パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[17801: 匿名さん]

中古価格なんてのは市場が決めるので現時点では高くなると言うのも安くなると言うのも自由だけど、全て妄想だと思う。素人目で恐縮だが、ハイブランドジュエリーと日常使いするアクセサリーと価格を比較するような乱暴な予想をしても響かないというのが正直なところ。

[17802: マンション検討中さん]

今が高騰してるのは確かなんだから、ここを購入する層は売却益や谷底など気にしない層ばかりでは。
お金持ちがお金を使って、景気が良くなればそれでよし。

[17803: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん

一番まともな意見出た。

[17804: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん
お金持ちに賢くお金を使ってもらわないと、好循環する景気とはならないんだと思う。
考えなしにお金使ったら、バブル時代の二の舞。

[17805: 匿名さん]

バブル時代とこのマンション購入を同列に並べるのはどうかと思うが今は寄付や社会貢献の時代。高所得者層の金の使い方は多様化している。

[17806: 匿名さん]

どこのマンションも高騰してますからここが特別高いという感じはないです。むしろ立地や設備を考えたら割安感があります。

[17807: 匿名さん]

築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね

[17808: 匿名さん]

1億2億出せる皆さん
新航路下の街と新航路無関係の街どちらを買いたいですか？
それが答え

[17809: 匿名さん]

>>17807 匿名さん

あくまで標準査定額なので実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。

[17810: マンション検討中さん]

>>17808 匿名さん

それが答えではないと思います笑。１つの要素でしかない。

[17811: 匿名さん]

価格に関しては建具や専有部分の色々な設備が壊れているとかでフルリフォームが必要な物件も築10年越えてくると増えるのでそうした事情もあるだろうし。気にならない人ならお買い得だけど事故物件だったりすることもあるしね。加えて売り出し時の価格なんかも実際のところ加味されて売り出されるのでそうそう買い手に都合のいいことはおきないよ。

[17812: 匿名さん]

新航路とか騒がれているけど、実際飛び始めたらこんなもんかと憑き物が落ちたようにみんな日常に戻っていくと思うな。

[17813: 匿名さん]

検討者さんはよくスレッドを読み返した方がいいですよ。
ここの購入者はオオカミ少年です。
根拠を示した事が今まで一度もありません。

[17814: 匿名さん]

＞築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね
＞実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。


例えばもっとらしく平然とこういう自論を展開します。
仮にその単価が真実だとしても実際売買には指値が入ります（売り手もそれを見越しています）ので、成約価格は10%「安く」なるのが通例です。

仮に、と述べたのは、このように個別事例を抜き出せば、平均値から外れる価格の物件が出るのは当たり前。
適正価格を導く為には、意味をなしません。

統計学的に申し上げると、隣のアトラスタワー小石川は築15年で坪333万。15年で蓄積たれたＮ数は、信頼に足る値です。
新築として計算すると約坪400万となり、小石川のエリア相場とピタリと合致します。
同じくこちらの資産価値も似たようなものです。

ここが数千万割高になった理由を知りたい方は、スレを読み返しましょう。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

〆

[17815: 匿名さん]

イエシルで公開さらている値から算出しましたよ。
最近は初期購入時価格から値上がりしていますし、上乗せして販売されていますよ。いつの時代のお話をされているのか分かりませんが近年をご参考にされてくださいね。

[17816: 匿名さん]

最近の成約価格は不動産屋にお尋ねすると分かりますのでご確認くださいね。

[17817: 匿名さん]

>>17812 匿名さん

ここのマンションは新航路と関係あるのですか？

[17818: 匿名さん]

私も貶めたいわけではありませんから、この際ビッグデータは無視して、全面的にそちらの個別データを全体化して計算しました（つまり統計データより高めの数値になりますが御容赦ください）

築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。
スッ高値掴みをしてしまった購入者さんの気持ちを考えると、もう少し割り増ししてあげたい気持ちはありますが、これ以上は論理的には不可能です。

〆

[17819: 匿名さん]

で、残りの３期は売れないとお考えですか？完売した場合はそれが事例として残ると思うんですが・・・理論的には。その場合、高値掴みというのは理論的なんでしょうか？

[17820: 匿名さん]

中古の場合は売買手数料3%と売り主利益（手数料3%と利益とか）が上乗せされますからね。新築はそれが無いのが大きいですね。住宅ローン減税の額も違いますからね。結局売買価格がどうなるか考えるべきですね。新築でも中古でも好きな方を買えばいいと思いますよ。
ただパークコート は2年後にならないと中古価格の査定はつきませんしアトラスとも比較は難しいですね。

[17821: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

今の値段でも抽選でモデルに行列が出来るのに貴方の言う値段で売りに出たらどんな事になるんでしょうね？

[17822: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

クリアカットに論破しましたね。

購入者さんは感情論だらけでみっともないです。

[17823: 匿名さん]

感情論でゴリ押しすればあと坪100くらいは上乗せできるんじゃないか？

[17824: 匿名さん]

まぁまぁ（笑）
適正価格との差額は3000万くらいですか

タワマンに住みたいんだったら地権者さんとデベさんに3000万くらいはお布施で払いましょうよ

[17825: 匿名さん]

市場価格は2年後に中古が出るまで決まりませんよ。株が上場後約定して決算公開するまで株価が定まらないのと同じです。

[17826: 匿名さん]

>>17818 匿名さん
論理的には正しいんですよね。
その差額が新築プレミアムですから、
このふわっとしたよく分からない価値が
どれくらいのスピードで剥げ落ちるのか。
興味はあります。

[17827: 匿名さん]

>>17825 匿名さん
株式の上場後初値が新築マンションの分譲価格ですからね。
２年後、期待が?げた時にどうなるかです。

[17828: 匿名さん]

>>17827 匿名さん

違いますよ

[17829: 匿名さん]

もうほっときゃいいんじゃねーか、こんなとこ

ブロガーも言ってるけど、残債割れはないかも、ってくらいしかメリットないだろ

[17830: マンション検討中さん]

論理的にと言っている方、直近の成約単価がいくらか知っていて発言していますか？ちゃんと不動産屋に確認しましたか？

[17831: 匿名さん]

契約者が確認して提示してきた価格を元に議論をここまで積み重ねて算出した結論に、今さら何言ってるのコノ人。

まさに最後っ屁？ってやつ？

[17832: 匿名さん]

今さらだけどここは場所が良くなかったね。
環境やグレードはアトラスタワーが格上。

[17833: マンション検討中さん]

会話になってないよ。
直近の成約単価を知ってるか？
不動産屋に確認したか？
イエスかノーかの二択ですが。

[17834: 匿名さん]

東京カンテイ市況レポート　70m2換算価格推移　
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/642
八月首都圏は一段の上昇をしていて文京区を含む都心6区は快調に上昇相場を維持している

レインズ見れる人、教えて最新の状況

[17835: 匿名さん]

17834だけど、連投失礼。

少し解説すると東京カンテイ市況レポートのページから飛べるリンク先のPDFの資料では変動はあるけれど23区内の流通量は頭打ちで順調に売れている感じだね。在庫がシコっている印象はない。23区全体では対前年比で8月はプラス4.3%の値上がり。文京区含む都心6区は前年同月比プラス5.1%だった。グラフを見ると直近がグイッと上を向いている。売主側の事情や物件のコンディションなどが絡むので個々の物件を見れば安いものもあると思うけれど、右から左で売れている中古も高そうだよ。

[17836: 匿名さん]

個人的には都心6区の相場は文京区が底上げしている印象だけどね。私はレインズ見れない素人だから話半分のヨタ話として聞いて欲しいがそんな感じ。

[17837: 匿名さん]

あ、それと最新の東京カンテイの価格天気図も貼っておこう

https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/647

東京は薄日から快晴に上がりましたね
たくさんの家庭に幸せが生まれているようでなによりです。

[17838: 匿名さん]

相変わらずスレが増えててすげーマンション。

[17839: 名無しさん]

ここだけじゃなく、不動産価格はまだ上がるよ。
金融機関の断末魔とともにね。

[17840: 匿名さん]

近隣に住む文京区民。一戸建てを売却してこちらに住み替えを狙っています。
不動産価格はまだ上がる、ということですが、上がらなくても横ばい状態であれば
いいのですが。一年後を予測できる方いますか？

[17841: 評判気になるさん]

マンションは、安い時に仕入れてるから、今はお腹いっぱい。

[17842: 匿名さん]

具体的な数値を出したのはネガの人だけですね

[17843: 匿名さん]

>17838 匿名さん

８割方 契約者の投稿ですがそれは…

[17844: 匿名さん]

>>17843 匿名さん

結局江古田だけだしね。。

[17845: 匿名さん]

契約者の火消しが多いのは自分の選択ミスをなんとしても認めたくないのと、
でも掲示板を見るのをやめられないという状況でつい反論することで無かったことにしたいんでしょう。
住環境の悪いタワマンを適正価格より数千万高値掴みしたのを後悔しているのがバレてしまうから逆効果なのに。

[17846: 匿名さん]

仰る通り。
後出し情報がこれ程多い物件も他にありませんから、同情の余地はありますが、それはそれでまた別の問題です。
契約者はそろそろ専用スレにご移動くださいね。

[17847: 匿名さん]

また、ネガのあおりかよ
儲けられない自分を一人で責めてろよ
お前の不幸を聞いてやる場所ではないぞ
もう、みっともないぞ

[17848: 匿名さん]

＞築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
＞さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
＞経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。
＞こちらの資産価値も同じようなものです。



非常に論理的ですね。
資産価値との差額の3000万は地権者とデベに対するお布施でしょう。
子供を私立医学部に通わせられる金額ですが、どうしても親がタワマンに住みたいので、教育費はどうでもいいのです。

[17849: 匿名さん]

どこが論理的だよ
本気ならアホだろ
共用施設や、建物仕様や駅前立地すべて違うだろ
沖式儲かる率だけ見とけよ

[17850: マンション検討中さん]

あれ、イエスノーの回答がまだですよ

[17851: 匿名さん]

今やこのスレは、契約者の方が荒らし化しているきらいがあります。

グレードは、アトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）は、アトラスタワーの方が上
駅距離は、パーコートの方が上

資産価値は互角です。
よって、真隣にあるアトラスタワーをベンチマークにする事に、合理的疑いを挟む余地はありません。
感情論はいらないので、反論したいなら数字を使って論理的にお願いします。

[17852: 匿名さん]

資産価値が同じでアトラスが安いと思われるならそちらを購入されたら良いのでは？

[17853: 匿名さん]

>>17851 匿名さん
どうして長い間、成りすましや自作自演を繰り返すのか教えて下さい。

[17854: 匿名さん]

「嫌ならあっち買えよ、成りすまし乙」
これじゃあ、検討スレの意味はないですよね。
購入者さん。
なぜずっとここに粘着しているのですか。
気に入らないからといって、熱くならないでください。
では。
反論があるなら論理的に、どうぞ。

[17855: マンコミュファンさん]

後悔タラタラの買っちゃったさん。
もうこれ以上掲示板を荒らさないでください。

[17856: 匿名さん]

では、皆さんネガは全力放置で
議論できそうなときだけでOK

[17857: 匿名さん]

逆に言えば、15年経っても坪400くらいの価値は残るってことだろ。
ローン組もなんとか残債割れしないんでない。
そもそもタワマンなんて10年以上住む奴はいないんだし、ガッツリ値下がりする10年目までに売っちまえば問題ないわなｗ

[17858: 匿名さん]

理論的な値段の物件を紹介して欲しいもんですね。多分、そんな物件無いよね。ここが今の値段でこんな売れてるのにそんな歪んだ理論じゃ死ぬまで買えないよ。ま、買う気もないんだろうけど。だからって買える人に絡まないでね。一定以上のお金を持ってる人は貴方ほど値下がりとか値上がりを気にしてないと思うけどなー。少なくとも私は。

[17859: 匿名さん]

価格が上がる可能性もあるしね
未来のことは分からんよ

[17860: 匿名さん]

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値上がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17861: 匿名さん]

自己責任で買う勇気が有るだけ凄いよね。買えないで高い高い言ってるだけの人よりね。

[17862: 匿名さん]

>>17860 匿名さん
だとしたら値下がりするとか高値掴みとか言うのもどうかと思うな。

[17863: 匿名さん]

まあ来春に港区や品川区の空を騒音出して飛行機が飛び始めれば
その下に住む人達が飛行機に関係ない山手線内側文京区のマンションに住み替えに来て
値上がりする期待は出来る

[17864: 匿名さん]

>>17862 匿名さん

その通り。
値下がりと書くのを値上がりと書いてた。
ぼけてました。

[17865: 匿名さん]

訂正しときます。

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値下がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17866: 匿名さん]

具体的な数字でロジカルな理論を示した、最近のネガの功績は何気にでかいね

[17867: マンション検討中さん]

その具体的な根拠となる数字はどこで確認したの？不動産屋に聞いた？イエスかノーで教えてくれますか？

[17868: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

しつこいと、お尻ペンペンよ！

[17869: マンション検討中さん]

あとひとつ宿題。
その論理的な算出方法とやらが一般的に通用する方法か不動産鑑定士に確認して下さい。

[17870: 匿名さん]

>>17865 匿名さん
相場全体の上がる下がるがポイントではなくて、この物件が割高か否かについてのご意見が聞きたいのですが、、、
物件の唯一性から割高でないという展開はないのですか？

[17871: 評判気になるさん]

今日も９時半炸裂で、助かるわ！！

[17872: 匿名さん]

契約者も、ネガの論理的な適正坪単価にいちゃもん付けるなら、論理的に反論すればいいのに。

いつまでもタラレバ感情論を振りかざすから、誰にも信頼されないばかりか、荒らし扱いされるんだよ。

[17873: 匿名さん]

お金持ちの住む路線ランキングってのがあるけれど二位が東京メトロ南北線、９位が都営大江戸線、１０位が都営三田線とランキングに入る路線が三本も入っているんだね。

https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

パークコートを買える人が沿線にいっぱいいるって事も重要だと思う。リセールは結構期待できるんじゃないかと思っているんだけどね。

[17874: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

契約者さんが具体的な販売価格として
>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。

[17875: マンション検討中さん]

だから、そんな鑑定評価手法はないんだって。
それは何て言う評価手法？オリジナル？

[17876: 匿名さん]

港区千代田区みたいに、古くても高値で取り引きされる高級マンションが建っているような立地じゃないと、中古になった時の下げはキツいってことだろうね。

てか契約者は別に値下がりしても問題ないってずっと言ってたのに、論理的な適正価格を突きつけられたとたん、大騒ぎし始めたのはなんでだろ。

[17877: マンション検討中さん]

そもそも同じような条件の物件で比較しないといけないんだけど、この物件に近い物件は近隣に存在しない。だから本来はパークコート千代田富士見とか広域で検討しないといけないと思うけど、皆さんアトラスタワーが好きなようだから、簡易的に比較してみよう。

[17878: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん

ありますよ。無知ですね。
煽るだけじゃなく、あなたも論理的に適正価格を出してみてはいかがでしょうか。
私は取引事例を用いたので、あなたは賃料相場から出してみるのはいかがでしょう。

[17879: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん
比準をベースにして積算割り戻しで求める方法だよ。
バリュエーション実務じゃよくやるわ。

[17880: マンション検討中さん]

アトラスタワーの直近の成約単価は南向き20階で449.9万円。ちなみにアトラスの南向きはパークコートとお向かいになるから、眺望が抜けてるとは言い難い。一方でパークコートの眺望が抜けるか微妙な東向き15階の68平米くらいの部屋が単価503万円。ん？パークコート安くない？

[17881: 匿名さん]

千代田富士見と小石川は、月とスッポンです。
説明すら不要。
恥ずかしいので、東京人の前では言わない方がいいですよ。

[17882: マンション検討中さん]

躯体と設備って耐用年数違うけど、一律2%で減価計算して大丈夫なの？

[17883: マンション検討中さん]

いやいや、パークコート千代田富士見と周辺のマンションの単価って大きく乖離してるでしょ？それと同様にパークコート文京小石川も周辺マンションと比べると単価は大きく乖離するわけよ。だから比較する訳よ

[17884: 匿名さん]

富士見ではお互いにベンチマークとするタワマンがパークコートとプラウドタワー。
築年数を揃えると、両者に大きな乖離はありません。

ましてやアトラスタワーは、ここのお隣さん。
乖離のしようが、ないのです。

[17885: マンション検討中さん]

本気で言ってないよね？プラウドタワー千代田富士見とパークコート千代田富士見って成約単価全然違うよ

[17886: 匿名さん]

契約者は何がしたいのかさっぱりわかりません。
毎日いちゃもんを付けられる方の身にもなってください。
不動産取引を勉強するまで契約者専用スレに篭っててくれませんかね。

[17887: マンション検討中さん]

論理的だと自画自賛してるから間違えてる点を指摘しただけなのに。検討板なんだから、検討してるもの同士意見交換は大事なことですよ。え、そもそも検討してない方？

[17888: 匿名さん]

ここも、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 など、パークコートと呼ぶには全然別物です。

[17889: 検討板ユーザーさん]

何が同じか全く理解出来ませんが、築年数の違いを割戻してもそりゃ同じでしょうよ。だって周辺一体の相場を見てベンチマークとしてるから。
千代田富士とその周辺の成約価格は全く乖離してるよ。見てみ？つまりランドマークとそうでないものとは同じ相場には存在しない別の相場が形成されているということだし、価格決定は需給バランスなので市場の人がそういう評価をしているということ。

[17890: マンション検討中さん]

あれ？検討者のはずなのに何でそんなこと書くの？検討してないの？検討してないなら、別の検討してるマンションの掲示板に移れば？

[17891: 匿名さん]

プラウドタワー千代田富士見を貶しても、ここの適正価格は上がりません。

そもそも格上エリアの千代田区を巻き込もうとするのも、烏滸がましいです。

[17892: マンション検討中さん]

久々に覗いてみたらひどい荒れよう…
半年前は最高の声が飛び交ってたのに。
恐ろしい。。

byパークシティ武蔵小山

[17893: マンション検討中さん]

論理的に話したいと言うから、パークコート千代田富士見とプラウドタワー千代田富士見の成約単価は違うよ。と、また間違いを指摘しただけなのに。

[17894: 名無しさん]

千代田富士見を持ち出すとは、滑稽也。

グレードはアトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）はアトラスタワーの方が上
駅距離はパーコートの方が上

新築換算の価値は、両者似たようなものです。

お隣同士のタワマンなのですから当たり前です。

[17895: 検討板ユーザーさん]

グレード上？アトラスタワー中見たことある？

[17896: 匿名さん]

アトラスタワーはここみたいに、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 、などはないと思いますよ。

[17897: 検討板ユーザーさん]

本当？中みたことないんでしょ？ちなみにアトラスタワーも制振だよ

[17898: 検討板ユーザーさん]

ちなみにパークコート千代田富士見も制震

[17899: 匿名さん]

そうなんだ。でもうちは1R6畳の賃貸から引っ越しだからここでも港区でも渋谷区でもどこでも言うことないべな。

[17900: 匿名さん]

>>17893 マンション検討中さん
着眼点は、いいと思うのです。
ポイントは、千代田富士見のように、ここが近隣で別格と評価されるかどうかですよね。
そこが今一つ納得感がないので、もう少しご意見をいただけると参考になるので嬉しいです。非論理的な方や乱暴な方の投稿は無視しつつ、前向きな意見交換が進むことを期待しています。