パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[15401: 匿名さん]

ちなみにいい部屋まだ残っているの？

[15402: 匿名さん]

>>15393
高級住宅街ならまだ駒込近辺が残っている。駒込駅前のゴタゴタと建ち並んだ老朽化したラブホや雑居ビルがパークコートタワーになると面白いな。南側が六義園ビューだったらなお萌える。あとは目白の学習院大学ビューとか日本女子大学ビューなんかも有力だね。土地が出るかどうかにかかってはいるが、田中元首相の目白御殿が万が一出るようなことがあればパークマンション になるだろうね。北区も西が丘近辺など、パークコートが建ちそうな場所はまだまだある。

[15403: 匿名さん]

>>15398 匿名さん

勝ち負けと、捉えちゃったんですね
負けを自覚しているところが、逆にシュールです

[15404: 匿名さん]

>>15397 匿名さん
徹底比較！といいながら4項目という少なさ・・・

[15405: 匿名さん]

>>15396 匿名さん
そのメリットに見合う価格じゃないから馬鹿にされてるんやで

[15407: 匿名さん]

>>15404
PRってURLに書いてあるじゃない...
いい気持ちにさせておきなよ

[15408: 匿名さん]

>>15403
読解力がない人を演じて人を呆れさせるより、もっと正直に主張するべきじゃないかな。
確かに千代田富士見も免震でない制振構造なのはここと同じだし比較したくなるのもわかるけどね

[15409: 匿名さん]

文京区の小石川においでよ。
東京メトロ丸の内線で茗荷谷駅から７分で小石川３丁目だよ。
池袋から５分のアクセスのよい小石川へみんなで移住しよう！

[15410: 匿名さん]

小石川の40階タワーの建築が本格的になってきた。

[15411: 匿名さん]

さんざん悩んだけど、うちは注文住宅にした。文京区の良さは低層住宅地ということで。

[15412: 匿名さん]

昔から日比谷線推しの方がいるのは、なぜ？
日比谷駅で乗り換えできるけど、めったに使わないな

[15413: 匿名さん]

>>15411
それも分かる。立派だね。買えもしないのに妬んでばかりの人が多い中、さすがです。

[15414: 匿名さん]

>>15411 匿名さん

自由だよね
駐車場も困らないしね
良い土地が出たのならありかも
防犯に気をつけて

[15415: マンコミュファンさん]

ここは商業地域で、準工業地域が広がってます。

道を一本渡り、こんにゃくえんま付近の千川通りは、地方のシャッター商店街を思わせます。

[15416: 匿名さん]

>>15405 匿名さん

野村が販売される頃には、高かったかどうか分かるよ
文京区だけではなく、全体市況もあるし、どうなるかな
分かるのは、この辺にパークコートタワーは、もう建たない

あとは、ビジネスの中心である丸の内あたりが衰退することもないから、ベッドタウンの小石川も人口減ったり
しないと思う

[15417: 匿名さん]

>>15415 マンコミュファンさん
古いだけで、店は全て開いているよ

[15418: 匿名さん]

ダイエーの裏にマンションができる
肉屋に張り紙してた
時代の流れですね

[15419: 匿名さん]

>>15416 匿名さん

たしかに、ここにパークコートタワーを建てるのは、文京区でも高値で売り抜けられる、バブル期の今だけでしょうね。

昔のバブルの時も文京区新宿区にパークコートが乱立しましたが、結果はご覧の通りです。

[15420: 匿名さん]

マンション安く買える時代なんて来るの？

[15421: 匿名さん]

ちょっと下がるとは思うけどね、今一億五千万円のマンションが、一億四千七百万円ぐらいにはあと何年かするとなるんじゃないかな。もっともグローエの水栓とかオプション頼むとすぐに一億五千万円ぐらいになっちゃうと思うけど。

[15422: 匿名さん]

結局沼地の豆腐地盤よりも城南地区の地盤の良い高台が良いわけで、その辺りのスーゼネ×免震タワーにしておかないと、震災大国ニッポンでは価値が保てないよ。
早まった契約者は手付放棄してでも手放した方がかえって得すると思う。

[15423: 匿名さん]

ここの頭を打ちそうな出っ張りだらけの天低狭小70㎡と同じ価格で、立地・グレード・利便性、全てにおいて２ランク格上のパークコート千代田富士見のプレミアムフロア 90㎡が買えたのは、、


内緒だよ？

[15424: 通りがかりさん]

>>15423 匿名さん

そして、その価格でぱーくしてぃむさしこやまも買えたのは

内緒だよ？

[15425: マンション検討中さん]

今日の現地やで

[15426: 匿名さん]

>>15423
今はそんな値段では買えないんですよ...

警察病院のあったところは昔は汚くて暗い感じの一角だったのですが

[15427: 匿名さん]

>>15423 匿名さん

隣駅の飯田橋さんこんばんわ

[15428: 匿名さん]

>>15425
北側のアトラスタワー 小石川の眺望を完全に遮ってますね...ここにネガが湧くわけです

[15429: 匿名さん]

文京区の良さまったく無し

[15430: 匿名さん]

芯はそこなんですよねぇ。
文京区らしさのない立地でありながら、タワマンどうてーな文京区ラヴ医師弁護士の虚栄心を上手にくすぐるプランニング。
どう考えても悪い物件ではないでしょ。売るのには困らない。でも、でもですよ。占有部あれでいいの？ていう。
ま、三井さま流石です！！って症例ですな。

[15431: 匿名さん]

2連敗中だからいい加減最終期で決めたいわ。2期からの復活組いる？

[15432: マンション検討中さん]

最終期、値上げしてない？ならやめるわ。

[15433: 匿名さん]

西側のスミフビルがまるで、そそり立つ壁のよう

北側は、アトラスタワーとお見合い

南側は、再開発ビルとお見合い
野村ザ・タワーにも塞がれる

東側は、騒音天国

…


なんや、この立地ｗ
もう、マトモなマンション用地、ないんかｗ

[15434: 匿名さん]

駅前ならビルとお見合いは仕方ないね
千代田富士見みたいに、線路と川があればね

[15435: 匿名さん]

辞めて他で安いとこ買いました。
今思えば抽選会会場の社員ほんと酷かった。一期も二期もめちゃくちゃ横柄なのが入り口付近で突っ立ってた。
買えずに悲しかったけど、全て思い出。
最終期の抽選会では全ての検討者にこれまでの感謝の意を表し、真摯な対応を取られんことを祈っています。

[15436: 匿名さん]

＞たしかに、ここにパークコートタワーを建てるのは、文京区でも高値で売り抜けられる、バブル期の今だけでしょうね。
＞昔のバブルの時も文京区新宿区にパークコートが乱立しましたが、結果はご覧の通りです。


ありましたねー。
パークコート乱発。
文京区にまで初パークコートが建ったあの頃と、まさに状況がそっくり。
当時と同じく、本来なら文京区などにパークコートは作りたくはなかったはずですが、あの当時と同じく高値で掴ませることのできる今なら、企業の姿勢としては健全ですね。

この局地バブルが落ち着けば、こちらより良い立地・良いグレードの、パークシティが、できるかもしれませんね。

[15437: 匿名さん]

文京区にパークコートって本郷以外にあるの？

[15438: 匿名さん]

崖っぷちなら眺望は最高なんだけどね

[15439: マンコミュファンさん]

店は全てシャッター開いてるって、泣ける。

ほとんど開店休業で、生業じゃないでしょ。

元々、そんな場所にパーコー建てて、ぼられてませんか？

[15441: 匿名さん]

心配するな良いマンションだから
街の雰囲気変わるから

[15442: 匿名さん]

騒音幹線道路直結と３方向囲まれビルが原因でしょう。
何にも変わりませんよ、これ。

[15443: 匿名さん]

住んでない人だから開店休業とか言うんだろうね。
一度イーグルのパンでも食いにきたらどうだ

[15444: 匿名さん]

しかし崖っぷちとか眺望遮るとか書いた途端にレスがつくところが面白い
どんな人が書き込んでいるかわかりやすくてよろしいね

[15446: 匿名さん]

[No.15151～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[15447: 匿名さん]

>>15441 匿名さん
幹線道路沿いの商業地にタワマン建ったって、何も変わりませんよ。
大きな空地を作り、歩道と公園を整備し、
人々が自由に通り、集えるような大規模開発でなきゃ、
単なるビル群のひとつになるだけです。
大学で都市計画を学んだ者として、自信もって言い切れます。

[15448: 匿名さん]

ここの建ぺい率って65%くらいでしたっけ。
こんなにキツキツ立地にタワマン建てて許されるのも、幹線道路沿いクオリティですかね。

[15449: マンコミュファンさん]

谷底低地の昭和の商店街と工業地帯が広がる場所に住んでるわけないでしょ。

たまに通って、泣けてくるだけです。

[15450: 匿名さん]

>>15447 匿名さん

そういうのは典型的な郊外の開発パターンだわな。
変わる変わらないの表現は捉え方が微妙だから賛成も反対もしないが、誰がどこまでそういうのを求めるかは場所によっても変わるよな。

[15451: 匿名さん]

>>15447
中国にそういう街がいくつもできたが、どうなったかわかるよね。
需要のあるところに需要に奉仕するものを作らなければ何を作っても単なる自己満足にすぎない

[15452: 匿名さん]

転売部屋が、売れませんね。
すでに２ヶ月が経過しました。

[15453: 匿名さん]

>>15452
スーモのサイトの中古マンションで「パークコート」「都営三田線」で検索すると16件ヒットして、内訳はパークコート虎ノ門愛宕タワー四件、パークコート浜離宮ザタワー九件、パークコート高輪ヒルトップレジデンス一件、パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス二件でパークコート文京小石川ザ・タワーはヒットしなかった。どこに売りに出ているの？

[15454: 匿名さん]

ここがネガられている理由って

① 非免震、かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超、地下1m下に地下水あり
③南東角部屋は全て地権者部屋（全体の４割近くが地権者部屋）
④ スーパーは庶民派路線、商業テナントも？（年収レベルの低さが影響したか？）
⑤ マンション外に出るにはは乗り換えが必要（エレベーター3基しかない）
⑥ 宿泊ルームを含め、共用施設は不特定多数の人が行きかう 7階フロアに全て集約（地権者多数の為、販売戸数を増やす目的だと思われる）
⑦ 低い階高（3.2m台）、下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれでも 80㎡ あるのです）
⑧ パークコート初の 壁掛けエアコン仕様
⑨ ハザードマップでは、3メートルの浸水エリア
⑩ プレミアフロアは最上階のみ、他は子連れは住めない 狭い部屋が中心
⑪ 外壁は、吹き付けｗ（黄土色…ｗ）
⑫ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（ただしJR水道橋駅までは徒歩11分）
⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外
⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）
⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々良くも悪くも）
⑯ 1.5億部屋は 45万/月 以下の賃料予想（これはひどい高値掴みです）
⑰ 教育環境も疑問符（学区は対面に建設予定の野村ランドマークタワーの方が、格上の本郷小）
⑱ 市況のピーク（某駅直結タワーは最近 1000万値下げしました。こちらも第二期では値下げ部屋も出現しました）


くらいじゃね？

[15455: 匿名さん]

ここがネガられる理由？

売れてる人気物件だからだよ
それを、妬むやつがいるからだよ
ほっとけばいいじゃん

[15456: 匿名さん]

そういうことですな

[15457: 匿名さん]

>>15450 匿名さん
敷地にゆとりがある西新宿三丁目の再開発が郊外の開発とは驚いた

[15458: 匿名さん]

>>15457 匿名さん

別にそんな事で驚くことなかろう。
例外がないという話でもない。
今後も永遠にないともいってない。

[15459: 匿名さん]

確かに購入者が毎日毎日これだけ必死に掲示板に張り付いているのは、そういう理由があるのでしょうね。

[15460: 15445]

別に購入者でないし
購入したいけど

購入者が、掲示板チェックしたら、「そういう理由」で、ネガがチェックするのは、「どういう理由」だよ？

[15461: マンション検討中さん]

ネガが張り付く理由ってなんなんだろう？
検討対象から外れるなら、粘着せずにいなくなるはずなんだけど。

[15462: 匿名さん]

>>15461 マンション検討中さん

購入者さん達が必死に張り付く理由を考えてみれば、その逆を辿ることでそれが判明するかもしれませんね。

[15463: 匿名さん]

>>15461
>ネガが張り付く理由ってなんなんだろう？

若葉マークの千葉の爺さんはそれだけ人生がうまくいってないんだよ

たまたま何か意見が食い違うとか、趣味が合わないとかじゃなくて

毎日毎日東京のあちこちのスレで朝から晩までディスってんだからｗ

[15464: 名無しさん]

>>15454 匿名さん

ポジと思う要素も色々あるな

[15465: 匿名さん]

確かに購入者には余裕がない

しかし今さら傷をほじくり返すこともあるまいて

[15466: 匿名さん]

幹線道路脇の騒音に苦しむこちらの立地。
騒音の子供の脳に対する影響が警鐘される昨今、直接的には学習の集中の妨げとなり、成績や意欲の低下は避けられないであろう。

[15467: マンション検討中さん]

>>15461 マンション検討中さん

ムサシコヤマはしつこいからねー

[15468: 匿名さん]

余裕がないとか、傷とか妄想だよ

後出し格上物件とやらも、微妙だと思っている
欲しくない
勝手に、それぞれのスレッドで騒いで下さい

[15469: 匿名さん]

不思議ですね
それが本心なら平然としていられるはずなのに

あ
それと、一番微妙なのはご自覚されている通り、こちらの物件です
一般論を述べているだけなので、どうか平然としていてください

[15470: 匿名さん]

>>15469 匿名さん

平然としています
あなたこそ平然として下さい
反応しすぎですよ

傷ついているのはどっち？

[15471: 匿名さん]

笑える応酬だ

[15472: 通りがかりさん]

単なるプシコでしょ。相手しちゃダメだよ。

[15473: 匿名さん]

>>15470 匿名さん

不思議ですね
それが本心ならここまで毎日毎日、過剰反応しないはずなのに…

あっ
すみません
理由は皆さんご存知だと思いますが、どうな気にせずスルーしてください

つまりは気持ちを強く、掴んでも平然平然

[15474: 匿名さん]

格下パークシティの嫉妬は恐ろしや

[15475: 匿名さん]

ここ、プシコが買ってるんですね

[15476: 匿名さん]

深夜までクルマがうるさいなあ

寝られへんは

[15477: 名無しさん]

>>15435 匿名さん

社員は普通の対応で何も問題無かったと思うぞ

[15478: 匿名さん]

15000以上もスレ伸びるんだからそれだけ人気なんだよ

[15479: 匿名さん]

春日はマイナー駅という人がいるんだけど

都営地下鉄のHPを見ると三田線春日の乗車客数は34,523人、降車客数は34,300人で1日乗降客数は68,823人で大江戸線春日駅の乗車客数は29,681人、降車客数は29.223人で1日乗降客数は58,904人、三田線と大江戸線を合わせると春日駅の1日乗降客数は127,727人　これは東京メトロ駅で言えば赤坂見附と同じぐらい。決してマイナーな駅ではないと思う。もちろん東京メトロ後楽園駅（1日乗降客数　105,720) とも地下直結なので、そちらも入れて春日・後楽園を一体と考えるとこれは相当なものではないかと。

東京都交通局　地下鉄関連情報　各駅乗降人員一覧
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/kanren/passengers.html

東京メトロ　各駅の乗降人員ランキング
https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transpor...

[15480: 匿名さん]

以前モデルルームを見学しましたが、正直チープな感じが否めませんでした。
躯体を調べても、天井は低く、免震も非採用。
共有部のエントランスは豪華でしたが、全体施工費からすると、微々たるもの。

土地も安い。

分譲価格は地域相場からかけ離れて、非常に割高ですが、契約者が支払うそのお金は一体何に対するものなのでしょうか。

[15481: 匿名さん]

違うと思う。ここ数年竣工の価格に見合わない低地パークコートは、スレ数が異常に伸びる。馬鹿にされているからかね。

[15482: 匿名さん]

週末はトラックが少ないので、よく寝られそう

[15483: マンコミュファンさん]

クルマ持ってるとタクシーに乗車拒否される法令はいつ施行されるのかな?

[15484: 匿名さん]

階高や天井高が低い低いと言われてはいるのですが、虎ノ門と麻布十番、浜離宮の間ぐらいで極端に低いとは言えないでしょう。ほかのパークコートの過去スレッドでも同じような騒ぎが起きているようなので、ここが極端におかしなことになっているとは思えません。制振耐震なので梁が出てしまうのはこれはもうしょうがないとしか言いようがないです。むしろこれが守ってくれると思うのが吉ではないかと思います。それに免震で梁の少ないマンションはごく一握りなので、長年そういう物件に住めば別ですが、実際に気になる人は少ないのではないでしょうか。

階高と梁下高
乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/res/96/ より

[15485: 匿名さん]

天下の読売巨人軍の東京ドームがある時点でマイナー駅ではないよ

[15486: eマンションさん]

>>15480 匿名さん
ちゃんとマンションの原価を理解されておられますか？
このレベルのタワーマンションだと今建築費は施工床ベースで坪130万前後するでしょう。延べ床面積約84000m2のため想定建築費は約330億。
確かに今回土地は等価交換の為安く仕入れたと想定されますが仮にこの土地が更地で三井、三菱、住友、野村の限定入札が行われた場合（市場時価）、一種200万（坪1900万）?250万（坪2400万）くらいするでしょう。
今や南砂町徒歩8分のマンション用地で一種160万、原宿の一等地のマンション用地で一種400万の時代です。
仮に土地が1種200万として、全体土地価格が約360億。
つまり単純に土地取得費と建築費だけで690億の原価かかかる不動産と想定されます。
店舗なども含めた総専有面積がおそらく15000坪程度の為原価だけで専有坪460万、70m2換算で9700万です。
当然そこからデベの販売経費、利益等も乗せる必要があることから平均坪570万の販売価格は十分納得出来るものと考えています。
（そもそも１種20０万でこの駅直結広大地は落札出来ないと思いますが）。
あなたはこのマンション販売に至るまでの経費としてどのように計算されそのようにお考えになりましたか？ご意見をお聞きしたいです。
なお、周辺相場より逸脱して高いのは事実ですが不動産の正常価格は①希少性②効用③有効需要の3要素で決定され、駅直結パークコート タワーにおける希少性と想定される有効需要を考えればそれも違和感ありません。
賃料が価格を形成する唯一の?と仰っておられら方もおられますが不動産価格はそう単純ではありません。
不動産は奥深いのです。

[15487: 匿名さん]

>>15486 eマンションさん
建物が施工床で坪130万もするわけないやろ。施工床、延べ床、容積対象床、専有床、違い分かっとる？
土地1種坪250万、住居専有床坪120万の計370万、そこにデベロッパーの粗利20％のせて専有床坪440万ってとこでしょう、今の適性価格は。

土地価格は金額が莫大で大手デベロッパーしか入札者できんから意外と安いんだよ。

[15488: eマンションさん]

>>15487 匿名さん
当然分かってますよ。施工床面積は今回不明ですが。専有坪120万はあり得ないでしょう。この物件のレンタブルをご存知ですか？

[15489: 匿名さん]

>>15488 eマンションさん
しかも居宅と店舗事務所を一緒に計算しとるだろ
住居だけなら60％くらいか？

[15490: 匿名さん]

小石川2丁目のミニ戸建でも、大和ハウスが2年前に1億1千万円で販売していて、即完売するぐらいなのに
ビル潰して2戸に分けて販売していた
坪440万円は安すぎるだろ

[15491: 匿名さん]

>>15490 匿名さん
そりゃ戸建用地はエンド価格なんだから高いに決まってるだろ。マンション用地はエンド価格の半分の単価だよ。

[15492: 匿名さん]

>>15490 匿名さん
1億1千万から建物価格2500万を引いた8500万を土地面積で割ってみろ。坪400万くらいするだろ。同じ場所のマンション用地なら半分の250万だ。

[15493: 匿名さん]

>>15492 匿名さん

直ぐ側のル・サンクは坪250で販売されていなかったけど
ル・サンクもったいないな

[15494: eマンションさん]

>>15489 匿名さん
店舗事務所は全体の専有の2割未満ですからそこは纏めても大勢に影響ありません。
レンタブル60パーセントで専有120万てことは施工床坪70万?80万ぐらいで考えてますか？
下に添付したとおりその辺にあるRCのマンションで施工床110万ぐらいですよ。パークコート タワーの建築費を甘く見過ぎです。
https://sumika.me/seek_advices/2720

[15495: 匿名さん]

>>15486 eマンションさん

ハハハ。
モリモリに計算してますね。
ま、初心者マーク同士、仲良くしましょうや。笑

[15496: eマンションさん]

>>15487 匿名さん
ついでにいうと金額が莫大で大手デベしか入札できないから安くなるということは通常ありません。過去の経験上、数社の限定入札で十分本気の価格を引き出せるはずです。

[15497: 匿名さん]

パークコートタワーとは言え、こちらは実情の伴わない名前だけなのは、今さら言うまでもないところ。
過去の事例から施工費用は大体予測できます。
80平米だと、施工費用はおそらく2000万以下。
火災保険契約時に評価額がシビアに出ますから、契約者の皆さんは楽しみにしていてください。

[15498: eマンションさん]

>>15497 匿名さん
80㎡が2000万以下ということはその辺のノーブランドのちっちゃい賃貸マンションより安く作れると思ってるわけですね。凄い眼力ですね。ただ仮にそうだとするとずっと議論に上がっていた固都税が高すぎる問題が解決しそうなので非常にいい話ではありますね。

[15499: 匿名さん]

今日も元気にネガってるな。そのまま2万レス目指して最終期完売を願っておくれ。

[15500: 検討板ユーザーさん]

若葉マークのポジネガお二人さんの鍔迫り合いが面白い。もっとヤレヤレー。
マンマニ氏も検証してましたが、都心の駅直結マンションとそれ以外では価格差も価格維持率も結構あるので、高いとは思うがこんなものかとは思う。
建物2000万円以下はないな。