パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[19501: 匿名さん]

>>19500 匿名さん
「理論価格」とは、主に不動産投資に関わる投資家、金融機関、
デベロッパー等が、不動産の価格形成ロジックに基づき求めた価格。
三井氏や他のブロガーが使う「適正価格」とは、
前述した価格形成ロジックの一部のみを適用して求めた価格。

株価でいうならば価格形成ロジックに基づき求める価格は
EPS、PBR、PER、ROE、ROA、ROIなどの
指標に基づき理論的に求められた適正と推測される価格。
ブロガーのいう価格は同業他社と比較しただけの価格。

[19502: 匿名さん]

今日はパークシティ武蔵小山スレで、武蔵小山契約者=他スレでのネガだとバレてその対応に武蔵小山さんがてんてこまいとなっているお陰でここは平穏で何よりです。
パークシティ武蔵小山スレッドで小石川と検索してみましょう。あちらの契約者がここをネガしていた証拠で溢れています。

[19503: 匿名さん]

>>19501 匿名さん
理論価格は理論的ではトートロジー。落馬したら馬から落ちる。

理論価格とは、対象の価格情報を使わずに算定された価格のこと。対象の実際の価格である取引価格とは対をなす概念。
株も同じで、トヨタ株の理論価格は、トヨタの利益情報は使うが、価格情報が含まれるPERはトヨタ以外を使うのが最大のポイント。

[19504: マンション検討中さん]

で、ここは高いの？安いの？それなり？

[19505: 匿名さん]

>>19504 マンション検討中さん
現時点で他のマンションとの比較では、妥当かちょい安い。
将来を見据えると、オフィス等と比較すると、ここに限らず都内マンションはやや高い。

[19506: 匿名さん]

今の値段で完売してしまっているので高い安い言ってもあんまり意味が無いと思いますよ。
ただ、同規模のマンションを文京区で作るのは大変そうですよね。駅直だし。

[19507: 匿名さん]

株に理論価格はないよ
DDするの？
営業権はいくら？
負動産は単純に原価＋利益
利益を載せすぎるかどうかの話
賃料から逆算して、販売価格を三井が決めるわけ無いでしょ

[19508: 匿名さん]

>>19506 匿名さん
セカンダリや賃貸考えている人には意味がある。ということは既に買っている投資目的の人にも意味がある。

>>19507 匿名さん
株、債券ともに理論価格は確実にあるよ。なんて呼ぶかはあるけど、概念は理論価格。なければ割高割安の判断、アーブができない。プライシングもバリュエーションもできない。ヘッジファンドとかと話したことないの？
不動産は賃料を使わないで算定する理論価格も当然ある。周辺や似た条件の不動産の取引価格を使う。ただ、この方法では、分野を超えた裁定や未来が考慮されない。

[19509: 通りがかりさん]

>>19505 匿名さん

マンションとオフィスと比較する意味って何？
オフィスに住むの？

[19510: 匿名りさん]

>>19509 通りがかりさん
住むと思いますか？租税回避テクとしてはあるけど
基本的な裁定なんだけどな。賃貸運用目的の分譲マンション購入と株を比べて、株を選択した人は株に住むはずない。

[19511: 通りがかりさん]

>>19510 匿名りさん

すいません、私の理解度が悪いのか何を言ってるのか分からない。
なんでパークコート の購入が他のマンションの比べて割安かの話から、オフィスとの比較になり、さらに株の話を出してくるのか理解が届きません。

[19512: 匿名さん]

>>19511 通りがかりさん
ここは都内の他のマンションと比較したら安いと思います。
ただ、マンション分野を超える裁定、投資の観点からは、このマンションより割安なものが多くある（ここだけでなく都内マンション割高）ので、いずれ修正されると思う（過去そうだった）、という意味です。
>>19504への個人的見解です。これ以上は、投稿マナーを一度読んで下さい

[19513: 匿名さん]

ここが短期間に好評のうちに完売してしまっているという事実を客観的に分析することは今後の市場動向を検討する上で有用だと思う。まあ、港区ではないし高台ではないし大きなターミナル駅直結というわけでもないのでその分割安にはなっていたと思うけど、案外マンションを買う人は港区でなければいけない人は少数で、たくさんの人が郊外からやってくる大規模な繁華街のある場所ではなく、ファッションやジュエリーの店よりもむしろ生活者のための生活利便性の高いお店が多く集まっている地下鉄駅直結に強い魅力を感じているということが明らかとなったと思うんだ。

[19514: 匿名さん]

不動産の専門家が510-540が適正価格と断定しています。

[19515: 匿名さん]

>>19513 匿名さん
販売期を分割して成約率を調整しているのですから
そもそも短期間とは言わないのです。

[19516: 匿名さん]

>>19513 匿名さん
うん。あとは文京区民の潜在ニーズが高かったということ。文京区の金持ちからすると待ち望んでたグレードの物件だったんだよ。

[19517: 匿名さん]

>>19515 匿名さん
調整しても第1期から約半年ですからね。短期でしょう。しかも最終期でも満遍なくあの倍率……

[19518: 匿名さん]

これは二匹目のドジョウあるでしょうね。お向かいさんの野村に期待です

[19519: マンション掲示板さん]

これは個人的推測だが、三井がより本気になって、モデルルームのキャパがもっと大きく三井の営業マンの人員が多ければ、もっと早く完売してたと思います。

[19520: 匿名さん]

不便だなんて言っている人は、便利さを知らないんだよ
何処に行くのも家出て30分以内に着くと思うよ
時は金なりだよ
お金貯めてステップアップすればいいよ

[19521: 匿名さん]

便利さを知らない人が多い、穴場なんだよね
知っている人は知っている
そっとしてほしかったという気持ちもあるな
なんにせよ、知らないやつが偉そうなのは、無知のくせにムカつくよな

[19522: マンション検討中さん]

>>19514 匿名さん

専門家さんとはどなたのことですか？

[19523: 匿名さん]

>>19520
>>19521
おそらく同じ人の連投なんだろうけれど、同感です。

ここが建って春日という知名度も低く地味に見える駅が実はそういうところなんだと多くの人が知るところとなったので、新築中古ともに値上がりはこれからも進むでしょう。確かにこれからも都心の埼玉みたいな秘境でいて欲しい人も多いでしょうが、時の流れというやつです。

[19524: 匿名さん]

地下鉄知ってれば不便なはずない。雨風しのげるし。この前の金曜とか助かりそうです。
マイナーとか知名度よりとにかく利便性。
ネガするなら、大手町より北は三田線はやや込み気味。でもそれぐらいですね。

[19525: 匿名さん]

野村のマンションは、パークコートタワーと比べられるから頑張らないとね
よほどのことがないと売れると思うけど
規模で負けるから、検討者はパークコートタワー買っとけばよかったになると予測する
そのときに価格が上がっていればなおさらだよね
予測を外したブロガーは、記事しれっと削除するのかな？

[一部テキストを削除しました。]

[19526: マンション掲示板さん]

>>19525 匿名さん
野村は間違いなく強気でしょうね。。坪650は越えるかと。

[19527: 匿名さん]

>>19525 匿名さん
あんまいじめなさんな
後出しマンションは、集客するため仕様で勝負するのがこの業界の通例ですが、ここの野村どうなんでしょう

[19528: 通りがかりさん]

>>19526 マンション掲示板さん

野村は後出しで有利やね。

[19529: 通りがかりさん]

>>19519 マンション掲示板さん

広告出してないしね。本気出したら一期で終わってたと思うけど、会社的には長く売る方が良い。

[19530: 検討板ユーザーさん]

>>19513 匿名さん
どこかみたいにグッチやエルメス、プラダなどのおしゃれなお店がならんでいても、果たして年に何回お世話になるか、という話ですよね。
毎週足を運ぶような人は別ですが、そのようなところに住むなはただのミーハーな人、というのが私の印象です。

[19532: 検討板ユーザーさん]

>>19519 マンション掲示板さん

晴海旗と被ってたからね。

[19533: 匿名さん]

>>19530
ティファニーで朝食をとる人にとってはグレートな環境ですけどね。

[19534: 匿名さん]

>>19486
後楽園のドンキのワインコーナー行ってみな、照明の照度落としているから。

思い込みを捨てて、街に出て学んだらどうか？

[19535: 匿名さん]

>>19521 匿名さん
春日から三田線に乗り、日比谷ミッドタウンに映画に行ってきた。
日比谷まで乗車時間8分、地下道徒歩4分でミッドタウン到着。4階のTOHOシネマズへ。
ネット予約しておけば、上映時間ギリギリに行っても大丈夫。
映画を観るにも、ここはホントに便利な場所だよ。

[19536: 匿名さん]

>>19535 匿名さん
三田線は大手町も二重橋側から大手町の交差点にかけての一等地にホームがあるから便利ですね。千代田線の乗り換えもすぐ。日比谷の乗り換えはちょっと歩くけど、それでもホームまで3分くらい。ビックや帝劇、マリオンにホームが近いから日比谷自体の利用に不便なし

[19537: 匿名さん]

こういう高くてもクオリティの低いものを掴んだ世代っていうのは、子供にも引き継がれていくんだろうね。

質の良いものを知らないという。

[19538: 匿名さん]

今日も幼稚な煽りですな

[19539: 匿名さん]

その通り。
三田線って日比谷も大手町もメインから一番離れた場所に乗り場があるからね。

日比谷だとミッドタウンまで急いで７分ちょい
乗り降り合わせて20分弱ってところだから、文京区にしては及第点だね。
うちから歩いた時間と同じくらいだから。

[19540: マンション検討中さん]

うーん。
やっぱりこの物件、ナシです。。。
現地行った素直な感想、、
城北に特有のシャビーな雑居ビルが立ち並ぶ、どこか陰鬱とした憂鬱になる雰囲気…
余裕なく敷地目一杯に計画された再開発街区、周りも超高層ビルに囲まれ、おそらく日中でも地上は真っ暗闇、、、
決め手は、夜中まで轟音とどろく一大幹線道路脇とくれば…

[19541: 匿名さん]

購入者の大半は電車モンの会社員さんなんだし、昼間から書き込めない身分の人を小馬鹿にするのは悪いよ

[19542: 匿名さん]

武蔵小杉の地元不動産会社「ケイアイ」の代表取締役・金子勇氏が語る。

「今回被害のあったタワマンがあるエリアは、かつて工場などが建っていましたが、地元では『昔、あの辺りは沼だった』と言われています。一帯が周囲より低い土地であることは間違いありません」

こうして、逆流した汚水、大量の雨水がこのタワマン地帯に流れ込んだというわけだ。

[19543: 評判気になるさん]

う～ん。でもこの物件、売り物ナシです。

ホントに夜中の交通量まで確認しに行ったなら
売り物が有るうちに行けば良かったね。
地権者のたか～い部屋しか残ってないよ。

[19544: 匿名さん]

中古が半年間 売れ残っている、でしたっけ

[19545: 匿名さん]

ずーっと若葉w
完売物件にいつまでも居座らないで、ちゃんと成仏してください。そして働こう！

[19546: 匿名さん]

>>19543 評判気になるさん

気を悪くさせてすみません、、
夜中の轟音も、ナシ、と評価した理由の一つなんです、、
室内は眠れない程とまではいかないまでも、これでは熟睡はできないだろうと…、…、
なんか、イライラした感じのマンションになりそうですよね？
静かに暮らせる駅近タワマンなんて、都心に行けばいくらでもあるのに…

[19547: 匿名さん]

シャビーていうやつは、浜離宮にいたネガだな
成仏していないようで連投しているのか
次は北参道か？

[19548: 検討板ユーザーさん]

>>19544 匿名さん
36000万のところですね。

[19549: 匿名さん]

気持ちの良いこの時期、窓を開けないのですか。

[19550: 匿名さん]

それは無理でしょうね。

窓を閉め切ってもある程度は室内に響いてくると思いますよ。

幹線道路脇に住むって、そういう事です。

[19551: 匿名さん]

山上の細い道をクネクネ登っていくのが苦手な人は幹線道路沿いの方が車の運転は楽そうだけどね

[19552: 匿名さん]

>>19544 匿名さん
コロ助は、●●なり、が口癖
山手線心酔、地下鉄無知の郊外民、デマ書き込み業者は、●●でしたっけ、が口癖
投稿は半ばテンプレ化されてるね

[19553: 匿名さん]

すいません
とても夜中まで現地を確認したうえで書き込みされてる様には見えないので、ただのネガをさも真面目な検討者のふりをして書き込むのってかなりたちが悪いよ。完売でイライラするのは分かるけどね。

[19554: 匿名さん]

ネガは今度住民版を荒らし始めた

[19555: 匿名さん]

真夜中まで現地確認するのも、行ったふりするのもどちらも気持ち悪い

[19556: 名無しさん]

検討中もなんか引っかかってたんですよね、地権者住戸が多い、通常管理費＋α必要、都心の高止まり感、仕様のレベル、
一応抽選してみたけど、当たらなくて良かったかも。
今後の世界経済、次期総理の手腕、建設ラッシュの落ち着いたオリンピック後には市場がどうなるのかな、

[19557: 匿名さん]

港南４住民、いい加減にして欲しい

[19558: 匿名さん]

>>19556
仕様についてはよく昔に比べて今はどうだこうだって話になるしそれは分かるけど
昔に戻ることはないと思わなきゃダメだわね。

10年前の仕様の方が良かったって事は分かっても
同一価格帯で10年待っても10年前の仕様に戻ることはないと思わなきゃね。

10年前の仕様レベルを求めるなら高額な小規模低層や高額なタワマンが登場するのを
待つしかない。でもとても買えない。

[19559: 匿名さん]

10年前の仕様を求めるなら10年ものの中古を買うか、市況が変わるまで待つか。しかし少なくとも10年かかると思うね。
立地を求めても既に良い立地は空かないし、仮に出て新たにマンション建てても地権者優先で抑えられてるよ。

[19560: マンション検討中さん]

フローリングを選べると書かれたら港区はタイルだと書き込み、標準がタイルだと書かれたら今度はタイルをディスる

病気かな

[19561: 匿名さん]

ああ言えばこう言うの典型例ですね

[19562: 匿名さん]

普通の購入検討者が、完売後の住民板までチェックして、住民板でネガるかね
ネガのためのネガだ

[19563: 匿名さん]

最終期は1Lで10倍、2Lで4倍と、久しぶりに最後まで賑わった物件だったんじゃない？
パークコート千代田富士見が中古順番待ちのように、ここも順番待ちの行列が出来るだろうね。
完成したら誰もが羨ましがる物件になるよ、ここは。

[19564: 検討板ユーザーさん]

ホームページなくなりましたね
今までありがとうございました

[19565: 匿名さん]

完売おめでとうございます！
ま、いくつかキャンセル住戸は出るでしょうが
今年前半は話題で持ち切りでしたね。

ＷＥＢ周りでも不動産関連にタッチしてる人は触れずにいられないような物件でした。

[19566: 名無しさん]

相場が上がりが続ける事はないから
オリンピック後にリセッションが起きると思ってる、そうなったらリーマン後くらいになるかもね
今は売り時であって、買い時ではないと思う。
REITバブルの時は中堅デベの雰囲気おかしく思ったので、売りきっていて正解でした。

[19567: 名無しさん]

最近某メジャー銀行は投資用以外の不動産融資にもセーブしてきましたからね。
危惧しているんでしょう。
結局、金融機関の方向性だけでも受給が変わってきてしまうんですよね。
実際今がエベレストのてっぺんかどうかは後にならないと分かりませんけどね。

[19568: 匿名さん]

1次取得ならここしかないでしょ
過去に戻れないし、未来もわからない、だから下がりにくい希少立地を購入するんだよ
同じ部屋はないのだから、欲しい時に買うのが正解
欲しくないなら、当たり前だが買わなければいい
パークコートタワーで値下がり物件は、歴史上ないでしょ

[19569: 匿名さん]

BFF
な

[19570: 匿名さん]

パークコートを1次取得で買う人は珍しいですよ
しかもここって、文京区でも余りモンの土地…

まさかローンじゃないですよね

[19571: マンション検討中さん]

マジで完売したのか。Webサイトがない。

[19572: 匿名さん]

港区だったかな、2025年までに人口流入が増え続けるらしいよ
野村のレポートに書いてあった
後ろに予測が延びたみたいよ　
あと、中国人の売却もないと書いてあったな、あるならアベノミクス5年後の2018年に
売却が増えているはずと予測していた
オリンピック後も都心不動産の下落はないという結論だった
ノムコムで検索してみたら良いよ

[19573: 通りがかりさん]

下がりにくい物件なんてあるの？笑
市場の相場が下がればどこも下がるよ、
まして、高額物件の方が下落幅大きいと思うけど。
そりゃ、今の都心はバブル期価格を超えたから含み損の物件はほぼないし、不動産所有者は含み益で潤っている状況。
だから怖い

[19574: 匿名さん]

>>19570 匿名さん

私は他物件を2016年にキャッシュで購入したよ
1次取得だよ
ネガわきまくりの物件だよ

[19575: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒の頃から暴落暴落言ってクソ物件認定しているのだから
いい加減なもんだよ

[19576: 匿名さん]

>>19563 匿名さん

千代田富士見の住民に笑われますよ。

千代田富士見は高台にそびえ立ち、外堀を通る者全てに対して、遥か先からも目立つデュアル構造のタイル張りタワー。

文京小石川は低地の水没ハザードマップ内にある一大幹線道路脇に申し訳なさそうに立つ、黄味がかった吹き付け壁の板状マンション。
その勇姿を目にする者は、白山通りを駆け抜ける板橋区足立区台東区北区の方々のみ。
都心民がここを通るのは年一回くらいでは。

外観からしてこの差です。
駆体性能、仕様、エリア力、利便性 等々
勝てるポイントは何一つありません。

馬鹿にするのはいい加減にして頂きたい。

[19577: 通りがかりさん]

読みにくいけど、レインズデータで検索できるよ
オリンピック後も永遠上がり続けるのかな？笑

[19578: 匿名さん]

上がり続けると入っていないだろ、”下がらない”だよ

[19579: 匿名さん]

なんなんだ、嫉妬民なのか？

[19580: マンション検討中さん]

ここは地権者住戸が大量に売り出されるのでは？それとも数年間の売却禁止措置でもあるの？

[19581: 通りがかりさん]

株で言うならヨコヨコね？笑
今は外人も買いでないからなぁ
新宿60階も売り抜け狙いの数がすごいでしょう

[19582: 通りがかりさん]

余力あって現金で買うなら相場気にしなくていいと思うけど、ローンで背伸びするのは怖いね

[19583: 検討板ユーザーさん]

>>19576 匿名さん
えーと、、あなたはどこの住民？

[19584: 匿名さん]

>>19583 検討板ユーザーさん

きっと何時もの連投ネガさんだよ

[19585: 匿名さん]

1次取得という言い方が間違ったな、「自分で住むなら」の方がしっくりくる

[19586: 匿名さん]

>>19581 通りがかりさん

新宿の６０階とは何ですか？
投資で買った人の売却が多いの？

[19587: 匿名さん]

この辺医者がたくさん居るから、セカンダリーマーケットの需要は潤沢だよ。高値維持される理由はたくさんある。
千代田富士見やワテラス見れば一目瞭然。

[19588: マンション検討中さん]

ここの店舗の賃料って誰に帰属するの？

[19589: 匿名さん]

欲しい人が多いなら、借りたい人も多いんだろうとは思う
高くても買う人がいるなら、高くても借りる人がいる
誰か論破してください

[19590: 匿名さん]

>>19576 匿名さん
白金ではパーマン綱町のモノマネ、小石川ではパー子千代田富士見のモノマネ。田舎芝居、下手すぎる。
>>7248 匿名さん
>>6781 匿名さん

[19591: 検討板ユーザーさん]

>>19587 匿名さん
ワテラス も建った当初は散々な言われようでしたもんね。
でも実際いまは大人気マンション。中古も滅多にでないですよね。

[19592: 匿名さん]

>>19587 匿名さん

千代田富士見、、、ワテラス、、、

千代田区やん、、、

[19593: 匿名さん]

倍率が示すように、ここを今買いたい人は購入者の倍はいる。そして、毎年一定数それに追加される。ランドマークタワーと言うものはそういうもの。

[19594: 匿名さん]

メインターゲットが医者なら、都営の直結って、いまいち不便だと思うけど。
病院までどうせ雨に濡れるし。
遠出のバイト行くなら、JRが使えないと結構大変だけどね（マウントではない）。
大手町の会社員さんに便利、はネタだと思ってるけど、そのへんどうなんだろうね。

[19595: 匿名さん]

医師や弁護士は、子供の教育環境を大事にしますね。
ここは害音で有名な白山通りに密接。
住環境も悪いので、当然学区のレベルは低くなります。

https://diamond.jp/articles/-/217657

[19596: 匿名さん]

>>19594 匿名さん

医者じゃないけど税理士的にはとても便利だったぞ
三田勤務だった頃は、顧客先に直行の時に、いつもより遅く家を出られることが多かったな

[19597: 通りがかりさん]

1990年バブルの時もみんな抽選に群がってたけど、崩壊後は大変だったね
買値の3分の1になったなんてザラだったのを忘れてしまうんだよなぁ
今後はどうなるかな

[19598: 匿名さん]

>>19594 匿名さん
JR使いたきゃ乗り換えればいい。すぐだよ
大手前、日比谷はファンドや商社が多いから、あながちネタではないでしょう。

[19599: 匿名さん]

ネタだと思う理由が知りたいよ
どんだけ移動無知なんだ

[19600: 匿名さん]

しかし完売した物件に書き込みするのって虚しく無いですか？特に使い古されたネガ書き込み。なんか他の話すれば？