなら、こんな一大幹線道路脇にわざわざ住まなければいいだけなのに。

[21520: 匿名さん]

>>21518 匿名さん
通勤は最強だけど環境は悪い。大通り目の前だから、ときが経つほど身にしみる。子供の健康や喘息考えれば、住みやすいとは言い切れない
家賃補助はどこも補助額だけでなく、元の家賃総額にも上限ある（例　補助は30%。但し家賃30万以上は補助対象外）からここは対象外になりやすい。春日3LDKに40万以上、2LDKに30万以上出す人は簡単には見つからない。

[21521: 匿名さん]

喘息っていつの時代の話ですか？そもその完売物件のネガって誰得なんでしょうね？

[21522: 匿名さん]

40万あれば線路超えた向こう側の千代田区港区の3LDKが借りられますね。
敢えて環境が悪く民度の低い文京区に都落ちする人は、少ないでしょうね。

[21523: 匿名]

>>21517 匿名さん

完売したマンションのネガって誰得？

[21524: 匿名さん]

ありがとうございます。
灰色の街並みの中、騒音水没雑居ノイローゼに負けずたくましくガチムチ生きていきます。

[21525: 匿名さん]

今日の白山脇はトラックがうるせえなあ　

[21526: 匿名]

>>21525 匿名さん

で、完売したマンションのネガって誰得？

[21527: 匿名さん]

>>21525 匿名さん

静かですけど、、、

[21528: 匿名さん]

千代田区港区の３LDK月四十万円借りても、古ぼけてて悲しいね。まいばすけっとで買い物なんて寂しいね。駅徒歩10分とか悲しいね。高速脇でもっと辛いね。バスに乗ると恥ずかしいから顔隠さなきゃいけないなんて滑稽だね。


成城石井やクイーンズ伊勢丹やドンキホーテやオリンピックやダイエーやスターフルーツとピンからきりまでスーパーを選べるここはすごいね。駅直結だからすごいね。高速ないからもっといいね。バスに乗るのが恥ずかしいとか自意識過剰にならなくてもいいんだね。やっぱり住んでよかった小石川。

[21529: 匿名さん]

>>21521 匿名さん
吸入が昔より普及したのはあるね。でも喘息は昔の病気になったの？知らんかった。おとな喘息も増えてると思ってた。本当にキツイらしい。

[21530: マンコミュファンさん]

雇用統計炸裂！！

株は放置プレイでたまに1.5倍とか儲かるけど、
為替はメンテが大変だがおもしろい。

マンション経営は、かったるい。

[21531: 名無しさん]

このマンション最強だね

[21532: 匿名さん]

文京区民ですが、いつもドライブ行くとき神田橋で首都高にのってぶいぶい排気ガスまきちらかして千代田区港区品川区汚染しまくってますわ、文京区民代表して千代田区港区の皆様、大気汚染してごめんなさい。文京区は首都高が少ないど田舎なんで勘弁してください。

[21533: 匿名さん]

関東近郊からトラックやら乗用車やらで首都高速都心環状線を目指してガンガン集まってきて千代田区や港区を大気汚染のるつぼにしている人はみんな謝った方がいい。あそこに住む人がどれだけお金を出してあそこに住んでいるのか思うとかわいそうだ。PM2.5とかNOxとかガンガン巻き散らかして、たまにポルシェとかフェラーリとかマセラティみたいな大気汚染製造装置みたいな車まで走って大気を汚しまくっている。本当に申し訳ないと謝るべきだと思う。バスや地下鉄を使って少しでも港区千代田区の大気をきれいに保ってあげよう。

[21534: 匿名さん]

ならば治安維持の為にも、再来年、白山通り脇で大量発生するであろう、騒音難民さんが中央線を南下するのを、埋め立て低地小石川一丁目民総出で防ぎましょう。

しかし、丸ノ内勤務さん（）風情が資金的に賄えますかね？

[21535: 通りがかりさん]

>>21533 匿名さん

ここ、首都高よりうるさいじゃん。
ネットで検索するといくらでも出てくる。

現実みなよ。w嗤w

[21536: 匿名さん]

六本木とか渋谷とか普通に行くんで、賑やかなところだなと常日頃思っていますよ。
エンジン音や排ガスの匂いだって車が大好きな人にとってはたまらないので感じ方ひとつですよ

[21537: 匿名さん]

首都高みたいにヤンキー車が爆音で走らないから
彼奴等のマフラーは、なぜあんなうるさいんだろうな

[21538: 匿名さん]

>>21537
車を愛する人はいろいろいじって車との愛をたしかめあいたいんですよ
私みたいに車は手段でしかない人にはにわかに理解しがたい感情ですが

[21539: 匿名さん]

小石川は、首都高なく、右翼もバニラ求人も来てくれない田舎で外人も少なく静かなもんです。

ネガは賑やかな場所が好きみたいだから、港区中央区渋谷区に住んではいかがですか。
あ、お住まい武蔵小山でしたね。

[21540: 匿名さん]

小石川埋め立て低地民、涙目。藁

[21541: 匿名さん]

パークタワー勝どきは坪360万と三井から地権者に連絡あったらしい。
ご愁傷様です。

[21542: 匿名さん]

低地騒がれても住居エリアは高いフロアだからねぇ、なんの問題もないんでは？

[21543: 匿名さん]

ここ買えた人は、普通に羨ましいけどな
資産価値も硬いでしょ
のらえもんが珍しく、安いから取り上げていたけど、ブロガーが騒がないのも
好感をもっている
誰が騒がなくても、当たり前のようにサクッと売れちゃうのが、いい高額物件だよ

[21544: 匿名さん]

ここ、第一期から全力でマンマニに嵌め込まれてましたよね。

[21545: 名無しさん]

第2のワテラスになるか、それ以上か？

[21546: 匿名]

ともかく売れ方がスムーズ過ぎる。ネガの書き込みが虚しい。

[21547: 匿名さん]

ワテラスは千代田区ですね。

[21548: 匿名さん]

前半戦は終了しました。
後半戦はいよいよ 全 南東角部屋 が含まれている地権者住戸200戸の大量供給です。
この辺りでもう一度、検証しましょう。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格はともに坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[21549: 名無しさん]

平均700～800くらいで取引されるのかな～。どう思います？

[21550: 匿名さん]

＞⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁

これは、背の低い人種じゃないと辛いのでは？
身長170cm以下がターゲットになると、東南アジアがメインです。
住民層は、韓国、中国、フィリピン、ベトナム、インドネシアあたりになるでしょうか。

http://world-conect.com/japan-tall