パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[14601: 評判気になるさん]

[No.14497～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[14602: 匿名さん]

>14444
大変参考になります。
その地図はどうやったら見れますか？

[14603: マンション検討中さん]

結局スーパーはどこが入るか決まったんですか？？

[14604: マンション検討中さん]

>>14595 匿名さん
千代田区が羽田新航路影響あるなら、ここも影響する。

[14605: マンション検討中さん]

>>14577 マンコミュファンさん
将来的には300mm想定が必要。
450想定でも100-150年に一度は来る。

[14606: 匿名さん]

>>14604 マンション検討中さん
どなたかが、白金台や広尾、目黒、恵比寿、表参道、代官山、あたりが新航路との発言はありましたが、誰も千代田区が新航路とは言っていないのでは？

[14607: 匿名さん]

では、揶揄せずに単純に
千代田区買えば良いのでは？ですね。

[14608: マンション検討中さん]

最終期案内来ましたね

[14609: 匿名さん]

>>14605 マンション検討中さん
いえいえ。
この一帯は 300mmではなく
153mm の雨量で 3メートルの浸水予測が 公式にハザードマップで警告されています。
先日の豪雨は 110mm 程度でしたから、そこそこ起こり得るんですね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[14610: 匿名さん]

朝からトラックがうるさいなあ。
まともに住む環境じゃあないだろ、これ。

[14611: 検討板ユーザーさん]

14610さん

そんなあなたには武蔵小山がピッタリです。
今なら安くアットホームで買えますよ。指値交渉も出来ると思います。

[14612: 匿名さん]

「うるさい」や「豆腐地盤」で検索すると、同一人物が何度も投稿、成りすましによる別関係者への押し付け、の二つが本当によく分かる。

[14613: 匿名さん]

うるさいし豆腐地盤ですし、事実ですよね。
ポジの言論封殺には、もううんざりです。

[14614: 匿名さん]

>>14613 匿名さん

何度も何度も同じネタでディスって来る人の方がうるさいです。少しは役に立つ新たな情報は無いんですか？無いのなら黙って下さい。ホントに迷惑してます。

[14615: マンコミュファンさん]

3mの流水食らったら、水の怪物マイケル・フェルプスでも死ぬだろう。

魚でもない限り無理。

[14616: マンション検討中さん]

14614さん

激しく同意です。ここを買いたいと思ってこの掲示板に訪れるヒトたちの為に役に立つ情報をシェアして下さい。
豆腐地盤って、豆腐のようにゆらゆらなんですか？ためし14613が地盤に乗ってにゆらゆらしている写真でも乗っけて下さい。そしたら信じます。
うるさいとは、どのような定義ですか？完全な無音の部屋にお住まいになりたかったら人里離れた山奥にでもお住まいになられては？
14615さん、エントランスは六階です。3mの倍以上の高さです。それ以上の水が来たらここもどこもダメでしょうね。
そして、例えが古いですし、偉大なるフェルプス選手に失礼です。彼ならやり遂げるかもしれません。

[14617: マンション検討中さん]

城東を中心に都内の半分はここと同じ低地で軟弱地盤です。

問題は、１億越えの高級住宅は大半が高台にあることではないでしょうか。

〉〉当時のトップ階級とされた武家の屋敷は、安全性の観点から高台である台地に建てられた。一方、低地には庶民の街、いわゆる下町が形成され、高台の山手と低地の下町がセットで発展していった

[14618: マンション検討中さん]

>>14617
全体的に同意ですが、不動産局地バブルの影響で土地の仕入れ値が高騰している以上、なんでもないペンシルマンションでも高層階の一部が億越えすることも珍しくなくなってしまいましたから、水準としては2億近くないと今は選択肢に入ってきません。
ちなみに三井の物件で言えば、先代の浜離宮のパークコートに続いて地盤に弱点ありのタワーが続くことになりました。この流れ、頑なにパークコートが供給されなかった中央区にも、もしかすると日本橋の再開発で定借物件が建つかもしれませんねえ。

[14619: 検討板ユーザーさん]

ハザードマップの3メートル浸水の予測は1時間雨量114mmで総雨量589mmに基づいたものです。

東京145年間の観測史上、一度もそのレベルの豪雨がありませんでした。東京の史上最大1時間雨量は88.7mmで、日雨量は392.5mmです。

出所
http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/view/rank_s.php?prec_no=44&am...

[14620: 匿名さん]

三期で最終期になるようですね。
こんなに好調なタワマン、他にあるでしょうか？

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/outline.html

しかもあと69戸しかありません。
抽選必至ですね。。

[14621: マンコミュファンさん]

自分ちの下駄が水没してるのに、自分ちは6階以上だから大丈夫って言ってる神経がよくわからん。

[14622: 匿名さん]

自分のマンションがディスられるのはまっぴらごめん
他人が濡れき着せられても見て見ぬふり
成りすましにはころっとやられる

皆さんは子供の頃イジメをみたら止めていましたか？
劇場型の振り込め詐欺には注意！

[14623: マンコミュファンさん]

>>14620 匿名さん
北仲と同じレベルまではいかないにしても、現状販売してるマンションでは1番の売れ行きですね

[14624: 匿名さん]

事実を提示するのは大事だが、いやーさすがにしつこいし飽きた。ガイジみたいだぞ

[14625: 匿名さん]

表面利回り2%の物件って、投資物件とはしては経験上マイナスなんだけど
投資物件ではないから、本気の住人てことで
それは、それで住民まとまっていいかも知れませんね。
キャピタルゲインはないと思いますけど。

[14626: 匿名さん]

>>14620 匿名さん

思った以上に順調ですね。
対面の野村も相当な価格になりそうですね。

[14627: 匿名さん]

相当な価格に喜ぶのは、野村？
買い手の住民は、喜ぶかなあ～～?

[14628: マンション掲示板さん]

慈善事業じゃないんで、売主の野村も利益が確保できて、マンションと再開発で街が発展することで資産価値の上昇または維持が期待できる価格なら売主にもメリットがあり双方Win-Winですね。

[14629: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山のスレにもこのマンションの好調ぶりについて語られてる...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633283/res/2426/

[14630: 匿名さん]

>>14625 匿名さん
2%なら借りるのも選択肢の一つ。浜離宮、駿河台の状況から賃貸はそれなりにでるんじゃない。

>>14629 匿名さん
わざわざ別のスレッドにしつこく書かれているので、無関係な人の書き込みの可能性も。あちらの契約者を煽りにこちらの契約者を悪者にして争いを招く、あらし典型の工作に注意した方が良いかと

[14631: 匿名さん]

>>14621 マンコミュファンさん

このマンションが浸水するって本気で思ってる人の神経の方が良くわからん。

[14632: マンション検討中さん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

小石川一丁目アウト?
でもこのマンションはかっこいいな。

[14633: マンション検討中さん]

>>14631 匿名さん
ヒント
地球温暖化

[14634: 匿名さん]

しつけえ

[14635: マンコミュファンさん]

自分ちだけは安全って、意識高い系マス層は思うんだよね。

調子にのって、投資で大損こいたことないんだろうな。

まぁ、大損こくだけの金は、持ってないか…

[14636: マンション検討中さん]

この前NHK見てたら、西日本豪雨に関する被害を紹介する番組をやってた（グラビアアイドルのMEGUMIが出ていたやつ）

西日本豪雨の被害エリアとハザードマップはドンピシャで一致していた。だけど、

①そもそもハザードマップを見ていない、
②見ていてもなぜかは自分のところは大丈夫と過信、

の２パターンで避難もせずに被害にあった住民が多かったらしい。

ここの掲示板見てたらよくわかるけど、東京都や文京区がどんだけ金をかけてハザードマップを作成して、全住民に配布しても、見ない人は見ないし、見ても自分に都合の悪い情報は信じない。

心理学では「正常性バイアス」というらしく、ここの契約者は人生に一度の買い物して、このバイアスに見事にハマってしまったみたいだね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E6%80%A7%E3%83%90%E3%...

[14637: マンション検討中さん]

>>14636 マンション検討中さん

ここ買う人はお金持ってるから浸水してもそこまで問題ない。
それぐらいの余裕があって、買ってますから。

[14638: 匿名さん]

タワマンに住むこと自体がナンセンス。
低地のタワマンは更に話にならない。
平屋の戸建てに住めない小金持ちの小屋だな。
という事になるのか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?
a=20190619-00566632-shincho-life

[14639: 検討板ユーザーさん]

だから東京145年間の観測史上、一度もハザードマップ想定レベルの豪雨がなかったて！

[14640: マンション検討中さん]

ここの契約者はまさにこれですね。

自然災害や火事、事故、事件などといった自分にとって何らかの被害が予想される状況下にあっても、それを正常な日常生活の延長上の出来事として捉えてしまい[2]、都合の悪い情報を無視したり、「自分は大丈夫」「今回は大丈夫」「まだ大丈夫」などと過小評価するなどして、逃げ遅れの原因となる[

[14641: 匿名さん]

住民の代わりに色々調べてくださり助かります。
こちらとしては調べる時間が省けていいですね。
住む予定（住む気）がないのに情報収集に時間を割けるのがすごいと思いました。

[14642: 匿名さん]

>>14640 マンション検討中さん

それは個人の選択の自由ですよ。

高台の戸建てに住んで坂道に苦労するのも。駅近だけど浸水がねー。(って本気で思う人はいないと思うけど)と考えるか。

貴方は自分の意見を人に押し付け過ぎです。

多分、過小評価されてるのは書き込みの内容では無くて貴方です。残念ながら。

[14643: 坪単価比較中さん]

3期での購入を真剣に考えているものなのですが、
以下のように考えております。
ご意見をいただければと思います。

1.ハザードマップってそこに「住むべきではない」といったものではないですよね。大雨降ったら早めに避難、もしく高い階に移って「命を守る」指針だと思うのですが。
そもそも、地震国の日本でハザードのない場所なんてないわけで。

２．今後大規模な都心のマンションって出てくるのでしょうか？
あの野村不動産ですらオフィス運営にシフトしているのに、売ってしまったらそれっきりの分譲マンションがそうそう出てくるとは思わないのですが。
すでに、入札が高騰し、今後も収益が見込めるホテル、オフィス、賃貸マンションしか新築されなくなりつつあるわけで。
某デベロッパーは、都心のマンション「分譲」からは撤退し「賃貸」に専念するってうわさも聞いたことがあります。
今後、大規模物件は、湾岸地区とか郊外とかしか出てこなくなるような気がしております。

３．収益力に乏しい？
ＰＥＲにのみ着目し、収益物件ではないとの議論がありましたが、もともと永住するのなら関係の薄い話だし、
中古で売りに出したとき、大きく値下がりするとの根拠にはＰＥＲだけでは薄いかとおもいまして。

以上、予算1億～１．５億で、
１．戸建てでなく、大規模マンション希望
２．とにかく都心の駅近
３．儲けようとは思わないので、あまり値下がりが少なそうな物件
との条件で、ここにたどり着いたわけですが、ご意見をいただけたら幸いです。

今年中に決めたいので、
オリンピック後は値崩れする
とか
文京区は都心ではない
などのご指摘は省いていただければと。

[14644: 匿名さん]

ここは嫉妬、妬みで卑屈な奴が本当に多いね。

[14645: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

対面に野村が建てるよ

[14646: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

要するに、あなたにとって都合の良い解釈を加工して与えれば、たとえそれが嘘でも自分は満足、ということですかね

[14647: 匿名さん]

>>14644 匿名さん

多いと言ってもいつもの千葉の老人がほとんど連投してるだけだよ。

[14648: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

あなたの解釈自体、独創性が強く正しい情報を歪めて伝えてしまうきらいがありますので、正す意味も込めて回答さしあげます。

1.ハザードマップ
国家施策として、居住自体を避けるよう暗に促されています。
ご確認ください。

２.今後大規模な都心のマンション
中央線北側エリアでは対面の野村タワーくらいかもしれませんが、南側（つまり都心側）では大規模マンションがいくつも計画されています。
どれも少しネットで調べれば、容易に情報が得られるものばかりです。

３.ＰＥＲ
無知ゆえの質問と捉えます。
PERは投資・実需といった区別をつける数値ではありません。
あくまでその物件がどれだけ割高であるかを理解する為のデータとなります。
何度も申し上げるのは失礼かもしれませんが、こちらの数値は酷いものでした。（詳しく知りたい方は PER でスレ内検索をかけましょう）


以上
過剰なネガポジは控えて、健全かつ正しい情報交換をしたいですね

[14649: 坪単価比較中さん]

>>1463
野村のマンションは存じておりますが、こちらの方が良いかと思いまして。
別に、再開発の分譲マンションが無くなるとは思わないのですが、ほんとうにすくなくなるのだろうなと考えてます。

>>1464
一億を超えるお金を出すのだから、「自分は満足」は最低限だと思ってます。
もちろん妥協も必要ですが。
ただ、嘘とは何のことでしょうか？聞き捨てなりません

[14650: 坪単価比較中さん]

＞＞14648
レスありがとうございます。

ちと、意図するところがうまく伝わらなかったようですね。

１．一年以内にはマンションを決めたい
２．都心の駅地価の大規模マンション
３．予算は一億程度
４．値下がりが少なそうな物件
って、あまり無いのですが。

ハザードマップの解釈やＰＥＲの取り扱いはさておき、
私の予算では買えない虎ノ門や、条件に当てはまらない白金の物件などなど
調べてはおりますが。

[14651: 匿名さん]

>>14649 坪単価比較中さん

なるほど。そういう意味ではここはいいと思いますよ。
あとは残りが少ないので、向きや日当たりなども充分に考えて決めてくださいね。

[14652: マンション検討中さん]

1.ハザードマップ
地震に関してはご理解のとおり、日本でリスクのない場所はありません。

ここはもともと沼地で、国土地理院などが公表している資料では「後背低地･湿地」に分類されており、地震に弱い地域とされています。

ただ、あくまで高台と比較しての話なので、湾岸地域や城東地区と比べればそれほど気にしなくてもよいという考えもあります。

水害に関しては高台と低地でリスクが異なり、ここは北・東・西から見て谷地になっており非常にリスクが高くなっています。

水没した場合、電気・ガス・水道が停止したり、水が引いたあとの悪臭が懸念されます。また、一度浸水したマンションは資産価値が下落する事例がいくつか見られます。
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/ichinitimae/kkh26007.html


2.今後の大規模マンション
今後行われる再開発計画は東京都都市整備局が公開しています。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

都内で大規模な案件だと、湾岸が多いですが、西新宿に大規模プロジェクトがあります。

https://skyskysky.net/construction/202702.html

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42702740Q9A320C1L83000/


3.PER
ロンドンや香港の中心部では利回り２％台の物件も一般的にあるようです。

東京も都市のポテンシャル的にはロンドンや香港に劣らないとは思いますが、交通機関が発達しており、利便性の高い地域が多く供給が多いので利回りが同じ水準に値段があがるかどうかは未知数です。

[14653: 匿名さん]

一人周回遅れでついてこれてない

[14654: マンコミュファンさん]

地震と天候は制御不能なので、地盤の良い高台に住むのが基本中の基本

地震はともかく、雨の降り方が19世紀、20世紀と同様と思ってる若干名にウケル

[14655: 匿名さん]

>>14650 坪単価比較中さん
買わなくても借りればいいじゃない。食料やガソリンではないので、買わなくても便益は享受できる。ここは賃貸に必ず出るよ。賃貸に滅多に出ないマンションで、どうしてもそこに住みたいのであれば買うしかないけど。ここの利便性はスゴイけど終の住処としての性格は薄い。10年もすれば中古もポツポツ出てくるでしょう。

>>14652 マンション検討中さん
ロンドンや香港が東京よりもPERが高いのか普通、もし低かったらおかしい理由わかってないじゃん。PER分かってたら、何故実需でもここはダメか説明できるでしょ。代わろうか？成りすましさん

[14656: 匿名さん]

>>14652 マンション検討中さん
日本人が主に居住のために買うのですから、香港とロンドンと東京を並列で語られても…。それに所得からしたら利回り2％台とおっしゃるロンドンの方が安いです。東京の適性な利回りは他の種別の不動産をみても区分なら4％ですよね。

[14657: 坪単価比較中さん]

こちら以外に良い物件があるのか？と興味半分で書き込みました。

>>14654
地盤の良い高台に住むのが基本。とのことには異論は無いのですが、
そうすると東京西部の武蔵野台地上に住んでおけってことになり、
そこまでいかないまでも、都心で台地というと、ほぼ低層住宅地となりとても高くて手が出ません。


>>14655
ＰＥＲから考えたら、買うより借りたほうが良いのでは？とのご意見はその通りだと思います。
将来の資産価値がＰＥＲのみで決まるとのご意見には賛同しかねます。一つの指標だとは思います。

あと、本当にロンドン、香港と東京が異なる理由がお分かりなのでしょうか？
香港、ロンドンともに売りに出る物件はほぼ定期借地です。
ロンドンに至っては、ほぼ王室と貴族が土地を持っているので、土地が売りにでることはありません。
なので、ロンドン、香港は建物に価値があり、東京は土地に価値があるんです。
故に、ロンドン、香港の方が東京よりＰＥＲが低くなるのが理屈です。
土地代が含まれないんですから。

単なる興味で書き込みましたが、
ご気分を害されましたら申し訳ございません。

どうやら、いまだに私の理解が至らないようですので、これにて失礼いたします。

こちらを買われる方、ご縁がありましたらよろしくお願いします。

[14658: マンション検討中さん]

「パークコート小石川文京の利回りが2%台はスーパー割高で、特殊事情のあるロンドンや香港レベル。東京の他の不動産が値上がりして、東京の相場全体が同じ2%台になることは考えにくい」と書いたつもりだったのですが、まわりくどい書き方だったようで、読解力のない皆様の混乱を招き、大変失礼しました。ここにお詫び申し上げます。

[14659: 匿名さん]

またプロ市民のせいで本気で検討してた方がいなくなってしまった…

[14660: 匿名さん]

>>14657 坪単価比較中さん
検討する気がないのに書き込み活動をしている人を気にされなくて大丈夫ですよ。住民にもなりませんので実際に顔を合わせることもありません。

[14661: マンション検討中さん]

小石川の検討板で小石川以外にいいマンションがあるか聞く時点でおかしい。

他のスレにいけ

[14662: マンション検討中さん]

14661さんに激しく同意。
レストランに入って、ここより美味しいレストラン他にありますか？って普通聞かないよね。頭おかしい。

PERにご執心のようですが、ここの想定賃料を周辺と同じに扱うのはいかがなものかと。グレードと立地と希少性加味してますか？
PERだけで物件の価値は判断出来ませんが、PERが高い物件は渋谷など人気の駅に多く資産価値が下がりにくい。

[14663: マンション検討中さん]

ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

[14664: 通りがかりさん]

>ロンドンの土地がほぼ全て王室と貴族の持ち物だと思ってる時点でいろいろと察してあげてください。

それ書いた方とは別人ですが、それは事実です。イギリスの土地は全て国家君主、今はエリザベス二世女王陛下のものであり、不動産はLeaseholdといって例えば999年などの、まあ事実上はほぼ所有権に近い形ですが、いちおう超長期のリース契約になります。ご参考まで。

[14665: マンション検討中さん]

>>14664 通りがかりさん
ドヤ顔で間違った知識披露して恥ずかしくないですか？

[14666: 通りがかりさん]

グロブナー家もかなり持ってます。

[14667: 通りがかりさん]

>>14658 マンション検討中さん
何%なら妥当なんですか？肝心なトコロがかいていない。そもそもここ本当に2%何ですか？まだ、誰も借りてないよ。他人の読解力に原因を求める前に、あなたの理解力とそれに対する無自覚、社会性の低さに目を向けましょう。

[14668: 通りがかりさん]

想定賃料で利回り考えて割安割高言ってるあたり、不動産屋からするとほのぼのしますね。

[14669: 匿名さん]

一旦、駅前一等地に分譲マンション建ててしまったら、現実的にはむこう50年は建替えできない。その駅前の発展はそこでほぼ終了。新しいビジネスが生まれ、東京の他の駅前がまったく新しい使われ方をされ発展しようが、春日駅前は将来の可能性を捨てた街なので、未来永劫、駅前の貴重な土地をマンションの敷地でしか使えない。自分の首を絞める再開発でした。

[14670: マンション検討中さん]

>>14669
『東京23区の新築分譲マンション掲示板』だぞここは。交通至便がモノを言う分譲マンションをひっくるめて完全否定。すべての駅前希少地にはオークウッドなどの高級賃貸や定期定借物件にしろとでもいうのか。ゴミみたいなネガだな、失せろ。

[14671: マンション検討中さん]

水害も利回りも同じパターンです。

データに基づくネガティブポイントが書き込まれると契約者が感情的に暴言を書き込み、それになぜか多くの「参考になる」が押されています。

悲しいですね

[14672: マンション掲示板さん]

14669さん
場所取り合戦ですからそういう見方は否定しませんが正しくないと思います。人が増えるから周りにビジネスが生まれるのだと思います。

[14673: 匿名さん]

言論封殺と、周知の事実を連投するのを批判されるのは違うだろ。ただの自己満足を正当化するな。

[14674: マンション検討中さん]

他の投稿者を「ゴミ」呼ばわりする投稿に参考になるが8つもついてる時点で、住民の質が窺い知れますね。

[14675: 匿名さん]

14669さんの言説を裏付ける実例はあるんでしょうか？ 駅近に分譲マンションが建ったために再開発が滞ったという

[14676: 匿名さん]

千葉の若葉おじいさんがまた珍説唱えて笑われてますな

[14677: マンション検討中さん]

>>14675 匿名さん
神戸市が14669と同じ考えで三宮駅周辺のタワマン規制を行う予定。

ただ、タワマン規制してオフィスがくるかは不透明。神戸市は西は明石、東は西宮に人口取られて、オフィスは梅田に集約になって三宮駅前が埋没するんじゃないかと勝手に思ってる。

[14678: マンコミュファンさん]

さすが、文京区ぶっちぎりの谷底低地の商業地にお住まいになる方々だけあって、お行儀も足立区なみですね。

[14679: 匿名さん]

そんな物件の掲示板にしがみつき、かつ書き込まずにはいられないお前も同列だぞ

[14680: eマンションさん]

>>14678 マンコミュファンさん

足立区民をバカにしすぎです。

足立区ではハザードマップの水害リスクをしっかり受け止めて対策を進めてますよ。

[14681: マンション検討中さん]

>>14680 eマンションさん
進めるったって軒並み６mまで浸水の
危険性あるとこでどうしろと
６mって2階の屋根の高さだぜ

[14682: 匿名さん]

温暖化型豪雨とインフラが老朽化と想定外雨量で対応できなくなり浸水地域は増えていくと思う。
西日本豪雨並みだと500ミリ想定。

[14683: eマンションさん]

九州の豪雨が大変そうです。
豪雨の被害はどんどん酷くなりますね。過去の経験に頼らず、自分だけは大丈夫と思わずに早めの行動が大切です。

[14684: マンション検討中さん]

もう当たらなくてもいいから最後は外れ続けた人に残り物に福があったと思えるような値段にして、パーっと華々しいグランドフィナーレを迎えてほしい！

[14685: 匿名さん]

残り６９戸なんて値段下げなくても、その外れ続けた人だけで終わりそうです。

[14686: 匿名さん]

白金ザスカイと販売時期被るからバラけるんじゃない？

[14687: 匿名さん]

>>14686 匿名さん

ここじゃないとダメな人が70人から多分余裕でいると思いますよ。また、抽選だったりして。

[14688: プロマネージャーさん]

何度も忠告されていますが、ここの購入者さんは『資産価値』というものについて、もう少し勉強した方がよいです。
このマンションでは、1.5億のお部屋の予想賃料が約 45万ですから、資産価値はないです。

購入者さんの大半は、そこを知らずに集団心理における過熱相場の中で、ふわっとした資産価値論に誘導されて、バブルピークのタワーマンションという新興国株に似た金融商品に手を出してしまったしまったきらいすら、あるのです。

以下、引用

マンションという「資産」は賃料が高いほど価値があるからだ。このことを覚えておいた方がいい。
https://diamond.jp/articles/-/207671?page=4

[14689: 匿名さん]

>>14688 プロマネージャーさん
ご忠告ありがとうございませす。でも、家を利回り考えて買うとか中古ならいざ知らず。新築では無理ですよ。出来ない事をいくら書き込まれても参考にならないですよね。新築で凄い利回りの物件を逆に紹介して下さい。その方が遥かに参考に成ります。

[14690: eマンションさん]

>>14688 プロマネージャーさん
ハザードマップすら見ないここの契約者に利回りを理解させれるのは無理でしょう。あきらめましょう。

[14691: 通りがかりさん]

ここより格上の港区白金ザスカイが出るから3期は抽選にならずに買えるんじゃない？

[14692: 匿名]

クレヴィアに完敗でしたね

[14693: 匿名さん]

>>14689 匿名さん
新築でも分譲でも利回りです。今は買い時ではなく売り時、そして借り時。
ここは賃貸に絶対出ない、かつここじゃなきゃ絶対駄目でない限り。
最近のパークコートの状況を見れば、賃貸は出る。また、仕事には便利だけど、一生住みたいと思われるような立地ではない。中々売りが出ないタイプのマンションではない。

[14694: マンション検討中さん]

今日の現地 南側

[14695: マンション検討中さん]

南側2

[14696: マンション検討中さん]

南側3

[14697: マンコミュファンさん]

>>14696 マンション検討中さん
いつ頃から立ち上がるのでしょう、、、？

[14698: 匿名さん]

① 非免震、かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超、地下1m下に地下水あり
③南東角部屋は全て地権者部屋（全体の４割近くが地権者部屋）
④ スーパーは庶民派路線、商業テナントも同様（エリア年収を鑑みたマーケティングであろう）
⑤ マンション外に出るにはは乗り換えが必要（エレベーター3基しかない）
⑥ 宿泊ルームを含め、共用施設は不特定多数の人が行きかう 7階フロアに全て集約（地権者多数の為、販売戸数を増やす目的だと思われる）
⑦ 低い階高（3.2m台）、下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれでも 80㎡あるのです）
⑧ ハザードマップでは、3メートルの浸水エリア
⑨ パークコート初の 壁掛けエアコン仕様
⑩ プレミアフロアは最上階のみ、他は50㎡台の狭い部屋が中心（子供のいない団地のイメージ）
⑪ 外壁は、吹き付けw（センスの悪い黄土色）
⑫ 最寄駅はマイナー路線のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）
⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外
⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）
⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々良くも悪くも）

⑯ 利回り 2%台（これは、ひどい高値掴みです）
二期では値下げ部屋も出現しました
⑰ 教育環境も疑問符（学区は対面に建設予定の野村ランドマークタワーの方が、格上の本郷小）
⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/image/13949/0/

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[14699: マンション検討中さん]

>>14688 プロマネージャーさん

同意。

[14700: 匿名さん]

ローン購入前提、居住以外に投資としての意味合いが大きな検討者は十分な検討が必要かと思いますが、潤沢な資金を持つ現金一括買い増し購入者にはさらなる検討は不要です。建物が地震で崩壊しても命があれば、また、新しい物件を買うか他の所有物件に移るだけです。文京区に所縁のある富裕層は相当数いらっしゃいます。残りの69戸も完売します。

[14701: 匿名さん]

南西、西側もお願いします！！

[14702: 匿名さん]

賃貸に出して相続財産の評価額を下げたい富裕層以外、投資先としてリートと比較してメリットがない。利回りも安定性も流動性も維持手数料もリートに勝ることがない。なのに投資目的で購入する富裕層は、投資目的ではなく、単なる現物不動産好き。

[14703: 匿名さん]

>>14702
んむふふふ

[14704: マンション検討中さん]

基礎に？コンクリが入って
地下駐車場？へのアプローチが出来てるみたい

[14705: 匿名さん]

>>14704 マンション検討中さん

写真ありがとうございます

[14706: eマンションさん]

どれだけ素晴らしいタワマンで抽選になっても、元沼地の豆腐地盤、ハザードマップ水没地帯というだけで全てが台無しになるだけのインパクトがありますね。

ある意味、利回りの低さなんて気にならないです。

[14707: eマンションさん]

いつまでも初心者マークつけたストーカーが同じネガレスしてるが、これも有名税みたいなもん。各位メリデメ天秤にかけて納得すればええんやで。

[14708: マンション検討中さん]

今日の現地。北側に足場が建ってきましたね。クレーンも増えたような

[14709: 匿名さん]

アルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋は、免震ですね～～

[14710: 匿名さん]

>>14709 匿名さん

で？

[14711: 匿名さん]

>>14708 マンション検討中さん
70㎡1億4千万円の立地に見えないですが、富裕層を自認する方にはそう見えるのかもしれません。

[14712: 匿名さん]

免震も、付けられなかった物件
工賃も高値の物件だったんだろうと
まあ、オリンピック前販売物件この高値、仕方がない。
売らなければ、損失もないし
いいのでは？
最近の物件、前倒しで売りに出してる、
デベもそろそろヤバイと感じてるんだろうな！
消費税10%で、あとはあなたの想像に任せますw
崩壊の予感！

[14713: 匿名さん]

沼、高値で買う気概がないんだが?
ここ、最近の高値の最高物件でしたね
今、思うと、

[14714: 匿名さん]

何か変な翻訳ソフト使った外国の方ですか？

[14715: マンション検討中さん]

>>14708 マンション検討中さん
契約者が何回も現場に通って写真撮ってるんだろけど、囲まれ感がものすごく強調されて、ネガティブなイメージしか与えないですね。

[14716: マンション検討中さん]

今日の現地やで

[14717: 検討板ユーザーさん]

すみふ後楽園ビルの宣伝お疲れ様です。

[14718: 匿名さん]

>>14708
>>14716

有難うございます！
こういうの動き出したら早いもんねえ
楽しみです

[14719: 匿名さん]

>>14718 匿名さん

タワークレーン３基って凄いですね

[14720: 匿名さん]

ここ、海外からの購入どのくらいの割合なんでしょうか？

[14721: 検討板ユーザーさん]

>>14716 マンション検討中さん

かっこえええ

[14722: 匿名さん]

投資用よりも実需が多いと言うことだからそんなにいないんじゃないかな。良くも悪くも地味な文京区だからね

[14723: マンション検討中さん]

来場者サイトの間取り、ひっそりと変更されてますね。もうお得と呼べるようなお部屋はないのでしょうか。

[14724: 検討板ユーザーさん]

写真ありがとうございます。

三方面を高層ビルに囲まれ、さらに片側４車線の幹線道路にぺったり隣接、、、
こんな場所にまで、タワマンを建てざるを得ない時代が来てしまったんですね。

再開発タワマンは非常に儲かる事業であり、相場無視の価格でもイメージ戦略次第でボロ儲けできる、いわば金の成る木ですが、ここまで酷い立地を見ると、いくらなんでもデベも節操がないなって思ってしまいます。

[14725: 匿名さん]

パークコート文京小石川タワー
アルビオタワー千代田飯田橋
白金スカイ

どれが一番お勧めですか？

[14726: 匿名さん]

>>14725 匿名さん
シティタワー恵比寿

[14727: 職人さん]

スミフタワーは論外です。

[14728: 匿名さん]

＞14724
そのとおりですね。
それでも、私が購入を検討する物件の中では上位となってしまうところが困ったものだ。

[14729: 通りがかりさん]

>>14725 匿名さん
アルビオはここより格下
ただ白金スカイは別格で比べるのはおかしい

[14730: 検討板ユーザーさん]

いろんな指標はあるでしょうが、
文京区いいとこみたいですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190623-00287026-toyo-bus_all

[14731: 検討板ユーザーさん]

>>14730
なんで港区、千代田区、中央区を外したんでしょうね。文京区が不正したみたいじゃないですか

[14732: マンション検討中さん]

千代田、港はともかく、中央区を別格扱いするのは甚だ疑問。

[14733: 匿名さん]

アルビオンタワー千代田富士見は免震タワーなんだな！

[14734: 購入経験者さん]

千代田飯田橋

[14735: マンコミュファンさん]

タブレットもらえましたか？

[14736: 口コミ知りたいさん]

>>14735 マンコミュファンさん
？

[14737: 匿名さん]

>>14731
3区は殿堂入りってことじゃないですか？

[14738: マンション検討中さん]

倍率2倍でハズレて、結局繰り上げも来なかった・・・。
もうなんか疲れたわ。三期に参戦する気力が湧かない。
近隣のショボいクレヴィアでもいいかなって気になってきた。

[14739: 匿名さん]

>3区は殿堂入りってことじゃないですか？

住宅地としての中央区はまだまだ港区千代田区より格下だよ

[14740: 匿名さん]

>>14738
贅沢な悩みやのう。対面の野村まで待ちなはれ。

[14741: 買い替え検討中さん]

>>14738
全く煽るつもりはないけどたぶんキミみたいなのはここで引くと後悔するだろうから、やるなら最終期で砕けて対面の野村行くもヨシ、白金いくもヨシ、アルビオいくもヨシ。そこまでしてだめなら踏ん切りもつくやろ。判断はそれからでも遅くはないと思うがな。

[14742: 検討板ユーザーさん]

なんだかもうあと69戸なんで、すぐ売れちゃうでしょうね。地盤とか騒音問題だけじゃなく、
もう少し詳しいマンションの事情について、
意見が欲しいですね。自分としては千代田富士見のように、やはりジムがあればいいなと思いました。今更いっても意味ないですが。

[14743: 購入経験者さん]

北参道はパークコートタワーだってさ
浜離宮の営業さんに聞いた話だ
どうせ高いから早めにマンションはかっておいたほうがいいよ
丸の内に通うなら、小石川だよ

あと、こんなところにマンションなんてマン商用地がなくなったとかかいてあったけど、
個々の計画は、10年以上前からあったでしょ
計画では、とうの昔に完成していたマンションなのに、トンチンカンなこと言うよな

[14744: 匿名]

>>14735 マンコミュファンさん
私はもらえましたよ

[14745: 匿名]

>>14744
え、私は紙パンフだけでしたけど。。。

[14746: 口コミ知りたいさん]

>>14745 匿名さん
価格帯によって受け取るサービスが違うのでしょうか。
みなさんは、どうですか？

[14747: 検討板ユーザーさん]

>>14743 購入経験者さん
10年前から計画あったとかどうでもよくて、オフィスビル向きで、住宅には微妙な豆腐地盤に、三井不の高級ブランドを冠したマンションが建つことに、他の三井住民が違和感を持ってるんですよね。

[14748: 匿名さん]

知らんがな

[14749: 匿名さん]

>>14747 検討板ユーザーさん

凄い想像力

[14750: 匿名さん]

>三井不の高級ブランドを冠したマンションが建つことに、

マンションオタクじゃあるまいしマンション業者の高級ブランドとかどうでもいいよ

[14751: 検討板ユーザーさん]

>>14750 匿名さん
パチンコマンションにパークシティやパークコートブランドがついてたら嫌でしょ。自分の買ったブランドは、やっぱり品位を保ってほしいです。

[14752: 匿名さん]

>>14747 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、パークコートブランドがずいぶんチープになってきました。そもそも、商業用途との混在が前提の再開発事業の施設建築物として建てられた時点で、もうパークコートではないと思ってます。

[14753: 匿名さん]

>>14751
でもおじさん千葉じゃんｗ

[14754: 匿名さん]

パークコートのバーゲンセールですね

[14755: 匿名さん]

給料上がらず、マンション価格は大幅上昇、仕様グレードは大幅低下。これぞアベノミクス最大の成果であり本質

[14756: マンション検討中さん]

>>14755 匿名さん
何の成果もないどころかマイナスだらけの民主党政権よりはマシですね

[14757: 匿名さん]

庶民にとっては民主党政権の方がましだったんじゃないかな！
株も土地も持っていない人にとってはアベノミクスの恩恵ないね
給料たいして上がってないのに、マンション価格だけ上がる。
このマンションがピークだとは思うけど
2年後、ここのマンション、キャンセル者続出となったリーマンショックのようにならなければいいけどね。

[14758: 匿名さん]

リーマンショックでタワマンのキャンセル者続出なんて事象は発生してないけど・・。東日本大震災でしょ。

地震や水害がおこってここの弱い地盤がクローズアップされてから本当の試練。

[14759: 匿名さん]

タワマンに限らずリーマンショックではマンションのキャンセルが相次いだのは事実。
1度完売した物件が再度販売されたりね。広尾ガーデンフォレストとか。パークコート赤坂ザタワーもけっこうキャンセルが出たはず。

[14760: 匿名さん]

さすがマンコミュ、年寄りばっかだな

[14761: マンション検討中さん]

39階120平米が36,000万円で売出中

[14762: 匿名さん]

>>14761 マンション検討中さん
嘘だ

[14763: 匿名さん]

at homeで本当に出ている。
現金化したい地権者がいるんだろ。

[14764: 匿名さん]

>>14763 匿名さん
いくら角部屋でも間取りが糞過ぎてワロタ
同じ価格の127Aの圧倒的勝利

[14765: マンション検討中さん]

最高値と思って売り抜ける気か
ポンとかうやつもいるんだろうな

[14766: マンション検討中さん]

いそう。。

[14767: 匿名さん]

嘘だと思ったけど本当じゃん・・・。再開発で散々ゴネて価格釣り上げて、挙句最上階南西角部屋を3.6億で売り抜けとか人間として終わってるわ。

[14768: 匿名さん]

坪単価1000万円近い。小石川も晴れて３Ａの仲間入りか。

[14769: 匿名さん]

ここの地権者、強欲だということはよくわかった??

[14770: 匿名さん]

相変わらず若葉マークは冴えんな

[14771: 匿名さん]

>>14769 匿名さん

逆の立場だったら凄い安値で売りに出すの？

そんな訳ないよね。そう言う人ね、偽善者って言うんだよ。覚えとこうね。

[14772: 検討板ユーザーさん]

>>14771 匿名さん
地権者が書き込むなよ。ここは検討者の掲示板。

こういう書き込みしてるところがここが「地権者リスク高い」って言われる原因な。

[14773: マンション検討中さん]

地権者住戸はそもそも一定期間転売制限があると営業から聞いてたんだけど間違いだったんかな。それであれば他の住戸が出たきてもおかしくないですが仕様も不明なまま買うのは勇気いりますね。

[14774: 匿名さん]

分かっちゃいたけど、この36,000万部屋も柱の食い込みエゲツないね。洋室はまだしも、リビングなんて丸々一本入り込んでるから折角のDWも価値半減。その上で地権者利益、最上階角部屋、4LDKプレミアム盛り盛りだからまぁ何とも…。これだけ出すなら赤坂檜町か青山の中層階中住戸買ってるわ。

[14775: 検討板ユーザーさん]

>>14772 検討板ユーザーさん
地盤が悪いだけでなく、品も悪いですね。

[14776: 匿名さん]

>>14772 検討板ユーザーさん

買う気も無いのに書き込むなよ。

[14777: 匿名さん]

ここは「検討スレ」なので、冷やかしであっても買う気が僅かでもあれば対象となります。しかし、地権者は非対象です。二度と書き込まないでください。

[14778: 匿名さん]

明らかな間違いとか煽りとかは購入済みでも修正したり諌める投稿を書いていいんじゃないの？まあ私は我慢してるけどさ。買った人は正確な情報を持っているからこれから買おうという人にも質の高い情報を提供できるんじゃないかと思うけど。

[14779: 匿名さん]

本音言わせてもらうと今更ここネガってもね...最近あの辺偵察っぽい品川ナンバーのベントレーをよくみかけるようになったので、次のフェーズに移ったんじゃないかな。柄の悪い人がくると嫌だな。

[14780: 買い替え検討中さん]

>>14779
ここは実需が大半だというからあまり気にしなくていいと思う。しかも地権者が1/3いるわけだからあまり組合で変なこともできないだろう。南北街区での連携もあり、周辺住民の結束が固い分、気質が違いすぎると肩身が狭くなるかもしれん。これはメリットでありデメリットでもあるわけだが。組合構成員の中にマンション管理に詳しい人間がいれば三井の管理会社とも渡り合えるし、地権者の声のでかさがどう作用するかだな。

[14781: 匿名さん]

果たして実需が大半なのでしょうか。
いわゆる人間の思惑という最も確証を取りにくい事柄に関してですから、なんとも不思議な書き込みだと感じました。

ちなみに私の考えは、真逆です。
やや市況のタイミングを見誤ったきらいがありますが、投資筋の参入により支えられたご祝儀相場や乖離相場、とも呼べるエリア相場無視の売り抜け成功体験が、まさにマーケティングに如実に現れていると感じられました。

先日地権者さんが、今のうちに、と逃げ出すように転売を始めたことも、まさにこれを裏打ちします。

[14782: 検討板ユーザーさん]

>>14781 匿名さん
購入者は、1割の手付け金を支払ってるだけで、所有権が移ってないのに転売できるんですか？

[14783: 検討板ユーザーさん]

>>14777 匿名さん
地権者がいることはともかく、掲示板に張り付いて監視してるのは嫌ですね。

管理組合ができても、まるで自分の店子のように他の住民を扱うのでしょう。

まあ、ここの地歴を考えれば…。おのずとわかりますよね。

[14788: 検討板ユーザーさん]

[No.14784～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[14789: 匿名さん]

>>14781 匿名さん
わたしも同じ考えです。

不動産価格を論点とする際に出てくる住宅の「実需」とは、購入時に転売を考えていない需要のことです。戸建の購入者は基本的にリセールでの転売益を期待していません。考えるのは建物価値が0になった際の土地の担保価値です。他方、新築マンションの購入者の多くはリセールを重視します。特にタワマンは顕著です。購入時に10年後の転売を検討している時点で実需ではなく投資です。

マンション価格の高騰は、実需に支えられた相場ではなく、投資に支えられた相場と考えるのが合理的ですから、崩れる時は無残なものです。転居を前提に購入したが値下がりで売却ができなくなったとなれば、潜在在庫がだぶつくわけですから、中古マンション価格は上がらなくなり、実需（リセールを気にしない需要）が買い支えるレベルまでただただジリジリ下がるのです。

[14790: 匿名さん]

ポジは相変わらず的外れですね。
何か困るとすぐ、完売するし問題ない、の一点張り。
資産価値論を煮詰めずにこのような投資用マンションに安易に手を出した方も少なからずいるようですが、危険ですね。

[14791: 通りがかり]

>>14790 匿名さん

だからー。仮に物件価格が下落して損するのはあなたじゃなくて当の本人なんだからさ。いい加減スレッドの無駄遣いはもうやめようよ。

[14792: 匿名さん]

>>14789 匿名さん
不動産を十数年 生業とする者ですが、全くの同意見です。
文京区の実需は、坪420が限界です。
しかもこのような悪条件の立地・安普請のタワマンに、実需 坪600などと誑かすのは、まさに狂言の類いでしょう。

[14793: 匿名さん]

全戸坪600なんですか？とわざとらしく聞いてみる

[14794: 匿名さん]

>資産価値論を煮詰めずに

こいつアホだろ

[14795: 匿名さん]

文京区は terra incognita と認めましょう

[14796: 匿名さん]

>>14792
文京区の実用さんと話したらどうですか？
違う見解が聴けますよ

[14797: 通りがかり]

>>14792 匿名さん

だからー。そんな薄っぺらい情報はみな承知の上だって。限界は貴方が決めるものではないからね。不動産業を生業にして十数年の、他の同業者に対して失礼です。

[14798: 匿名さん]

文京区押しで有名な榊先生ですら、こちらは高すぎるので見合わせすべしと仰っていました。文京区は住環境も良く、交通も便利で実需層には良い地域だが、それでも適正価格は坪400万円台がいいところのようです。
当然、ここにいるポジの方は榊先生の御託などに耳をかそうと思う方はいないでしょうが、先生以外にもこれまで比較的強気だった不動産コンサルタントの長嶋氏も弱気に転じており、潮目が変わりつつあるのかもしれませんね。

[14799: 通りがかりさん]

>>14797 通りがかりさん

限界はお客様が決めるもの。なにより顧客に対して失礼だな、この不動産業を十数年生業にしてる方は。

[14800: 匿名]

>>14798 匿名さん

いいんじゃないの？三井の勝ちってことで。
第三者意見の複数引用、ご苦労様でした。