パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[20951: 匿名さん]

前半戦の売れ残りがなかなか売れませんね

[20952: 匿名さん]

文京区のカテゴライズについて

城北 … ノムコム、自称プロ不動産サイト
都区部北 … レインズ
都心6区（） … すーも

[20953: 匿名さん]

東京カンテイの統計も文京区は都心六区の扱いだね。

考えてみれば文京区だからこの価格で駅直結地域ナンバーワン物件が手に入るとも言えるから、港区や千代田区と比べたらちゃんとそれなりに安くはなっているんだよね。

[20954: 匿名さん]

都心6区（笑）

造語もここまできたら、なんでもありだな。
都心12区とか。

[20955: 匿名さん]

どこかで線引かなきゃいけないからややこしい。
行政上の都心三区は間違いなく中央港千代田区だけど、
住環境を前提とするなら港区湾岸や中央区下町は確実にオミットされる。
最低限山手線内側の条件は満たして欲しいけど、そうなると三区じゃ収まらない。
何が言いたいかというと千代田区最強！

[20956: 匿名さん]

都心に住む夢は破れたけど、フルローン組んで北の幹線道路脇を買ったんだから、いいだろ別に

[20957: 匿名さん]

>>20954 匿名さん
6区は数十年前から普通に使われてるよ。知らないだけじゃない？言葉はなんだって造語だよ
12区は初耳

[20958: 匿名さん]

大半の不動産専門サイトが、文京区を都区部北とか城北にカテゴライズしているのに、あえてここを都心6区と呼ぶ必要はないと思うけど。

正直、東京人同士の会話だと通じないと思う。

[20959: 口コミ知りたいさん]

>>20955 匿名さん

神田とかの千代田区下町はオミットされないの？

[20960: 匿名さん]

くだらない、、呼び方なんか何でもいいよ

[20961: 匿名さん]

幹線道路脇のハザードマップど真ん中埋め立て地は、最初にオミットだろうな

[20962: 匿名さん]

そんな場所さえ買えない人たちの怨嗟の声。お気の毒。

[20963: 匿名さん]

報道にあるように、文京区は超VIPにお越しいただける格式ある土地です。
お金と他人の足を引っ張ることしか頭に無い人は一生分からないでしょうね。

[20964: 匿名さん]

>>20958 匿名さん
個人の思いを一般化？都心6区は普通に通じるよ。テレコンとかで調べたら。むしろ、城北、城南の方が通じないし使われない

[20965: 匿名さん]

>>20958 匿名さん
東京人？山手線ファンクラブの集まり

[20971: 匿名さん]

>20962
>20963
？
足を引っ張られ続けたお金のない方々が最後に落ちてきた低地埋め立て地幹線道路脇のこちらでいまだに怨嗟の声をあげている、という構図でしょうか

[20975: 匿名さん]

[No.20930～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信

[20976: eマンションさん]

いやー
ここマジ、お便便

・城北エリアの三田線
高島平、板橋本町、巣鴨、春日
・城北エリアの大江戸線
両国、蔵前、上野御徒町、春日

[20977: 匿名さん]

築地場外市場は大江戸線築地市場駅、アメ横は上野御徒町駅、初場所を見に国技館なら両国駅、これから先、年末年始のお買い物やレジャーに便利な大江戸線には足を向けて寝れないねえ。

[20978: 匿名さん]

年末年始って、海外か最低でもゲレンデにいるもんかと思ってたわ。

文京区の人ら、結構カツカツなんだね。

[20979: 匿名さん]

ゲレンデ（笑）
カセットから流れるBGMはユーミンとか？世代がヤバすぎるだろ・・・

[20980: 匿名さん]

東京人、ゲレンデ、怨嗟、都心6区は通じない、城北は通じる

今日のネガは絶好調。やるじゃん

[20981: 匿名さん]

貧乏人がカツカツで買うマンションということがバレてしまいましたね。苦笑

[20982: 匿名さん]

だって東京が故郷だもんな、正月も東京でやるしかないよ。2日には従業員が集まって家で酒盛り、まだ元気いっぱいの会長は古参の幹部と一緒に麻雀大会、昭和な家だろ

[20983: 評判気になるさん]

>>20981 匿名さん

病気な上に、アホなのねw

[20984: 評判気になるさん]

そのくらいの正月で文京区カツカツとか言うんだ。

[20985: 匿名さん]

東京の正月は寂しいよね。少し可哀相に思うね。

[20986: 匿名さん]

若葉ネガくん、確かにかわいそう。
闇だね。

[20987: 口コミ知りたいさん]

マンションを買うなら60㎡にしなさいと言う2019.2の本に、ここのハザードを例にディスってた。
https://diamond.jp/articles/-/195163

ここは内水・外水ともにやばいらしい。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazardmap22_om...

[20988: 評判気になるさん]

>>20987 口コミ知りたいさん

新しいネタがないならもういいよ。
どうせまたキャンセル住戸もすぐ倍率付きで完売するしね。病気な暇人は療養してな。

[20989: 匿名さん]

>>20985
ほんと、子供の手前ワイハぐらいは連れてってやりたいのだがなんせ会長がノリノリで...
焼き豚とローストビーフ、卵焼きの箱をピックアップする係、おせち料理とてっさやふぐチリセットの配送を家で待ち構えている係、デパートで酒を仕入れてくる係、さらにふるまいの料理を鍋いっぱい炊いてる係と一家総動員...もうやめてほしい。従業員だって千葉くんだりからただ酒とはいえ電車に乗ってやってくるんだから、ここだけの話いい迷惑だと思っているはず。

[20990: 匿名さん]

あ、マグロ係忘れてた、ハレクラニとは言わんから帝国あたりでお正月のんびりしたいわ

[20991: 口コミ知りたいさん]

こんだけ年がら年中クルマのＣＭしてんのに、ここにはないリアル…

[20992: 検討板ユーザーさん]

>>20979 匿名さん
バブル世代w
30年間、時計が止まってるね。

[20993: イッチョメパラダイス]

クルマも買えねえ
パスポートもねえ
休みもねえ
金もねえ


あるのはチープな板マンと騒音水没埋立て低地

[20994: マンション検討中さん]

ここの下がり天井、まじエグいなあ。
しかもベランダが、コンクリート壁。
部屋の中、相当暗いだろこれ。

[20995: 評判気になるさん]

>>20994 マンション検討中さん

投稿が深夜３時とかマジで大丈夫？
あんたの心の方が暗いよ。

[20996: 匿名さん]

お。ワイ？
新聞配達員やから、朝早いんや。
金ないから、ここの近くの白山通り脇に長年住んどる。

この辺はワイの友達、結構多いで。
コンビニ店員、夜間警備バイト、清掃作業員とか、仕事は皆んな色々やけどな。
四六時中クルマがうるさいけど、家賃が安いエリアやし、皆んな我慢しとるよ。

ここは、多分ワイのウチより暗くなるやろ。
売り主の利益最優先とは言え、これはさすがに無理して詰め込みすぎやと思うよ。

[20997: 通りがかりさん]

>>20996 匿名さん

誰だよw
あんたの身の上話しなんて興味ないよw

[20998: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[20999: 匿名さん]

>>20996 匿名さん
設定は山手線使いの東京人？、医者じゃなかったの。
関西弁も今ひとつだし。

[21000: 匿名さん]

パークコート渋谷みたいに無視しておけ
相手にしなければ、目的達成できないのだから

[21001: 匿名さん]

小石川一丁目あたりは、こういう金銭的に苦しい人達が住んでいるんですね。

[21002: 検討板ユーザーさん]

仰る通りですね。
築5年以内、駅5分以内、2LDKで検索してみたのですが、春日の家賃は24万。
では次に、同じ大江戸線内で見てみましょう。
門前仲町が、22万。
牛込柳町・勝どきが、29万。
飯田橋が、31万。
港区は、比較にすらならないので、割愛。

マンションが安いエリアで、スッ高値を掴まされないように、相場だけは調べておきましょうね。

https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

[21003: 匿名さん]

駅から離れている、外廊下、小規模　築古マンションが駅直結、内廊下、大規模、新築マンションと同じ家賃と考える方がおかしいのではないかと。

[21004: 匿名さん]

3LDK 80㎡以上 駅5分以内 築5年以内
で検索かけても
春日の賃料は、31.8万
PC小石川をひいき目に評価した場合、都営地下鉄直結、タワマン、ブランドとかぜんぶ加味しても、せいぜい40万いくかどうか。
これは奇しくも、営業さんの想定賃料と、ピタリと一致する。

PC小石川は80㎡で1.55億くらいだから、ここがいかに割高の高値掴みなのか、議論の余地はない。

[21005: 匿名さん]

まだ募集もしていないのにここの賃料がどうなるかは誰もわからないよ。

ここが大人気で驚異的なスピードで売れた大ヒットマンションになると誰が予想をしただろうか？それができなかった人が、ここの賃料を予想することはできないと思うのだが、いかがだろうか。

[21006: 匿名さん]

ここを買った奴は騙されているとか馬鹿と言っているうちは、学びはないと思う。バカにするより学ぶ態度が必要ではないか。未だに有効な分析がない。

[21007: 名無しさん]

想定賃料のみで割安、割高を判断するのはアホです。
利回りの高い地方のアパートでも購入してください。

[21008: 匿名さん]

そこまで煽らなくても...
高台とか、いわゆる都心三区とか、そういうブランドがついていなくても、この程度の値付けなら関係ないよ、と。それぐらい買い手は切迫しているのではないでしょうか。

[21009: 匿名さん]

高台で、大きな緑地帯に囲まれていて、大きな幹線道路からも離隔されていてって、間取りも天井の高さも広さも十分あって、高級感たっぷりで、すなわち森ビルさんのあの物件、じゃああなた買えます？って話です。ここでネガが一生懸命叫んでもそれ以下の物件ばかりなら、だれもがここを買うしかないじゃないですか。

[21010: 匿名さん]

多分ここの賃料も予想は最低ラインで、それ以上は絶対つきますよ。貸す人の立場からすれば、そうするはずです。

[21011: 匿名さん]

>>21007 名無しさん
都心のマンションに自分が住む場合に、
想定賃料の利回りで割高か割安か、つまり買うか借りるかを判断するのは間違いではない。

ランニングコストを考慮したネットで●%台なら割高、借りた方が良い。●は荒れるから具体的には言わないが過去レスにはあった。

[21012: 匿名さん]

>>21002 検討板ユーザーさん

大嘘つき
1kや1Rの賃料

[21013: 名無しさん]

価値が下がりにくい物件は価格が上がるから利回りは低くなりますね。
ここならグロスで3%回れば割高ではなさそうですね。

[21014: デベにお勤めさん]

>>21013 名無しさん
低利回りの物件は景気悪化の場合には
価値が下がりやすいんです。
なんせ不動産はリスク資産ですし、
ましてや低利回りでしたら
真っ先に利回りは上昇しますよね。
経済原則通りです。
グロスで3%といったら
税引き後で利益出せるのは
キャッシュ購入者のみですね。
そんなバカ低い利回りが
正常と思われます？

[21015: 名無しさん]

景気の悪化で極端に値下がりする物件、悪化してもあまり値下がりしない物件があります。
利回りだけみて割安と判断して購入すれば
景気の悪化の影響をモロに受けますよ。
気を付けてくださいね。

[21016: 匿名さん]

>>21013 名無しさん
3%台ならマンションより家賃の上昇率が高いオフィスより利回りが低いことになる。

>>21014 デベにお勤めさん
キャッシュならリートや高配当株を買ってその配当で借りた方が得。数十年後の価値、ランニングコスト、リスクも有利

[21017: マンコミュファンさん]

ここは、住みたい人より、儲かると思って契約した人多いよね。

三井もトヨタと同じ手法で、トヨタなのにレクサス価格で売りさばけてウハウハ！！

レクサスは中古になると目が当てられない。

[21018: 匿名さん]

>>21009 匿名さん

要するに、ここを妥協して買ったことを全力で叫んでいるということでOK？
虎ノ門麻布台は買えないかもしれないが、これから出て来そうな三田のかんぽ跡で頑張ってみたら？坪単価900万円くらいで収まるかもよ。
まだ数年後だろうし、しっかり稼いでお金貯めて、その頃にここのリセールが崩れてなければ、手が届くんじゃない？

[21019: 名無しさん]

レクサスだなんて！
光栄ですわ！

[21020: 匿名さん]

徒歩5分から駅直結になったら、市場は家賃をプラスで月幾ら払うか、払ってくれるか。5万まではありそう。それ以上は難しい。10万はないでしょう。
春日から毎日平日往復タクシーで大手町まで行っても月5万。往路や雨の日限定ならもっと安くなる
パークコートの仕様には月にプラス5万以上は払ってくれそう。
近隣駅近プラス10-15万が想定家賃。3LDKは45万が一つの目安か

[21021: 匿名さん]

まとめると、東京を知らない無知な田舎者が再開発タワマンってだけで水没ハザードマップ真ん中にある埋め立て低地のうるさい幹線道路脇をスッ高値で掴まされた、というだけの話です。

[21022: 名無しさん]

という妄想して
この掲示板に毎日一生懸命書き込んでいるという話ですww

[21023: 匿名さん]

えー
家賃40から45万の物件に 1.5億も払っちゃったのかー

カモカッペじゃん

[21024: 名無しさん]

45万も賃料とれるんですか！さすがレクサス。

[21025: 匿名さん]

>>21017 マンコミュファンさん

圧倒的に実需

[21026: 匿名さん]

>>21017 マンコミュファンさん

お前MR行ってないだろ

[21027: 名無しさん]

レクサスって良い評価じゃね？

[21028: 匿名さん]

ここって、仕様も賃貸マンションくさいよね

[21029: マンコミュファンさん]

レクサスは良くも悪くもトヨタだよ。

アメリカにいじめられて、大泣きした社長…

[21030: 匿名さん]

>>21028 匿名さん
ここは音だけだと思います。かなりの騒音と排気ガスを我慢できれば、勤労者には天国に近い。上りが直結ならさらに良かったけどね。

[21031: 匿名さん]

板橋帰りのサラリーマンしか見てくれない導線になっちゃったけど、毎日自慢しますはｗ

[21032: 匿名さん]

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 水没はいわゆる都市型洪水（大雨による内水（下水）氾濫です。谷底低地の影響でしょうか）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。他は狭い部屋が多く、住めるのはDINKSの間まででしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格はともに坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[21033: 匿名さん]

どう頑張っても抽選だから諦めろ

[21034: 匿名さん]

抽選になると、うるさい幹線道路脇に建つ水没ハザードマップの埋め立て低地チープ物件の高値掴みは、なかったことになるのでしょうか

なんだかよくわかりません

[21035: 匿名さん]

まあ若葉ネガの概念は一般社会通念から乖離しているという証拠にはなる

[21036: 匿名さん]

それではここで、一般社会通念としてのビッグデータをみていきましょう。

下記のビッグデータサイトで、築5年以内、駅5分以内、2LDK、と設定し検索してみました。
すると驚くことに春日の家賃相場は、約24万。

これは、東中野と同じくらいだという事がわかりました。

https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

[21037: 匿名さん]

安くないと魅力ないでしょ、こんなうるさい幹線道路脇

[21038: 匿名さん]

やっぱり社会通念から外れているよ、比較の対象が違うでしょ

[21039: 匿名さん]

>>21038
いつまで相手してんだよ

[21040: マンション掲示板さん]

まあ、また今週末の抽選会で倍率がついて、
ネガはまたお通夜になるんだろうね。第1.2.3期とも前日まで頑張って、結果でるとお通夜w
何回やるねん！もはや、テッパンのネガ芸だねw さあ、今からネガキャンペーン頑張って！w

[21041: マンコミュファンさん]

今、出てる物件で、ここより良いのどこよって話あるけど…

色々あるが、某南平台いいじゃん！

[21042: 匿名さん]

南平台と比べると笑われますよ。
例えば、小石川・豊洲・晴海などの埋め立て地同士で新築を比較しては如何でしょう。
小石川のマンション価格や賃料は勝どき以下ですが、豊洲・晴海とはひいき目込みですが勝負になると評価します。

[21043: 匿名さん]

色々な診療所が入って便利になりそうね！

https://www.dtod.ne.jp/sp/kaigyo-topics/bukken300002232.html

[21044: 匿名さん]

医療モールとは文京区ならでは。
高齢者の富裕層も安心だね。

[21045: 匿名さん]

医療モール、、、笑
最悪。
最も賃料が低く、貸し手も嫌がるテナント業種がまさにこの医療系。
他に引き取り手がいなかったんだろう。

ネガではないので過剰反応しないでね。

[21046: 匿名さん]

医療系かあ。
低地らしい陰気臭いテナントだなあ。
赤ひげ薬局とかなら需要ありそうだが。

[21047: 匿名さん]

この規模の病院が近くにあると嬉しいですね。
内科はじめ眼科や耳鼻科がこの地域に
いくつかありますがどこも混んでるから。
完成が待ち遠しい！

[21048: 小石川イッチョメーぜ]

ジャグジー水着撮影会の有志で 中折れ防止研究会 を発足し、ご意見番として 赤ひげ薬局をテナントに誘致しませんか？

[21049: マンション検討中さん]

病児保育園も入るみたいだし、かなり便利そうね

[21050: 匿名さん]

医療系テナントというのは普通、貸し主にとっては最も避けたい相手です。
競合相手がいれば間違いなく医療系は蹴られますから、ワンフロア全て医療系というのは、色んな意味で好ましくはありません。

何人か喜んでいる方がいらっしゃいますが、半分は荒らしの方でしょう。