パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[19801: 匿名さん]

>>19800 匿名さん
山手線、医者、千代田富士見、杭に詳しいの？白山通りに3年住んでいて、睡眠不足という設定でしたよね

[19802: 匿名さん]

>>19801 匿名さん

https://diamond.jp/articles/-/217657

[19803: 匿名さん]

皆さん、パークコート浜離宮がどうだったかを思い出しましょう。あんな雑居ビル街、JR沿線の隣と散々馬鹿にされましたが、結局今は高値で取引されてしまっているのです。ここも2年後はそうなるでしょうね。

[19804: 匿名さん]

>>19784だけど、なんかレスがいっぱいついているな。
もし、自分がデベならば、ここは階数を2階減らして天井高2.6m、梁下を2.3mにし、坪単価40万価格を上げて販売したらいいのかなと思ってしまったという趣旨だったんだよね。
パークコートなら、そうしないと売れないとの先入感が自分にはあったのだが、それが見当外れだったので、三井は流石と思った。

[19805: 匿名さん]

>>19804 匿名さん

文京区だし、梁下2.1メートル 階高3.2メートル 壁掛けエアコン etc でも パークコート って名前つければ、案外バレないものですね。

簡単に言うと、デベになめられたのです。

これが港区だと、あと2000万は安くしないと、誰も買ってくれません。
質の良いものがわかるというのは、売り手にとっては弊害かもしれませんね。

[19806: 匿名さん]

>自分がデベならば、ここは階数を2階減らして天井高2.6m、梁下を2.3mにし、坪単価40万価格を上げて販売したらいいのかな
>パークコートなら、そうしないと売れないとの先入感が自分にはあったのだが

よくマンションブロガーとかが陥るポイントですね。
もっとも、マンションに限らず、なまじかじって知識がつき細部が見える事で逆に
全体（この場合は市場）が見えなくなる事はよくある事ですね。

[19807: 匿名さん]

>>19806 匿名さん

>>19784だけど、ご指摘のとおりだよ。
ブロガーほども知識がない自分が市場予測するのは100年早いと痛感した。白金ザスカイとブランズ豊洲の販売も順調に消化するんだろうね。でも、PC渋谷は完売していないというのが、この市場の奥深いところなんだろうかね。

[19808: 匿名さん]

ポジは正論に弱いですね

[19809: 匿名さん]

>>19764 匿名さん

この手のいわゆる タワマンすごろく開始物件 に永住するのは少数派だと思いますよ。

欲しいなら中古が半年間も売れ残っていましたし、買ってあげればよかったのに。
さすがにもう今は掲載取り止め処置をくらいましたが、必ず半年以内に値下げして出て来るので、ウォッチしてるとなかなか笑えますよ。

[19810: 匿名さん]

>>19791 匿名さん

どう読んだらそう読めるの？
日本人ですか？

[19811: 匿名さん]

>>19810 匿名さん
確かに。
豊洲より格下ではない気がする。
豊洲と小石川は同等クラスでは？

[19812: 匿名さん]

>>19803 匿名さん
浜離宮が高値取引きっていってもせいぜい坪650くらいだろ。
ここは浜離宮より立地もグレードも格下、さらに分譲価格が坪630くらいなのにここからどうやって値上がりするんだ？笑

[19813: 匿名さん]

>>19806 匿名さん
結局、貴方が見えている全体は何ですか？
ブロガーが陥ると言ってるだけで、何も書かれていない。

[19814: 匿名さん]

>>19803 匿名さん
その理屈だと天井なし

[19815: 匿名さん]

>>19810 匿名さん
国籍を正面切って聞く。すごい倫理観

[19816: 匿名さん]

1キロ先の千代田富士見の何割引きかを見てれば良いんだよ

[19817: 匿名さん]

千代田富士見と小石川では、なにもかもが違いますが。
赤坂檜町と浜離宮を比べるようなものです。

[19818: 匿名さん]

しかし、比較対象が他にないからな
水道橋、飯田橋駅はそんなに変わらないから
小石川より雑居感が、少し増すぐらいだよ

[19819: 匿名さん]

>>19818 匿名さん
千代田富士見がここのベンチマークとしやすいのは同意
何割引きかで見ていけば分かりやすい

[19820: 検討板ユーザーさん]

>>19800 匿名さん
全然不便じゃないし。
学区レベル低いとかどのデータがそういってるんですか？ここが低かったら日本の大多数の学区はそれ以下になってしまいますよ。

[19821: 検討板ユーザーさん]

富裕層だけどここ買ったよ！港区のパークコートも持ってるけどね。地域も分散して投資したいタイプなんで

[19822: 匿名さん]

小石川も、立地やグレードにおいて千代田富士見の足元くらいには及ぶかもしれませんね。

両者を詳細に比較してしまうと、小石川のみすぼらしさが際立ってしまう為ひかえますが、どうしても比較したいならせめて千代田富士見の20%引きくらいにならないと、整合性が取れません。

[19823: 匿名さん]

>>19820 検討板ユーザーさん

どこと比較したいのか明確にしないと答えにくいですが、ここは湯島小より格下学区でしたから、文京区でも真ん中くらいでしょう。
学区レベルが低いとまではいかないまでも、これだと正直言ってあんまり良くないですよね。

かたや利便性は城北の中では良い方なのでしょうか。都営は乗らないので知りません。

[19824: 匿名さん]

以上のようなネガの方の書き込みも完売となった今となっては虚しい限り。

[19825: 通りがかり]

事故物件の千代田富士見と整合性をとるならここも完成と同時にだれかエントランスに飛び降りないと。だだなー、ここは大きなエントランス地下なんで難しいかなー。

[19826: 匿名さん]

ポジは正論に弱いですね

[19827: 匿名さん]

ポジを発狂させるにはこれでしょうね。
一応、事実のみをまとめました。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 水没はいわゆる都市型洪水（大雨による内水（下水）氾濫です。谷底低地の影響でしょうか）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。他は狭い部屋が多く、住めるのはDINKSの間まででしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法ともに適正価格は坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[19828: 匿名さん]

坪550位の比較的高層階の部屋を買ったのですが、キャピタル狙える理解でよろしいでしょうか？

[19829: 匿名さん]

>>19827 匿名さん
収益還元法の利回りは幾つで計算しましたか？

[19830: 匿名さん]

>>19828 匿名さん

損益分岐点です。
1000万上乗せ程度のチャレンジ価格で売り出すのはアリだと思います。
待てば海路の日和あり。

[19831: 匿名さん]

2000万上乗せはチャレンジで、1000万は成約狙いの認識ですが、1000万でもチャレンジですかね。

[19832: 匿名さん]

>以上のようなネガの方の書き込みも完売となった今となっては虚しい限り。

ですねｗ

[19833: 匿名さん]

そういえばここの1.5億の3LDKの賃料って営業の話だと、40から44万なんでしょ。
利回り 2%台だし、くそじゃん。

[19834: 匿名さん]

>>19833 匿名さん
そういえばとか下手な芝居はいいから、その利回りと家賃で収益還元法を計算したの？それだと価格がそのまま計算されるので意味ないよね。500と計算された収益還元法の利回りと家賃を教えて。

[19835: 匿名さん]

学区学区とこだわっているコメントが多いので、私見を。
公立小から私立中学の受験について言えば、はっきり言って学区は関係ないです。特に文京区の学校はレベルが高いし、学校格差はほとんどありません。熱心な親が多いかどうかだけの違いです。
進学実績は塾の力です。親が進学を意識して自宅学習を充実させれば、有名学区に敢えていかなくても大丈夫だと思います。私の経験から。

[19836: 匿名さん]

ポジの発言が苦し紛れになってきましたね

[19837: 匿名さん]

ここは幹線道路脇だし、騒音が学力低下に繋がるのは別に不思議なことではないよ。

親がどうしても再開発タワマンに住みたいからそのぶん、子供にシワ寄せがきた。
ただそれだけの話。

[19838: 匿名さん]

MKさん、今日も一生懸命ですね。
そんなことしても、そちらの在庫は減りませんw

[19839: 匿名さん]

>>19800 匿名さん
小石川のこと何にもご存知でらないみたいね
医師の居住率異常なほど多いから。
子供のクラスの4人に1人は親が医師w

[19840: 匿名さん]

やっぱり子育ては文京区が一番ですよ、ここを買った人の多くは文京区に住みたいっていう人が多かったんじゃないですかね。

東京・小学校区「教育環境力」ランキング【学力偏差値トップ25】
https://diamond.jp/articles/-/219179?page=2

[19841: 匿名さん]

自分で言うのもなんですが、若葉付きじゃ誰かの自作自演と区別がつかないですね、失礼しました

[19842: 匿名さん]

ネガさん、もういいじゃん、あきたよ。
どんだけ文京区や小石川、
パークコートを侮辱すれば
気がすむのでしょうか。
このマンション買える人は
基本的に高所得や貯金ある人しか無理だから。
ほんと、劣等感のかたまりだね。

[19843: 匿名さん]

>>19840 匿名さん

ご愁傷様。

＞ここは幹線道路脇だし、騒音が学力低下に繋がるのは別に不思議なことではないよ。
＞親がどうしても再開発タワマンに住みたいからそのぶん、子供にシワ寄せがきた。
＞ただそれだけの話。

[19844: 匿名さん]

おやおや。

小石川の学区レベルや教育環境の低さを知らずに手を出した方々が騒ぎ始めましたね。

ネットで少し調べれば出てきますよ。

[19845: 匿名さん]

>>19844 匿名さん
流石に子持ちで、学区関係を調べていない情弱がいるわけないだろ。
ここの板は、将棋で言えば感想戦をやる段階だから、無駄なネガはやめようぜ。
自分は購入者じゃないが、ここの引き渡しまでに今後出てくる他物件との売れ行き比較とか、興味深いテーマがあるんだから、そういう奴やってくれ。

[19846: 匿名さん]

＞流石に子持ちで、学区関係を調べていない情弱がいるわけないだろ。


ネットで少し調べれば出てきますよ

ここもようやく前半戦が終了しました。

ハーフタイムの後は、いよいよ地権者住戸200戸の大量放出が始まります。
こちらはエリア相場の坪400に合わせた適正価格で出てくるでしょう。
購入者さんに負担して頂いたお金で作り直された、新しいお家です。

[19847: 匿名さん]

文京区の公立小学校のレベルが低いなんて事を言いたいの？今度はこの地域全体を誹謗中傷するのね。

[19848: 匿名さん]

>>19846 匿名さん

今の値段で完売したのに。それより安く売り出す人が200人もいるんですね。その能天気さが羨ましい。

[19849: 匿名さん]

やま

[19850: 匿名さん]

>>19847 匿名さん

フフッ。
その手のすり替え論にはのりませんよ。

https://diamond.jp/articles/-/217657

[19851: 匿名さん]

すり替えてるのはあなたでしょ、ぬるぬると論点を切り替えて人を怒らすことばかりしている。
あなたの予想というやつも毎度外れているのは誰もが知っていますよ。信頼性ゼロ

[19852: 匿名さん]

いつまでも

ピーチクパーチク

かっこ悪い

[19853: 匿名さん]

ここは礫川小でしたっけ
ランク外ですね
ライバルの野村の本郷再開発ランドマークタワーは、本郷小で第二位です

[19854: 匿名さん]

以上、小石川大好きっこちゃんからの報告でした

[19855: 検討板ユーザーさん]

>>19853 匿名さん
別にどこもかわらんでしょ
公立小になにを求めてるんですか。

[19856: 匿名さん]

>>19846 匿名さん
地権者の部屋はどこがどの程度グレードダウンしてるんでしょうか。
それによって価格も変わってくるんですかね。

[19857: マンション検討中さん]

中高ならまだしも公立小学校のランクとかどうでもいい…

[19858: 匿名さん]

ポジは正論に弱いですね

[19859: マンション掲示板さん]

文京区の学力レベルかなり高いですよ。
学力試験の結果だからかなり客観的なデータですね。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191105-00219236-diamond-soci

[19860: マンション検討中さん]

私は偏差値40台の田舎公立小中出てるけど、世間的には最高学歴と言われるところまで修めた。
で、正直学区で選ぶ気持ちはよく分からないが、文京区がレベル高いことは知ってるし、ネガが学歴コンプがあることは分かった。

学歴なんか気にしてもしょうがないよ。人間中身だよ。

[19861: 匿名さん]

マンションも重要なのは中身ですから
ここをブランドで買ってしまった人は残念ですね

[19862: 匿名さん]

買った人より売れちまったた物件に独りでネガやってる人が残念ですね

[19863: マンション検討中さん]

人間もそうだが、中身の良し悪しは個々人が決めるものでしょ。良いと思う人がこのマンション買ったし、悪いと思う人は買わなかった、ただそれだけ。

[19864: 匿名]

もう一部屋買っとくべきだった。後悔

[19865: 匿名さん]

坪430の抽選部屋買ったんですが、キャピタルゲイン狙えますかね

[19866: 匿名さん]

医者は小学校よりもサピを頼りにしてるね。ここでだいたい決まる。

[19867: 匿名]

>>19865 匿名さん
何階のどのタイプ？

[19868: 通りがかりさん]

公立小学校の学区気にしてる人はなにを求めてるんだろう。違うのはクラス数くらいじゃない？文京区ならどこでも間違いないでしょう。
誠之とか本郷とか、ネットで騒がれてる学校いったってなんもかわらんでしょ

[19869: 匿名さん]

ここの契約者？参加者？はあらしに翻弄されているね。
僻んてる、お前には分からない、根拠無しにブロガー批判。個人的優越感のためなら、書かない方が世間体や資産価値には吉。それも成りすましなら大したものだけどそうは見えない

[19870: 匿名さん]

若葉ネガはコンプレックスのかたまりだね。
世間一般的に文京区は国内でも
上位に位置する地価だし、駅近のこの土地や
パークコートのタワマンという物件は
間違いなく日本上位クラス。
ただ買える人は限られる。
だからコンプレックスのあるネガが
うじゃうじゃ出てくる。
マジで、、、控えます。

[19871: 匿名さん]

>>19870 匿名さん
完全な撒き餌

[19872: 匿名さん]

>>19842 匿名さん

パークコートを侮辱してるのは、格下パークシティの仕業でしょう。
パークシティ武蔵小山スレ内で小石川と検索してみて下さい。ここを荒らしてるのがあちらの関係者とわかりますよ。

[19873: 検討板ユーザーさん]

購入者の皆さんお聞きしたい。
ここじゃなかったら、どこを買ってました？
ちなみに私は、、、先の物件になりますが、南池袋C地区二丁目計画とかかなぁ？？

[19874: 検討板ユーザーさん]

>>19865 匿名さん
十分狙えますよ。

[19875: マンコミュファンさん]

ここは中身トヨタなんだけど、レクサス買って天狗になってしまう意識高い系マス層でしょ。

[19876: 匿名さん]

まあ自分の予想が裏切られたら、そりゃ悔しいよね

[19877: 匿名さん]

>>19875 マンコミュファンさん

意識は高いです！
だって約2億払ったマンションだし
それくらいはご容赦ください。
まあ株で大儲けした貯金での支払いだけど。
中身はトヨタで充分。でも愛車はメルセデスAMG。

[19878: 匿名さん]

>>19873 検討板ユーザーさん

子供いるなら小石川、
夫婦二人で暮らしていくなら池袋かな。
まあ治安の問題かな。

[19881: マンション検討中さん]

麹町か番町か虎ノ門か赤坂

[19888: 匿名さん]

結局、収益還元法で500が計算される割引率は示さずじまい。
ところで、収益還元法では新築の分譲タイプの理論価格は、実際の分譲価格より安く計算されるのが普通です。その主な理由は、新築プレミアム、分譲仕様プレミアム、オプションプレミアム、ローン・税制プレミアム等が実際存在するからです。
500の算定は、実際の分譲価格と比較すれば、ネガではなく強烈なポジです。新築分譲は2割以上低く算定されても特におかしくはありませんが、500という高い算定価格は、即完売という市場の現象とも符合しますし、景気後退時の値下がりリスクも限定的となることが予想されます。
正直もっと低く計算される可能性も心配してたので安心しました。

[19890: 匿名さん]

マンション低層階や再開発エリアに
新たに入る商業施設情報下さい！

[19894: 匿名さん]

[NO.19879～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[19895: マンション検討中さん]

今日の現地やで

[19896: 匿名さん]

>>19895
いつもありがとさん

[19897: 匿名さん]

車　走ってないじゃん

[19898: 匿名さん]

日当たり良さそうですね。西側はどうなんでしょうね？もう完売なんで関係無いか。

[19899: 匿名さん]

写真ありがとうございます。
正直、敷地がカツカツ過ぎて、笑いを堪える事ができません。笑笑笑

これほどまでにゆとりをなくしてまで部屋数を増やさないと採算が合わない案件だったのでしょうかね。
物件価格もエリア相場を大幅に逸脱していましたし。

[19900: 匿名さん]

カツカツや豆腐地盤、火消し、で検索すると、ずっと同じ人があらしてますね。語彙がとにかく幼稚なのが最大の特徴です。
中学生ぐらいかなと思いますか、日中毎日ですし、言葉遣いも浮世離れしてるので、外出できない環境、最近の鶴瓶さんの映画にもありましたね