パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[19751: 匿名さん]

とうとうマンションを否定しだしたんか
マンコミに張り付いているのが不思議なやつだな

[19752: 匿名さん]

他の地域はよくわかりませんが、この辺は一度住むとなかなか他に行けないと思う人が多いようにおもいます。すごく古いマンションなのに一次取得されたご家族がずっと住まわれているというのをよく見ますね。地下鉄路線が東西に延びていて山手線内のどこに行くにも短時間で着けて便利ですし自然体で暮らせるのんびりした雰囲気が魅力です。

[19753: 匿名さん]

住めば都。どこでもそういう人は一定数いるよ。ここが特別とは思わない。

[19754: 匿名さん]

>19747

笑い

[19755: 匿名さん]

都営乗っても、どこにも行けませんよ

[19756: 匿名さん]

タワマン買い替えゲームの参加者は、1部は3A、2部は湾岸でプレーしているんじゃないですかね。
ここは永住を念頭に置いている人の割合が多いと思います。

[19757: 匿名さん]

残念だけど、永住は無理だよ。
嫌味とかじゃなく。

同じマンション（しかもタワマン）に住み続けるのは正直、現実的ではない。

個人の自由だけどね。

[19758: 匿名さん]

非タイル物件だしね。

ここみたいな吹き付け外壁って早いと数ヶ月で剥がれることもあるからね。

直にむき出されたコンクリートからは雨水が染み込み、鉄筋が劣化・爆裂していく。

塗装の剥がれがないか、毎日見たほうがいいよね。

[19759: 匿名さん]

>>19757 匿名さん

ほんと個人の自由

[19760: 検討板ユーザーさん]

>>19757 匿名さん

なんで無理なんですか？

[19761: 匿名さん]

>>19758 匿名さん
どんなボロいマンションに住んでるの？
お気の毒様です。

[19762: 匿名]

>>19757 匿名さん

私も理由知りたい

[19763: 匿名]

>>19755 匿名さん

都外に住んでる人ですか？

[19764: 匿名さん]

中古がでたら即金で買いたいですね、若葉マークの兄弟

[19765: 匿名さん]

>>19762 匿名さん
自然や緑地がなく、幹線道路が目の前。心穏やかな環境ではないような。仕事辞めたら、大手町近くても。

[19766: 匿名さん]

自然や緑地を求めて草津とか伊香保に住んでも大丈夫な人ならいいけどさ、会社通えなくなっちゃうし。でもこの辺は街路樹も綺麗だし千代田区側の白山通りみたいに街路樹潰して電線地中化しようという話もないし。

[19767: 匿名さん]

緑被率の高い区って、巨大な公園や皇居のようなスペースがあるからだよね。

青山通りを歩いて緑が美しいと感じる人がいるだろうか

[19768: 匿名さん]

>>19767 匿名さん
都心でも緑地や桜が多く閑静なところあります。港区が代表的ですが、他もありますね。

[19769: 匿名さん]

>>19768
緑のない場所がある一方で、桜の綺麗な場所もあるし、赤坂御所に面した緑豊かな場所もありますよね。後楽園交差点の陸橋から見渡してみてください緑でいっぱいです。

[19770: 匿名さん]

自然を感じたければ小石川植物園、小石川後楽園へ。徒歩圏です。六義園、上野の森は自転車で行ける距離。
東大構内の緑も深く秋の銀杏並木は必見です。この時期、銀杏拾いの人も。数年前までバーもありましたよ。
東大病院、日医、順天堂、日大病院、杏雲堂病院、駒込病院、大塚病院、東京新宿メディカルセンター、、と病院も多く。
これだけ近距離に自然、医、学が充実したエリアは少ないと思いますが。

[19771: 匿名さん]

>>19770 匿名さん
あのう、グリーンバレーがスルーされているのは何故でしょうか？

[19772: 匿名]

>>19771 匿名さん

まだ存在してないからでしょう

[19773: 匿名さん]

>>19770 匿名さん

東京医科歯科が抜けてます。

[19774: 匿名さん]

>>19772 匿名さん
相変わらずスマートな切り返しですね。僕はあなたのレス好きだなあ。

[19775: 匿名さん]

>>19770 匿名さん
例えば、港区の住宅街以外でも、同じ文京区の根津や千駄木と比べ閑静ではないですし、歩かないと緑を感じられないのは、終の棲家として意見が割れるのは不自然ではないと思います。グリーンバレーは囲まれていて長年の癒やしになるとは思えません。単純にお年寄りが前の大通り付近を毎日歩く姿がイメージしにくいです。
明らかに冷やかしと見られるネガに変に勝ち気だったり、客観的示唆のない忠告好きもいるようなので、管理組合や普段のちょっとしたきっかけで、穏やかならぬ展開やめんどくさい予感もします。

[19776: 匿名さん]

５００世帯以上あるビックコミュニティですから色々な人がいるでしょうね。でも大半の人の善意がそうしたノイズを消していくと思いますよ。

[19777: 匿名さん]

多数派は時に群衆心理、集団心理になるのが日本人。列にきちんと並ぶ、サッカーの試合後にゴミを拾うのも日本人、ハロウィンで街を汚し、多数が一人を虐めても誰も止めず教師ですら率先するのも日本人。日常の風景

[19778: 匿名さん]

上野公園まで言っちゃえば
大江戸線で2駅だっけかな
根津からも歩けるよ

[19779: 匿名さん]

全くスレ違いですが、自転車距離の根津のコンビニの件はどうなりましたか？ご存知の方います？

[19780: 検討板ユーザーさん]

>>19779 匿名さん
なんですか？それ。

[19781: 匿名さん]

>>19780 検討板ユーザーさん

？？？？

[19782: 匿名さん]

>>19777 匿名さん
同調圧力が半端ない。大企業好き、みんなと同じが好き、大規模タワーも大好き。掲示板で仲良く情報交換。

[19783: 検討板ユーザーさん]

MKもそろそろ消えざるをえんか

[19784: 匿名さん]

>>19782 匿名さん
デベって、同調圧力をうまく見て販売しているんだろうな。今は、「取り敢えず新築買わなきゃ」の同調圧力がまだ強い時期と見切れているんだね。
正直、ここをこの価格帯ですんなり完売させた三井には脱帽した。

[19785: 匿名さん]

>>19784 匿名さん

他にどこ買うよ？
教えてくれ

[19786: 匿名さん]

>>19785 匿名さん
文意から、（余程年寄りでなければ、）マンションは別に買わなくても良くね、という意味と推測。ここ賃貸に出そうだしね。
若くても車は、以下同文。

[19787: 検討板ユーザーさん]

>>19785 匿名さん
俺も知りたい。
利便性、資産性、設備etc。
総合的判断で知りたい。
晴海旗は駅遠で断念、白金空はランドマーク性に劣る。MKは言わずもがな。
他に何処を検討すべき？？

[19788: マンション掲示板さん]

>>19787 検討板ユーザーさん
豊洲東急

[19789: 匿名さん]

＞＞19788 マンション掲示板さん

なぜ？
っどこが優れているの？

[19790: 匿名さん]

豊洲は地震と津波のリスクがありすぎ

[19791: 匿名さん]

これ、知りませんでした。
豊洲より、小石川の方が、地震と水害リスクが高いみたいです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

【構造＆杭の長さランキング】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震
江東区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震
江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震

[19792: 匿名さん]

ランドマーク性とは、都心主要部に生活される方々や各国観光客などに 視認 されて初めて価値を持つものです。

ここは言わずもがな、白山通りを行き来するような方々の目にしかとまりません（つまり 北 にお住まいの方々です）。

文京区のこの辺りでそれを満たすのは、東京ドームホテルか、せいぜいシビックセンターまでです。
こちらの物件は、その裏に隠れ 雑居ビルに囲まれ、残念ですが、ランドマーク性はない、と考えます。

野村大規模再開発タワーマンションの方がまだランドマークと呼べる要素がありますかね。

[19793: 匿名さん]

>>19792 匿名さん

商業施設ではなくあくまでタワマンとして
文京区のランドマーク性は
充分過ぎるほどあります。
先見の目がある富裕層はその価値を見定め
結果として既に完売状態。
これが現実です。

[19794: 匿名さん]

>>19791 匿名さん

小石川と豊洲では購入者の対象や関心が
全く異なるので比較するのは難しいですね。
そもそも地震や水害の比較なんて何の意味が
あるのか理解不明です。
どんぐりの背比べ的なレベルでしょう。

[19795: 匿名さん]

>>19792 匿名さん

東京ドーム、シビック・センター。どちらも住めませんが何の板に書き込みしてます？

[19796: 匿名さん]

三井さんはいわゆる 魅せ方 が非常に上手いデベロッパーです。

悔しいですが今回は三井さんの 完全勝利 と言ってよいでしょう。

[19797: 匿名さん]

>>19793 匿名さん

富裕層は資産価値を第一に考えますから、こちらのような騒音の苦しい一大幹線道路脇には、不動産を保有致しません。

物件価格自体がエリア相場の５割増しではありましたが、物件価格から判断しても、富裕層が選ぶようなお住まいでは、ありません。

こちらは大手町への電車通勤の良さをしきりにアピールしていましたから、せいぜい大手町に勤める会社員さんペア（いわゆるパワカ）が、関の山でしょう。

[19798: 匿名さん]

>>19793 匿名さん
> 先見の目がある富裕層はその価値を見定め
根拠はなんですか？完売ですか？
バブル崩壊前に右に倣えで株や不動産買った人も先見の明があることになります
ここは富裕層が好む閑静な立地とは正反対です。

[19799: 匿名さん]

>>19797 匿名さん
復活したね

[19800: 匿名さん]

医者なんかがここに住むと、通勤には不便だろうね。
そもそもここは学区のレベルが低いから、教育重視の医者家庭は、消去法でしか小石川なんかをわざわざ選ばないだろうし。

[19801: 匿名さん]

>>19800 匿名さん
山手線、医者、千代田富士見、杭に詳しいの？白山通りに3年住んでいて、睡眠不足という設定でしたよね

[19802: 匿名さん]

>>19801 匿名さん

https://diamond.jp/articles/-/217657

[19803: 匿名さん]

皆さん、パークコート浜離宮がどうだったかを思い出しましょう。あんな雑居ビル街、JR沿線の隣と散々馬鹿にされましたが、結局今は高値で取引されてしまっているのです。ここも2年後はそうなるでしょうね。

[19804: 匿名さん]

>>19784だけど、なんかレスがいっぱいついているな。
もし、自分がデベならば、ここは階数を2階減らして天井高2.6m、梁下を2.3mにし、坪単価40万価格を上げて販売したらいいのかなと思ってしまったという趣旨だったんだよね。
パークコートなら、そうしないと売れないとの先入感が自分にはあったのだが、それが見当外れだったので、三井は流石と思った。

[19805: 匿名さん]

>>19804 匿名さん

文京区だし、梁下2.1メートル 階高3.2メートル 壁掛けエアコン etc でも パークコート って名前つければ、案外バレないものですね。

簡単に言うと、デベになめられたのです。

これが港区だと、あと2000万は安くしないと、誰も買ってくれません。
質の良いものがわかるというのは、売り手にとっては弊害かもしれませんね。

[19806: 匿名さん]

>自分がデベならば、ここは階数を2階減らして天井高2.6m、梁下を2.3mにし、坪単価40万価格を上げて販売したらいいのかな
>パークコートなら、そうしないと売れないとの先入感が自分にはあったのだが

よくマンションブロガーとかが陥るポイントですね。
もっとも、マンションに限らず、なまじかじって知識がつき細部が見える事で逆に
全体（この場合は市場）が見えなくなる事はよくある事ですね。

[19807: 匿名さん]

>>19806 匿名さん

>>19784だけど、ご指摘のとおりだよ。
ブロガーほども知識がない自分が市場予測するのは100年早いと痛感した。白金ザスカイとブランズ豊洲の販売も順調に消化するんだろうね。でも、PC渋谷は完売していないというのが、この市場の奥深いところなんだろうかね。

[19808: 匿名さん]

ポジは正論に弱いですね

[19809: 匿名さん]

>>19764 匿名さん

この手のいわゆる タワマンすごろく開始物件 に永住するのは少数派だと思いますよ。

欲しいなら中古が半年間も売れ残っていましたし、買ってあげればよかったのに。
さすがにもう今は掲載取り止め処置をくらいましたが、必ず半年以内に値下げして出て来るので、ウォッチしてるとなかなか笑えますよ。

[19810: 匿名さん]

>>19791 匿名さん

どう読んだらそう読めるの？
日本人ですか？

[19811: 匿名さん]

>>19810 匿名さん
確かに。
豊洲より格下ではない気がする。
豊洲と小石川は同等クラスでは？

[19812: 匿名さん]

>>19803 匿名さん
浜離宮が高値取引きっていってもせいぜい坪650くらいだろ。
ここは浜離宮より立地もグレードも格下、さらに分譲価格が坪630くらいなのにここからどうやって値上がりするんだ？笑

[19813: 匿名さん]

>>19806 匿名さん
結局、貴方が見えている全体は何ですか？
ブロガーが陥ると言ってるだけで、何も書かれていない。

[19814: 匿名さん]

>>19803 匿名さん
その理屈だと天井なし

[19815: 匿名さん]

>>19810 匿名さん
国籍を正面切って聞く。すごい倫理観

[19816: 匿名さん]

1キロ先の千代田富士見の何割引きかを見てれば良いんだよ

[19817: 匿名さん]

千代田富士見と小石川では、なにもかもが違いますが。
赤坂檜町と浜離宮を比べるようなものです。

[19818: 匿名さん]

しかし、比較対象が他にないからな
水道橋、飯田橋駅はそんなに変わらないから
小石川より雑居感が、少し増すぐらいだよ

[19819: 匿名さん]

>>19818 匿名さん
千代田富士見がここのベンチマークとしやすいのは同意
何割引きかで見ていけば分かりやすい

[19820: 検討板ユーザーさん]

>>19800 匿名さん
全然不便じゃないし。
学区レベル低いとかどのデータがそういってるんですか？ここが低かったら日本の大多数の学区はそれ以下になってしまいますよ。

[19821: 検討板ユーザーさん]

富裕層だけどここ買ったよ！港区のパークコートも持ってるけどね。地域も分散して投資したいタイプなんで

[19822: 匿名さん]

小石川も、立地やグレードにおいて千代田富士見の足元くらいには及ぶかもしれませんね。

両者を詳細に比較してしまうと、小石川のみすぼらしさが際立ってしまう為ひかえますが、どうしても比較したいならせめて千代田富士見の20%引きくらいにならないと、整合性が取れません。

[19823: 匿名さん]

>>19820 検討板ユーザーさん

どこと比較したいのか明確にしないと答えにくいですが、ここは湯島小より格下学区でしたから、文京区でも真ん中くらいでしょう。
学区レベルが低いとまではいかないまでも、これだと正直言ってあんまり良くないですよね。

かたや利便性は城北の中では良い方なのでしょうか。都営は乗らないので知りません。

[19824: 匿名さん]

以上のようなネガの方の書き込みも完売となった今となっては虚しい限り。

[19825: 通りがかり]

事故物件の千代田富士見と整合性をとるならここも完成と同時にだれかエントランスに飛び降りないと。だだなー、ここは大きなエントランス地下なんで難しいかなー。

[19826: 匿名さん]

ポジは正論に弱いですね

[19827: 匿名さん]

ポジを発狂させるにはこれでしょうね。
一応、事実のみをまとめました。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 水没はいわゆる都市型洪水（大雨による内水（下水）氾濫です。谷底低地の影響でしょうか）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。他は狭い部屋が多く、住めるのはDINKSの間まででしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法ともに適正価格は坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

[19828: 匿名さん]

坪550位の比較的高層階の部屋を買ったのですが、キャピタル狙える理解でよろしいでしょうか？

[19829: 匿名さん]

>>19827 匿名さん
収益還元法の利回りは幾つで計算しましたか？

[19830: 匿名さん]

>>19828 匿名さん

損益分岐点です。
1000万上乗せ程度のチャレンジ価格で売り出すのはアリだと思います。
待てば海路の日和あり。

[19831: 匿名さん]

2000万上乗せはチャレンジで、1000万は成約狙いの認識ですが、1000万でもチャレンジですかね。

[19832: 匿名さん]

>以上のようなネガの方の書き込みも完売となった今となっては虚しい限り。

ですねｗ

[19833: 匿名さん]

そういえばここの1.5億の3LDKの賃料って営業の話だと、40から44万なんでしょ。
利回り 2%台だし、くそじゃん。

[19834: 匿名さん]

>>19833 匿名さん
そういえばとか下手な芝居はいいから、その利回りと家賃で収益還元法を計算したの？それだと価格がそのまま計算されるので意味ないよね。500と計算された収益還元法の利回りと家賃を教えて。

[19835: 匿名さん]

学区学区とこだわっているコメントが多いので、私見を。
公立小から私立中学の受験について言えば、はっきり言って学区は関係ないです。特に文京区の学校はレベルが高いし、学校格差はほとんどありません。熱心な親が多いかどうかだけの違いです。
進学実績は塾の力です。親が進学を意識して自宅学習を充実させれば、有名学区に敢えていかなくても大丈夫だと思います。私の経験から。

[19836: 匿名さん]

ポジの発言が苦し紛れになってきましたね

[19837: 匿名さん]

ここは幹線道路脇だし、騒音が学力低下に繋がるのは別に不思議なことではないよ。

親がどうしても再開発タワマンに住みたいからそのぶん、子供にシワ寄せがきた。
ただそれだけの話。

[19838: 匿名さん]

MKさん、今日も一生懸命ですね。
そんなことしても、そちらの在庫は減りませんw

[19839: 匿名さん]

>>19800 匿名さん
小石川のこと何にもご存知でらないみたいね
医師の居住率異常なほど多いから。
子供のクラスの4人に1人は親が医師w

[19840: 匿名さん]

やっぱり子育ては文京区が一番ですよ、ここを買った人の多くは文京区に住みたいっていう人が多かったんじゃないですかね。

東京・小学校区「教育環境力」ランキング【学力偏差値トップ25】
https://diamond.jp/articles/-/219179?page=2

[19841: 匿名さん]

自分で言うのもなんですが、若葉付きじゃ誰かの自作自演と区別がつかないですね、失礼しました

[19842: 匿名さん]

ネガさん、もういいじゃん、あきたよ。
どんだけ文京区や小石川、
パークコートを侮辱すれば
気がすむのでしょうか。
このマンション買える人は
基本的に高所得や貯金ある人しか無理だから。
ほんと、劣等感のかたまりだね。

[19843: 匿名さん]

>>19840 匿名さん

ご愁傷様。

＞ここは幹線道路脇だし、騒音が学力低下に繋がるのは別に不思議なことではないよ。
＞親がどうしても再開発タワマンに住みたいからそのぶん、子供にシワ寄せがきた。
＞ただそれだけの話。

[19844: 匿名さん]

おやおや。

小石川の学区レベルや教育環境の低さを知らずに手を出した方々が騒ぎ始めましたね。

ネットで少し調べれば出てきますよ。

[19845: 匿名さん]

>>19844 匿名さん
流石に子持ちで、学区関係を調べていない情弱がいるわけないだろ。
ここの板は、将棋で言えば感想戦をやる段階だから、無駄なネガはやめようぜ。
自分は購入者じゃないが、ここの引き渡しまでに今後出てくる他物件との売れ行き比較とか、興味深いテーマがあるんだから、そういう奴やってくれ。

[19846: 匿名さん]

＞流石に子持ちで、学区関係を調べていない情弱がいるわけないだろ。


ネットで少し調べれば出てきますよ

ここもようやく前半戦が終了しました。

ハーフタイムの後は、いよいよ地権者住戸200戸の大量放出が始まります。
こちらはエリア相場の坪400に合わせた適正価格で出てくるでしょう。
購入者さんに負担して頂いたお金で作り直された、新しいお家です。

[19847: 匿名さん]

文京区の公立小学校のレベルが低いなんて事を言いたいの？今度はこの地域全体を誹謗中傷するのね。

[19848: 匿名さん]

>>19846 匿名さん

今の値段で完売したのに。それより安く売り出す人が200人もいるんですね。その能天気さが羨ましい。

[19849: 匿名さん]

やま

[19850: 匿名さん]

>>19847 匿名さん

フフッ。
その手のすり替え論にはのりませんよ。

https://diamond.jp/articles/-/217657