パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[14651: 匿名さん]

>>14649 坪単価比較中さん

なるほど。そういう意味ではここはいいと思いますよ。
あとは残りが少ないので、向きや日当たりなども充分に考えて決めてくださいね。

[14652: マンション検討中さん]

1.ハザードマップ
地震に関してはご理解のとおり、日本でリスクのない場所はありません。

ここはもともと沼地で、国土地理院などが公表している資料では「後背低地･湿地」に分類されており、地震に弱い地域とされています。

ただ、あくまで高台と比較しての話なので、湾岸地域や城東地区と比べればそれほど気にしなくてもよいという考えもあります。

水害に関しては高台と低地でリスクが異なり、ここは北・東・西から見て谷地になっており非常にリスクが高くなっています。

水没した場合、電気・ガス・水道が停止したり、水が引いたあとの悪臭が懸念されます。また、一度浸水したマンションは資産価値が下落する事例がいくつか見られます。
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/ichinitimae/kkh26007.html


2.今後の大規模マンション
今後行われる再開発計画は東京都都市整備局が公開しています。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

都内で大規模な案件だと、湾岸が多いですが、西新宿に大規模プロジェクトがあります。

https://skyskysky.net/construction/202702.html

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42702740Q9A320C1L83000/


3.PER
ロンドンや香港の中心部では利回り２％台の物件も一般的にあるようです。

東京も都市のポテンシャル的にはロンドンや香港に劣らないとは思いますが、交通機関が発達しており、利便性の高い地域が多く供給が多いので利回りが同じ水準に値段があがるかどうかは未知数です。

[14653: 匿名さん]

一人周回遅れでついてこれてない

[14654: マンコミュファンさん]

地震と天候は制御不能なので、地盤の良い高台に住むのが基本中の基本

地震はともかく、雨の降り方が19世紀、20世紀と同様と思ってる若干名にウケル

[14655: 匿名さん]

>>14650 坪単価比較中さん
買わなくても借りればいいじゃない。食料やガソリンではないので、買わなくても便益は享受できる。ここは賃貸に必ず出るよ。賃貸に滅多に出ないマンションで、どうしてもそこに住みたいのであれば買うしかないけど。ここの利便性はスゴイけど終の住処としての性格は薄い。10年もすれば中古もポツポツ出てくるでしょう。

>>14652 マンション検討中さん
ロンドンや香港が東京よりもPERが高いのか普通、もし低かったらおかしい理由わかってないじゃん。PER分かってたら、何故実需でもここはダメか説明できるでしょ。代わろうか？成りすましさん

[14656: 匿名さん]

>>14652 マンション検討中さん
日本人が主に居住のために買うのですから、香港とロンドンと東京を並列で語られても…。それに所得からしたら利回り2％台とおっしゃるロンドンの方が安いです。東京の適性な利回りは他の種別の不動産をみても区分なら4％ですよね。

[14657: 坪単価比較中さん]

こちら以外に良い物件があるのか？と興味半分で書き込みました。

>>14654
地盤の良い高台に住むのが基本。とのことには異論は無いのですが、
そうすると東京西部の武蔵野台地上に住んでおけってことになり、
そこまでいかないまでも、都心で台地というと、ほぼ低層住宅地となりとても高くて手が出ません。


>>14655
ＰＥＲから考えたら、買うより借りたほうが良いのでは？とのご意見はその通りだと思います。
将来の資産価値がＰＥＲのみで決まるとのご意見には賛同しかねます。一つの指標だとは思います。

あと、本当にロンドン、香港と東京が異なる理由がお分かりなのでしょうか？
香港、ロンドンともに売りに出る物件はほぼ定期借地です。
ロンドンに至っては、ほぼ王室と貴族が土地を持っているので、土地が売りにでることはありません。
なので、ロンドン、香港は建物に価値があり、東京は土地に価値があるんです。
故に、ロンドン、香港の方が東京よりＰＥＲが低くなるのが理屈です。
土地代が含まれないんですから。

単なる興味で書き込みましたが、
ご気分を害されましたら申し訳ございません。

どうやら、いまだに私の理解が至らないようですので、これにて失礼いたします。

こちらを買われる方、ご縁がありましたらよろしくお願いします。

[14658: マンション検討中さん]

「パークコート小石川文京の利回りが2%台はスーパー割高で、特殊事情のあるロンドンや香港レベル。東京の他の不動産が値上がりして、東京の相場全体が同じ2%台になることは考えにくい」と書いたつもりだったのですが、まわりくどい書き方だったようで、読解力のない皆様の混乱を招き、大変失礼しました。ここにお詫び申し上げます。

[14659: 匿名さん]

またプロ市民のせいで本気で検討してた方がいなくなってしまった…

[14660: 匿名さん]

>>14657 坪単価比較中さん
検討する気がないのに書き込み活動をしている人を気にされなくて大丈夫ですよ。住民にもなりませんので実際に顔を合わせることもありません。

[14661: マンション検討中さん]

小石川の検討板で小石川以外にいいマンションがあるか聞く時点でおかしい。

他のスレにいけ

[14662: マンション検討中さん]

14661さんに激しく同意。
レストランに入って、ここより美味しいレストラン他にありますか？って普通聞かないよね。頭おかしい。

PERにご執心のようですが、ここの想定賃料を周辺と同じに扱うのはいかがなものかと。グレードと立地と希少性加味してますか？
PERだけで物件の価値は判断出来ませんが、PERが高い物件は渋谷など人気の駅に多く資産価値が下がりにくい。

[14663: マンション検討中さん]

ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

[14664: 通りがかりさん]

>ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

それ書いた方とは別人ですが、それは事実です。イギリスの土地は全て国家君主、今はエリザベス二世女王陛下のものであり、不動産はLeaseholdといって例えば999年などの、まあ事実上はほぼ所有権に近い形ですが、いちおう超長期のリース契約になります。ご参考まで。

[14665: マンション検討中さん]

>>14664 通りがかりさん
ドヤ顔で間違った知識披露して恥ずかしくないですか？

[14666: 通りがかりさん]

グロブナー家もかなり持ってます。

[14667: 通りがかりさん]

>>14658 マンション検討中さん
何%なら妥当なんですか？肝心なトコロがかいていない。そもそもここ本当に2%何ですか？まだ、誰も借りてないよ。他人の読解力に原因を求める前に、あなたの理解力とそれに対する無自覚、社会性の低さに目を向けましょう。

[14668: 通りがかりさん]

想定賃料で利回り考えて割安割高言ってるあたり、不動産屋からするとほのぼのしますね。

[14669: 匿名さん]

一旦、駅前一等地に分譲マンション建ててしまったら、現実的にはむこう50年は建替えできない。その駅前の発展はそこでほぼ終了。新しいビジネスが生まれ、東京の他の駅前がまったく新しい使われ方をされ発展しようが、春日駅前は将来の可能性を捨てた街なので、未来永劫、駅前の貴重な土地をマンションの敷地でしか使えない。自分の首を絞める再開発でした。

[14670: マンション検討中さん]

>>14669
『東京23区の新築分譲マンション掲示板』だぞここは。交通至便がモノを言う分譲マンションをひっくるめて完全否定。すべての駅前希少地にはオークウッドなどの高級賃貸や定期定借物件にしろとでもいうのか。ゴミみたいなネガだな、失せろ。

[14671: マンション検討中さん]

水害も利回りも同じパターンです。

データに基づくネガティブポイントが書き込まれると契約者が感情的に暴言を書き込み、それになぜか多くの「参考になる」が押されています。

悲しいですね

[14672: マンション掲示板さん]

14669さん
場所取り合戦ですからそういう見方は否定しませんが正しくないと思います。人が増えるから周りにビジネスが生まれるのだと思います。

[14673: 匿名さん]

言論封殺と、周知の事実を連投するのを批判されるのは違うだろ。ただの自己満足を正当化するな。

[14674: マンション検討中さん]

他の投稿者を「ゴミ」呼ばわりする投稿に参考になるが8つもついてる時点で、住民の質が窺い知れますね。

[14675: 匿名さん]

14669さんの言説を裏付ける実例はあるんでしょうか？ 駅近に分譲マンションが建ったために再開発が滞ったという

[14676: 匿名さん]

千葉の若葉おじいさんがまた珍説唱えて笑われてますな

[14677: マンション検討中さん]

>>14675 匿名さん
神戸市が14669と同じ考えで三宮駅周辺のタワマン規制を行う予定。

ただ、タワマン規制してオフィスがくるかは不透明。神戸市は西は明石、東は西宮に人口取られて、オフィスは梅田に集約になって三宮駅前が埋没するんじゃないかと勝手に思ってる。

[14678: マンコミュファンさん]

さすが、文京区ぶっちぎりの谷底低地の商業地にお住まいになる方々だけあって、お行儀も足立区なみですね。

[14679: 匿名さん]

そんな物件の掲示板にしがみつき、かつ書き込まずにはいられないお前も同列だぞ

[14680: eマンションさん]

>>14678 マンコミュファンさん

足立区民をバカにしすぎです。

足立区ではハザードマップの水害リスクをしっかり受け止めて対策を進めてますよ。

[14681: マンション検討中さん]

>>14680 eマンションさん
進めるったって軒並み６mまで浸水の
危険性あるとこでどうしろと
６mって2階の屋根の高さだぜ

[14682: 匿名さん]

温暖化型豪雨とインフラが老朽化と想定外雨量で対応できなくなり浸水地域は増えていくと思う。
西日本豪雨並みだと500ミリ想定。

[14683: eマンションさん]

九州の豪雨が大変そうです。
豪雨の被害はどんどん酷くなりますね。過去の経験に頼らず、自分だけは大丈夫と思わずに早めの行動が大切です。

[14684: マンション検討中さん]

もう当たらなくてもいいから最後は外れ続けた人に残り物に福があったと思えるような値段にして、パーっと華々しいグランドフィナーレを迎えてほしい！

[14685: 匿名さん]

残り６９戸なんて値段下げなくても、その外れ続けた人だけで終わりそうです。

[14686: 匿名さん]

白金ザスカイと販売時期被るからバラけるんじゃない？

[14687: 匿名さん]

>>14686 匿名さん

ここじゃないとダメな人が70人から多分余裕でいると思いますよ。また、抽選だったりして。

[14688: プロマネージャーさん]

何度も忠告されていますが、ここの購入者さんは『資産価値』というものについて、もう少し勉強した方がよいです。
このマンションでは、1.5億のお部屋の予想賃料が約 45万ですから、資産価値はないです。

購入者さんの大半は、そこを知らずに集団心理における過熱相場の中で、ふわっとした資産価値論に誘導されて、バブルピークのタワーマンションという新興国株に似た金融商品に手を出してしまったしまったきらいすら、あるのです。

以下、引用

マンションという「資産」は賃料が高いほど価値があるからだ。このことを覚えておいた方がいい。
https://diamond.jp/articles/-/207671?page=4

[14689: 匿名さん]

>>14688 プロマネージャーさん
ご忠告ありがとうございませす。でも、家を利回り考えて買うとか中古ならいざ知らず。新築では無理ですよ。出来ない事をいくら書き込まれても参考にならないですよね。新築で凄い利回りの物件を逆に紹介して下さい。その方が遥かに参考に成ります。

[14690: eマンションさん]

>>14688 プロマネージャーさん
ハザードマップすら見ないここの契約者に利回りを理解させれるのは無理でしょう。あきらめましょう。

[14691: 通りがかりさん]

ここより格上の港区白金ザスカイが出るから3期は抽選にならずに買えるんじゃない？

[14692: 匿名]

クレヴィアに完敗でしたね

[14693: 匿名さん]

>>14689 匿名さん
新築でも分譲でも利回りです。今は買い時ではなく売り時、そして借り時。
ここは賃貸に絶対出ない、かつここじゃなきゃ絶対駄目でない限り。
最近のパークコートの状況を見れば、賃貸は出る。また、仕事には便利だけど、一生住みたいと思われるような立地ではない。中々売りが出ないタイプのマンションではない。

[14694: マンション検討中さん]

今日の現地 南側

[14695: マンション検討中さん]

南側2

[14696: マンション検討中さん]

南側3

[14697: マンコミュファンさん]

>>14696 マンション検討中さん
いつ頃から立ち上がるのでしょう、、、？

[14698: 匿名さん]

① 非免震、かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超、地下1m下に地下水あり
③南東角部屋は全て地権者部屋（全体の４割近くが地権者部屋）
④ スーパーは庶民派路線、商業テナントも同様（エリア年収を鑑みたマーケティングであろう）
⑤ マンション外に出るにはは乗り換えが必要（エレベーター3基しかない）
⑥ 宿泊ルームを含め、共用施設は不特定多数の人が行きかう 7階フロアに全て集約（地権者多数の為、販売戸数を増やす目的だと思われる）
⑦ 低い階高（3.2m台）、下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれでも 80㎡あるのです）
⑧ ハザードマップでは、3メートルの浸水エリア
⑨ パークコート初の 壁掛けエアコン仕様
⑩ プレミアフロアは最上階のみ、他は50㎡台の狭い部屋が中心（子供のいない団地のイメージ）
⑪ 外壁は、吹き付けw（センスの悪い黄土色）
⑫ 最寄駅はマイナー路線のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）
⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外
⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）
⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々良くも悪くも）

⑯ 利回り 2%台（これは、ひどい高値掴みです）
二期では値下げ部屋も出現しました
⑰ 教育環境も疑問符（学区は対面に建設予定の野村ランドマークタワーの方が、格上の本郷小）
⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/image/13949/0/

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[14699: マンション検討中さん]

>>14688 プロマネージャーさん

同意。

[14700: 匿名さん]

ローン購入前提、居住以外に投資としての意味合いが大きな検討者は十分な検討が必要かと思いますが、潤沢な資金を持つ現金一括買い増し購入者にはさらなる検討は不要です。建物が地震で崩壊しても命があれば、また、新しい物件を買うか他の所有物件に移るだけです。文京区に所縁のある富裕層は相当数いらっしゃいます。残りの69戸も完売します。