パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[15604: マンコミュファンさん]

うちは、早朝から鳥のさえずりがうるさい。
昼はセミがうるさい。
夜はバッタがうるさい。
都心です。

[15607: 名無しさん]

新しい飛行機ルート案です。
例えば、

新宿、中野、代々木、青山、広尾、白金台、高輪、渋谷、池袋、代官山、目黒、大崎、品川、大井町

あたりは被るようです。
したがって、ルートからかなりズレているこの立地は、かなりのメリットと言えるのではないでしょうか。

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/international/new.html

[15608: 名無しさん]

このマンションの価値がさらに上がる

[15610: マンション検討中さん]

一年以上まえからわかっていることを何を今更。羽田新ルートの件は情報が遅すぎるわな。今マンション検討する奴らは百も承知だろ。

[15611: 名無しさん]

>>15610 マンション検討中さん

これからは青山より小石川の時代です

[15612: マンコミュファンさん]

文京区も都心も、窓を締め切らざるを得ないマンショなら、どこでも同じじゃない。

落下物や墜落は、シャレにならんけど…

[15614: 匿名さん]

>>15611 名無しさん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638856/

[15615: マンコミュファンさん]

航空機の墜落より、ここの水没リスクの方が高いと思う人、ポチ下さい。

[15616: 匿名さん]

購入者が大量に見回りしているこのスレで、勇気ある問題提起ですね。
ポチ数を見ると彼ら、なんと 10人近くいるようですよ。

[15617: 匿名さん]

不自然な参考になるの数って組織的にやってますって言ってるようなものだよね。

[15618: 匿名]

ここに出てくるネガが検討や契約をしていない時点で、この物件の価値があるよ。

[15619: 匿名さん]

[No.15598～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・意図的な迷惑行為
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題

[15620: 匿名さん]

>>15617 匿名さん

それむさしこやまの常套手段ね

[15621: 匿名さん]

自分の住まいとして考えるのなら利回りとか気にしないですよ。第一利回りの良い新築マンションって都心にありますか？無い物件でネガって論破とか暑さでやられたとしか思えませんね。

[15622: eマンションさん]

利回りだけが一人歩きしてますが、前提がザルなので当てになりません。物件価格と想定賃料もちぐはぐです。

[15623: 匿名さん]

収益還元法でも、高値掴み
取引事例比較法でも、高値掴み

うーん

どうやったらポジ達の納得する結論が導き出されるんですかね？
こうなったらもう、今まで以上に嘘を並べるしか方法がわかりません。

そもそもなぜポジの人って、ここまでお金に執着するのかも意味不です。

[15624: 匿名さん]

>>15623 匿名さん
ここの契約者の取引が買い進みによる▲20％の事情補正が必要ということやねんな。

[15625: 匿名さん]

羽田新ルート計画が実施されたら、更にここ注目されますね。

[15626: 匿名さん]

巧妙にポジを装ったり、嘘を連発する執拗なネガがいますが、購入できなかった妬みでしょうか。気持ちはわかりますが心が病んでます。他で発散しましょう。

[15627: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[15628: 匿名さん]

>>15626 匿名さん

転売部屋が数ヶ月塩漬けになってますよ。
知りたい方は過去レスを参照なさってください。

[15629: ご近所さん]

>>15627

初心者マークの身なのになんだが
初心者マーク同士仲良くネガポジしてたよ、微妙にネガに有利になるように

[15630: 検討板ユーザーさん]

>>15628 匿名さん

それって121.47㎡の3億6千万円の部屋？
いつから売り出してるんですか？

[15631: 匿名さん]

>>15621 匿名さん
利回りと価格は表裏一体。利回りが低すぎるなら価格は高すぎる。よって買うより借りた方が有利。一括でもローンでも、税制優遇考慮しても。
ここは賃貸沢山出るでしょう。最近のパークコートの状況見れば。最近の為替の動きが続けば、売りも沢山出るでしょう

[15632: 匿名さん]

借りて僕の養分になってね、みんな待ってるよ

[15633: 春日沼地の局]

今日も騒音排ガスまみれの一日が始まるはー

[15634: マンション検討中さん]

今日の現地やで

[15635: 匿名]

サンキューやで
しかしいつも思うけど動きだすと出来るの早いな

[15636: マンション検討中さん]

ええんやで
また送るで

[15637: 匿名さん]

なんJ語使うのやめてください。

[15638: 匿名さん]

暑い日は不安になるエリアですね。

[15639: 匿名さん]

自作自演で削除てｗ

[15640: 名無しさん]

ありがたいんご

[15645: 匿名さん]

>>15604
インペリアルガーデンのボタニカルコートはまさにそんな感じですよね

[15648: 名無しさん]

港南や豊洲とは比較にならん

埋め立て地は地震や津波のリスクが高すぎる
さら港南は飛行機新ルートリスクが最大化する

小石川の圧勝

[15651: 匿名さん]

掲示板がなにかと盛り上がる夏休みですねえ...

[15652: 匿名さん]

>>15651 匿名さん

格下パークシティが必死のネガ投稿で盛り上げてくれてます。夏休みなんで余計に捗るんでしょうか。

[15653: 匿名さん]

ソフトサービスでレンタル備品が充実していて良さそうですね。
特に布団乾燥機、アウトドアセット、ピクニックセットは重宝しそうです。

[15654: 匿名さん]

使わない時は邪魔ですからね、アウトドアセットやピクニックセットは災害時にも役立ちますからね

[15655: 匿名さん]

ここは駅から遠く、坂道が急なので購入を見合わせましたが、
自然が豊かで四季の移り変わりを実感できる、最高の環境だと
思います。
利便性が良いと自然環境は望めませんし、自然環境がいいと利便性は
劣ります。当たり前ではありますが、悩ましいところですね。

[15656: 匿名さん]

>>15655 匿名さん

どちらかと物件お間違いでは？
こちらは駅直結になります。

[15657: 匿名さん]

もう最終期か。
ここよりもだいぶ前から販売してるのに、未だに最終期を迎えられない駅前タワーとかあるけど、
その辺が良い当て馬になってこっちが良く売れたんかな。

[15658: 匿名さん]

15645 匿名さん 3時間前
>>15655 匿名さん
どちらかと物件お間違いでは？
こちらは駅直結になります。
↓
>>15604
インペリアルガーデンのボタニカルコートはまさにそんな感じですよね。

すみません！紛らわしくて。
こちらのコメントに対しての感想です。

[15662: 匿名さん]

ここもなんだか再放送ばかりしている昼間のテレビみたいになってきたな...
再掲するぐらいならレスへのリンクを貼るだけで十分じゃないのかね

[15664: 匿名さん]

欠点の少ないマンションなのでネガも壊れたラジオのように同じことを繰り返すしかできないのでしょう。それも殆どが嘘で固められたものですが。
同じ価格の格下パークシティ辺りと比較するとここの良さがよくわかるよ。

[15666: 匿名さん]

[No.15641～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[15667: 匿名さん]

後楽園出て直ぐのビル だいぶん建ち上がったね

小石川2丁目の神社があったビルも無くなったね

クレビアもあるし 急激に変わってる気がする

奥の戸建てが立ち並ぶ辺りも 取り纏めて低層マンション出来ると売れるだろうね

日当たりの悪い辺りは マンションにして価値上げられそうな気がするのだが

[15668: 匿名さん]

豊洲以上芝浦未満、って感じですね

[15669: 匿名さん]

千葉の若葉マークの爺さん、買えもしない東京のスレに
ネットに転がる素人知識で噛み付いて
軽くあしらわれてこらえきれずに一人で何役

で結局またまた自作自演で削除てｗ

[15670: PC千代田富士見]

いつも楽しく拝見させて頂いています。
ネガの人の投稿はしつこいですが、内容は的確ですね。
ポジの人が人格攻撃に近い形で執拗に揉み消そうとするのも、そういう理解の仕方で宜しい気がします。
個人的見解としては、ポジの人はそんなに必死にならずとも、ここはそこまで悪いタワマンではないと思いますので、もう少し落ち着かれたほうがよいと感じました。

[15671: 匿名さん]

ポジネガ関係なく自作自演は恥ずかしい限り

[15672: 匿名さん]

参考になるで10件以上ついてる書き込み見ると見事にネガへの暴言が並びます。

逆に言えば、ポジネタは見事なくらいないんですよね。

[15673: 検討板ユーザーさん]

>>15672 匿名さん

意味不明

[15674: 匿名]

千葉の若葉マークの爺さん、自演の他にも
自分で自分に参考になるって押してて馬鹿にされてたなw

[15675: 検討板ユーザーさん]

>>15674 匿名さん

ちゃうよ。それムサシコヤマとか言う人。
あかんて。架空の人物作り上げて罪擦りつけちゃ。

[15676: 匿名さん]

セルフポッチャーと言えば武蔵小山。
ここで張り付きネガしてる人です。
迷惑行為はやめて下さい。

[15677: 匿名さん]

>>15670 PC千代田富士見さん

第三者気取りのネガさんも落ち着こう！

[15678: 匿名さん]

>>15672 匿名さん

お。斬新で残念なネガネタ。
その調子で17番、18番とよろしくお願い。

[15679: 匿名さん]

>>15677 匿名さん

よくよく読むと気取りではなくなりすましだ。

[15680: 匿名さん]

ブランズタワー芝浦と迷いますね。

[15681: 匿名]

実家に近い方にしとけ。

[15682: 匿名さん]

私が思うに マンションは早く買った方が満足度が
高いと思うよ
価格が上がり続けているから
3年前でも 凄い買っといて良かったと思う
これから販売のマンション見てても 小石川の方が
安いなと思う

[15683: 匿名さん]

確かに値上がり激しい直近事例と比べたらここは安いと思うね、ネガの人がここは高いと言うときの比較対象も何年も前に売り出された新築の価格が根拠だったりする。もはや誰も買えないぐらいに上がった地域と、もう少し上がっても買えそうな価格の地域と、どちらが値上がり幅があるかすぐにわかりそうなものだけどね。

[15684: 匿名さん]

五輪後に不動産が下がるって説はお忘れか

[15685: 匿名さん]

五輪前の暴落説が外れたからなあ...

[15686: 匿名さん]

土地の高値仕入れが終わっているし
赤字で販売するような弱小は淘汰されているので
価格は下がらない
この説が有力だね

[15687: 匿名さん]

スミフ様なら値上げ販売しているところだぞ
公正な三井で良かったな

[15688: 匿名さん]

不動産経済研究所による　首都圏マンション市場動向　2019年上半期（1～6月）によると、相変わらず供給は絞り込まれ、価格が上昇し続けている。ここの購入者は最終期が完売するころには値ごろ感を実感するだろうね。市場が売り手市場になって久しい。みずほ総合研究所のレポートでも急落ではなく徐々に落ち込む、それも都区部ではなく周辺地域に低価格物件の供給が増え都心部の高額物件の供給が絞られることによって平均価格が下がるという表現。多分都心に限れば値下がりの余地は少ない。そのうちブランド物のアクセサリーやバッグと同じになっていくのではなかろうか。

[15689: 匿名さん]

マンションは 個別性も強いからね
ブリリアタワー池袋みたいに地域ナンバー1
物件として君臨するよ
もう高級物件販売されないから

[15690: 匿名さん]

>>15688 匿名さん
需要増による価格上昇ではなく、供給減による価格上昇は、マーケットが不健全で脆弱であるということですね。都心部のマンション価格が上がらないということは、上がり続けてきた今までの環境とまったく違ってくるわけです。住み替えで売却益がでないばかりか損失が家賃相当額よりも大きくなってくる。住み替えに経済合理性がなくなるわけだから、住替え需要は急速に減少しますよね。晴海フラッグなんて、湾岸民の住み替え需要に支えられ何とか息をしているのに。

[15691: 匿名さん]

ポジは相変わらずふわっとした感じで不動産を語るので、面白かったです。
主張も刻々と変化しますね。

[15692: 匿名さん]

マンコミュの歴史だね
ブリリアタワー目黒は クソ物件オブザイヤー
受賞してるからね
目黒なのにありえない価格という理由で
バブルの象徴、高値掴みの極みと言われていた
敗者は失敗に学ぶ 勝者は歴史に学ぶとはよく言ったものだ

[15693: 匿名さん]

このタイミングで言うべきかは迷いますが、文京区では、再開発野村不動産タワーレジデンスの方が立地は格上です
文京区で一番だと威張るのも井の中の蛙的な発想ですが、将来的にマウントされるのはこちらのほうでしょうね。

[15694: 匿名さん]

>>15693
陸軍参謀本部が明治初期に作った迅速測量図を見ると果たして本郷台地の上の方のお宅と同列にするのはどうかな、という気がします。たしかに町名は本郷４丁目ですけどね。

右京山の上にあればよかったのですが、惜しい

[15695: 匿名さん]

>>15690
不動産会社が値段を釣り上げるために供給を意図的に絞っているというより、マンション好適立地が非常に減っている、あっても非常に高価なのでなかなか出せないという事情もあると思いますよ。それに普通の人は都心に済まず周辺区や隣県から通勤すればいいだけで、そういう地域の物件は今後供給増が期待されますから身の丈にあった住宅を手に入れられる人も増えるでしょうし、そういう価格帯の物件の需要は堅調でしょうからある程度リセールも期待できるはずです。

都心部の高額物件のリセールにしてもこれだけ新築が少ないと将来的に築浅中古も希少となるのでそれなりに価格は維持されると思いますが...だめですかね？

[15696: 匿名さん]

ニューヨークでもミート・パッキング・ディストリクトみたいな食肉加工工場の密集地だったところとかトライベッカみたいに寂れた工場街だったところが高級住宅地として注目されてジェントリフィケーションが激しい。いつまでも明治大正昭和の価値観のままでいると置いていかれちゃうかもしれませんよ。

[15697: 匿名さん]

>>15691 匿名さん

一番ふわっとしてるの貴方ね。
不動産について語ろうや。

[15698: 名無しさん]

>>15695 匿名さん
供給減の主たる原因は駅近のマンション用地の不足です。本来、駅近の土地は収益性の高い事業用不動産向けの土地です。そこに、過剰な駅近信仰を背景にした新築マンションが割り込んで入ってきたので、土地価格を異常に高騰させてしまっています。それも高額な新築マンションを買える新しい層が出てきたからでしょう。

しかし、流石に急激に上がり過ぎた新築マンションも売れなくなり、デベロッパーも供給数を絞り必死に契約率を調整しています。完成在庫は増え、成約までの期間も長くなっています。新築マンションの価格が上がらなければ、中古マンションの価格も上がりません。中古マンションは築年数に応じて規則的に価格は下落していきます。中古マンションのストックは確実に増えており、人口減とあいまって空室率は増加するでしょう。

古いマンションもリノベーションすれば築浅と同じようにように暮らせます。築古マンション価格＋リノベ費用が築浅マンションと同じ価格帯になれば、築浅マンションの価格は築古マンションに引きずられ下落していきます。新築マンションの価格も影響を受けるでしょう。

つまり、新築マンションの供給減は、マンションマーケットのプライスメーカーが、新築マンションから築古マンションに替わる事を意味します。人口減、中古マンションの空室率上昇は、中古マンションの在庫をだぶつかせ、マンション市況全体を悪化させるのです。

おしまい。

[15699: 匿名さん]

ここもクソ物件オブザイヤー、期待できますかね？

① 非免震、かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超、地下1m下に地下水あり
③南東角部屋は全て地権者部屋（全体の４割近くが地権者部屋）
④ スーパーは庶民派路線（地域の年収レベルを考えると妥当、商業店舗誘致の際も参考になる）
⑤ マンションの顔となる一階グランドフロアにまともなエントランスがない（物件選びのキモの一つですが…。残念です）
⑥ 宿泊ルームを含め、共用施設は不特定多数の人が行きかう 7階フロアに全て集約（地権者多数の為、販売戸数を増やす目的だと思われる）
⑦ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれでも 80㎡ あるのです）
⑧ パークコート初の 壁掛けエアコン仕様（私なら恥ずかしくて知人を招けません）
⑨ ハザードマップでは、3メートルの浸水エリア
⑩ プレミアフロアは最上階のみ、それ以外は子連れファミリーでは住めない 狭い部屋が中心
⑪ 外壁は、吹き付けｗ（黄土色…ｗ）
⑫ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（ただしJR水道橋駅までは徒歩11分）
⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外
⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）
⑮ 地元お金持ちも避けた物件（彼らはここを、沼と呼んでいます（実話））
⑯ 1.5億部屋は 45万/月 以下の賃料予想（これはひどい高値掴みです）
⑰ 教育環境も疑問符（学区は対面に建設予定の野村ランドマークタワーの方が、格上の本郷小）
⑱ 市況のピーク（某駅直結タワーは最近 1000万値下げしました。こちらも第二期では値下げ部屋も出現しました）

⑲ 杭の長さ＆地盤ランキング
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

☆ 文京区小石川 パークコート文京小石川 ☆
☆ 35-40m/制震 ☆

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震

[15700: 匿名さん]

>>15699 匿名さん

君もネガ歴長そうだね
ネガ物件のその後は どうなった？

[15701: 匿名さん]

>>15687 匿名さん
確かにここの第二期、部屋によっては値下がりしていましたね。

>>15689 匿名さん
池袋はこちらより格上ですが、ブリリアタワー池袋のように、こちらもなんとか坪400を維持できますかね。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/59247

[15702: 匿名さん]

>>15699 管理人さん

この方、なんとかならないですかね。。
同じ投稿を何回も迷惑レベルです。

[15703: 匿名さん]

>>15702 匿名さん
無知な故に、自己責任で終わらせられる箇所が、どの物件にもございます。
過熱感だけで嵌め込まれて泣き寝入りする契約者が少しでも減るように、という正義感から、こちらで啓蒙活動をさせて頂いております。
ちなみに私はコピペに手を加えただけですので、同じような正義のメンバーは何人もいらっしゃると思いますよ。