パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[1601: マンコミュファンさん]

＞＞1593
まともな地下鉄てなにかな？

[1602: マンコミュファンさん]

＞＞1594
＞＞ウソは嫌いなので、はっきり言います

嘘つきは貴方ですよ。

＞＞都等から補助金入っているので、 価格は相当に抑えられる可能性がかなり高く

価格が抑えられる理由になってません。

＞＞ワクワクするような楽しくて便利な商業施設・商業エリアなどない、

東京ドーム周辺は平日でも賑わってますが。

＞＞周りに坂が多く(谷底)、発展に面の広がりが期待できない、春日・小石川です

これも理由になってませんが。

＞＞しかも再開発に非協力的で、再開発エリアに居座っている建物が多く、かつ散らばっているので、極めて効率の悪い残念な開発となってしまっています

貴方個人のこ意見ですよね。

＞＞個人的にはこのエリアは好きですが、はっきりいって全国的には人気が無く、価値が低く見られます

ソースを示して頂きたい。

＞＞これも高い価格を設定できない理由です

もはや支離滅裂です。

＞＞価格が1億超えると、買える人はガクッと減ります

そりよそうだ。

＞＞現在の融資状況だと、 1.5～2億円ならば、年収3千万以上、金融資産億単位は必要になろうかと思います

そんな事はありませんが。

＞＞そんな人は、まず港区周辺等に行きますし、

港区は坪1000万円もざらですが。

＞＞どうしても文京区というなら、西片や大和郷あたりに豪華戸建を買います

マンションと戸建ては競合しません。

＞＞なお、販売会社は、期日までに売り切らなければなりませんから、 売れない価格を付けることはありえません

期日とはいつですか？

＞＞もう少し高い価格を設定できない理由はありますが、、 そんなこんなで、 人気のタワマンと言えど、文京区の物件を欲しがる、世帯年収人1.2千～2千万ちょっとくらいの人が買えるくらいの価格はいくらか、と考えます
…どう考えても、おそらく平均の意味だと思いますが、
平均坪500だ、600だと言っている人は、頭湧いていると断言します

頭湧いてるのは貴方ですよ。フフフ

[1603: 匿名さん]

山手線内側の駅直結タワマン、パークコート ですよ...

安いわけがない。

タワマンでも1,000戸数越えるとデベも慎重になるが、この程度の戸数は高値でも十分捌ける。

坪600は下限と予想します。

[1604: 匿名さん]

東京ドームが賑わってるってどこの田舎ですか

[1605: 匿名さん]

港区の好立地のタワマンとの比較で考えると、本物件のプレミアム住戸が坪600超えたとしても割安と言えるでしょう。３年前では考えられないような価格だけど。

[1606: 通りがかりさん]

＞＞1604
あなたが住んでる田舎から出てきて見て確認しなはれ。

[1607: 匿名さん]

>>1594 参考になる押してる人多いね。

[1608: マンコミュファンさん]

貧富の格差がない我が国
ここは買ったとしても、自分では住みません。
地震とか火災はどうでもよくて、水害が気になります。
あと、自分は基本スーパーカーなので、駅力は関係ございません。
富坂下交差点のマンホールからの下水臭は、破壊力抜群ですね。

[1609: 匿名さん]

まあ確かに、文京区が高くなるとますます山手線の内側に住めなくなりますからね、安くなってほしいという気持ちはわかります。でもね、ここが買える人がそんなに少ないならば、そういう国であることの方が問題ではないですかね。あるいは繁栄の果実にそっぽを向いている人の側のせいかもしれませんが。

[1610: 匿名さん]

>>1607 匿名さん

>>1594って、武蔵小山さんの思考と同じなんだよね。で、セルフで参考になるを押す。笑

[1611: 匿名さん]

>>1608
ますます買いたくなりますね、文京区の地理的な位置や地下鉄駅が多いことや区の周縁部ではJR駅至近な地域が多いことを考えるとこれは過小評価されているという感じがしますねえ、このグラフに元気をもらいました。上がり切った所なんて何の魅力もありませんから。

[1612: eマンションさん]

文京区アンチがいるのか
神宮のパークコートはもっと高いよ
ターゲットが違う

[1613: 匿名さん]

日本に貧富の格差がないなんて...所得再分配前のジニ係数を見れば社会騒乱が起きる寸前なのにね。再分配されたところで結局還流する先は富裕層、日本はそういう国です。

[1614: 匿名さん]

ベンツに乗ってちょっと隣県に行くと汚いツバを運転席の窓に吐く人とか、ダイヤの指輪でボンネットに傷をつける人とかいるんでいつも笑ってますよ、チャリがわりの安いベンツごときでこんな反応するのってどんな貧民なんでしょうね。

[1615: 匿名さん]

>>1607
文京区に住みたい人は確かにそうかもしれないですね。個人的に東京ドームやウインズ、職安あたりの雰囲気はあまり好きではありません。茗荷谷あたりから考えると、区役所から先は賑わっているが、ファミリー世帯は余り行きたくない地域で新宿区にしてほしいです。大和郷は雰囲気は違いすぎます。
>>1608
同様の方でしょうか？
区役所周辺は自家用車か自転車でしか行かないです。地下鉄はそんなに臭いのか、車高が低いと臭いがするのでしょうか

[1616: 匿名さん]

>>1611
ある意味過小評価されていますね。文京区に住みたいファミリー世帯が一番気にするのが学区です。多くの文教施設があるので住みたくて流入してくるはずです。学生も属性は同じです。春日から先のエリアはなくても困りませんからね。
連投失礼しました。

[1617: 匿名さん]

文京区が教育がいいというのは、もう昔のイメージの名残です。 学区の良さ、と言われると正直疑問符がつきますね。

そもそも最近では都心部に住むご家庭は、どこも教育熱心です。
特に公立学区になると、地域年収が如実に反映されてきます。
文京区自体は悪くないですが、今のご時世 中の上といったところでしょう。

[1618: 通りがかりさん]

スーパーカーは車高が低いからどこを走っても臭いのか？ウケるwww

[1619: 通りがかりさん]

で、破壊力抜群の下水臭でスーパーカーが破壊されるwww

[1620: マンション検討中さん]

>>1610 匿名さん
うーん…これはブーメランですね

[1621: 口コミ知りたいさん]

浜離宮に流れが似てきたな

[1622: 匿名さん]

こんなところでうじゃうじゃ誹謗中傷を書いている人々の醜態を尻目に、粛々と良い物件は高値で売れて行くのです

[1623: 匿名さん]

坪600でも安く見えてきたは、ここ。

[1624: 名無しさん]

分かる坪400でも高くみえるわ

[1625: 匿名さん]

いくらなんでもこの立地で600 700はバブルじゃない？
富裕層が住むところじゃないと思いますが、どうでしょ。

[1626: 口コミ知りたいさん]

小石川の住宅街に、何処かの取締役かなんかと思う方が2人いるな。
毎朝6時ぐらいにクラウンのハイブリッドがお迎えに来ているよ。

[1627: 匿名さん]

>>1617
文京区が子育てに適しているのは、悪いものを子供に見せずに済むからですよ。
交通ルールや社会の規範を守る大人が多く住んでいるからです。お医者さんや弁護士、大学教員など知的技能を活かした仕事に就く方が多いからでしょうね。

その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。

[1628: 匿名さん]

千川通り沿いの物件は黒塗りのお迎えが最近増えましたね。10〜15年前ぐらいにこの辺のマンションを買った方が取締役へぼちぼち昇進しているんでしょうかね。社外取締役をやっている弁護士さんもこの辺にはゴロゴロしてますので、取締役会の開催日には黒塗りがお迎えに来ますよ。

[1629: 匿名さん]

＞その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。


同年収帯である台東区や新宿区と比べられているのだと思いますが、確かにそのクラスでは文京区の人達はきちんとされていますね。

[1630: 匿名さん]

千川通り沿いのマンションは車寄せがないので、道に黒塗りがとまるので交通の迷惑になっています。どうやら地下に車寄せができるようなので、迎車をストレスなく待たせられるここに買い換える人も多いでしょうね。

[1631: 匿名さん]

>1627

違うと思いますよ

[1632: 匿名さん]

でいくらなの

[1633: 名無しさん]

>>1632 匿名さん
坪平均800ぐらいですよ

[1634: 名無しさん]

>>1633 名無しさん
それを考えたら坪600は安くみえますね！

[1635: 名無しさん]

希少性を考えたら坪650が一番折り合いつくでしょう

[1636: マンション検討中さん]

今までの声を纏めると
下層で650、上層で800くらいが平均値くらいですね
これはもう決まりでしょう！

[1637: 匿名さん]

ここまでの話を纏めます。
低層階お見合い部屋は坪400からあり、高層階非プレミアム住戸が坪600です。
プレミアム住戸は坪650となります。

[1638: マンコミュファンさん]

パンダ450
中層550
高層650
プレミアムは時価

[1639: 匿名さん]

>>1637
低層お見合いと非プレミアムは浜離宮並みだけど、プレミアムは安いですね。ただ最上階でもないし、共用部の真下だからうるさいかもしれない。ここは、お買い得なお部屋を購入して、共用部を上手く利用させてもらうのが良いのかもしれませんね。

[1640: 匿名さん]

少なくとも、ここに書いてる人達は価格を決める権限はなにひとつ無いという事。

[1641: 匿名さん]

春日最高論者は、なぜか高値予想を毛嫌いする。
最高立地なら、高値は当たり前。

この立地は最高というなら、坪600は下限。
3LDKは坪700〜です。
この立地はくそというなら、坪500はあり得る。

[1642: 匿名さん]

一足先に完成したガーデン イーストは、1R31.9平米が5280万円で売りに出てますね。

[1643: 匿名さん]

失礼、ガーデン ウエストの間違いでした。

[1644: 匿名さん]

平米170ってとこか、、、すごいね。

こりゃ、こっちは坪600じゃパンダ部屋も買えないな。

[1645: マンション検討中さん]

>>1642 匿名さん
13階の最上階、日当たり良好の中古物件ですね。
大切なのはこの値段で売れるのかどうかです。

[1646: 匿名さん]

完成してすぐに売りに出しているので，売主は，地権者さんなんでしょうね。

[1647: 匿名さん]

貸すとしても表面利回り3.6%ほど？

この立地なら募集すればすぐ埋まるでしょうが...

[1648: 匿名さん]

>>1642
高値を煽りたい理由があったんだね。後から上級グレードの大量供給があるから、慌てる必要はないね。不動産の先行指標である株価も暴落直前だしね。

[1649: マンション検討中さん]

結局このマンションの売りはなんなのか？
港区、千代田区並みの坪単価になるくらい素晴らしいってこと？

[1650: 匿名さん]

>>1649 マンション検討中さん
地下鉄は山手線より便利らしいので、山手線駅近タワーマンションより高くなるという理論のようです
つまりブリリア目黒やPC浜離宮を超えるとなると、実勢価格で坪700以下にはならないでしょう

[1651: 匿名さん]

>>1649
え？分かんないの？こんなに分かりやすいのに？
それじゃあ聞いても分かんないよ・・・

[1652: マンション検討中さん]

価格予想しても意味ないと一律で切り捨てる人、確かに予想自体は意味ないけど、ムキになるのは気にしているんでしょうね。1637とか1638あたりは、これまでの経緯と市場の分析力があるのか、関係者なのか、近い価格だと思いますよ。なぜなら、近い価格を中の人から聞きましたので。そもそも、どういう風に価格を決めているのか知らないと思いますが、価格決定はかなり上位レイヤーの意思決定で行うので、相当事前に集めた情報と、自社の収益ロジックとを照らし合わせて合意形成して決めています(一部例外あり)。もちろん、直前の市況やアンケートに合わせて微調整もしますが、プロジェクトとしては大枠FIXしていることも多いので、平均価格はあまり変わりませんね。

[1653: 匿名さん]

>>1652さん
素人からみても概ねそのレンジになると思いますよ。
目黒とか浜離宮とか見るだけでも想像がつきそうなものですが、
非現実的な話をする人がいるものだなあと思います。

[1654: マンコミュファンさん]

価格に噛み付く人は、港区や千代田区に匹敵する価格帯のマンションが、文京区に出現するのが気に食わないんでしょう。

ここは文京区でぶっちぎりのマンション（谷底で臭いが…）な訳で、港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

ＯＫ？

[1655: 匿名さん]

難解な理論で解読には時間を要しそうですが、総合的にまとめると、
最多価格帯は坪650、パンダ590、高層750てとこでしょう

[1656: 匿名さん]

＞港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

マス的マンションというのはここより低グレードのタワーマンションという意味ですよね。
港千代田にありましたっけ、そんなマンション。

[1657: 匿名さん]

なんかもう、破綻しているというか、崩壊しているな。
まあ、価格が違うだけあって、港区や千代田区はやっぱり環境がよいよ。
ここはいくら交通の便がよいと言っても、歩いて六本木とか銀座とか行けないだろうし、ろくな公園とかもないしな。

[1658: 匿名さん]

比較すること自体がおかしいと思います

[1659: 匿名さん]

では、これまでの話を纏めます。
文京ガーデンザウェストの1R31.9平米を5280万円で売りに出した地権者さんや賃貸に出してる地権者さん達が、自身の所有する住戸の資産価値を上げるため、春日PCタワマンの坪単価を何としてでも高く設定したいということでした。
「参考になる」のセルフクリックを日夜繰り返しながらの資産価値吊り上げ工作、誠にご苦労様です。
ところが、現実は理想通りとはならないわけで、実際には坪単価400〜650の範囲内でおさまり、最多販売価格帯は坪単価500前後になるとのことでした。

[1660: 匿名さん]

パークコートというブランドの価値とか複数駅に駅近地下直結かつ複数駅複数路線利用とか山手線の内側ほぼど真ん中の大規模再開発、ここが安く出たら正気を疑う世界だよ

[1661: 匿名さん]

>>1660 匿名さん

そうだね。高過ぎと言われても竣工までには完売するだろうね。

[1662: 匿名さん]

駅前とはいえ、こんな場所が坪500とかになるなんて凄いことだよ。
タワマンって錬金術ですね。
景観もよくなるし、素晴らしい。

[1663: 匿名さん]

上がり切った所よりは魅力があるとみるけどね。坪650なら買う人は多いだろう、瞬間蒸発狙いで短期間での売り切りを意図した値付けなら納得

[1664: 匿名さん]

坪500になって欲しいですよね。

フフフ。

[1665: 匿名さん]

ここの中層階を坪650とか言っているような品のない人たちしか見ていない時点で、高い値付けが無理なことがわかる。
坪500以上のところに住んだことがないことがバレバレだし。

[1666: 匿名さん]

↑
お前もな。

[1667: 匿名さん]

無理ですよ。
安く買いたいのは皆んな同じ。でもボランティアじゃないんです。これ程確実に多大な利益確保ができる案件をみすみすボランティアする企業なんて… もしいたら、笑っちゃいます。
ここは過去に例がないくらい強気値付けにするとのこと。
仮に坪600みたいな安値で売り出したら、転売屋の餌食でしょうね。

[1668: 匿名さん]

確かに、ここの価値をわかっていない人が多いですね。坪600超は確定でしょう。駅直結で複数路線使えるのでパークコート浜離宮よりは上。加えて、市況がパークコート浜離宮販売時から更に上向いているんだから。それ以下なら目を瞑って買って良いでしょ。

[1669: 匿名さん]

つまり目黒や浜離宮が坪700なのでここは坪750ってとこですね。

[1670: 匿名さん]

まともな路線、丸ノ内線だけでは…。
しかも実は後楽園…。

[1671: 匿名さん]

>>1669 匿名さん

平均ならそういうことでしょうね。駅直結の希少性は別格。好きな間取りを選べるだけでラッキー。

[1672: マンション検討中さん]

後楽園駅直結のタワマンが後から建ってしまうと
ここの希少性なんてなくなっちゃうね

[1673: 匿名さん]

>>1672 マンション検討中さん

その場合はここより高い値付けがされるだけで、ここが値下がりするということではないと思うが。

[1674: 匿名さん]

港区のPCよりも上とは、文京区民の夢（妄想）は果てしない…
みんなの夢を背負った小石川（笑）再開発、きっと成功することでしょう！

[1675: 匿名さん]

>>1674 匿名さん

港区の駅直結>文京区の駅直結>3A以外除く港区の駅徒歩5分超

ということ。

[1676: 匿名さん]

文京区民の夢ではなく、地権者の夢でしょう。
完成直後に等価交換の家を高く売ってぼろ儲けを狙っているのです。

[1677: 匿名さん]

>>1659
まとめるとそうなると思いますね。多分関係者や北街区の地権者は、ここでいう低めの価格を言っているのでしょうね。転売は完売し市場供給が減って、値上がりした後にゆっくりやれば良いから、高値を煽る必要がないですよね。
>>1645
一方は後から大量供給での適正価格が公になると、共用部メリットもないく、低地軟弱地盤の耐震だけマンションで、再開発物件の飛び地じゃ今しかさばけないですからね。高値を煽る必要があるんのでしょうね。13階で最上階といっても周りのビルと同じ高さでメリットないですよ。

[1678: 匿名さん]

>>1675 匿名さん
その不等号が正しいとすると、ここは平均坪700超えは確実ですかね。

[1679: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
まぁ実際はそうなんですけどね。
大事なのは、駅直結という ふれこみ なのです。
何線だろうが不便だろうが関係なし。
非直結なら天下の山手線より上です。

[1680: 匿名さん]

野放図に上がるということは流石に言いたくないです。港区の天井に限りなくこれから肉薄していくということです。高いのはいいんですが、買える人は限られる。とするとそれなりの富裕層が買えてしかも上がりしろがあるとしたらここ文京区なんですよ、わかりますか？

[1681: 匿名さん]

>>1678
>>1679
必死過ぎ

[1682: 匿名さん]

ここは穴場でした、長いことそれを知るマニアだけが安く買ってほくそ笑んできたサンクチュアリでした。しかし、パークコートが建つことで多くの人が知ってしまったのです。

[1683: 匿名さん]

>>1672
後楽園は全国的には死語。
文京区もネームバリューなし。

[1684: 匿名さん]

>>1682
笑える

[1685: 匿名さん]

2007年、本郷真砂にパークコートが建ちました、そしていま、小石川にパークコートが建つ、なぜ茗荷谷にできないんだ、なぜ西片にできないんだ、なぜ白山ではないのか、怒りの矛先はこのスレに向かうのです、どんどんやってください。粛々と完売するでしょう。

[1686: マンコミュファンさん]

自分は、機械遺産的スーパーカーが水没するのが嫌だから住みません。

[1687: 匿名さん]

>>1684
おっと、図星でしたか　（笑

[1688: 匿名さん]

臭くもないし、スーパーカーも水没しませんよ。
そういう人がいるから私が買えるのです

[1689: 匿名さん]

>>1677
耐震は間違いですよ、ここは　制　振　です。
免震は長周期地震動や直下型地震動に弱いですからね｡
免震ゴムが全部破断したら傾いたりしませんかね、免震オンリー物件

[1690: マンション検討中さん]

なんか民度低いですね
文京区ってこんな民度低かったかしら

[1691: 周辺住民さん]

この物件が購入できる層にはあまり関係ない話ですかね？？

マンションバブル終焉に可能性ついて
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12409861681.html

[1692: 匿名さん]

>>1691
港区上がり過ぎだからね、多分日本がシンガポールのように税制をお金持ちむきに変えない限りは天井というものはあるんじゃないかな。でもここって安いよね。

[1693: 匿名さん]

文京を港千代田と比べるとかばかじゃないの

[1694: マンション検討中さん]

>>1693 匿名さん
比べられるくらい不動産価格が不当に釣り上がってるということですね
間違いなくバブルですよこれは

[1695: 匿名さん]

>>1693 匿名さん

文京区だから高いということではなく、都心複数路線の駅直結だから高い。武蔵小山駅徒歩1分のタワマンですら、神田～秋葉原界隈の千代田区物件より高いから。

[1696: 匿名さん]

＞＞1686
水陸両用スーパーカーにすれば？

[1697: 匿名さん]

＞＞1674
小石川じゃなくて春日再開発だよ。
皮肉コメントの間違い。クソダセぇ。

[1698: 匿名さん]

結構歩かされる後楽園の駅までこちらの直結駅に含めているのは、なんかモニョモニョしますね。

[1699: 匿名さん]

>>1690 マンション検討中さん

なぜ、皆、文京区民だと？？

[1700: 匿名さん]

>>1698 匿名さん

実際このマンションに住む人で丸の内線、南北線を利用する人は、雨が酷い日を除けば地上を歩くことを選ぶはず。

[1701: 匿名さん]

>>1700
連絡通路を歩いて南街区の地下にエスカレーターで降りていくと連絡通路があるようだが...
信号のある交差点の対角線上だから地下の方が早いかも

秋や春先の気持ちのいい日は外でいいとは思うけどね

[1702: マンコミュファンさん]

>>1700 匿名さん

丸ノ内線は地下でつながっていない
外を歩かないといけないがめちゃくちゃ近い
隣のブロックが駅だからね

[1703: マンコミュファンさん]

立地の良さをわかってもらわなくてもいいんだよ
ライバルが減ってラッキーなんだ

[1704: 匿名さん]

パークコートタワーの序列では、ここが突出して最下位なのは皆さん異論のないところだと思いますが、いくら市況が上向いているとはいえ、なんちゃって直結マンションに坪700以上も支払うのは、仕方ないとは言えなんだかなぁと思っちゃいますね。

[1705: 匿名さん]

>>1704 匿名さん

パークコートよりも下位ブランドの
パークシティ武蔵小山なんかは
駅直結でも無い、ただの徒歩1分なのに
坪500しますから
ここが坪700でもおかしくない

[1706: 周辺住民さん]

駅への動線は、地図をご覧になるのが一番かと思います。

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/genchi.html

https://www.google.co.jp/maps/place/35°42'38.6%22N+139°45'09.3%22E/@35.710726,139.7517818,18z/data=!3m1!4b1!4m6!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d35.7107256!4d139.7525715?hl=ja&shorturl=1

上のURL（公式サイト）では白抜き文字の「ザ タワー」の右側（道路の右側）に、下のURL（公式サイトに張ってあるグーグルマップ）では「エス・タックスパートナーズ・小石川」のビルに、南北線の出口（8番出口）があります。南北線へは、ここ経由が最短ルートになります。三田線ホーム経由や南棟経由よりも距離が短いです。

>> 1702: マンコミュファンさん　
> 丸ノ内線は地下でつながっていない

いえ、三田線ホーム経由でも、上記の8番出口経由でも、丸ノ内線後楽園駅までつながっていますよ。

[1707: マンコミュファンさん]

坪550万円スタートだと思う
これより安い金額では、出ないだろう

[1708: マンコミュファンさん]

>>1706 周辺住民さん
改札の中でつながっているけど、
外からはつながっていないでしょ

[1709: マンション検討中さん]

一部、南北線のトンネル上にたつんですね。ふーん。

[1710: 匿名さん]

スタートは坪700だろうね。消息筋の話では。

[1711: 周辺住民さん]

南北線後楽園駅への動線は、こんな感じです。

青線は8番出口経由、黄線は南棟経由、赤線は三田線経由です。

ご参考までに、丸ノ内線後楽園駅は緑で囲んだところです。

[1712: 周辺住民さん]

>>1708: マンコミュファンさん　

改札外でもつながっています。

8番出口の階段を降りると左前方に改札がありますが、左後方に通路があって、区役所や丸ノ内線方面までつながっています。
https://www.tokyometro.jp/station/korakuen/yardmap/index.html
の中央部「B1F」とあるところです。

この通路を歩いている人は非常に少ないので、知る人ぞ知る、といった感じではありますが。

[1713: マンコミュファンさん]

近い将来700になると思うけど、それだと後楽園の穴場せいがなくなる
後楽園は過小評価されていてる
だからこそ価値を知っている人間にとって、安く住むことができている
安いうちに買って、高い不労所得を得たいのだが

[1714: マンコミュファンさん]

あのエレベーターがつながっているの?
使ったことないや
中央大学側に住んでいるから

[1715: 周辺住民さん]

エレベーターじゃなくて。8番出口を降りたところに南北線の改札があるでしょ。その改札の左側に通路があり、区役所や丸ノ内線方面につながっています。区役所の6番出口を降りた場合は、左側が南北線の改札、右側が8番出口方面の通路（上記）になります。

[1716: 名無しさん]

南北線の改札口の脇に通路があるの知らない人多いんだね
ガーデンサウスの地下入り口ができるかもよ、歩道掘り返して鉄の蓋がしてある所が
ファミマの向かいにあるのであの位置に地下入り口ができるんじゃないかな

[1717: 匿名さん]

ちがうよ

[1718: 匿名さん]

>>1717
>>1711 周辺住民さんの駅への動線を見てごらん、丸ノ内線後楽園ホームに行くのになぜか交差点からちょいとだけ千川通りに折れている。ここに少なくとも地下鉄出口が新設されるんじゃないのかね。

[1719: 匿名さん]

惜しむらくは都営三田線上りホームはぐるりと回っていかざるおえず、最短距離はやはり地上経由となってしまうことだよなあ...勿体無い

[1720: 匿名さん]

え

ここ、後楽園の駅まで直結扱いにしてるんですか

[1721: 匿名さん]

>>1720
わけないでしょ、地下道通っていくんだから直結ではないよ。そもそも広告がそうなってないし。

[1722: 匿名さん]

坪400かららしいですね。

[1723: 匿名さん]

スレ間違えてますよ

[1724: 匿名さん]

坪400だと豊島、板橋あたりと同じになっちまう

[1725: 匿名さん]

ずいぶん前から坪650で確定という話ですよね
唐突にびっくりしました

[1726: 匿名さん]

捕らぬ狸の皮算用

[1727: 匿名さん]

上限はともかく最安はどうやら坪400かららしいですよ。確かな情報筋から聞きました。

[1728: 匿名さん]

ほとんど駅直結のお隣のアトラスタワーの67.94平米の中古物件が坪339で売りに出ていますから、こちらのマンションが坪400からというのはパークコートブランドと新築であることを加味すると、妥当な価格設定ですね。

[1729: 匿名さん]

私も中の人から聞きました。
ワンルームのお部屋が1〜2部屋、坪400で用意される 可能性 があるとのこと。
2LDKが坪600〜、3LDKが坪650〜という情報は
皆さん概ね一致はしているようですが。

[1730: 匿名さん]

渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
やはりこれで、こちらも坪600以下で買える道理はあっさり消滅しましたか…。いまとなっては千代田富士見や浜離宮が非常に割安に見えますね。

[1731: 口コミ知りたいさん]

パークコートタワーが坪400でかえるなら、何戸買おかな。

[1732: 匿名さん]

今の時点で優先案内来てない人は買えないのでは？

[1733: 匿名さん]

茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてますし、ここは坪650どころでは済まないでしょう。

[1734: マンション検討中さん]

こちらを買うファミリーの皆様、小学校はどうされますか？

[1735: マンション検討中さん]

>>1730 匿名さん
22F以上の高層階のみの価格ですね
また圧倒的に資産価値が違うので、渋谷とここを比べるのは流石に無理筋ですよ…

[1736: 匿名さん]

坪400の部屋が1〜2部屋？各階ならまだしも。
パンダで用意するだけですね。
ものすごい倍率でしょう。

[1737: 匿名さん]

高層階は600ということはなさそうだけどねえ
もう案内が来ている人は来てるのかな

[1738: 匿名さん]

>>1735
定借と所有権の違いもあるから同水準という見方もあるよ

[1739: 口コミ知りたいさん]

坪400なんてあるわけ無いだろ
再開発、ランドマークタワー、パークコート、丸ノ内線徒歩2分だぞ。
この辺の古い中古より安い価格になってしまう。
ル・サンクあたりが幾らだった？

[1740: 匿名さん]

＞渋谷の方は価格が発表されて盛り上がってますね。坪800だそうです。
＞茗荷谷直結の築7年のアトラスタワーの80平米が坪600近くで売られてます。


この二つを総合的に評価すると、やはり坪650〜くらいにはなってしまうのでしょうね。
関係者の人の情報とも、一致しますし。

[1741: 匿名さん]

安くて困るのは地権者さんです。
高くて困るのは購入希望者さんです。
1/3も地権者さんがいると、価格発表前から妄想高値書込みが増えるのは仕方がないことですが、そこまで高くないならないですよ。
もう決まったことです。

[1742: 匿名さん]

みんな分かているから大丈夫ですよ。
不自然に具体的な数字を出して空回りしているからわかりやすい。
ところで、私は購入希望者ですが、別に高くても困りません。
高ければ買わないだけですから。そこそこ良い物件になりそうだとは思いますが、そこまでしてこだわるほどの魅力はないかな。

[1743: 匿名さん]

>>1740 匿名さん

これは説得力がありますね

[1744: マンション検討中さん]

まあ無理して高額で購入するほど魅力のある物件ではないですしね…
どうせ無理をするなら資産性の高い港区、千代田のマンションやそれこそ渋谷のタワマンを狙ったが良さそうです

[1745: 匿名さん]

港区、千代田区、渋谷区のように再開発が続くのではなく、この物件で打ち止めでしょうから、そういう意味での資産性はないですね。
でも、湾岸地域とか武蔵小杉みたいに、いつかは暴落するのでは（しないかも）？という不安は少ないように思います。
販売時の値段が高すぎれば別だけど…

[1746: 口コミ知りたいさん]

神宮や、渋谷のパークコート買えるなら
悩む必要ないでしょ。
比較にならない。

[1747: マンション検討中さん]

そもそもここの再開発を高く評価し過ぎてる感がある。
仮に投機的に価格がつり上がったとしても、ただでさえ増税、金利の上昇、2020年問題などの懸念点が多々あるのに、再開発が大したことなければ資産性を保てなくなるのではないだろうか。
加えて入居時期もかなり微妙なところも心配だ。

[1748: 匿名さん]

まだ価格がはっきりしていない時点で投機的と断じることはできないと思う。どうやら坪600から650ぐらいが平均だとするとあまり異論は出ないようなのでそのレンジなら投機と考える人は少ないようだ。実際青山PCタワーとかPC渋谷ザ・タワーあたりと比べればかなりお得感があるかというか地に足のついた値付けだと思う。ただ算術平均だけを問題とするならばプレミアムフロアの値段に引っ張られればそれなりの価格になるかもしれないし、一方で400台のパンダ部屋は社会的批判を避けるためにいくつかは用意されるかもしれない。

[1749: 匿名さん]

妥当な評価ですね。

しかしここ1〜2年で随分高くなりましたね。

下がると思って待っていた方は、本当に気の毒。

[1750: 匿名さん]

港区や渋谷区の物件価格は今後頭打ちになるかもしれないね。ここはまだ伸びしろがあるだろうけど。周辺のマンション用地の取得もかなり積極的に行われているようなので、より小規模な再開発は周辺で今後続くことだろう。実際にこの物件の近辺には島のように取り残された木密区域や接道が悪く開発から取り残された区域が散在していて、物件価格の上昇に比例してこうした条件の悪い場所も急速に再開発が進むと見ているのだが、さてさて。

[1751: 匿名さん]

なんか必死だね（笑）
ここで頑張っても実力以上に坪単価を上げることなんてできないし、
かえって不人気の印象を与えるだけなんだけどね。。。

[1752: マンション検討中さん]

流石に港区や渋谷区と比較してるのは笑える。
利権者さんはどうしても平均坪単価650くらいにしたいみたいですね笑笑

[1753: 匿名さん]

勝手にやればとは思うけれど、ちょっと恥ずかしいかも

[1754: 匿名さん]

無視できないんだね、三連投ですか...（笑
まあ値上がりを狙った投機的な買いを入れられて空室になるよりは、住みたい人に買って欲しいな

[1755: 匿名さん]

浜離宮より便利だと言っておきながら浜離宮より安く買いたがる我儘な勢力が一定数いらっしゃいますね。
それが本当に正しいならここは坪700超えますが、一体どちらが正しいのでしょうか。
理解に苦しみます。

[1756: 匿名さん]

まあ仕方ない
山手線の内側ではあるんだけど、中央線の北側だからね
さすがに相手にはしてもらえないでしょう

[1757: 口コミ知りたいさん]

交通の便なら千代田富士見をも凌ぐな。

[1758: 匿名さん]

交通の便がいいのに人気が出ないのが残念だけど、
まあ、そこがいいとこじゃないのかな、落ち着いていて。

[1759: 口コミ知りたいさん]

東京11分、池袋5分、新宿15分
こんな便利なところはないよ。
丸の内線に徒歩2分

地下鉄なので、上野、飯田橋、四谷など細かな場所も
網羅しているしね。

山手線よりはるかに便がいいよ。
山手線でないからという理由で、安くなるなら大歓迎だよ。

[1760: 匿名さん]

上がりしろは全部デベが持ってくとすると700以上で売り出しってことだってありうるよね

[1761: 匿名さん]

↑出てくる街が全部ダサくない？
六本木とか銀座とか青山とか渋谷とかに歩いて行けたら違っていたんだろうけどね。
でも、安くはならないでしょう。さすがに650（笑）とかはないにしても。

[1762: 匿名さん]

安く仕入れて高く売る、そういう転売厨には買ってほしくないなあ...
中古市場でヘンテコな値段で売られると迷惑

[1763: マンション検討中さん]

春日圧倒的に知名度とブランド力が足りてない
ついでに地盤も宜しくない。
しかし交通の便は非常に優れている。
再開発でどこまで知名度とブランド力を高められるか。

[1764: 匿名さん]

まあどことは言わないが、地盤は最高とは言えないが悪くないよ
ローム層も薄く安定地盤までの深さも浅い、前にもここは穴場だって言ったでしょ？

[1765: 匿名さん]

タワマンだし地盤の悪さは大してマイナスにならない。
周囲に魅力的な町がないからブランド云々は仕方ない。
二子玉とか武蔵小杉とか豊洲とかみたいに、
デベロッパーが無理やりブランド化するパターンもあるけど、
今後も次々と50階クラスのタワマンを建て続けられるわけではないから、
やってもらえないでしょう。

[1766: 匿名さん]

これでブランド立地なら多分坪900越えとかもあり得たと思うけど、その分遠慮して650だの700だの言っているわけで、それがわからない人には議論の余地がない。
ま、無理してブランド立地を天井近辺の800とか900で買うぐらいなら、多少なりとも上昇余地のあるブランドプレミアムがない700の方を買うけどね。

[1767: 匿名さん]

あはは、しつこいな

[1768: 匿名さん]

>>1762 匿名さん
まさに地権者がそれを狙った転売厨なのでは（笑）
竣工したら高く売る（笑）
だからデベ販売価格が高い程儲かる（笑）

[1769: マンション検討中さん]

>>1766 匿名さん
デベロッパーとしても最大に稼げるこの時期での売り出しですから、再開発について織り込み済みで650〜800くらいの高価格になるでしょう。
しかし再開発後は上がる為の材料が無くなる為、購入の時点が天井となり、ほぼ上昇の見込みはなく、高過ぎた単価に反発して年々価値を目減りさせるでしょう

[1770: 口コミ知りたいさん]

水道橋に歩いていける。
そしたら、総武線が使える。
中野に行けるぞ。

[1771: 匿名さん]

いくら便利でも価格は大したことないね。

[1772: 匿名さん]

なるほど、中野だけでなく、錦糸町も行けるね。

[1773: 口コミ知りたいさん]

でも、銀座はすぐに着く。
東京駅の隣だから。

丸ノ内線の東京駅の改札出口は丸ビル前だから
丸の内での買い物もすぐ。
これだけで充分だよ。

たまに新宿伊勢丹に行くけど。

朝の丸ノ内線は1分おきに電車が来るから出勤も楽だよ。
家を出て30分で丸の内の会社に着く。

[1780: 匿名さん]

不動産の最も客観的な評価は、坪単価しかないので、仮にここが坪600しないなら、ここは築7年のアトラスタワー茗荷谷 以下ということになりますが。

[1782: 匿名さん]

「成約価格」が坪600を超えるアトラス茗荷谷の事例っていくつあるの？
特別仕様のフロアでもいいからさ
一応乗ってあげてみた（笑）

[1783: 匿名さん]

今ざっとレインズ見たけど、ここ一年だと坪400中盤が３件だね、、、坪600ってw

[1784: 通りがかりさん]

成約してなかろうと坪600で売り出してることに変わりはないだろ
天下のパークコートを中古より安い値段で売り出さんわ

[1787: 匿名さん]

売り出し価格なんて言い値だよ。アトラスが坪600なんてチャレンジ価格通り越して、血迷ってるとしか言いようがない

[1788: 匿名さん]

アトラス茗荷谷は当初@340～で，平均@380くらいでしたが，12F/25Fの物件を@600越えを買う人いるんですかねw
自分だったら同じくらいの価格設定で81.29平米の28F/30Fのパークコート虎ノ門買いますがｗ　外観も中身も高級感半端ないし，マセラティみたいなスーパーカーがいっぱい駐車場から出てきますよｗ
で，春日（？）のパークコートが平均@600超えって誰が買うんですかｗｗｗ

[1789: 通りがかりさん]

>>1788 匿名さん
坪600も出せないならここは買わなくてもいい
文京区一のタワマンなんだから私は坪800でも買いたいと思う

[1790: 匿名さん]

>>1780
売り出し価格は自由ですからね。茗荷谷なので春ごろまでに1件くらいラッキーで成約するかもしれませんね。茗荷谷のランドマークだから。ただここは300件以上の売り出しで、厳しいですよね。浜離宮はすごい数のダイレクトメールや価格表が送られてきて、完売できないと思っていました。ここはどうなるのか、ある意味楽しみですね。

[1791: 匿名さん]

仮に私が山梨県甲府市の築15年のマンションを坪800で売りに出したら、ここはそれ以下っていうことになるんですか？

[1792: 匿名さん]

>>1789
買いたいと思うのは自由だけどいくら出せるかなんて関係ないから
キャッシュなくてもローン審査通れば、あとは抽選で決まるんだよ
いくらキャッシュがあっても、抽選に漏れたら買えないの

[1793: 匿名さん]

というか、絶対に買わない人が言っているんだよ
売りたい側の人間だからね
売ること（皮算用）はできても、買うことはできないんだよ
お金がないから

[1794: 匿名さん]

そもそもここは、ハナから文京区民なんか相手にしてないのです。
お金持ってないの知ってますし。
これ以上の値切り行為は、文京区民全体の恥の上塗り。
指くわえて見ててくださいな。
羨ましいからといって、竣工後にイタズラだけはしに来ないでくださいね。

[1796: 口コミ知りたいさん]

再開発込みの強めの価格で来ると思うよ。
文京区が珍しく再開発なんてする気になったんだから。

千代田区なみに子育て支援制度を拡充すれば、区外から移り住む人も多くなると思うよ。
ラクーアに行けばイベントしている。
私はハロプロのリリイベを見に行っているよ。

[1798: 通りがかりさん]

文京区民以外でここに興味あるって人多いですかね
それとも坪800笑お爺ちゃんみたいな文京区区民が購入するのでしょうかね

[1799: 匿名さん]

強めの価格設定だとしても、せいぜい坪400〜600の範囲内でしょうな。プレミアム住戸はプラスαの上乗せがあるでしょうが。

ラクーアはマナーの悪い中国や韓国の観光客が増殖中。ドームコンサートがある時は、おかしな格好したガラの悪い若者も地方からやってくるので、子育てに良い環境とは言えない。

子育てのことを考えてるなら、文京区でもここではない場所を選んだ方がいいよ。

[1800: マンション検討中さん]

冥土の土産に購入するんじゃないですか
日経暴落前の最高値で見境無くヒゲ付けに行くでしょう