パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[17751: 匿名さん]

窓を年がら年中開けておきたい静かな住環境を求めるなら駅近は候補から外れるだけの話だね。

この物件の東向きの部屋は窓開けたら確かに音が気になるかもだけど、西向きはどうなんだろ？

[17752: 検討板ユーザーさん]

>>17751 匿名さん

駅近でも静かな環境のところはある。
品川区や目黒区辺りの城南にはそういう所多い。

[17753: 通りがかりさん]

>>17752 検討板ユーザーさん
例えば何駅ですか？あの辺りは車のほか電車の音も気になりそうな気がしますか。

[17754: 匿名さん]

地上を走る電車の駅近はさすがに音の問題が出てくるとおもうけどね

[17755: 匿名さん]

何の為の検討板なんだろうね品川とか目黒で良ければここに来る必要なんか無いだろうに。

[17756: 匿名さん]

>>17753 通りがかりさん

高級住宅街を多く抱える目黒線は地下走ってるし、駅前も閑静だよ。なにしろ住民に品がある。

[17757: 匿名さん]

>>17749 通りがかりさん
河川と幹線道路上はいずれドローンの航路になるからね。都内を飛ぶにはそこしか空間がないから仕方ない。

[17758: 匿名さん]

＞＞17756 匿名さん
目黒線下流の某再開発物件みたいに墓地が隣接していると、確かに「閑静」なんだろう。
でも近隣にはパブやらスナックやらも多数存在しているみたいだから夜の静けさは期待できないし、「品」についてはどうなんだろうねえ。

[17759: 匿名さん]

いよいよですね

[17760: 検討板ユーザーさん]

ここで武蔵小山と騒ぐやつは、武蔵小山で嫌われてるやつと同一人物なのね。ここで武蔵小山と暴れる事で武蔵小山のイメージを落としたいのかな。ここで武蔵小山の話しないでください。お互いにとって迷惑です。

[17761: マンション検討中さん]

どちらもよい物件だし、それぞれ長所が違うわけで、実際の検討者はそれをよくわかってますよ。ここを検討してる方は武蔵小山を検討してないし、特に何も思ってないよ。

[17762: 匿名さん]

ムサコは相変わらずの連投だな。
格下パークシティはこっち来んな。

[17763: 評判気になるさん]

65から68デシベル程度って、Ｌaeqですか？
居住地域なら環境基準超えてますけど…
ここは幹線道路 沿いの商業地域なのでお気の毒です。
本来、うるささなら、ＬmaxとかＬ10をチェックすべきだけど、ここはダンプやビッグスクーターの兄ちゃんらで100超えは日常だろう。

[17764: 匿名さん]

ここは
来年からの飛行機騒音に関係ないからいいよ

[17765: 通りがかりさん]

>>17763 評判気になるさん
Ｌaeqではないですが車が多数通過してる時点の最大値と最小値を取ったものです。ちゃんとスレを読みましたか？環境基準には十分適合します。
気の毒と思うほど静かな所が良いと思うのであれば何故このマンションの検討スレに来るのですか？

[17766: マンション検討中さん]

どのスレも初心者マークは要注意ですね。そういう方が1人いるとスレが終わりますから。

[17767: マンション検討中さん]

隣のアトラスタワー小石川に住んでいますが、
今回パークコートに移住を考えてます。
白山通り側に住んでますが、騒音は気になりません。割と上層階ということもあるかもしれませんが。かなりの神経質な人だけは気になるレベルではないでしょうか。あまり騒音騒音いうとアトラスにも被害が出るので、いい加減な情報は控えて下さい。

[17768: 匿名さん]

うわー
マジで給与所得のみで、こんな場所をこんなボッタ値段で買うつもりなんだー
この場所とグレードなら、一昔前なら坪300台で買えるのにｗ

そもそも給与所得者をターゲットに不動産価格が上がったわけじゃなく、要は株価上昇と円安で投資マネーが不動産に流れこんだ結果の、単なるデベ側の思惑による値上げだけど、それすら知らなそう
（三井の利益が爆上げ中なのも知らなそうｗ）

まぁ安倍ちゃんがアベノミクスで皆んなにお金くれたし誰でも数千万くらいは増えたと思うから、そういう意味では坪300万から坪600万への高値掴みとはいえ、支払う負担は、お金を数千万くれたアベノミクス前と変わらないかもね

金利低下とかパワカ（笑）とかいろいろこねくり回してるけど、不動産の本質はこれ

真面目に労働マネーだけで払うやつはいないよって、今さら論で怒られそうｗ

[17769: マンション検討中さん]

>>17768 匿名さん

ただの嫉妬ですね。

[17770: 匿名さん]

そもそもこのご時世、給与所得のみの方が珍しいですよ。
株か不動産かは人それぞれですが、この価格帯の物件を買う方のマネーリテラシーなら、少なくとも 3000万くらいは資産が増えているはずです。

ここは、場所が良いわけでもなければグレードが高いわけでもない。にもかかわらず価格は相場のおよそ1.5倍。
それが受け入れられているのは、今更論ですが、アベノミクス様がお金をくれたおかげです。

増えたアブク銭分の差額、と捉えた方がわかりやすいでしょうかね。

[17771: マンコミュファンさん]

3000万を引けば坪400台なので、アベノミクス前と変わらないので、支払う負担は同じですね。

[17772: 匿名さん]

嫉妬でしか無いな
お金持ちが嫌いなのかな
しょーもないこと書くしょーもないやつだな

[17773: マンション検討中さん]

パークコート千代田富士見の周辺の築浅低層マンションが400万円台だから、パークコート千代田富士見も400万円台でなければおかしい！と騒ぐのは貴方の勝手です

[17774: 匿名さん]

件のアトラスタワー小石川が坪330なので
ここは駅距離分と新築を加味すると、おっしゃる通り、坪400くらいですね。
逆に言うと 10年経つとここが坪350くらいに値落ちするのは当たり前の話。
取引事例による例外はありません。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

[17775: 匿名さん]

同じエリアのタワーマンションの取引事例は参考になりますね。
あとは年2%の経年劣化分を逆算するだけで適正価格が簡単にわかります。

[17776: 匿名さん]

坪単価の話は今更感しかなくて退屈。
アトラスの方の移住検討理由に興味あり！

[17777: 匿名さん]

いや、ローン購入する自分にとって坪単価議論は大いに興味あり。
資産価値、残債割れ、全てに直結する。
しかもここまで論理的に導き出されたのは、これが初めてではないだろうか。

[17778: 匿名さん]

沖式儲かる物件かどうかでも見とけよ

[17779: 検討板ユーザーさん]

絵に描いた餅の話してもしょーがないでしょ。
直近の成約事例では坪400だね。

[17780: 匿名さん]

>>17767 マンション検討中さん

アトラスタワー小石川は、白山通りからビル一棟分以上は離れているので騒音は気にならない程度になるかもしれませんが、ここは違います。
白山通りにベッタリとくっ付いていますから、資料通りなら平均75から80デシベルの騒音が直にきますね。

[17781: 匿名さん]

なるほど。まとめると、

住環境：アトラスタワー > パーコート
グレード：アトラスタワー > パーコート
駅距離：パーコート > アトラスタワー

物件評価としては互角です。
アトラスタワー小石川は非常に良いベンチマークになりそうですね。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

[17782: 匿名さん]

都心3区では地価が高い為、物件価格に占める土地代と建物代の割合は、1:1に近くなります。

城北のこちらは土地代が安い為、物件価格に占める建物分の割合が高くなり、物件価値の経年低下が大きくなります（土地は劣化しない為）。

仮に都心と同じ1:1だとしても、築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると、新築としても最大で坪392。

誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。

新築は言い値なので、実価値とは坪200程度の乖離がありますが、これは非常に多くの地権者さんの存在やデベロッパーの増収増益具合などで説明がつくかもしれませんね。

[17783: 通りがかりさん]

>>17780 匿名さん
資料って何の資料ですか？80デシベルとか飛行機でも飛ぶと思ってるんですか？

[17784: 匿名さん]

ここの街の上空は
来年になっても飛行機は飛びませんよ

[17785: 匿名さん]

>>17784 匿名さん

そんな嘘言うと、お尻ペンペンよ！

[17786: マンション検討中さん]

>>17781 匿名さん
ネタだよね？

[17787: マンション検討中さん]

いつの時代の価格の話してるの？昔は安かった、なんて言ってもしょうがない。株価も昔は今の4割程度だったし、下がるの待ちたきゃ待てばいいい。なぜ自分の価値観を他人に押し付ける？

[17788: 匿名さん]

＞いつの時代の価格の話してるの？

今の時代の価格の話してるの。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると新築としても最大で坪392。
誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。

[17789: マンション検討中さん]

その相場信用出来るの？近所に住んでる人でアトラスタワーが333万だと思ってる人いる？誰かがいってたけど今は450万くらいだと思うんだけど。近くの不動産屋に明日電話してみな。

[17790: 匿名さん]

感情論はもう結構です。
反論は論理的に、どうぞ。
私はこちらの価値を坪400程度と示しましたが、これはあらゆる面から整合性が取れています。

[17791: 検討板ユーザーさん]

ブロガーのもちつき名人さんも「値上がりはしないけど残債割れのリスクは少ない」って褒めてくれてますよ。

『三田線と大江戸線の駅直結というミスタードーナッツ食べ放題と同じくらい微妙な立地にトキメキを感じるのであれば買ってもいいと思います。ただ、世間一般には駅直結は最強扱いですから値上がりはしないにせよ「やっぱり駅直結を買ってよかった」と10年後・20年後に思うことができるでしょう。要するに残債割れリスクは少ないということです。最低限の資産価値は保たれますので、あとはこの立地や間取りでも満足できるかが判断の分かれ目になります。個人的には文京区に住むのならもっと味わいのある千駄木や根津に住みたいです。文京区の本命マンションは千駄木一丁目計画（仮称）です。』

[17792: マンション検討中さん]

明日不動産屋に電話して、その論理の根拠が正しいか確認してから結論出しな

[17793: マンション検討中さん]

>>17768 匿名さん
自称、不動産投資家w
多分、バカにしてる契約者の労働マネー年収にも負けてる。
あんまり節税対策ばっかりしてると申告書が痛んで次の物件買えなくなるよ。

[17794: 匿名さん]

私は根拠を示した上でこちらの資産価値は坪400程度だと証明しました。

不動産屋？
フフフッ。

取り敢えず、否定したければ明日不動産屋に電話して根拠を得てからにしてください。
もちろんファクトを皆さんに示す必要がありますので、忘れずに資料アップをお願いしますよ？

[17795: 通りがかりさん]

>>17794 匿名さん
またファクトか。平均坪５７０万で100戸超即日完売がファクトです。

[17796: マンション検討中さん]

>>17794 匿名さん

ファクトおじさんもひつこいねー。
誰も賛同してないことに気づかないと、
出世できんよー。

[17797: 匿名さん]

＞築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると新築としても最大で坪392。
＞誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。


とても勉強になりました。
新築は言い値とよくいわれますが、やはり不動産価値は中古市場で評価すべきですね。
アトラスタワー小石川をベンチマークにしたこれは、非常に強力なファクトだと思います。

[17798: 匿名さん]

>>17797 匿名さん

やはり地盤の悪さが影響しての安値なのでしょうか？城南地区の高台が安パイかな

[17799: 匿名さん]

他スレでPC青山タワーでも分譲価格よりも低い中古価格が出てると書いていたよ。
今の新築マンション価格は、一般論として新築言い値の高値掴みとなっている可能性は想定しておく方が良い気もするけどね。
それを理解した上で買うなら、他人から何を言われても、いちいち反論せずに悠然と構えていればいいだけのこと。

[17800: 匿名さん]

アトラスタワーも低層階とかよほど条件の悪い部屋でなければ坪単価500近くで動いていると思うけどね。なんかそういう印象を与えようと頑張って連呼しているけど400ピタリでは買えないよ。

[17801: 匿名さん]

中古価格なんてのは市場が決めるので現時点では高くなると言うのも安くなると言うのも自由だけど、全て妄想だと思う。素人目で恐縮だが、ハイブランドジュエリーと日常使いするアクセサリーと価格を比較するような乱暴な予想をしても響かないというのが正直なところ。

[17802: マンション検討中さん]

今が高騰してるのは確かなんだから、ここを購入する層は売却益や谷底など気にしない層ばかりでは。
お金持ちがお金を使って、景気が良くなればそれでよし。

[17803: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん

一番まともな意見出た。

[17804: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん
お金持ちに賢くお金を使ってもらわないと、好循環する景気とはならないんだと思う。
考えなしにお金使ったら、バブル時代の二の舞。

[17805: 匿名さん]

バブル時代とこのマンション購入を同列に並べるのはどうかと思うが今は寄付や社会貢献の時代。高所得者層の金の使い方は多様化している。

[17806: 匿名さん]

どこのマンションも高騰してますからここが特別高いという感じはないです。むしろ立地や設備を考えたら割安感があります。

[17807: 匿名さん]

築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね

[17808: 匿名さん]

1億2億出せる皆さん
新航路下の街と新航路無関係の街どちらを買いたいですか？
それが答え

[17809: 匿名さん]

>>17807 匿名さん

あくまで標準査定額なので実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。

[17810: マンション検討中さん]

>>17808 匿名さん

それが答えではないと思います笑。１つの要素でしかない。

[17811: 匿名さん]

価格に関しては建具や専有部分の色々な設備が壊れているとかでフルリフォームが必要な物件も築10年越えてくると増えるのでそうした事情もあるだろうし。気にならない人ならお買い得だけど事故物件だったりすることもあるしね。加えて売り出し時の価格なんかも実際のところ加味されて売り出されるのでそうそう買い手に都合のいいことはおきないよ。

[17812: 匿名さん]

新航路とか騒がれているけど、実際飛び始めたらこんなもんかと憑き物が落ちたようにみんな日常に戻っていくと思うな。

[17813: 匿名さん]

検討者さんはよくスレッドを読み返した方がいいですよ。
ここの購入者はオオカミ少年です。
根拠を示した事が今まで一度もありません。

[17814: 匿名さん]

＞築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね
＞実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。


例えばもっとらしく平然とこういう自論を展開します。
仮にその単価が真実だとしても実際売買には指値が入ります（売り手もそれを見越しています）ので、成約価格は10%「安く」なるのが通例です。

仮に、と述べたのは、このように個別事例を抜き出せば、平均値から外れる価格の物件が出るのは当たり前。
適正価格を導く為には、意味をなしません。

統計学的に申し上げると、隣のアトラスタワー小石川は築15年で坪333万。15年で蓄積たれたＮ数は、信頼に足る値です。
新築として計算すると約坪400万となり、小石川のエリア相場とピタリと合致します。
同じくこちらの資産価値も似たようなものです。

ここが数千万割高になった理由を知りたい方は、スレを読み返しましょう。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

〆

[17815: 匿名さん]

イエシルで公開さらている値から算出しましたよ。
最近は初期購入時価格から値上がりしていますし、上乗せして販売されていますよ。いつの時代のお話をされているのか分かりませんが近年をご参考にされてくださいね。

[17816: 匿名さん]

最近の成約価格は不動産屋にお尋ねすると分かりますのでご確認くださいね。

[17817: 匿名さん]

>>17812 匿名さん

ここのマンションは新航路と関係あるのですか？

[17818: 匿名さん]

私も貶めたいわけではありませんから、この際ビッグデータは無視して、全面的にそちらの個別データを全体化して計算しました（つまり統計データより高めの数値になりますが御容赦ください）

築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。
スッ高値掴みをしてしまった購入者さんの気持ちを考えると、もう少し割り増ししてあげたい気持ちはありますが、これ以上は論理的には不可能です。

〆

[17819: 匿名さん]

で、残りの３期は売れないとお考えですか？完売した場合はそれが事例として残ると思うんですが・・・理論的には。その場合、高値掴みというのは理論的なんでしょうか？

[17820: 匿名さん]

中古の場合は売買手数料3%と売り主利益（手数料3%と利益とか）が上乗せされますからね。新築はそれが無いのが大きいですね。住宅ローン減税の額も違いますからね。結局売買価格がどうなるか考えるべきですね。新築でも中古でも好きな方を買えばいいと思いますよ。
ただパークコート は2年後にならないと中古価格の査定はつきませんしアトラスとも比較は難しいですね。

[17821: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

今の値段でも抽選でモデルに行列が出来るのに貴方の言う値段で売りに出たらどんな事になるんでしょうね？

[17822: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

クリアカットに論破しましたね。

購入者さんは感情論だらけでみっともないです。

[17823: 匿名さん]

感情論でゴリ押しすればあと坪100くらいは上乗せできるんじゃないか？

[17824: 匿名さん]

まぁまぁ（笑）
適正価格との差額は3000万くらいですか

タワマンに住みたいんだったら地権者さんとデベさんに3000万くらいはお布施で払いましょうよ

[17825: 匿名さん]

市場価格は2年後に中古が出るまで決まりませんよ。株が上場後約定して決算公開するまで株価が定まらないのと同じです。

[17826: 匿名さん]

>>17818 匿名さん
論理的には正しいんですよね。
その差額が新築プレミアムですから、
このふわっとしたよく分からない価値が
どれくらいのスピードで剥げ落ちるのか。
興味はあります。

[17827: 匿名さん]

>>17825 匿名さん
株式の上場後初値が新築マンションの分譲価格ですからね。
２年後、期待が?げた時にどうなるかです。

[17828: 匿名さん]

>>17827 匿名さん

違いますよ

[17829: 匿名さん]

もうほっときゃいいんじゃねーか、こんなとこ

ブロガーも言ってるけど、残債割れはないかも、ってくらいしかメリットないだろ

[17830: マンション検討中さん]

論理的にと言っている方、直近の成約単価がいくらか知っていて発言していますか？ちゃんと不動産屋に確認しましたか？

[17831: 匿名さん]

契約者が確認して提示してきた価格を元に議論をここまで積み重ねて算出した結論に、今さら何言ってるのコノ人。

まさに最後っ屁？ってやつ？

[17832: 匿名さん]

今さらだけどここは場所が良くなかったね。
環境やグレードはアトラスタワーが格上。

[17833: マンション検討中さん]

会話になってないよ。
直近の成約単価を知ってるか？
不動産屋に確認したか？
イエスかノーかの二択ですが。

[17834: 匿名さん]

東京カンテイ市況レポート　70m2換算価格推移　
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/642
八月首都圏は一段の上昇をしていて文京区を含む都心6区は快調に上昇相場を維持している

レインズ見れる人、教えて最新の状況

[17835: 匿名さん]

17834だけど、連投失礼。

少し解説すると東京カンテイ市況レポートのページから飛べるリンク先のPDFの資料では変動はあるけれど23区内の流通量は頭打ちで順調に売れている感じだね。在庫がシコっている印象はない。23区全体では対前年比で8月はプラス4.3%の値上がり。文京区含む都心6区は前年同月比プラス5.1%だった。グラフを見ると直近がグイッと上を向いている。売主側の事情や物件のコンディションなどが絡むので個々の物件を見れば安いものもあると思うけれど、右から左で売れている中古も高そうだよ。

[17836: 匿名さん]

個人的には都心6区の相場は文京区が底上げしている印象だけどね。私はレインズ見れない素人だから話半分のヨタ話として聞いて欲しいがそんな感じ。

[17837: 匿名さん]

あ、それと最新の東京カンテイの価格天気図も貼っておこう

https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/647

東京は薄日から快晴に上がりましたね
たくさんの家庭に幸せが生まれているようでなによりです。

[17838: 匿名さん]

相変わらずスレが増えててすげーマンション。

[17839: 名無しさん]

ここだけじゃなく、不動産価格はまだ上がるよ。
金融機関の断末魔とともにね。

[17840: 匿名さん]

近隣に住む文京区民。一戸建てを売却してこちらに住み替えを狙っています。
不動産価格はまだ上がる、ということですが、上がらなくても横ばい状態であれば
いいのですが。一年後を予測できる方いますか？

[17841: 評判気になるさん]

マンションは、安い時に仕入れてるから、今はお腹いっぱい。

[17842: 匿名さん]

具体的な数値を出したのはネガの人だけですね

[17843: 匿名さん]

>17838 匿名さん

８割方 契約者の投稿ですがそれは…

[17844: 匿名さん]

>>17843 匿名さん

結局江古田だけだしね。。

[17845: 匿名さん]

契約者の火消しが多いのは自分の選択ミスをなんとしても認めたくないのと、
でも掲示板を見るのをやめられないという状況でつい反論することで無かったことにしたいんでしょう。
住環境の悪いタワマンを適正価格より数千万高値掴みしたのを後悔しているのがバレてしまうから逆効果なのに。

[17846: 匿名さん]

仰る通り。
後出し情報がこれ程多い物件も他にありませんから、同情の余地はありますが、それはそれでまた別の問題です。
契約者はそろそろ専用スレにご移動くださいね。

[17847: 匿名さん]

また、ネガのあおりかよ
儲けられない自分を一人で責めてろよ
お前の不幸を聞いてやる場所ではないぞ
もう、みっともないぞ

[17848: 匿名さん]

＞築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
＞さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
＞経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。
＞こちらの資産価値も同じようなものです。



非常に論理的ですね。
資産価値との差額の3000万は地権者とデベに対するお布施でしょう。
子供を私立医学部に通わせられる金額ですが、どうしても親がタワマンに住みたいので、教育費はどうでもいいのです。

[17849: 匿名さん]

どこが論理的だよ
本気ならアホだろ
共用施設や、建物仕様や駅前立地すべて違うだろ
沖式儲かる率だけ見とけよ

[17850: マンション検討中さん]

あれ、イエスノーの回答がまだですよ