パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[1701: 匿名さん]

>>1700
連絡通路を歩いて南街区の地下にエスカレーターで降りていくと連絡通路があるようだが...
信号のある交差点の対角線上だから地下の方が早いかも

秋や春先の気持ちのいい日は外でいいとは思うけどね

[1702: マンコミュファンさん]

>>1700 匿名さん

丸ノ内線は地下でつながっていない
外を歩かないといけないがめちゃくちゃ近い
隣のブロックが駅だからね

[1703: マンコミュファンさん]

立地の良さをわかってもらわなくてもいいんだよ
ライバルが減ってラッキーなんだ

[1704: 匿名さん]

パークコートタワーの序列では、ここが突出して最下位なのは皆さん異論のないところだと思いますが、いくら市況が上向いているとはいえ、なんちゃって直結マンションに坪700以上も支払うのは、仕方ないとは言えなんだかなぁと思っちゃいますね。

[1705: 匿名さん]

>>1704 匿名さん

パークコートよりも下位ブランドの
パークシティ武蔵小山なんかは
駅直結でも無い、ただの徒歩1分なのに
坪500しますから
ここが坪700でもおかしくない

[1706: 周辺住民さん]

駅への動線は、地図をご覧になるのが一番かと思います。

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/genchi.html

https://www.google.co.jp/maps/place/35°42'38.6%22N+139°45'09.3%22E/@35.710726,139.7517818,18z/data=!3m1!4b1!4m6!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d35.7107256!4d139.7525715?hl=ja&shorturl=1

上のURL（公式サイト）では白抜き文字の「ザ タワー」の右側（道路の右側）に、下のURL（公式サイトに張ってあるグーグルマップ）では「エス・タックスパートナーズ・小石川」のビルに、南北線の出口（8番出口）があります。南北線へは、ここ経由が最短ルートになります。三田線ホーム経由や南棟経由よりも距離が短いです。

>> 1702: マンコミュファンさん　
> 丸ノ内線は地下でつながっていない

いえ、三田線ホーム経由でも、上記の8番出口経由でも、丸ノ内線後楽園駅までつながっていますよ。

[1707: マンコミュファンさん]

坪550万円スタートだと思う
これより安い金額では、出ないだろう

[1708: マンコミュファンさん]

>>1706 周辺住民さん
改札の中でつながっているけど、
外からはつながっていないでしょ

[1709: マンション検討中さん]

一部、南北線のトンネル上にたつんですね。ふーん。

[1710: 匿名さん]

スタートは坪700だろうね。消息筋の話では。

[1711: 周辺住民さん]

南北線後楽園駅への動線は、こんな感じです。

青線は8番出口経由、黄線は南棟経由、赤線は三田線経由です。

ご参考までに、丸ノ内線後楽園駅は緑で囲んだところです。

[1712: 周辺住民さん]

>>1708: マンコミュファンさん　

改札外でもつながっています。

8番出口の階段を降りると左前方に改札がありますが、左後方に通路があって、区役所や丸ノ内線方面までつながっています。
https://www.tokyometro.jp/station/korakuen/yardmap/index.html
の中央部「B1F」とあるところです。

この通路を歩いている人は非常に少ないので、知る人ぞ知る、といった感じではありますが。

[1713: マンコミュファンさん]

近い将来700になると思うけど、それだと後楽園の穴場せいがなくなる
後楽園は過小評価されていてる
だからこそ価値を知っている人間にとって、安く住むことができている
安いうちに買って、高い不労所得を得たいのだが

[1714: マンコミュファンさん]

あのエレベーターがつながっているの?
使ったことないや
中央大学側に住んでいるから

[1715: 周辺住民さん]

エレベーターじゃなくて。8番出口を降りたところに南北線の改札があるでしょ。その改札の左側に通路があり、区役所や丸ノ内線方面につながっています。区役所の6番出口を降りた場合は、左側が南北線の改札、右側が8番出口方面の通路（上記）になります。

[1716: 名無しさん]

南北線の改札口の脇に通路があるの知らない人多いんだね
ガーデンサウスの地下入り口ができるかもよ、歩道掘り返して鉄の蓋がしてある所が
ファミマの向かいにあるのであの位置に地下入り口ができるんじゃないかな

[1717: 匿名さん]

ちがうよ

[1718: 匿名さん]

>>1717
>>1711 周辺住民さんの駅への動線を見てごらん、丸ノ内線後楽園ホームに行くのになぜか交差点からちょいとだけ千川通りに折れている。ここに少なくとも地下鉄出口が新設されるんじゃないのかね。

[1719: 匿名さん]

惜しむらくは都営三田線上りホームはぐるりと回っていかざるおえず、最短距離はやはり地上経由となってしまうことだよなあ...勿体無い

[1720: 匿名さん]

え

ここ、後楽園の駅まで直結扱いにしてるんですか

[1721: 匿名さん]

>>1720
わけないでしょ、地下道通っていくんだから直結ではないよ。そもそも広告がそうなってないし。

[1722: 匿名さん]

坪400かららしいですね。

[1723: 匿名さん]

スレ間違えてますよ

[1724: 匿名さん]

坪400だと豊島、板橋あたりと同じになっちまう

[1725: 匿名さん]

ずいぶん前から坪650で確定という話ですよね
唐突にびっくりしました

[1726: 匿名さん]

捕らぬ狸の皮算用

[1727: 匿名さん]

上限はともかく最安はどうやら坪400かららしいですよ。確かな情報筋から聞きました。

[1728: 匿名さん]

ほとんど駅直結のお隣のアトラスタワーの67.94平米の中古物件が坪339で売りに出ていますから、こちらのマンションが坪400からというのはパークコートブランドと新築であることを加味すると、妥当な価格設定ですね。

[1729: 匿名さん]

私も中の人から聞きました。
ワンルームのお部屋が1〜2部屋、坪400で用意される 可能性 があるとのこと。
2LDKが坪600〜、3LDKが坪650〜という情報は
皆さん概ね一致はしているようですが。

[1730: 匿名さん]

渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
やはりこれで、こちらも坪600以下で買える道理はあっさり消滅しましたか…。いまとなっては千代田富士見や浜離宮が非常に割安に見えますね。

[1731: 口コミ知りたいさん]

パークコートタワーが坪400でかえるなら、何戸買おかな。

[1732: 匿名さん]

今の時点で優先案内来てない人は買えないのでは？

[1733: 匿名さん]

茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてますし、ここは坪650どころでは済まないでしょう。

[1734: マンション検討中さん]

こちらを買うファミリーの皆様、小学校はどうされますか？

[1735: マンション検討中さん]

>>1730 匿名さん
22F以上の高層階のみの価格ですね
また圧倒的に資産価値が違うので、渋谷とここを比べるのは流石に無理筋ですよ…

[1736: 匿名さん]

坪400の部屋が1〜2部屋？各階ならまだしも。
パンダで用意するだけですね。
ものすごい倍率でしょう。

[1737: 匿名さん]

高層階は600ということはなさそうだけどねえ
もう案内が来ている人は来てるのかな

[1738: 匿名さん]

>>1735
定借と所有権の違いもあるから同水準という見方もあるよ

[1739: 口コミ知りたいさん]

坪400なんてあるわけ無いだろ
再開発、ランドマークタワー、パークコート、丸ノ内線徒歩2分だぞ。
この辺の古い中古より安い価格になってしまう。
ル・サンクあたりが幾らだった？

[1740: 匿名さん]

＞渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
＞茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてます。


この二つを総合的に評価すると、やはり坪650〜くらいにはなってしまうのでしょうね。
関係者の人の情報とも、一致しますし。

[1741: 匿名さん]

安くて困るのは地権者さんです。
高くて困るのは購入希望者さんです。
1/3も地権者さんがいると、価格発表前から妄想高値書込みが増えるのは仕方がないことですが、そこまで高くないならないですよ。
もう決まったことです。

[1742: 匿名さん]

みんな分かているから大丈夫ですよ。
不自然に具体的な数字を出して空回りしているからわかりやすい。
ところで、私は購入希望者ですが、別に高くても困りません。
高ければ買わないだけですから。そこそこ良い物件になりそうだとは思いますが、そこまでしてこだわるほどの魅力はないかな。

[1743: 匿名さん]

>>1740 匿名さん

これは説得力がありますね

[1744: マンション検討中さん]

まあ無理して高額で購入するほど魅力のある物件ではないですしね…
どうせ無理をするなら資産性の高い港区、千代田のマンションやそれこそ渋谷のタワマンを狙ったが良さそうです

[1745: 匿名さん]

港区、千代田区、渋谷区のように再開発が続くのではなく、この物件で打ち止めでしょうから、そういう意味での資産性はないですね。
でも、湾岸地域とか武蔵小杉みたいに、いつかは暴落するのでは（しないかも）？という不安は少ないように思います。
販売時の値段が高すぎれば別だけど…

[1746: 口コミ知りたいさん]

神宮や、渋谷のパークコート買えるなら
悩む必要ないでしょ。
比較にならない。

[1747: マンション検討中さん]

そもそもここの再開発を高く評価し過ぎてる感がある。
仮に投機的に価格がつり上がったとしても、ただでさえ増税、金利の上昇、2020年問題などの懸念点が多々あるのに、再開発が大したことなければ資産性を保てなくなるのではないだろうか。
加えて入居時期もかなり微妙なところも心配だ。

[1748: 匿名さん]

まだ価格がはっきりしていない時点で投機的と断じることはできないと思う。どうやら坪600から650ぐらいが平均だとするとあまり異論は出ないようなのでそのレンジなら投機と考える人は少ないようだ。実際青山PCタワーとかPC渋谷ザ・タワーあたりと比べればかなりお得感があるかというか地に足のついた値付けだと思う。ただ算術平均だけを問題とするならばプレミアムフロアの値段に引っ張られればそれなりの価格になるかもしれないし、一方で400台のパンダ部屋は社会的批判を避けるためにいくつかは用意されるかもしれない。

[1749: 匿名さん]

妥当な評価ですね。

しかしここ1〜2年で随分高くなりましたね。

下がると思って待っていた方は、本当に気の毒。

[1750: 匿名さん]

港区や渋谷区の物件価格は今後頭打ちになるかもしれないね。ここはまだ伸びしろがあるだろうけど。周辺のマンション用地の取得もかなり積極的に行われているようなので、より小規模な再開発は周辺で今後続くことだろう。実際にこの物件の近辺には島のように取り残された木密区域や接道が悪く開発から取り残された区域が散在していて、物件価格の上昇に比例してこうした条件の悪い場所も急速に再開発が進むと見ているのだが、さてさて。

[1751: 匿名さん]

なんか必死だね（笑）
ここで頑張っても実力以上に坪単価を上げることなんてできないし、
かえって不人気の印象を与えるだけなんだけどね。。。

[1752: マンション検討中さん]

流石に港区や渋谷区と比較してるのは笑える。
利権者さんはどうしても平均坪単価650くらいにしたいみたいですね笑笑

[1753: 匿名さん]

勝手にやればとは思うけれど、ちょっと恥ずかしいかも

[1754: 匿名さん]

無視できないんだね、三連投ですか...（笑
まあ値上がりを狙った投機的な買いを入れられて空室になるよりは、住みたい人に買って欲しいな

[1755: 匿名さん]

浜離宮より便利だと言っておきながら浜離宮より安く買いたがる我儘な勢力が一定数いらっしゃいますね。
それが本当に正しいならここは坪700超えますが、一体どちらが正しいのでしょうか。
理解に苦しみます。

[1756: 匿名さん]

まあ仕方ない
山手線の内側ではあるんだけど、中央線の北側だからね
さすがに相手にはしてもらえないでしょう

[1757: 口コミ知りたいさん]

交通の便なら千代田富士見をも凌ぐな。

[1758: 匿名さん]

交通の便がいいのに人気が出ないのが残念だけど、
まあ、そこがいいとこじゃないのかな、落ち着いていて。

[1759: 口コミ知りたいさん]

東京11分、池袋5分、新宿15分
こんな便利なところはないよ。
丸の内線に徒歩2分

地下鉄なので、上野、飯田橋、四谷など細かな場所も
網羅しているしね。

山手線よりはるかに便がいいよ。
山手線でないからという理由で、安くなるなら大歓迎だよ。

[1760: 匿名さん]

上がりしろは全部デベが持ってくとすると700以上で売り出しってことだってありうるよね

[1761: 匿名さん]

↑出てくる街が全部ダサくない？
六本木とか銀座とか青山とか渋谷とかに歩いて行けたら違っていたんだろうけどね。
でも、安くはならないでしょう。さすがに650（笑）とかはないにしても。

[1762: 匿名さん]

安く仕入れて高く売る、そういう転売厨には買ってほしくないなあ...
中古市場でヘンテコな値段で売られると迷惑

[1763: マンション検討中さん]

春日圧倒的に知名度とブランド力が足りてない
ついでに地盤も宜しくない。
しかし交通の便は非常に優れている。
再開発でどこまで知名度とブランド力を高められるか。

[1764: 匿名さん]

まあどことは言わないが、地盤は最高とは言えないが悪くないよ
ローム層も薄く安定地盤までの深さも浅い、前にもここは穴場だって言ったでしょ？

[1765: 匿名さん]

タワマンだし地盤の悪さは大してマイナスにならない。
周囲に魅力的な町がないからブランド云々は仕方ない。
二子玉とか武蔵小杉とか豊洲とかみたいに、
デベロッパーが無理やりブランド化するパターンもあるけど、
今後も次々と50階クラスのタワマンを建て続けられるわけではないから、
やってもらえないでしょう。

[1766: 匿名さん]

これでブランド立地なら多分坪900越えとかもあり得たと思うけど、その分遠慮して650だの700だの言っているわけで、それがわからない人には議論の余地がない。
ま、無理してブランド立地を天井近辺の800とか900で買うぐらいなら、多少なりとも上昇余地のあるブランドプレミアムがない700の方を買うけどね。

[1767: 匿名さん]

あはは、しつこいな

[1768: 匿名さん]

>>1762 匿名さん
まさに地権者がそれを狙った転売厨なのでは（笑）
竣工したら高く売る（笑）
だからデベ販売価格が高い程儲かる（笑）

[1769: マンション検討中さん]

>>1766 匿名さん
デベロッパーとしても最大に稼げるこの時期での売り出しですから、再開発について織り込み済みで650〜800くらいの高価格になるでしょう。
しかし再開発後は上がる為の材料が無くなる為、購入の時点が天井となり、ほぼ上昇の見込みはなく、高過ぎた単価に反発して年々価値を目減りさせるでしょう

[1770: 口コミ知りたいさん]

水道橋に歩いていける。
そしたら、総武線が使える。
中野に行けるぞ。

[1771: 匿名さん]

いくら便利でも価格は大したことないね。

[1772: 匿名さん]

なるほど、中野だけでなく、錦糸町も行けるね。

[1773: 口コミ知りたいさん]

でも、銀座はすぐに着く。
東京駅の隣だから。

丸ノ内線の東京駅の改札出口は丸ビル前だから
丸の内での買い物もすぐ。
これだけで充分だよ。

たまに新宿伊勢丹に行くけど。

朝の丸ノ内線は1分おきに電車が来るから出勤も楽だよ。
家を出て30分で丸の内の会社に着く。

[1780: 匿名さん]

不動産の最も客観的な評価は、坪単価しかないので、仮にここが坪600しないなら、ここは築7年のアトラスタワー茗荷谷 以下ということになりますが。

[1782: 匿名さん]

「成約価格」が坪600を超えるアトラス茗荷谷の事例っていくつあるの？
特別仕様のフロアでもいいからさ
一応乗ってあげてみた（笑）

[1783: 匿名さん]

今ざっとレインズ見たけど、ここ一年だと坪400中盤が３件だね、、、坪600ってw

[1784: 通りがかりさん]

成約してなかろうと坪600で売り出してることに変わりはないだろ
天下のパークコートを中古より安い値段で売り出さんわ

[1787: 匿名さん]

売り出し価格なんて言い値だよ。アトラスが坪600なんてチャレンジ価格通り越して、血迷ってるとしか言いようがない

[1788: 匿名さん]

アトラス茗荷谷は当初@340～で，平均@380くらいでしたが，12F/25Fの物件を@600越えを買う人いるんですかねw
自分だったら同じくらいの価格設定で81.29平米の28F/30Fのパークコート虎ノ門買いますがｗ　外観も中身も高級感半端ないし，マセラティみたいなスーパーカーがいっぱい駐車場から出てきますよｗ
で，春日（？）のパークコートが平均@600超えって誰が買うんですかｗｗｗ

[1789: 通りがかりさん]

>>1788 匿名さん
坪600も出せないならここは買わなくてもいい
文京区一のタワマンなんだから私は坪800でも買いたいと思う

[1790: 匿名さん]

>>1780
売り出し価格は自由ですからね。茗荷谷なので春ごろまでに1件くらいラッキーで成約するかもしれませんね。茗荷谷のランドマークだから。ただここは300件以上の売り出しで、厳しいですよね。浜離宮はすごい数のダイレクトメールや価格表が送られてきて、完売できないと思っていました。ここはどうなるのか、ある意味楽しみですね。

[1791: 匿名さん]

仮に私が山梨県甲府市の築15年のマンションを坪800で売りに出したら、ここはそれ以下っていうことになるんですか？

[1792: 匿名さん]

>>1789
買いたいと思うのは自由だけどいくら出せるかなんて関係ないから
キャッシュなくてもローン審査通れば、あとは抽選で決まるんだよ
いくらキャッシュがあっても、抽選に漏れたら買えないの

[1793: 匿名さん]

というか、絶対に買わない人が言っているんだよ
売りたい側の人間だからね
売ること（皮算用）はできても、買うことはできないんだよ
お金がないから

[1794: 匿名さん]

そもそもここは、ハナから文京区民なんか相手にしてないのです。
お金持ってないの知ってますし。
これ以上の値切り行為は、文京区民全体の恥の上塗り。
指くわえて見ててくださいな。
羨ましいからといって、竣工後にイタズラだけはしに来ないでくださいね。

[1796: 口コミ知りたいさん]

再開発込みの強めの価格で来ると思うよ。
文京区が珍しく再開発なんてする気になったんだから。

千代田区なみに子育て支援制度を拡充すれば、区外から移り住む人も多くなると思うよ。
ラクーアに行けばイベントしている。
私はハロプロのリリイベを見に行っているよ。

[1798: 通りがかりさん]

文京区民以外でここに興味あるって人多いですかね
それとも坪800笑お爺ちゃんみたいな文京区区民が購入するのでしょうかね

[1799: 匿名さん]

強めの価格設定だとしても、せいぜい坪400〜600の範囲内でしょうな。プレミアム住戸はプラスαの上乗せがあるでしょうが。

ラクーアはマナーの悪い中国や韓国の観光客が増殖中。ドームコンサートがある時は、おかしな格好したガラの悪い若者も地方からやってくるので、子育てに良い環境とは言えない。

子育てのことを考えてるなら、文京区でもここではない場所を選んだ方がいいよ。

[1800: マンション検討中さん]

冥土の土産に購入するんじゃないですか
日経暴落前の最高値で見境無くヒゲ付けに行くでしょう