パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[17851: 匿名さん]

今やこのスレは、契約者の方が荒らし化しているきらいがあります。

グレードは、アトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）は、アトラスタワーの方が上
駅距離は、パーコートの方が上

資産価値は互角です。
よって、真隣にあるアトラスタワーをベンチマークにする事に、合理的疑いを挟む余地はありません。
感情論はいらないので、反論したいなら数字を使って論理的にお願いします。

[17852: 匿名さん]

資産価値が同じでアトラスが安いと思われるならそちらを購入されたら良いのでは？

[17853: 匿名さん]

>>17851 匿名さん
どうして長い間、成りすましや自作自演を繰り返すのか教えて下さい。

[17854: 匿名さん]

「嫌ならあっち買えよ、成りすまし乙」
これじゃあ、検討スレの意味はないですよね。
購入者さん。
なぜずっとここに粘着しているのですか。
気に入らないからといって、熱くならないでください。
では。
反論があるなら論理的に、どうぞ。

[17855: マンコミュファンさん]

後悔タラタラの買っちゃったさん。
もうこれ以上掲示板を荒らさないでください。

[17856: 匿名さん]

では、皆さんネガは全力放置で
議論できそうなときだけでOK

[17857: 匿名さん]

逆に言えば、15年経っても坪400くらいの価値は残るってことだろ。
ローン組もなんとか残債割れしないんでない。
そもそもタワマンなんて10年以上住む奴はいないんだし、ガッツリ値下がりする10年目までに売っちまえば問題ないわなｗ

[17858: 匿名さん]

理論的な値段の物件を紹介して欲しいもんですね。多分、そんな物件無いよね。ここが今の値段でこんな売れてるのにそんな歪んだ理論じゃ死ぬまで買えないよ。ま、買う気もないんだろうけど。だからって買える人に絡まないでね。一定以上のお金を持ってる人は貴方ほど値下がりとか値上がりを気にしてないと思うけどなー。少なくとも私は。

[17859: 匿名さん]

価格が上がる可能性もあるしね
未来のことは分からんよ

[17860: 匿名さん]

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値上がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17861: 匿名さん]

自己責任で買う勇気が有るだけ凄いよね。買えないで高い高い言ってるだけの人よりね。

[17862: 匿名さん]

>>17860 匿名さん
だとしたら値下がりするとか高値掴みとか言うのもどうかと思うな。

[17863: 匿名さん]

まあ来春に港区や品川区の空を騒音出して飛行機が飛び始めれば
その下に住む人達が飛行機に関係ない山手線内側文京区のマンションに住み替えに来て
値上がりする期待は出来る

[17864: 匿名さん]

>>17862 匿名さん

その通り。
値下がりと書くのを値上がりと書いてた。
ぼけてました。

[17865: 匿名さん]

訂正しときます。

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値下がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17866: 匿名さん]

具体的な数字でロジカルな理論を示した、最近のネガの功績は何気にでかいね

[17867: マンション検討中さん]

その具体的な根拠となる数字はどこで確認したの？不動産屋に聞いた？イエスかノーで教えてくれますか？

[17868: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

しつこいと、お尻ペンペンよ！

[17869: マンション検討中さん]

あとひとつ宿題。
その論理的な算出方法とやらが一般的に通用する方法か不動産鑑定士に確認して下さい。

[17870: 匿名さん]

>>17865 匿名さん
相場全体の上がる下がるがポイントではなくて、この物件が割高か否かについてのご意見が聞きたいのですが、、、
物件の唯一性から割高でないという展開はないのですか？

[17871: 評判気になるさん]

今日も９時半炸裂で、助かるわ！！

[17872: 匿名さん]

契約者も、ネガの論理的な適正坪単価にいちゃもん付けるなら、論理的に反論すればいいのに。

いつまでもタラレバ感情論を振りかざすから、誰にも信頼されないばかりか、荒らし扱いされるんだよ。

[17873: 匿名さん]

お金持ちの住む路線ランキングってのがあるけれど二位が東京メトロ南北線、９位が都営大江戸線、１０位が都営三田線とランキングに入る路線が三本も入っているんだね。

https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

パークコートを買える人が沿線にいっぱいいるって事も重要だと思う。リセールは結構期待できるんじゃないかと思っているんだけどね。

[17874: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

契約者さんが具体的な販売価格として
>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。

[17875: マンション検討中さん]

だから、そんな鑑定評価手法はないんだって。
それは何て言う評価手法？オリジナル？

[17876: 匿名さん]

港区千代田区みたいに、古くても高値で取り引きされる高級マンションが建っているような立地じゃないと、中古になった時の下げはキツいってことだろうね。

てか契約者は別に値下がりしても問題ないってずっと言ってたのに、論理的な適正価格を突きつけられたとたん、大騒ぎし始めたのはなんでだろ。

[17877: マンション検討中さん]

そもそも同じような条件の物件で比較しないといけないんだけど、この物件に近い物件は近隣に存在しない。だから本来はパークコート千代田富士見とか広域で検討しないといけないと思うけど、皆さんアトラスタワーが好きなようだから、簡易的に比較してみよう。

[17878: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん

ありますよ。無知ですね。
煽るだけじゃなく、あなたも論理的に適正価格を出してみてはいかがでしょうか。
私は取引事例を用いたので、あなたは賃料相場から出してみるのはいかがでしょう。

[17879: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん
比準をベースにして積算割り戻しで求める方法だよ。
バリュエーション実務じゃよくやるわ。

[17880: マンション検討中さん]

アトラスタワーの直近の成約単価は南向き20階で449.9万円。ちなみにアトラスの南向きはパークコートとお向かいになるから、眺望が抜けてるとは言い難い。一方でパークコートの眺望が抜けるか微妙な東向き15階の68平米くらいの部屋が単価503万円。ん？パークコート安くない？

[17881: 匿名さん]

千代田富士見と小石川は、月とスッポンです。
説明すら不要。
恥ずかしいので、東京人の前では言わない方がいいですよ。

[17882: マンション検討中さん]

躯体と設備って耐用年数違うけど、一律2%で減価計算して大丈夫なの？

[17883: マンション検討中さん]

いやいや、パークコート千代田富士見と周辺のマンションの単価って大きく乖離してるでしょ？それと同様にパークコート文京小石川も周辺マンションと比べると単価は大きく乖離するわけよ。だから比較する訳よ

[17884: 匿名さん]

富士見ではお互いにベンチマークとするタワマンがパークコートとプラウドタワー。
築年数を揃えると、両者に大きな乖離はありません。

ましてやアトラスタワーは、ここのお隣さん。
乖離のしようが、ないのです。

[17885: マンション検討中さん]

本気で言ってないよね？プラウドタワー千代田富士見とパークコート千代田富士見って成約単価全然違うよ

[17886: 匿名さん]

契約者は何がしたいのかさっぱりわかりません。
毎日いちゃもんを付けられる方の身にもなってください。
不動産取引を勉強するまで契約者専用スレに篭っててくれませんかね。

[17887: マンション検討中さん]

論理的だと自画自賛してるから間違えてる点を指摘しただけなのに。検討板なんだから、検討してるもの同士意見交換は大事なことですよ。え、そもそも検討してない方？

[17888: 匿名さん]

ここも、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 など、パークコートと呼ぶには全然別物です。

[17889: 検討板ユーザーさん]

何が同じか全く理解出来ませんが、築年数の違いを割戻してもそりゃ同じでしょうよ。だって周辺一体の相場を見てベンチマークとしてるから。
千代田富士とその周辺の成約価格は全く乖離してるよ。見てみ？つまりランドマークとそうでないものとは同じ相場には存在しない別の相場が形成されているということだし、価格決定は需給バランスなので市場の人がそういう評価をしているということ。

[17890: マンション検討中さん]

あれ？検討者のはずなのに何でそんなこと書くの？検討してないの？検討してないなら、別の検討してるマンションの掲示板に移れば？

[17891: 匿名さん]

プラウドタワー千代田富士見を貶しても、ここの適正価格は上がりません。

そもそも格上エリアの千代田区を巻き込もうとするのも、烏滸がましいです。

[17892: マンション検討中さん]

久々に覗いてみたらひどい荒れよう…
半年前は最高の声が飛び交ってたのに。
恐ろしい。。

byパークシティ武蔵小山

[17893: マンション検討中さん]

論理的に話したいと言うから、パークコート千代田富士見とプラウドタワー千代田富士見の成約単価は違うよ。と、また間違いを指摘しただけなのに。

[17894: 名無しさん]

千代田富士見を持ち出すとは、滑稽也。

グレードはアトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）はアトラスタワーの方が上
駅距離はパーコートの方が上

新築換算の価値は、両者似たようなものです。

お隣同士のタワマンなのですから当たり前です。

[17895: 検討板ユーザーさん]

グレード上？アトラスタワー中見たことある？

[17896: 匿名さん]

アトラスタワーはここみたいに、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 、などはないと思いますよ。

[17897: 検討板ユーザーさん]

本当？中みたことないんでしょ？ちなみにアトラスタワーも制振だよ

[17898: 検討板ユーザーさん]

ちなみにパークコート千代田富士見も制震

[17899: 匿名さん]

そうなんだ。でもうちは1R6畳の賃貸から引っ越しだからここでも港区でも渋谷区でもどこでも言うことないべな。

[17900: 匿名さん]

>>17893 マンション検討中さん
着眼点は、いいと思うのです。
ポイントは、千代田富士見のように、ここが近隣で別格と評価されるかどうかですよね。
そこが今一つ納得感がないので、もう少しご意見をいただけると参考になるので嬉しいです。非論理的な方や乱暴な方の投稿は無視しつつ、前向きな意見交換が進むことを期待しています。

[17901: 匿名さん]

最終日直前の議論とか意味あるんかいな

[17902: 匿名さん]

ネガさんたち！
早く江古田以外でここよりオススメ教えてって！

[17903: 匿名さん]

アトラスタワーや千代田富士見はここみたいに、制震ダンパーをけちってないと思いますが。
耐震に毛が生えた程度の制震と一緒にされては、格上アトラスタワーに迷惑がかかりますよ。

[17904: 匿名さん]

ほら、このサイトでもこんなもんだよ。
お隣のここも15年くらい経てば坪300台に落ちるであろう事に、合理的疑いを挟む余地はない。
知らずにそういう街を買ったのは、自己責任。

https://utinokati.com/mansion/%E3%82%A2%E3%83%88%E3%83%A9%E3%82%B9%E3%...

[17905: 名無しさん]

>>17904 匿名さん

ソウデスカー

[17906: 匿名さん]

"そういう街"ねえ...バカにされたもんだ

[17907: マンション検討中さん]

ここの価値を頑張って出してるやつご苦労様です（笑）。薄っぺらい理論、とても勉強になりました。

ただ、お金あるから買う。デザイン気に入ったから。それだけ。

そりゃ、キャッシュで買えない奴は無理してる。
ただ、それは誰にでも当てはまる一般論。

リセールバリューとかも笑える。
そんな底辺は買わないで下さい。

[17908: 匿名さん]

>>17900 匿名さん

千代田富士見、は
三井タワーの直ぐ近くに野村タワーもあって
野村の方は制震装置が３種類のトリプル制震ですよ
騒音対策のサッシ性能も野村の方が凄いのを使用
なのに三井が「近隣で別格と評価」とは何なんでしょうね？

[17909: 匿名さん]

>>17908 匿名さん

パークコートというブランドイメージと神楽坂への距離じゃないかな。

[17910: 匿名さん]

高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。排気量とか燃費という具体的な数字を出すよりも、必要にして十分とか言ってスペック非公開の高級車を売っていたメーカーもあるからね。マーケットってのは合理性だけでは説明できない

[17911: 通りがかりさん]

>>17907 マンション検討中さん
借りても住めるよ

[17912: マンコミュファンさん]

ここの住人はサッシと制震が本当に大好きだねぇ。。人の価値観はそれぞれだけど、それよりは豪華な見た目と内装と共有部分がの個人的には大事かな。

[17913: 匿名さん]

ここが売れてるのは取引事例にならないんですかね。理論的には。なんかアトラスを高く売ってここに買い換えよう作戦にしか見えませんけど、理論的な方はアトラスが売れたは取引事例で今まさに売れてるこのマンションは取引事例にならなくて高値掴みと決めつけて自分は理論的だとおっしゃってますけど本気でそんな破綻した物件評価で理論的だとか思ってます？他でやっていただけませんか？

[17914: 匿名さん]

>>17909 匿名さん

パークコートタワーは、ブランドイメージではなくて実際コストが掛かっている最高級ブランドだからね
同じ価格なら、普通の野村のタワーマンションとどっちがほしい？

[17915: 匿名さん]

>>17910 匿名さん
いや、まず千代田富士見でパークコート＞プラウドの理由が何かを特定して、それで小石川でパークコート＞アトラスをロジカルに説明する流れでしょう。

[17916: 匿名さん]

>>17914 匿名さん
一般論はおっしゃるとおり。ただ、ここのことを考えて、ブランドイメージとしておいたんだけどね。ここの天井高はコストカットの証しなので。

[17917: 匿名さん]

>>17910 匿名さん

ちなみに、千代田富士見の場合、施工はパークコート＝前田建設、野村＝大成建設なので、スーゼネというだけでは理由が弱いかな。小石川のアトラスは戸田建設なので、価格差つけるほどの悪さはない。

[17918: 匿名さん]

>高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。

そういうのもあるね。

[17919: 匿名さん]

>>17913 匿名さん
新築マンションで、同一マンション内の他の部屋の取引を事例にしてしまうと循環論になるため避けるべきです。また新築マンションは完全に自由なオープンマーケットで成立した取引価格ではないため事例としては不適格ともいわれます。完全にオープンな中古市場で売買された事例の説得力に勝るものはないのです。
新築マンションの他の部屋の売買をもってそれを事例としてしまえば、すべての新築マンションは適正価格で販売されたことになって不合理な結果が生じます。新築マンションの分譲価格はかなり歪んでいる（安い部屋も高い部屋もある）からです。

[17920: 匿名さん]

安い仕様の地権者住戸の売買価格をもってきて、暴落というやつもいるね
分かっているのか無知なのか知らないけど

[17921: 匿名さん]

>>17919 匿名さん

新築マンションの価格が歪んでるなら貴方は一生新築は買えないですね。お気の毒様。なんで新築のスレにいるの？

[17922: 匿名さん]

自分が住むのに中古市場なんて気にしなきゃいけないレベルなら背伸びせず郊外に住めって話

[17923: 匿名さん]

参考程度、一応の心づもりとしてして中古相場を見るのはいいが

それに振り回されて新築買うなら大人しく賃貸にしとけって話

[17924: 匿名さん]

>>17919 匿名さん
中古も同じマンション内の取引事例の平均でそのマンションの相場を出すんじゃ無いんですか？新築だけ循環論って通用しませんよ。500以上の部屋が短期間に売れてそれが事例にならないならそんなもの全然理論的では無いですね。貴方はなんとなく理論的風な話をされてるだけなんですね。理論的風な中古マンションでも買って大人しくして下さい。

[17925: 匿名さん]

>>17922 匿名さん
なるほど！
自分はどうしてもリセールバリューが気になってしまうタイプなので、アドバイスも踏まえつつ、もう一段背伸びして、港区山手線内側にしてみます。どのみちリセールバリューに怯えるならば、アップサイドがある方がよいかと思いました。

[17926: 匿名さん]

>>17921 匿名さん
分譲価格が割高に歪んでいるなら借りる、割安に歪んでいるなら買うからじゃない？

[17927: 匿名さん]

>>17924 匿名さん
PC小石川の価格をPC小石川以外の価格から説明できるかと言う意味だと思います。自己参照では必ず正当化できるし、トートロジーなので理論的に意味もないからです。
株や債券も割高割安はすべてその概念で判断します。

[17928: 匿名さん]

取引事例比較法、収益還元法（予測値）
ここはどう計算しても適正価格は坪500を超えませんでした。
これだけ論理的に示されたのですから、契約者の粘着荒らしさんも、反論があるならそろそろ感情論ではなく何かエビデンスに基づいた数字を出してくれませんかね？

[17929: マンション検討中さん]

内に一歩入ったアトラスタワーならまだしも、ここみたいにセットバックもなく白山通りにベッタリくっついている物件は、要注意ですよ。

騒音は住んでから気づいても手遅れです。

[17930: 匿名さん]

収益還元法の収益が怪しいけどね

[17931: 匿名さん]

怪しくないですよ。

営業の方が仰る事ですから、むしろ盛ってる可能性もあると思っておいた方がいいです。

[17932: マンション検討中さん]

今朝の現地やで

[17933: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

オフィス街やな。住みにくそう。

[17934: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒は、駅前でも人気だね

[17935: 通りがかりさん]

>>17928 匿名さん
そうですか。ここは坪570万で買いたい人が多数いることがマーケットで証明されたので、あなたの計算がマーケットの評価と逸脱していることが論理的に示されたわけですね。
鑑定評価など利回り、賃料、事情補正で机上でいくらでも鉛筆を舐めれるわけてますが評価が適当だったというわけです。

[17936: 通りがかりさん]

>>17933 マンション検討中さん
それであればこの検討スレに来ないでください。

[17937: 匿名さん]

パークコート浜離宮は、三井の営業から聞いた想定賃料より高いみたいだけどね
値上がりもしたし、最高だよね

[17938: 匿名さん]

もう一度聞きますが、いま、この物件が実際にバンバン売れてるのは取引事例にはならないんでしょうか？理論的には？

[17939: 匿名さん]

売り出し1億円が築10年で3億円になっていることもあるしね

[17940: 匿名さん]

>>17932 マンション検討中さん

いつもサンキューやで

[17941: 匿名さん]

ネガーの話なんてまともに聞いてたらマンションどこも買えないよ
ほとんどの人が買えなくて 真面目に検討しない人達だから
歴代クソ物件オブザイヤーにブリリアタワー目黒入ってるよ

[17942: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

ここの人たちはいつも住友のオフィスビルの宣伝ばかりしてますね。熱狂的なすみふファンなのでしょうか。

[17943: 匿名さん]

大丈夫だよ、周辺のビルからさらに高く伸びて写真からフレームアウトするのを早く見たいね

[17944: マンション検討中さん]

>>17935 通りがかり
沼地と気づかずに買ううっかりさんの事例は統計上無視されます。

[17945: 匿名さん]

アスファルトの地面が沼地に見える人みつけた！

[17946: マンション検討中さん]

>>17945 匿名さん
国土地理院がここを正式に沼地認定してます。残念！

[17947: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ地元の人間がここを避けてるのは土壌汚染の疑いがあるからなんだよね。水銀とフッ素で汚染されてることが数年前にわかってから、みんな避けるようになった。

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.fi...

[17948: 匿名さん]

>>17933 マンション検討中さん

大丈夫、住めないよ。

[17949: 通りがかりさん]

>>17947 マンション検討中さん
春日１丁目の記事のようですけど？

[17950: マンション検討中さん]

フッ素汚染はこの辺りにあった製本工場や製紙工場が顔料を垂れ流しにしたのが原因でしょうか。