パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[21401: 匿名さん]

皆さん、賃料の安い医療モールがワンフロア全てを占拠したせいで、イライラしてますね。

逆に言うと、人を惹きつける魅力のない北の幹線道路脇に一体何を期待していたのか、心からそう思いました。

[21402: マンション検討中さん]

あと、ここの3階の賃料水準はここの住民には何の関係もなく、何故医療系テナントの賃料水準が低いというデマでディスろうとしてるのか意味が分かりません。

[21403: 匿名さん]

無意識に disられたと思ってしまったんですね。

テナント賃料は転売目的の方にはとても重要ですから、奇しくも些細なことから、ここが皆さんにとって、投機的な回収用案件ということが露呈してしまいました。

[21405: マンション検討中さん]

>>21402 マンション検討中さん
関係ないわけないでしょう。
賃料が床価格を決め、床価格が土地価格を決めるの。
その土地価格はマンション価格へ影響するの。
この論理が分からない？

医療系テナントが入居するとそこに来る顧客の質が下がる。
購買力も低く他のテナントへの波及効果も少ない。
集客力のないテナントが入居する商業ビルの価値は低く、
そのようなテナントしか誘致できない建物の価値は低い。
新築なのにその状態ということは、
立地に原因があるのだから土地の価値は低いってこと。

医療系が複数入る立地＝商業地として最低ランク
モールという形にして複数の医療テナントを
一カ所に押し込むのが一番なの。

複数の医療系テナントが入居する建物は土地価格が安い
業界の昔からのメルクマークです

[21406: 匿名さん]

確かに常に騒音と隣り合わせの幹線道路脇は、うつ病になりやすいらしいですから、2階フロアは全て精神科隔離病棟にすべきでしょうね。

[21409: マンコミュファンさん]

最大多数の最大幸福って知ってるか。
要するにネガは当たり前だか、超少数派で、
誰にも賛同されてないんだよw
チミたちは何のために戦ったてるの。
もう負けたのにw

[21410: 匿名さん]

もう手に入らないのに頑張るとは健気だねぇ
一生この掲示板で生きていなさい
掲示板消えたら何も残らないけどね

[21411: 匿名]

>>21409 マンコミュファンさん

負けたの理解してないんです。

[21413: 匿名さん]

>>21405 マンション検討中さん
プロの登場ですね。
そうなるとここは、土地も安い、建物も安普請、そして価格は坪600。
実態の伴わない差額分の数千万は、一体どこへ消えてしまったのでしょう。

[21414: 通りがかりさん]

>>21413 匿名さん
今さらですか？
デベロッパーの利益と、地権者さんの新しいお部屋代・新しい店舗代ですよ。
契約者さんもこんな当たり前の事に一々噛みつかないでくださいね。

[21415: 通りがかりさん]

>>21413 匿名さん
いえいえプロとは程遠い知識の無さですよ。下駄履き床の賃料水準が中古マンション市場の販売価格に影響を及ぼすというよく分からないロジックを使ってますからね。
1万歩譲ってそうだとして、坪25000円の募集であれば上の住戸よりも高いでしょうから何の不都合があるのか。成約賃料は一般的には開放されないので中古マンションの購入検討者は知ることはないでしょうが。

[21416: 匿名さん]

>>21414 通りがかりさん

禁句中の禁句ですよそれは

[21417: 評判気になるさん]

今日は一人で何役やってるんですか？あ、多重人格だったりして。

[21418: 口コミ知りたいさん]

完売してるのに。。
やっぱりネガって、病気なんですね。

[21420: 通りがかりさん]

間違いない

[21421: eマンションさん]

>>21417 評判気になるさん

そうですよ。
劇団ネガw、だれにも賛同されず哀れな方ですよ。

[21422: 検討板ユーザーさん]

しかし、中古が売れませんね。
半年間売れずに掲載中止、再び値下げして復活したゾンビ部屋達ですが、全く問い合わせすら無いという噂ですよ。

[21423: 匿名さん]

＞そうなるとここは、土地も安い、建物も安普請、そして価格は坪600。
＞実態の伴わない差額分の数千万は、一体どこへ消えてしまったのでしょう。


＞今さらですか？
＞デベロッパーの利益と、地権者さんの新しいお部屋代・新しい店舗代ですよ。
＞契約者さんもこんな当たり前の事に一々噛みつかないでくださいね。



勉強になりモス

[21424: 匿名さん]

>>21422 検討板ユーザーさん

捕まりたくなければ、噂の出所を明らかにしましょう。

[21427: 匿名さん]

自分が歳をとって足腰が弱った時に中にエレベーターで降りた所にクリニックがあったら便利だけどなあ。一体若葉さんは何がご不満なのかな？不思議

ここは中にスーパーもクリニックも入るし、駅に地下直結だし、地下道回れば区役所にすら行けるわけで、雨風にさらされることなく快適に日常生活のほぼ全ての用事が足せるんだけど。なかなかこういう物件、ありませんよ。

[21428: 匿名さん]

その内容が本当に正しいなら、普通はこのように毎日毎日 宣伝や自己弁護を繰り返しません。

騒音の激しい幹線道路脇に建つハザードマップど真ん中の埋め立て谷底低地、という実態がむしろ際立ち、皆さんにバレてしまうので逆効果だと思いますよ。

[21429: 匿名さん]

ここはとりあえず場所が悪かったですね。
文京区の中でさえ三下という認識です。

それと、ここはルール上 検討スレですね。
不安は強いでしょうが、契約者さんはそろそろ監視をやめて住民スレに移動しましょうね。

[21431: 通りがかりさん]

>>21428 匿名さん

完売ですwww

[21432: 通りがかりさん]

>>21429 匿名さん

圧倒的完売www

[21433: 匿名]

[No.21383～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[21434: 口コミ知りたいさん]

>>21427 匿名さん
実際、23区内でスーパー、クリニック、駅が同じ建物の下にあるマンションで他にどこがあるんですかね？しろかねざスカイみたいに医療、商業一体開発をＨPなどで全面的にアピールするマンションはそれなりにありますが、更にマンション直下に駅を備えるマンションは相当少ないのでは。

[21435: マンション検討中さん]

>>21432 通りがかりさん
論理的なネガに対して「完売」でしか返せないと
グランドメゾン品川シーサイド（坪300万）の契約者と
同じ知識レベルと思われますよ。

[21436: 検討板ユーザーさん]

しかし、中古がなかなか売れませんね
浜離宮なんて値上げ再販してるくらいなのに
ここは現状維持
と言うか、第二期なんて値下げしてたよね
やっぱ場所がくそなのかな、ここは

[21437: 匿名]

>>21435 マンション検討中さん

論理的？？稚拙の間違いですよね。
いかに嘘を書き続けても事実には敵いませんよ。

普通は頭がおかしいと思われるだけですね。
いかがでしょうか。

[21438: 匿名]

完売したのか・・・。

次どこに行こうかなあ～。

そうだ、浜離宮に行こう。

[21439: 匿名さん]

高倍率抽選の人気物件で







竣工前に全て完売しました。







以上

[21440: 匿名さん]

坪600の根拠がないですよね、ここ。

この程度のマンションを建てるのに坪200万もかかりませんし、小石川一丁目は土地代自体も安いです。

土地建物比が1:1だとしても、差額の坪200万分（70㎡を買った人ならなんと 4000万円分）は、一体どこに消えてしまったのでしょうか。

[21441: 匿名さん]

>>21437 匿名さん
いかがでしょうかさんの文章も相当稚拙ですよ。ここの関係者かその成りすましかにかかわらす、書き込みはおやめになった方がよろしいです。自己満足でしかない●●ですね、頭おかしいは、スレの趣旨に反します。

[21442: 口コミ知りたいさん]

≫21435さん

そうですかそうですか品川でも同じ扱いを受けたんですけ。お気の毒完売。

[21443: 匿名さん]

>>21441 匿名さん

頭がおかしくなってもここの3階フロアの精神科にいけば心配ないです。
きっと お仲間もたくさん集結していますよ。

[21444: 匿名さん]

>論理的なネガに対して

ここにそんなヤツいない
ここにはアホネガしかいない

[21445: 匿名さん]

>論理的なネガに対して

千葉の若葉爺さんしかいない
自作自演の爺さんしかいない

[21446: 評判気になるさん]

>>21440 匿名さん
殆どの物件は原価など分からないでしょう。ただ言えるのはここが坪600万で即日完売ということは建築坪単価プラス一種土地単価が420万程度内に収まるのであれば十分事業化する価値がある土地評価ということです。
等価交換の為に安く取得していると思いますが実際の更地価格の実力値としては相当高いでしょう。
仮に安く取得したとしてそれはうん十年前から交渉し続けた企業努力です。

[21447: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[21448: 匿名さん]

>>21440 匿名さん

常識的に考えて、デベと地権者で折半では？
デベの利益が2000万、地権者の新住居と新店舗の費用に2000万。

デベは、新日鉄・三井・三菱の連合軍なので、これぐらい割高に利益をとらないと、お互いに事業にならなかったのではないでしょうか。

[21449: 匿名さん]

>>21448
んなわけねえだろ

アホネガ相手にする奴もアホしかいねえな

[21450: 匿名さん]

事前調査を延長したからその分費用がかかった

[21451: 匿名さん]

税金で補填されたらしいけど

[21452: 匿名さん]

デベは３社なので単純に４当分（地権者1000、三井1000、三菱1000、新日鉄1000）では？

[21453: 匿名さん]

>>21441 匿名さん

完売と周知の事実をかかれているだけですね。

[21454: 匿名さん]

中古が晒しものになってますよ。

[21455: 匿名さん]

苛立っているようですね

[21456: 匿名さん]

即刻完売だったわけですからそろそろ自分が間違っていたと認めては？www

[21457: 匿名]

>>21455 匿名さん

完全完売

[21458: 匿名さん]

住民の投稿によると、ここ、精神科入るんだって？
幹線道路脇物件に相応しいじゃん。
あと足りないのは AGAクリニックだな。

[21459: 匿名さん]

メンタルクリニックはありがたいよね
過重労働対策でストレスチェックが義務化されてしまったのでメンタルヘルス対応はどこの企業も頭の痛いところ。薬のみながら仕事している人って多いので会社の休み時間や終業後にサクッとかかれるのはいいね！薄毛は皮膚科で十分だろ。

https://www.mhlw.go.jp/bunya/roudoukijun/anzeneisei12/index.html

[21460: 匿名さん]

ここの医療モール企画している総合メディカルの元締めの総合メディカルホールディングスって一部上場企業で秋以降株価ががんがん上がってる。すげえな。何か凄いのやってくれそう。

[21461: 関係者さん]

ゴチでしたーwww

[21462: 匿名さん]

医者は沢山いて開業したい人もいるよね
良いなぁ

[21463: 匿名さん]

AGAクリニックもいいんじゃない
地域の需要あるよ

ネガさんも来ていいよ！

[21472: 匿名さん]

[No.21464～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[21473: 匿名さん]

親世代から東京に住んでいる方なら、この辺りの物件価格の安さは肌感覚でわかります。
知り合いの、嵌め込まれたお上りさん（失礼）の情報によると、ここは坪600万だとの情報ですが、理詰めで計算すると、おかしなことに気付きました。

この程度のマンションを建てるのに坪200万もかかりませんし、小石川一丁目は土地代自体も安いです。

土地建物比が1:1だとしても、差額の坪200万分（70㎡ を買った人なら 4000万円分）は、一体どこに消えてしまったのでしょうか。

[21474: 匿名さん]

>>21473 匿名さん

残念なことに理が足らないから分からないだけでしょうwww

[21475: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21476: 匿名さん]

専門家の書き込みでみんなが簡単にここで知識を得てしまうと、業者やデベにとっての優良顧客が減って困る。専門家は書き込み内容に注意して。

[21477: 匿名さん]

専門家がこんな得体の知れない所でコメするわけないだろ、、、

[21478: 検討板ユーザーさん]

数字と統計を交えた論理的なネガ
感情論と組織票でゴリ押しするポジ

第三者目線ではこんな印象
お互い噛み合わないだろうな、これは

[21479: 匿名さん]

サンプルの採用やデータ自体が不適切なソースからとってきているので結論が一般の常識から解離しているのです。それでも素人をびびらせるには十分でしょうが。

[21480: 匿名さん]

>>21478 検討板ユーザーさん

捏造データのネガですよねwww

[21481: 匿名さん]

エッチなマンションですね。
物欲しくなってきました。

[21482: 匿名さん]

だいぶ上流で地権者がここの地権者住宅を手に入れるのにかなりの負担をしているという匿名の書き込みがありましたが、おそらくそうでしょう。本来であれば坪単価平均が600を割るような控えめな価格ではなく、正直、800オーバーでもおかしくなかったと思いますよ。高い高いと大騒ぎしている人は多分そういう事情を知らないのでしょうね。

[21483: 匿名さん]

確認しました。
確かにご指摘の坪800の中古が、半年以上売れ残ってますね。

韓国人の友人に聞いたここの平均価格は、坪600でした。
この程度のマンションを建てるのに坪200万もかかりませんし、小石川一丁目は土地代自体も安いです。

土地建物比が1:1だとしても、差額の坪200万分（70㎡ を買った人なら 4000万円分）は、一体どこに消えてしまったのでしょうか。

[21484: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[21486: 匿名さん]

[NO.21485と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[21487: 匿名さん]

富裕層になればなるほど、
虎ノ門ヒルズは坪1000でも安いですが、
小石川一丁目は坪600でも高いです。

いつか、ご理解ください。

[21488: 匿名さん]

金融資産が一定額以上ある人は富裕層と定義されているけれど、金融資産がなぜどのようにして積み上げられたのかによっても個人の価値観はかわってくる。隣近所に富裕層が住んでいれば自然にわかることだけど。ヒルズに住みたがる富裕層もいれば、そうでない人もいる。

[21489: 匿名さん]

田舎から大志を抱いて宅配便ドライバーから降り出したルサンチマンだらけのアントレプレナーと、先祖代々伝統の職人の技を提供してきた大地主で老舗の跡取り息子とでは価値観がまるで変わってくる。

[21490: 匿名さん]

なぜここが売れたのか、参考になるかと思って連投してみた。笑ってやってください

[21491: 匿名さん]

ヒルズに住むのは人の縁が薄いからそれを補おうとしているから、あの高い家賃は入場料、必要経費と考えている節がある。一方でそんなもの必要がない、爺ちゃん婆ちゃん叔父さん叔母さんいとこにはとこに父の友人、商売仲間、そんな濃密な人の縁に包まれて銀のスプーンをくわえてうまれてきているのが本当の江戸っ子ですよ。若葉さんの言うヒルズ族イコール富裕層というのはいささか偏っていますね。あなたのお母さんはお帳場カードをもっていないでしょ。

[21492: 匿名さん]

>>21482 匿名さん

地権者は権利変換で床を取得して、さらに激安価格で増し床している。
再開発の基本中の基本。

[21493: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[21494: 匿名さん]

小石川も池袋も大塚も、城北はどこも似たり寄ったりのタワマンばかりです。

勝どきしかり小石川しかり豊洲しかり、何もない不便な場所ほど、ららぽーとやイオンなどの商業施設がもてはやされる傾向にはありますが、そのお手軽さ故にエリアの大衆臭さが際立つので、富裕層はそれを敬遠します。

[21495: 匿名さん]

>>21492 匿名さん

ここは2015年12月の権利変換認可だから、その後の販売時までの相場上昇分もデベの利益、地権者の含み益になっている。
マイナス金利政策でローン金利が下がった局面を上手くまたいだ形となり、相場が切り上がったのは、デベにとってはラッキーボーナス。
デベは、この物件は結構儲かったんじゃないかと推測している。

[21496: 名無しさん]

虎ノ門ヒルズが1000で買えると思ってる自称富裕層ww

[21497: 匿名さん]

仰る通りですね。
ただ、煽られた集団的過熱感が残る現状では、信心深い住人さん達がそれを冷静に理解することは、難しいでしょう。

例えば、火災保険契約時などには、室内評価額が客観的かつシビアに提示されますから、それを突きつけられて初めて、己の失敗に気付くかもしれませんね。

様々なタワーマンションを見てきた私が端的かつ客観的に比較した結論を申し上げると、こちらの室内評価額は 80㎡でおよそ 2000万程度だと断言できます（つまり100%支払いの場合、専有部分が全壊すれば 2000万の保険金が降ります）。

[21498: 名無しさん]

今売りに出てる虎ノ門ヒルズ1400以上じゃん！ここ600だったら割安じゃない？

[21499: 匿名さん]

保険料が高い方が幸せな人がいるようだね

[21500: 匿名さん]

完売御礼


終