パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[18051: 匿名さん]

>>18036 匿名さん

ここは都心からも微妙な距離がありマイナー駅を利用して人も来にくい、外国人ビジネスマンが好むショップやホテルもない、有名企業が集まらず環境の悪さからも安い賃料が次なる安い賃料を生む、中央官省庁からも遠い、空港・新幹線アクセスも悪い、城北エリアの一大幹線道路脇にあるので物流産業には良い、質の良い高級ショップは採算が合わない


つまり、広く一般人向けに公募できる分譲マンションとしてサクッと土地を手放すのが、地権者さんを含めた企業戦略上の土地活用方法としては、ベスト。
地権者さんが３割以上いるここは、広告打って適当に300人くらい見つければ勝ちなのですから。

[18052: 匿名さん]

>>18047
そのネガも実質ヨボヨボの一匹だけだしねｗ

[18053: 通りがかりさん]

>>18046 匿名さん
＞反論があるならきちんと根拠を交えて
千代田富士見や湊、春日近辺の住人を装ったり、新規検討者を自称したり、荒らしを武蔵小山に押し付けたり、山手線に心酔したりするのに、使命感や正義感、啓蒙を謳うのは矛盾してます。反論あればどうぞ

＞皆さんも納得されるはずですよ。
そもそもアトラスとの比較は誰も納得してないので、貴方のいう皆さんはこの世にいません
アトラスとの比較の間違いは、間取が異なるし、仮に築年数他すべての条件が同じでも立地からこちらの価格が高くなります。
また、ここは売れ残りと倍率がついた部屋があることから、部屋、間取りによって市場の評価は相当異なることになりますので、貴方の評価方法では「片手落ち」以下です。
ここはアトラスと比較して割高ではなく、別の方法て割高が示されるのですが、その方法は教えません。既に議論されてますしね

[18054: 匿名さん]

ふわっとした感じのイチャモンなら誰でもつけられます

比較法でも収益還元法でも構わないですが、結論としてはしっかり根拠を示して数字を出した人のロジックが、やはり正しいのでしょうね

[18055: 通りがかりさん]

直ぐに反応したところを見るとやっぱり同一人物ですね。
数字の適用が間違っているので、手法を連呼したところで正しくなりません。数字とか手法の名称に頼る時点で典型的な権威主義、中身なしです。
ところで書き込みのネット訛りは凄いですね。最近人と話してますか？相変わらず山手線大好きですか？今の貴方は成りたい自分ですか？

[18056: 匿名さん]

>>18054 匿名さん

それは、まさに貴方の事ですね。

ふわっとしてる？

[18057: ニヤニヤ]

反論があるなら論理的に、どうぞ

[18058: 匿名さん]

>相変わらず山手線大好きですか？

ネガさん、見切られてますね

[18059: 匿名さん]

>>18055 通りがかりさん
>>典型的な権威主義、中身なし
ここの契約者を侮辱しないでいただきたい

[18060: 匿名さん]

ここって広告打たなくても抽選倍率高くて、10倍超えた部屋もあるわけで凄くないか

[18061: 検討板ユーザーさん]

ロジックは違えど、ここの割高さに対しては意見が満場一致してるんだし、別にいいんじゃね？

取引事例比較でも収益還元法でも、4000万程度の高値掴みは皆んな織り込み済みって感じだろ。

[18062: 匿名さん]

え、むしろ安いと思うけど

[18063: 匿名さん]

高値掴みと言ってる人は市況知らないんじゃない。
最近不動産屋行ったことありますか？実際の物件見たことありますか？。
私は直近で新築、中古、戸建て、マンション、
地域は文京区、千代田区、港区、中央区、品川区、目黒区、豊島区、渋谷区など色々見ました。
全部で20部屋は実物見ました。

どこも高騰していてその中でここは割安と判断しました。

[18064: 匿名さん]

感じた、だの、思う、だの
契約者タソｗ、感情論しかゆーてへんやんｗ
好きな手法でかまへんから、ここの論理ネガみたいにガツっとした数字、そろそろだしてんか？

[18065: 匿名さん]

リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

[18066: 匿名さん]

契約者さんが具体的な販売価格として

>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。


↑

これか。まあ妥当な内容だわな。

ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。

[18067: 匿名さん]

>リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

もっと前からでしょうｗ

[18068: 検討板ユーザーさん]

同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

[18069: 匿名さん]

＞ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。


無理だろうね。
どう計算しても適正価格は坪500を超えないんだから。
契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみ。

さぞかし苦々しく思ってるだろうね。
ネガにとってはメシウマってやつなのかな。

[18070: 匿名さん]

計算開示してみ？

[18071: 匿名さん]

＞18070 匿名さん

無理だと思いますよ。
適正価格坪470に対しては、計算どころか感情論しかぶつけてこないのですから。
残る契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみです。

[18072: 検討板ユーザーさん]

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。普通に買えます。
私達は千代田区のイギリス大使館の跡地狙いにします。

[18073: 匿名さん]

ブロガーも撤退しましたし、まあそんなもんでしょう。

過去の事例や相場観を元に、引き渡し前の地権者住戸大量放出でこの新築価格から10%は値下がりすると予想します。

[18074: 匿名さん]

>同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

ハハハ、幼稚だからねえ。還暦だけど。

[18075: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[18076: 通りがかりさん]

>>18073 匿名さん
10%しか下がらないなら新築は選択肢が多い分安いことになりますね。新築プレミアムは10%以上だし。割高ならもっと下がるんじゃないの？
アトラスとの比較はトヨタを他の自動車メーカーのPERをそのまま当てはめてバリュエーションするようなもので、気取るだけの投資銀行家みたいですね。そんなことしたら市場で餌食になります。
雨がふるたび浸水を騒ぎ、自動車が通るたび騒音被害をわめく。片手落ち、バレる、マイナー、MKが口癖の成りすましさん。本当たまには休んだら。体が心配。

[18077: 匿名さん]

まとめると
契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価は、いくらになりましたか。
ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに皆さんにご披露致しましょう。

[18078: 匿名さん]

浜離宮で外してるのに、何がロジカルだよ

[18079: 匿名さん]

では皆さん。
契約者さんが発言しやすいように、ネガの事は取り敢えず忘れませんか。

ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに、契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価を皆さんにご披露致しましょう。

[18080: 通りがかりさん]

>>18079 匿名さん
自称、先日の新規検討者の成りすまし、荒らしは「黙殺」するんですか？
あとあなたの計算はロジカルではないですよ。数字書いて公式叫んても数学で点はもらえないですよね。
答えは、時間を止めた横比較では概ね割安（倍率1倍以上なら）、未来を展望した縦比較では割高（教えない）なんだけど、ロジカルの意味も、市場原理も分からない成りすましには無理ですよ。
それよりネガはまだしも、執拗な嫌がらせを武蔵小山や小石川に押し付ける理由を披露して下さい

[18081: 匿名さん]

>>18079 匿名さん
おもしろそうな話題なのであとで参戦します。

[18082: 匿名さん]

>>18081 匿名さん

ありがとうございます。

[18083: 匿名さん]

取引事例と収益還元法ではだいたい同じ坪470が適正価格になったとは言え、200人近くも地権者がいるんだから、そんな適正価格で住めるわきゃねーんだわｗ
分譲価格との差額は3000万とか4000万だけど、それくらいもお布施で差し出せないヤツは、どっかヨソいけやｗｗ

[18084: 匿名さん]

新築プレミアとか一切認めないで適正価格ってどんな神経してるんだろう。人間が理解できて無いよね。安ければ何でも良ければここの検討者とか契約者にけち付けてないで中古マンションの適正価格を中古マンションの板作ってやればいいのにねー。
実際に売れまくってて最終期でさえ倍率ついてるのにかたくなに取引事例は認めない。それでいてありもしない値段の物件が適正価格って言い張る。正直、迷惑。
貴方がロジカルって言うならこの物件が売れている理由をロジカルに説明してみてもらえます？無理か。どんどん売れてるのに「高値掴み」って永遠に言い続けるんですか？

[18085: 匿名さん]

ほとんど無抽選で買えますよ。

[18086: 匿名さん]

今日も買えもしないのに一人何役もやってる貧乏人がいるな。

[18087: 匿名さん]

契約者の理論では、新築プレミア分＋適正価格が分譲価格の坪580になるって事だろ

4000万近い新築プレミアかお布施、ちょっと聞いたことないけどなあ

[18088: マンション検討中さん]

>>18084 匿名さん
「俺が1億で買ったから中古検討者も1億で買うはずだ！なぜなら俺が1億で買ったから、このマンションの取引価格は1億だからだ」としか言ってないですよね。

おかしいと思いませんか？
あ、沼地認定されてることに気づかない人なので、思わないんですね。

[18089: 匿名さん]

こういう北の方の何もない辺鄙な場所で、再開発だ坪600だとか騒ぎ始めたら、バブルも終わりが近いなって感じる。

[18090: 匿名さん]

そういえばネガがここより勧める物件は江古田しか出なかったな。参考までに、坪単価含めここより江古田物件を勧めるロジカルな理由も頼むわ。

[18091: 匿名さん]

>>18088 マンション検討中さん

仰る通りですね。
ただ…、契約者さんも子供じゃあないんでその辺は苦し紛れになっているだけだと思いますよ。

[18092: 匿名さん]

>>18072 検討板ユーザーさん

一期、二期と同じようなスタート。
79Aは毎回低倍率だな。
ネガはもっと濃いめの紛糾頼む。

[18093: 通りがかりさん]

>>18083 匿名さん
470にならない。今は、だけど
お布施？訛りでてますよ

>>18087 匿名さん
そんな理論ではなく、先日の新規検討者の適正価格の算定が間違っている。それだけのこと。訛りでてますよ


>>18088 マンション検討中さん
別のことを言ってますよ。買った人以外も考慮されてます。ここがポイント。勉強頑張れ
沼地？訛りでてますよ

>>18091 匿名さん
つまり全部下手な自作自演

[18094: 口コミ知りたいさん]

誰がそんな事を言ってるの？日本語通じてます？

[18095: 通りがかりさん]

ハハハ。

ざっと見、これほどネガが役に立つスレも他にないと思いましたよ。

契約者さんの見回りも激しさを増してますね。
もはや素性を隠す気すらなさそうなのが、より一層の笑いを誘います。笑

[18096: 匿名さん]

わたしならこう考えます。

アトラスタワーは築15年なので新築プレミアムはすでに消滅して事例適格性を欠くので、採用する事例は、可能な限り築浅・建物グレードで同等・再開発物件・土地価格の類似性が相対的に高い、PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見が適切です。

直近2年のPC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の70m2住戸の成約単価は600万/坪から650万/坪です。平均値の625万/坪ベースにPC文京小石川に比準していきます。

PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の成約平均単価625万/坪を土地価格と建物価格に分けます。ここは既出の指示通り土地建物価格比率を1:1とすれば、土地価格、建物価格ともに312.5万/坪です。

まずは土地価格の比準です。1種あたりの固定資産路線価比を使います。PC千代田富士見168万/600%、プラウドタワー千代田富士見215万/500%ですから平均値は355千/100%です。一方のPC文京小石川は124万/600%で207千/100%です。
PC文京小石川（70m2）の土地価格：312.5万/坪×207千/355千＝182万/坪

続いて建物価格の比準です。建物の減価修正に用いる経過期間はPC千代田富士見は築5年、プラウドタワー千代田富士見は築10年ですから平均で7.5年です。建物の経済的耐用年数は既出の指示通り50年とします。ここからPC文京小石川の新築時建物価格を逆算します。
PC文京小石川（70m2）の建物価格：312.5万/坪÷((50年-7.5年)/50年)＝368万/坪

以上により、土地価格と建物価格を合算して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格：182万/坪+368万/坪＝550万/坪
比準価格は550万/坪です。

賃料からも見てみましょう。
PC千代田富士見の直近の賃貸事例では70cm2で45万円程度です。ここからPC文京小石川の70m2賃料を比準します。補正にあたっては簡易的（ホントはダメですが）に比準価格比を準用します。
PC文京小石川（70m2）の賃料：45万円÷70m2÷0.3025×(比準価格比550万/坪÷625万/坪)＝18,700円/坪

直近の都心部ファミリー向け新築マンション利回り3.5％を採用し、収益還元法を適用して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格＝18,700円/坪×12か月×経費率（1-20%）÷還元利回り3.5%＝513万/坪
以上により、収益価格は513万/坪です。

いまのところ実需をメインとしたマンションであることを鑑みれば比準価格の方が説得力がありますので、PC文京小石川70m2の新築プレミアムを含む適正価格は550万/坪となります。ただ収益価格が低いため、景気減速や金利の上昇による実需の減退により500万/坪程度まで価格下落が急激に進むことも考えられますので10年程度で住替え予定の方は注意です。なお、裁判等で公的評価がなされれば収益価格の低さを考慮して540万/坪になる可能性が高いです。

これが論理的に求めた現時点の適正価格です。収集した資料が十分ではありませんが大きくかい離することはないでしょう。不動産購入の際は、会計士、鑑定士、FPなど、しっかりとした資格と知識も持つ専門家のアドバイスをぜひ受けてください。

[18097: 口コミ知りたいさん]

まあまあネガさんも必死んで聞き流してあげましょうよ。

[18098: 口コミ知りたいさん]

こんな感じで書き込みしてるの？一人で大変ね。

[18099: 匿名さん]

千代田富士見の名前が出た瞬間、提灯記事が確定したので読みませんでした。

最初に書いてくれてありがとうございます。

[18100: マンコミュファンさん]

私は読みましたよ。
評価の過程は概ね正しいです。

ただ、前提条件として千代田富士見の２物件を使ったせいで、結果が滅茶苦茶ですね。