パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[18751: 匿名さん]

( ´艸｀)

[18752: 匿名さん]

無知はいけませんよね。
日本国がこれだけ大々的に注意喚起をしていますから、知らなかったではもはや通用しません。

https://diamond.jp/articles/-/217582?page=2

[18753: 匿名さん]

>>18752 匿名さん

頑張って下さい。ここは大丈夫なんで貴方に心配してもらう必要は無いですから。
貴方のお家の
まえからうんち?が吹き出さないたと良いですね。うわー下品。ネガにあわせるとどんどん下品になる。

[18754: 通りがかりさん]

今週中に1万9千行きそう

[18755: 匿名さん]

もう寝よーっと。一晩中ネガってね。

[18756: 匿名さん]

子供はみんな寝たかな？
では、そろそろマンコミュファンの大人の時間ということで。

テールリスクと割り切っていたエリア浸水（建物浸水と言っていないのがミソだよ）のファクターが、武蔵小杉ショックで視界に入ってしまったのが、辛いところだね。

再開発後にはハザードマップで街区の一部は色無し部分に転換されるのは間違いないだろうが、この建物周りはどうなるだろうね。
隣の住不ビル自体は色無しだけど、建物周りは色付きというのが悩ましいかな。

仮にエリア浸水したら排水は何時間で出来るとか、文京区に確認できているとよいね。デベや地権者は文京区防災課と話はしているだろうが、設計段階と今では想定雨量が違うだろうからね。デベを詰めておいた方がいいと思うな。

[18757: 匿名さん]

>>18756
あっ、ごめん。名乗り忘れていた。
>>18513のレス数ウオッチャーだよ。こんばんはー。1日空けて登場だよ。20000レスに向けて前向き検討でガンバやで！検討ネタを入れておいたから、ガンバやで！！
ネガの無駄打ちで下駄履きのレス数稼ぎができているけど、それはラッキーということで^_^

[18758: マンション検討中さん]

>>18756 匿名さん

武蔵小杉人気の転換点に…タワマンの脆弱性露呈、11棟中2棟のみ停電＆断水の原因
https://www.google.co.jp/amp/s/biz-journal.jp/2019/10/post_123591_2.ht...
私もネタを一つ。
ネガ様のおかげで、近隣の随一の水害に強いタワマン&管理組合になるかもしれませんね。

[18759: 匿名さん]

まだやってるの

地下鉄が冠水するまでは地上にあるものは水没しないでしょ

[18760: 匿名さん]

地下鉄は出入り口に止水板を設置するので、冠水し難いですね。
あと、再開発でハザードマップから外れるという書き込みがありますが、それはあり得ません。

ならば、やはり最終的には建物内に浸水させない為に、止水板の高さを確認する必要がありますね。

[18761: 匿名さん]

地下鉄は止水板をセットするから冠水しない

それならマンションも同じ止水板をセットすれば冠水しないという理屈が成立するのでは？

[18762: 通りがかりさん]

三期の抽選日は、いつですか？

[18763: 匿名さん]

>>18758 マンション検討中さん
大先生が登場しているとはいえ、参考になる記事ですね。ハードが立派でも運用を適切に行う必要がある点、肝に銘じたいと感じました。

[18764: 匿名さん]

>>18756 匿名さん
ハザードマップって個別不動産の排水能力までみて判断してるのですか？
単に地勢や高低差、下水道本管の処理能力からの判断ではないのですか。

[18765: 匿名さん]

>>18761 匿名さん
排水管を逆流するんです

[18766: 匿名さん]

>>18765 匿名さん

仰る通りですね。
つまりこちらの水没機序は、武蔵小杉のケースと同じ、都市型洪水によるものです。
周囲に降り注いだ多量の雨が谷底低地のここに流れ込み、水没に至ります。

https://www.sumu-log.com/archives/17594/


悔しいでしょうけど、ハザードマップをムキになって否定しても、知らなかった検討者にも拡散するだけですし、むしろ逆効果だと思います。

[18767: 匿名さん]

>>18764 匿名さん
六本木ヒルズ辺りのハザードマップを見ると、何かしら個別で見ているのかな？自分もよう分からない。ただ変電所は色付きにしないとかはありそう。

[18768: 匿名さん]

>>18764 匿名さん

東京都と文京区の各担当者それぞれに確認しています。回答は、

ハザードマップの色がついている箇所は、令和元年6月時点の排水施設の能力から算出している。かなり厳しい災害を前提に準備をしているが、実際にハザードマップのような浸水をするのは排水トンネルが例えば大地震で完全に断裂する、あるいは川の下流が埋め立てられて水の逃げ場がなくなるなどのケースが想定される。
そのような事態の発生確率は、かなり厳しくみて1年間に1/1000と算出している。つまり1000年に1回起こる確率である。
今後さらに治水対策は進む予定なので、浸水確率は
数千年に1度などさらに安全性が高まると見込まれる。

といった旨の回答でした。

[18769: マンション検討中さん]

>>18768 匿名さん
3メートル水没するのが千年に一度の確率かもしれませんが、10センチ浸水するリスクはもっと高いです。そして10センチでも浸水したら下水まみれになることが見事に武蔵小杉の事例で証明されましたね。

[18770: 匿名さん]

このマンションの一画が整備されても、その下流が整備されなきゃ意味ないような気もしますが。

[18771: マンション検討中さん]

>>18769 マンション検討中さん

その通り。
なので検討者の方々にはここで武蔵小杉の二の舞を演じる事は許さないと強く申し入れて欲しい。よくも悪くも停電マンションの一つは三井の分譲物件だし。
威信にかけて対策を練るでしょ。
以下、抜粋記事今回の被害をタワーマンションは防ぐことができなかったのか。また、台風は武蔵小杉という地域ブランドに対して深刻なダメージを与えたが、今後、影響はないのか。榊マンション市場研究所代表の榊淳司氏は次のように解説する。

「多くの方々が今回の問題に関心を寄せているのは、『もしかしてタワマンは災害に弱いのでは』という懸念があるからです。今回の件では同地区のタワーマンション11棟のうち9棟が無事という点に注目しています。

建築基準法では、1時間50ミリ程度の雨量を排水できる能力をタワーマンションなどに求めています。今回の台風では、高さ1.5メートルまで水の高さがあったことを考えると基準を超える雨量ではあったとは思いますが、そう考えるとなぜ、ほかの9棟が無事だったのかという疑問が残ります。

ここからは推測ですが被害の大きかった2棟では、台風当時、駐車場への雨水の流入阻止が十分にできていなかったのではないかと思います。その結果、地下の電気設備への浸水も許したということです。

地下駐車場の入り口のシャッターを閉め、出入り口に土嚢を積むだけで今回の浸水は防げたはずです。電気設備を水密扉などで完全防水にするのは現実的ではありませんし、高さ1.5メートル程度の水量であれば通常のシャッターで一定時間以内なら防げます。被害のなかった9棟では、シャッターや土嚢などの対策が施されていたのではないかと推測しています。

[18772: マンション検討中さん]

>>18771 マンション検討中さん
ネガ様たちもっと煽って！
これで三期即完にならなかったら、三井が浸水対策を万全にしてくるから！

[18773: 匿名さん]

今時ハザードマップをムキになって否定してる人っているのかな？
契約者にムキになって毎日必死なベテラン若葉が1人いるのは知ってる。

[18774: 匿名さん]

金あるなら高台買えよ・・・

[18775: 匿名さん]

>>18768 匿名さん
デベさんか地権者の方の投稿でしょうか？
しっかりとお伝えいただきありがとうございます。

[18776: 匿名さん]

>>18775 匿名さん

ただの文京区民です

[18777: 匿名さん]

>>18769 マンション検討中さん

10センチ浸水でハザードマップ作ったら東京中が色つく

そんなものは意味がない

[18778: 匿名さん]

>>18768 匿名さん

私も聞きましたがそんな事言ってませんでしたよ

[18779: 匿名さん]

>>18778 匿名さん

では何と言われたかご説明願います。

[18780: 匿名さん]

埋め立て地に相応しい議論が続きますね。

[18781: 評判気になるさん]

役所に問い合わせる際、今回の雨で貯水容量の何パー使ったか確認して欲しい。
多分、マックスに近いと思うけど…

[18782: 匿名さん]

私は担当者に1/1000の意味を統計学的計算のことを含めて確認しましたので、違うというのであれば明確なご説明願います。

[18783: 匿名さん]

>>18781 評判気になるさん

大人ですよね？自分で聞いたら？
なぜ赤の他人であるあなたの為にそんなことしないといけないの。

[18784: 評判気になるさん]

確認しろとは言ったが、教えろとは言ってないよ。

[18785: 匿名さん]

貯水ってどういうこと？文京区は雨降ったら貯水するの？それともダムのこと？ダムは文京区と直接関係なくないかい？

[18786: 匿名さん]

>>18785
川が溢れないように、水を地下にためる大きな地下トンネルが道路や川の下に作られているんだよ。世界最大級のものを含め東京とその近郊にいくつかつくられていて洪水を防いでいる。
浸透升とか透水性歩道とか、気がついていないだろうけれど東京の街の中には水害対策設備があちらこちらにひっそりと作られている。

[18787: マンション検討中さん]

>>18777 匿名さん

残念ながら高台から低地に水が流れるので高台には水はたまりません。ここは元沼地なので水でじゃぶじゃぶになります。

[18788: 匿名さん]

>>18786 匿名さん

そのまま海に排水されるんじゃないの？

[18789: 匿名さん]

水は高いところから低いところに流れるのは誰でも知っている
その水か小石川1丁目から先にどこに流れているのかというのが肝で海まで放流されているなら問題ない

なお台風直後に神田川も水道橋も見たけど、水位が極端に高くなった跡は無かった
ネットで公開されている水位もほぼ水平を維持しており、川の水位を調整する仕組みがあることを確認できた

[18790: マンション検討中さん]

>>18788 匿名さん
ここの土地は東西南北360度からみて低地になっています。

南のシビックセンターはほぼ同じ高さに見えるかもしれませんが、実際には1.5メートル低くなってます。

そのため周辺の雨が全て流れ込み浸水するというのがハザードマップの予測です。

[18791: 匿名さん]

東京都の下水道台帳見たんだけど、白山通りの下水道は皇居の方まで伸びている。
一方で住不側の下水道は途中で止まっているように見えるが、見間違えかな？間違っていたらごめんよ。時間ある人確認してみて。今から外出しなきゃいけない。

[18792: 通りがかりさん]

>>18791 匿名さん
うん？ちゃんと繋がっていそうだよ。どんどん地図を拡大して見た方が良い。
ただし、ぶっちゃけ、地図から下水道が強いか弱いか読み取るのが難しい。自分みたいな素人ではお手上げ。

[18793: 匿名さん]

>>18790 マンション検討中さん

若干窪んだとこに水が溜まりやすいから排水設備があるんですよ。そうしないと三田線、地下鉄駅が冠水しますよ。

[18794: マンション検討中さん]

>>18790 マンション検討中さん
そんなことないよ。
このあたりは西片-こんにゃくえんま前の通りがボトムで海抜5.3ｍだけど、南は神田川こえた水道橋の日大法学部あたりで海抜3m、西は江戸川橋駅付近で4.2m、東は東大付近を越えると、御徒町駅付近で3m位。
雨の流入があるのは北側からだよ。

[18795: 匿名さん]

だから毎回ネガは詰めが甘いんだよ。

[18796: 匿名さん]

>>18793 匿名さん
それで、それでもハザードマップが色付きになるのは何故？そこがよく分からない。この話難しすぎだが、何とか理解したい。

[18797: マンション検討中さん]

>>18790 マンション検討中さん
半径1km以内であれば、あなたの持論が正しいね。半径1km以内であればね。

[18798: マンション検討中さん]

>>18796 匿名さん
確かにそうですよね。ここが冠水する前に三田線が冠水しますよね？

[18799: 匿名さん]

>>18796 匿名さん

過去にない超豪雨など自然災害により、浸水可能性をかなり厳しい条件で確率計算した際に、1回/1000年で浸水する確率を水没mで表示した時に色がつく箇所が示してある。

普通のゲリラ豪雨のようなものでは色はつかない。

以上

[18800: 匿名さん]

>>18799 匿名さん
そのときは三田線も冠水するのですか？
それとも止水板で冠水前に入り口をふさぐのですか？

[18801: 評判気になるさん]

海まで繋がってらとかガリレオ以前の天動説のアンポンタンもいれば、分かるずもない地図を追っかける女子もいて、ここの契約者の頭脳は大丈夫ですか？

豪雨時に一時的に貯留して、出水後に徐々にポンプアップするに決まってるだろ。

だから、キャパを超えると浸水する。

川みたいに秒速何千トンで放流できない。

あと、今回利根川が破堤しなかったのは、八ッ場ダムのおかげね。

[18802: 匿名さん]

>>18800 匿名さん

都営地下鉄に聞いてください。分かったらぜひ共有してください。よろしくお願いします。

[18803: 匿名さん]

>>18801 評判気になるさん

ほんとか？間違いないか？？
ダムの検証はされてないし専門家は懐疑的と言ってるみたいだけど適当なこと言ってないか？

[18804: 匿名さん]

>>18802 匿名さん
ごめんなさい。ご気分悪くして。都営地下鉄さんにお電話するほど勇気がないものですから、、、

[18805: 匿名さん]

たらればが好きな人多いね。

車に乗ったら事故するかもしれない
外に出たら車に轢かれるかもしれない

あの時買っていたら
あの時他の土地にしていれば

そんな後悔だらけの人生送られるのはご自由ですが、
前向きな思考の人はいないんでしょうか。
購入後にこんな対策を提案しよう、自ら実行しよう
など考え方はないもんですか。

[18806: 匿名さん]

>>18801 評判気になるさん
なるほど！よくわかった。
ということは、再開発で貯留槽が増設されるだろうから、ここは買いだな！ハザマの色も減るな。

しまった。。。MRに行ってなかった。。。
爆

[18807: 匿名さん]

神田川調整池は海まで繋げる計画でないっけ。

[18808: マンション検討中さん]

>>18807 匿名さん

これのこと？↓

目白通り地下に整備された白子川地下調節池（白子川から石神井川につながっている）とつなげて1本の調節池にするため、環状七号線地下広域調節池の建設が2016年（平成28年）から進められており2026年（令和8年）に完成する予定。完成により3調節池が連結されると1時間100ミリの豪雨にも効果を発揮するとされる。

さらに環状七号線を南下し延伸して東京湾につなげることで、巨大な放水路（地下河川）として機能させる構想もある[2]。

[18809: 匿名さん]

>>18799 匿名さん
1000年に1度の確率は、今回の箱根町1000ミリを見て、また都が前提変える可能性あるかな？
今、都の前提は690ミリだよね。箱根町は山間部だから関係ないのかな？

[18810: 匿名さん]

初めてこの掲示板見ましたが
水害スレ多いですね（汗
この地は比較的標高は低めですが
高い確率で水害による被害は低いです。
神田川氾濫防止はじめ色々と対策はしている地域です。東京ドーム地下にも大規模な遊水池があることは有名な話です。
心配されるコメントが目立ちますが
そこまで言うほどではないので安心して
いいと個人的に思います。

[18811: マンション検討中さん]

>>18810 匿名さん
ここは内水型氾濫のリスクがあるので、神田川の洪水対策とは無関係です。

[18812: 匿名さん]

>>18811 マンション検討中さん

無関係ではないよ
よく勉強してね

[18813: 匿名さん]

冠水リスクと言いますが、この辺に長く住んでいて一度も水害にあったことがありません
それでもリスクなんでしょうか

[18814: 匿名さん]

停電時の換気について質問です。

停電で電気が使えない場合、換気は窓を開けることになりますが、小さい窓を開ける、または1箇所だけ窓を開けるだけでは換気ができず、数日で室内にカビが生えます。

ここの高層階では、十分な換気ができるように2箇所以上（1箇所は玄関として）、窓を大きく開けることはできますか。

[18815: 匿名さん]

>>18814 匿名さん

広い部屋なら沢山窓がありますよ。

[18816: 匿名さん]

ジャジャン！
ここで突然クイズです。以下の文章は、とある公開資料の一文から抜粋していますが、その資料とは何でしょう？

「昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・ 三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。」

ヒント：文京区のホームページから探すことができるよ

[18817: 匿名さん]

>>18757のレス数ウオッチャーだよ。
抽選日までに20000レスは無理かな？そろそろ話題変えたいとみんな思っていそうなので、>>18816を用意してみたよ。何を頑張るか分からないけど、とにかくガンバやで！！

[18818: 匿名さん]

平成11年度よりシビックセンター 周辺のまちづくりを考える懇談会が区の主 催で行われ、それをきっかけに機運が高ま り、平成13年9月に「まちづくり協議会」、 平成14年11月に「再開発準備組合」が設立 され、平成24年3月に東京都より組合設立 認可を受け、同4月に「春日・後楽園駅前 地区市街地再開発組合」が船出をしました。


ええ話やないか

[18819: マンション検討中さん]

>>18813 匿名さん
もちろんです。田園調布は昭和60年以降浸水実績がなかったのに今回被害あいました。

[18820: 白山通り民]

朝からクルマがうるせえなぁ、、
眠れへんは

[18821: 匿名さん]

はよボロアパートから引っ越せよｗ

[18822: マンション検討中さん]

すごい管理組合もあるんですね。
川沿いに立地するとあるマンションでは、1階にある変電設備は冠水する前提で水害対策を実施。
故障後に速やかに復旧する事に重点をおいており、管理組合で変電設備の部品を在庫してるんだと。
ここの購入者の皆さんも金持ちそうだし、そうすればこの不毛なやりとりも解決すんじゃね？

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/67878?_gl=1*1q1szpl*_ga*QlhEczVGLTN6MnAtSjdXZ0RobnZtdGRVUENWTEdaMzBWMV81Rk9ld1oydFJuVzNqdTk5NGlXS2F0aHFDV3RUUA..

[18823: 匿名さん]

>>18820 白山通り民さん
>>14313 匿名さん
>>8226 匿名さん
ずっと同じことを繰り返すそのガッツと粘り強さに乾杯！！

[18824: 匿名さん]

>>18816 匿名さん
あれ、これまで山手線内側と散々言っていたけど、環八の外より地価が下だったの？
ふーん。

[18825: 匿名さん]

そう言えば、原価が高いから分譲価格も高いと正当化していた契約者もいたけど、原価は安くね？

[18826: 匿名さん]

>>18822 マンション検討中さん

ここのマンションは水没するような所に電設置いてないのしらないんだ。検討もしてないマンションに検討違いの書き込みするほうが不毛だよ。

[18827: 匿名さん]

原価は安いですね。
収益還元法でも取引事例でも適正価格は坪500くらいとなりましたし。
建物もグレードもパークコートという名前の割には、妙に陳腐化してますし。
高くなったのは、建築費と人件費とデベの利益くらいでしょうね。

[18832: 匿名さん]

[NO.18828～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[18833: 匿名さん]

中古が長期間売れ残ってますね。

[18834: 匿名さん]

>>18833 匿名さん
山手線外の駅遠乱立タワマンのことですか。

[18835: 匿名さん]

いえ、こちらです。
そろそろ売り出してから半年近くになりますね。
引き取り手の目処も立たない感じを受けました。

[18836: 匿名さん]

>>18835 匿名さん
選択肢が豊富、供給多く、アドレスが頼りの山手線外の築10年超の駅遠タワマンと比べれば、まだ救いはありませんか？

[18838: 匿名さん]

[NO.18828～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[18839: 匿名さん]

で、枝葉末節の話はともかく、原価の話はどうなのよ？
焦点絞って、よろ

[18840: 匿名さん]

割高で掴むと怖い実例として、西麻布のパークハウスがあるようだね。
と、話を広げてみる。

[18841: 匿名さん]

>>18833 匿名さん

？

建物まだできてないのに中古とはどういう意味ですか？

[18842: 匿名さん]

過去スレくらい読んでから書き込んでください。
あの程度の適正価格計算が理解できないなら勉強不足です。
人格攻撃されるのでこのへんで。

[18843: 匿名さん]

新築マンションの原価なんて分かったって虚しいだけだよ。売れれば成功。売れなければ失敗ってだけ。

[18844: 匿名さん]

売り手の理論ですね。
通常は中古になった半年後には適正価格に戻ります。

[18845: 匿名さん]

調べてやったぞ

2019年地価

港区麻布十番二丁目 坪1074万円
文京区後楽一丁目 坪928万円
港区赤坂六丁目 坪849万円
港区麻布十番三丁目 坪816万円
文京区小石川一丁目 坪806万円
港区港区南青山四丁目 坪595-816万円
港区赤坂二丁目 坪462万円
港区白金一丁目 坪624万円
八王子子安町四丁目 坪166万円

[18846: 匿名さん]

>>18845 匿名さん
土地の用途と容積率を記入してくれ。
やり直し。

[18847: 匿名さん]

>>18845 匿名さん

追記

小石川は発展途上の街
今後パークコート が建ち、スミフのマンションが建ち、学校やお店が誘致されさらに街が大きくなれば地価は一層高くなるだろう

[18848: 匿名さん]

>>18846 匿名さん

地価公表されてるんだからあとは自分で調べろ

[18849: 匿名さん]

>>18846 匿名さん

ちなみに人が住んでるところで選んでるからな

[18850: 匿名さん]

ほらよ