パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[17901: 匿名さん]

最終日直前の議論とか意味あるんかいな

[17902: 匿名さん]

ネガさんたち！
早く江古田以外でここよりオススメ教えてって！

[17903: 匿名さん]

アトラスタワーや千代田富士見はここみたいに、制震ダンパーをけちってないと思いますが。
耐震に毛が生えた程度の制震と一緒にされては、格上アトラスタワーに迷惑がかかりますよ。

[17904: 匿名さん]

ほら、このサイトでもこんなもんだよ。
お隣のここも15年くらい経てば坪300台に落ちるであろう事に、合理的疑いを挟む余地はない。
知らずにそういう街を買ったのは、自己責任。

https://utinokati.com/mansion/%E3%82%A2%E3%83%88%E3%83%A9%E3%82%B9%E3%...

[17905: 名無しさん]

>>17904 匿名さん

ソウデスカー

[17906: 匿名さん]

"そういう街"ねえ...バカにされたもんだ

[17907: マンション検討中さん]

ここの価値を頑張って出してるやつご苦労様です（笑）。薄っぺらい理論、とても勉強になりました。

ただ、お金あるから買う。デザイン気に入ったから。それだけ。

そりゃ、キャッシュで買えない奴は無理してる。
ただ、それは誰にでも当てはまる一般論。

リセールバリューとかも笑える。
そんな底辺は買わないで下さい。

[17908: 匿名さん]

>>17900 匿名さん

千代田富士見、は
三井タワーの直ぐ近くに野村タワーもあって
野村の方は制震装置が３種類のトリプル制震ですよ
騒音対策のサッシ性能も野村の方が凄いのを使用
なのに三井が「近隣で別格と評価」とは何なんでしょうね？

[17909: 匿名さん]

>>17908 匿名さん

パークコートというブランドイメージと神楽坂への距離じゃないかな。

[17910: 匿名さん]

高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。排気量とか燃費という具体的な数字を出すよりも、必要にして十分とか言ってスペック非公開の高級車を売っていたメーカーもあるからね。マーケットってのは合理性だけでは説明できない

[17911: 通りがかりさん]

>>17907 マンション検討中さん
借りても住めるよ

[17912: マンコミュファンさん]

ここの住人はサッシと制震が本当に大好きだねぇ。。人の価値観はそれぞれだけど、それよりは豪華な見た目と内装と共有部分がの個人的には大事かな。

[17913: 匿名さん]

ここが売れてるのは取引事例にならないんですかね。理論的には。なんかアトラスを高く売ってここに買い換えよう作戦にしか見えませんけど、理論的な方はアトラスが売れたは取引事例で今まさに売れてるこのマンションは取引事例にならなくて高値掴みと決めつけて自分は理論的だとおっしゃってますけど本気でそんな破綻した物件評価で理論的だとか思ってます？他でやっていただけませんか？

[17914: 匿名さん]

>>17909 匿名さん

パークコートタワーは、ブランドイメージではなくて実際コストが掛かっている最高級ブランドだからね
同じ価格なら、普通の野村のタワーマンションとどっちがほしい？

[17915: 匿名さん]

>>17910 匿名さん
いや、まず千代田富士見でパークコート＞プラウドの理由が何かを特定して、それで小石川でパークコート＞アトラスをロジカルに説明する流れでしょう。

[17916: 匿名さん]

>>17914 匿名さん
一般論はおっしゃるとおり。ただ、ここのことを考えて、ブランドイメージとしておいたんだけどね。ここの天井高はコストカットの証しなので。

[17917: 匿名さん]

>>17910 匿名さん

ちなみに、千代田富士見の場合、施工はパークコート＝前田建設、野村＝大成建設なので、スーゼネというだけでは理由が弱いかな。小石川のアトラスは戸田建設なので、価格差つけるほどの悪さはない。

[17918: 匿名さん]

>高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。

そういうのもあるね。

[17919: 匿名さん]

>>17913 匿名さん
新築マンションで、同一マンション内の他の部屋の取引を事例にしてしまうと循環論になるため避けるべきです。また新築マンションは完全に自由なオープンマーケットで成立した取引価格ではないため事例としては不適格ともいわれます。完全にオープンな中古市場で売買された事例の説得力に勝るものはないのです。
新築マンションの他の部屋の売買をもってそれを事例としてしまえば、すべての新築マンションは適正価格で販売されたことになって不合理な結果が生じます。新築マンションの分譲価格はかなり歪んでいる（安い部屋も高い部屋もある）からです。

[17920: 匿名さん]

安い仕様の地権者住戸の売買価格をもってきて、暴落というやつもいるね
分かっているのか無知なのか知らないけど

[17921: 匿名さん]

>>17919 匿名さん

新築マンションの価格が歪んでるなら貴方は一生新築は買えないですね。お気の毒様。なんで新築のスレにいるの？

[17922: 匿名さん]

自分が住むのに中古市場なんて気にしなきゃいけないレベルなら背伸びせず郊外に住めって話

[17923: 匿名さん]

参考程度、一応の心づもりとしてして中古相場を見るのはいいが

それに振り回されて新築買うなら大人しく賃貸にしとけって話

[17924: 匿名さん]

>>17919 匿名さん
中古も同じマンション内の取引事例の平均でそのマンションの相場を出すんじゃ無いんですか？新築だけ循環論って通用しませんよ。500以上の部屋が短期間に売れてそれが事例にならないならそんなもの全然理論的では無いですね。貴方はなんとなく理論的風な話をされてるだけなんですね。理論的風な中古マンションでも買って大人しくして下さい。

[17925: 匿名さん]

>>17922 匿名さん
なるほど！
自分はどうしてもリセールバリューが気になってしまうタイプなので、アドバイスも踏まえつつ、もう一段背伸びして、港区山手線内側にしてみます。どのみちリセールバリューに怯えるならば、アップサイドがある方がよいかと思いました。

[17926: 匿名さん]

>>17921 匿名さん
分譲価格が割高に歪んでいるなら借りる、割安に歪んでいるなら買うからじゃない？

[17927: 匿名さん]

>>17924 匿名さん
PC小石川の価格をPC小石川以外の価格から説明できるかと言う意味だと思います。自己参照では必ず正当化できるし、トートロジーなので理論的に意味もないからです。
株や債券も割高割安はすべてその概念で判断します。

[17928: 匿名さん]

取引事例比較法、収益還元法（予測値）
ここはどう計算しても適正価格は坪500を超えませんでした。
これだけ論理的に示されたのですから、契約者の粘着荒らしさんも、反論があるならそろそろ感情論ではなく何かエビデンスに基づいた数字を出してくれませんかね？

[17929: マンション検討中さん]

内に一歩入ったアトラスタワーならまだしも、ここみたいにセットバックもなく白山通りにベッタリくっついている物件は、要注意ですよ。

騒音は住んでから気づいても手遅れです。

[17930: 匿名さん]

収益還元法の収益が怪しいけどね

[17931: 匿名さん]

怪しくないですよ。

営業の方が仰る事ですから、むしろ盛ってる可能性もあると思っておいた方がいいです。

[17932: マンション検討中さん]

今朝の現地やで

[17933: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

オフィス街やな。住みにくそう。

[17934: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒は、駅前でも人気だね

[17935: 通りがかりさん]

>>17928 匿名さん
そうですか。ここは坪570万で買いたい人が多数いることがマーケットで証明されたので、あなたの計算がマーケットの評価と逸脱していることが論理的に示されたわけですね。
鑑定評価など利回り、賃料、事情補正で机上でいくらでも鉛筆を舐めれるわけてますが評価が適当だったというわけです。

[17936: 通りがかりさん]

>>17933 マンション検討中さん
それであればこの検討スレに来ないでください。

[17937: 匿名さん]

パークコート浜離宮は、三井の営業から聞いた想定賃料より高いみたいだけどね
値上がりもしたし、最高だよね

[17938: 匿名さん]

もう一度聞きますが、いま、この物件が実際にバンバン売れてるのは取引事例にはならないんでしょうか？理論的には？

[17939: 匿名さん]

売り出し1億円が築10年で3億円になっていることもあるしね

[17940: 匿名さん]

>>17932 マンション検討中さん

いつもサンキューやで

[17941: 匿名さん]

ネガーの話なんてまともに聞いてたらマンションどこも買えないよ
ほとんどの人が買えなくて 真面目に検討しない人達だから
歴代クソ物件オブザイヤーにブリリアタワー目黒入ってるよ

[17942: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

ここの人たちはいつも住友のオフィスビルの宣伝ばかりしてますね。熱狂的なすみふファンなのでしょうか。

[17943: 匿名さん]

大丈夫だよ、周辺のビルからさらに高く伸びて写真からフレームアウトするのを早く見たいね

[17944: マンション検討中さん]

>>17935 通りがかり
沼地と気づかずに買ううっかりさんの事例は統計上無視されます。

[17945: 匿名さん]

アスファルトの地面が沼地に見える人みつけた！

[17946: マンション検討中さん]

>>17945 匿名さん
国土地理院がここを正式に沼地認定してます。残念！

[17947: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ地元の人間がここを避けてるのは土壌汚染の疑いがあるからなんだよね。水銀とフッ素で汚染されてることが数年前にわかってから、みんな避けるようになった。

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.fi...

[17948: 匿名さん]

>>17933 マンション検討中さん

大丈夫、住めないよ。

[17949: 通りがかりさん]

>>17947 マンション検討中さん
春日１丁目の記事のようですけど？

[17950: マンション検討中さん]

フッ素汚染はこの辺りにあった製本工場や製紙工場が顔料を垂れ流しにしたのが原因でしょうか。

[17951: 匿名さん]

パークコート 以外の周囲住民の悪評被害になります。根拠なく不特定多数に不利益な情報拡散はお控えください。

[17952: 名無しさん]

>>17947 マンション検討中さん
有益な情報ありがとうございます。
売主に確認してみます。

[17953: 匿名さん]

ネガさん必死だな

[17954: 通りすがりさん]

もう最後の最後に必死でネガキャンペーンってw
第3期もすぐ完売しちゃうみたいだから、
今からまた反省会の飲み予約しといたら。
また第2期即完のときみたいにお通夜になるんだろうな。

[17955: 匿名さん]

>>17953
田舎住まいで金もなく人生破れかぶれなんでしょうｗ

[17956: マンション検討中さん]

>>17951 匿名さん
土壌汚染は東京都環境局が公開してる情報ですよ。根拠はきちんとあります。


http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.ht...

[17957: 匿名さん]

>>17956 マンション検討中さん

論理的とか根拠とかそんな事ばっかり言って肝心な所がだめなんだよね。貴方の人生もそんな感じなんですか？

[17958: 名無しさん]

>>17956 マンション検討中さん
判りづらい。
何日付け？

[17959: 匿名さん]

>>17956 マンション検討中さん

土壌汚染を三井とか三菱が隠蔽して販売してるって事ですか？本当にそんな事を書き込んで大丈夫ですか？他人事ながら心配。

[17960: 匿名さん]

まあ、一線越えてる時って後で気づくことが多いよね
捕まるとは思わなかった。訴えられるとは思わなかった。とかね

[17961: 通りがかりさん]

>>17956 マンション検討中さん
だからここの場所じゃないのにそれが一体なんなんですか？

[17962: 検討板ユーザーさん]

ネガの攻撃ものすごいね。
訴訟リスクを負ってまで、ここまでするのは何の目的なの？

[17963: 匿名さん]

>論理的とか根拠とかそんな事ばっかり言って肝心な所がだめなんだよね。貴方の人生もそんな感じなんですか？

ハハハ、勿論そうだと思いますよ。
金もないだろうし家族もいないと思うし。

[17964: 匿名さん]

>>17962
まあ、現状の自分の不甲斐なさから
朝から晩までマンコミュでブー垂れてるんでしょうねえ。

一回二回じゃなく毎日だから相当惨めな思いしてると思いますね。

[17965: 評判気になるさん]

無責任な書き込みは早く削除した方が良いんじゃないですか？軽く考えてると痛い目に会いますよ。マジで。

[17966: マンション検討中さん]

不動産を買うときに周辺を含めて土壌汚染の有無を調べるのは初歩の初歩ですよ。

この東京都環境局のホームページもよくマンコミュで話題になるサイトですよね。最近でも品川のマンションで騒がれてます。

[17967: 匿名さん]

朝から道路がうるさいなあ
眠れへんわ

[17968: 通りがかりさん]

>>17966 マンション検討中さん
春日１丁目クラスに離れた土壌汚染など本件とは関係ない話。もらい汚染を気にするにしてもせいぜい隣の街区まで。ネガのネタを探そうと必死なんでしょうがこんな離れた土地の土壌汚染の問題を持ってくるとはあまりにヒドイ。不動産取引を知らない人は間に受けるかもしれませんが。
あなたの出した資料とは全く無関係にこの土地の土壌汚染の有無は三井が地歴なり表層調査なりで絶対にしています。そして調査の結果基準超過があれば間違いなく対策工事も完了させているはずです。もし心配ならデベに聞けば良いでしょう。
繰り返しになりますがこれはあなたの出した資料とは無関係に実施します。あなたの出した資料は本件土地の何の参考にもなりません。
土地を購入するデベが土壌汚染調査をする、また、対策をするなど当たり前でありその初歩を三井不動産がやらないとでも思ったのか。素人が巨人の選手にキャッチボールの仕方を助言するようなものです。

[17969: マンション検討中さん]

>>17968 通りがかりさん
汚染地域とは300メートルも離れてませんよ。
「こんなに離れた」は言い過ぎですね。

[17970: 通りがかりさん]

>>17969 マンション検討中さん
不動産実務では「こんなに離れた」ですね。5メートル離れれば汚染の状況も変わるのでマンション用地で土壌調査を行う場合、１つの敷地内でメッシュに分けて何箇所も調査します。

[17971: 匿名さん]

>>17969 マンション検討中さん

何mまで健康被害があるのですか？大学の実験では数m離れると検出されませんでしたけど、そういうの知っていますか？

[17972: 匿名さん]

>>17967 匿名さん

お引越しされては？小日向や本郷の住宅街はおススメですよ。

[17973: 匿名さん]

ここは場所が悪かったですね。

契約者さんお勧めの本郷再開発野村ランドマークタワーレジデンスに期待しましょう。

[17974: 匿名さん]

場所は10年前からシビックセンターの向かいと決まっていたので今更文句を言われましても、、、

[17975: 匿名さん]

久しぶりに読み返してみましたが
スレが週末にかけて大騒ぎになっていたのは
ここの適正価格が坪500未満である事を示す 強力なエビデンスが示されたことが、どうやら発端になったみたいですね

[17976: 匿名さん]

強力なエビデンスとはなんですか？

[17977: 匿名さん]

いつのもネガじいさんの自作自演の事ですｗ

[17978: 匿名さん]

>>17976 匿名さん
>>17977 匿名さん

何度も記事が皆さんの好奇の目に晒されるのも、つらいでしょう。
繰り返しになりますので、興味がある人はスレを読み返してみるとよいと思います。
多少の知識さえあれば、容易に理解できる内容でしたよ。

[17979: 通りがかり]

>>17977 匿名さん

ここのネガは、2種類いると思うけど。爺さん系とロジカル系。ポジは爺さん系は対応できても、ロジカル系にはコテンパンに言い負かされているね。

[17980: 匿名さん]

理論的に求められた適正価格と実際に売れた分譲価格がかい離しすぎているのはリスクだけど、20年くらいかけてゆっくり適正価格に落ち着くんでしょう。

[17981: 検討板ユーザーさん]

おつかれさん

[17982: 匿名さん]

よくわかりませんが買わない理由はなさそうなので申し込みます

[17995: 検討板ユーザーさん]

>>17968 通りがかりさん
明確な回答ありがとうございます。
危うく騙されるとこでした。

[17996: 検討板ユーザーさん]

>>17956 マンション検討中さん

三井、三菱が土壌汚染を隠して販売しているという主張と認識していいですか？
担当者に確認してみたいと思います。