パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[14554: マンション検討中さん]

３期はいつからですか？

[14563: マンコミュファンさん]

ブラタモリの高級住宅街の5大要素が、ここにはひとつもないんですが…

[14564: 匿名さん]

勘違いしてない？

大雨で水が出るようなところだから下々の民が住むエリア。お屋敷は坂の上。

[14565: 匿名さん]

>>14564 匿名さん
中古でもいいので、坂の上で駅近で大規模の物件教えていただけませんか？

[14569: マンション比較中さん]

本当にもういい加減にしてほしい。
3期はお盆明けくらいみたいだ。

[14570: 匿名さん]

売主の余裕が垣間見える

[14574: 匿名さん]

>>14572 匿名さん
ここは高すぎるとのことですが、ここを高すぎると判断された根拠があれば教えて頂かますでしょうか。市場での評価はこの値段であれば買いだと判断したわけですが、違う目線で判断したのであれば参考までに知りたいです。
ちなみに私はここの想定土地取得費、建築費用、事業費等の原価を鑑みかなり安く出しできたなと感じました。おそらく等価交換ということもありマーケット比割安に土地を手当てしたことに起因するのではと考えてます。

[14575: マンション検討中さん]

ブラタモリの影響か、都内、特に江戸城からも近いこの地形の成り立ちはネットに色々と解説がありますね。

この辺りは小石川大沼と呼ばれ、周辺には貝塚が多く、小石川と海水が合流するあたりでは牡蠣がたくさん取れたそうです。

http://www.ne.jp/asahi/woodsorrel/kodai/edo/

https://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/20268293.html

[14576: 匿名さん]

>>14575 マンション検討中さん
「小石川大沼（現在の三崎町、西神田、神田神保町辺り）」
って書いてあるよ。

[14577: マンコミュファンさん]

今回の再開発で、ここの水没リスクが改善されることはないようです。

現在、50mmぐらいまでは何とかなりそうだが、将来の30年後には75mmへの対応を目指しているらしい。

昨今、100mm超えは普通です。

俺より詳しい地権者やプロ市民がいれば、補足して下さい。

[14579: 評判気になるさん]

坪～600までしか出せない人が山手線の内側・再開発・駅直結・複数路線+JR等という極めて交通至便な物件を探そうとすると、今の新築マンション市場ではここしかないというだけでしょう。

なお、この物件は東大や医大が周囲に点在し、潜在的な需要層が都心三区とそもそも“かなり”異なっており、派手さはなく地味で泥臭く、端的に言えばダサい。それが設計思想にも顕れています。ただし、今までになかった層に対しての開拓なので堅実な実需層に厚く、売れ行きは堅調です。これは結構、都心のタワマンとしては異質で、何より資産性重視の真富裕層や湾岸タワマンを買うような需要層にもマッチしません。だから地盤の問題はあるにせよ、重要なのは実はそこではありません。
むしろ、地盤・水没リスクの問題ばかり気になって仕方ないのであれば、千代田区・港区・良好な地盤・駅5分以内・中～大規模物件・（できれば）山手線内側・大規模再開発・新航路の影響外っていう観点で探すべきでしょうが、結局、今度は予算に合致しなくなるかもしれません。所詮はギブ＆テイク、青天井で出せる人はわざわざここを買う必要はないでしょうね。
番町や白金台、広尾等選ばれたらよろしいのでは？　おっと、番町にはタワーが立つらしいのでお気を付けてください。白金台や広尾、目黒、恵比寿、表参道、代官山、あたりも新航路ですね。3Aや六本木、乃木坂はいかがでしょうか。

[14582: マンション検討中さん]

今日の南側だよ！

[14584: 匿名さん]

[No.14442～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・スレッドの趣旨に反する投稿
・自作自演、もしくは成りすまし行為

[14585: マンション検討中さん]

今日のガーデンサウス

[14586: 評判気になるさん]

>>14585 マンション検討中さん
定点観察。南西方面もお願いします！

[14587: マンション検討中さん]

定点観測
ヒント
東京ドーム
ジャイアンツ戦の日

[14588: 匿名さん]

写真ありがとうございます。

ここはいつ見てもクルマの往来が激しいですね。
平日ほどトラックの量がないのは幸いですが。

夜は安眠できるのでしょうか。
子供の勉強にも障害が出そうで心配です。

[14589: 匿名さん]

>>14588 匿名さん
2枚目の写真なんかほとんど車写ってないけど

[14590: デベにお勤めさん]

yahooトップニュースに出てましたね。
これで資産価値向上が保証されたも同然。
当選された人が、うらやましい！
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190623-00287026-toyo-bus_all...

[14591: 匿名さん]

>>14588 匿名さん

え、買わなければ良いだけでは？

[14592: マンション検討中さん]

>>14579

地盤が気になって仕方ない方はここや東京の東側や湾岸地区を避けて他の物件を買えばいいというだけのことやな。

[14593: 匿名さん]

>>14590 デベにお勤めさん

そのランキング、マンション王様3区（千代田区・港区・中央区）が、除外されているやつですね。

[14595: 匿名さん]

>>114593
そうですね。なので都心3区を選択すればよいのでは？
地盤はさておき、資産価値はそちらのほうがありますよ。
ただし羽田新航路にはご注意あれ。

[14596: 匿名さん]

ここはエリアや住環境に問題があるけど、個人的に一番アウトなのは、豆腐地盤に制震という組み合わせだな。

やっぱ免震物件のように、揺れないってのは大事だよ。
地震には耐えても、揺れると躯体は歪んでいくからね。
防音サッシも性能が落ちる。
東向きは相当うるさいと思うけど、T3サッシに安心している東向き買った人は、その点十分理解してるんだろうかね。

[14597: 匿名さん]

「豆腐地盤」で検索すると、同一人物が何度も投稿、成りすましによる別関係者への押し付け、の二つが本当によく分かる。

[14601: 評判気になるさん]

[No.14497～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[14602: 匿名さん]

>14444
大変参考になります。
その地図はどうやったら見れますか？

[14603: マンション検討中さん]

結局スーパーはどこが入るか決まったんですか？？

[14604: マンション検討中さん]

>>14595 匿名さん
千代田区が羽田新航路影響あるなら、ここも影響する。

[14605: マンション検討中さん]

>>14577 マンコミュファンさん
将来的には300mm想定が必要。
450想定でも100-150年に一度は来る。

[14606: 匿名さん]

>>14604 マンション検討中さん
どなたかが、白金台や広尾、目黒、恵比寿、表参道、代官山、あたりが新航路との発言はありましたが、誰も千代田区が新航路とは言っていないのでは？

[14607: 匿名さん]

では、揶揄せずに単純に
千代田区買えば良いのでは？ですね。

[14608: マンション検討中さん]

最終期案内来ましたね

[14609: 匿名さん]

>>14605 マンション検討中さん
いえいえ。
この一帯は 300mmではなく
153mm の雨量で 3メートルの浸水予測が 公式にハザードマップで警告されています。
先日の豪雨は 110mm 程度でしたから、そこそこ起こり得るんですね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[14610: 匿名さん]

朝からトラックがうるさいなあ。
まともに住む環境じゃあないだろ、これ。

[14611: 検討板ユーザーさん]

14610さん

そんなあなたには武蔵小山がピッタリです。
今なら安くアットホームで買えますよ。指値交渉も出来ると思います。

[14612: 匿名さん]

「うるさい」や「豆腐地盤」で検索すると、同一人物が何度も投稿、成りすましによる別関係者への押し付け、の二つが本当によく分かる。

[14613: 匿名さん]

うるさいし豆腐地盤ですし、事実ですよね。
ポジの言論封殺には、もううんざりです。

[14614: 匿名さん]

>>14613 匿名さん

何度も何度も同じネタでディスって来る人の方がうるさいです。少しは役に立つ新たな情報は無いんですか？無いのなら黙って下さい。ホントに迷惑してます。

[14615: マンコミュファンさん]

3mの流水食らったら、水の怪物マイケル・フェルプスでも死ぬだろう。

魚でもない限り無理。

[14616: マンション検討中さん]

14614さん

激しく同意です。ここを買いたいと思ってこの掲示板に訪れるヒトたちの為に役に立つ情報をシェアして下さい。
豆腐地盤って、豆腐のようにゆらゆらなんですか？ためし14613が地盤に乗ってにゆらゆらしている写真でも乗っけて下さい。そしたら信じます。
うるさいとは、どのような定義ですか？完全な無音の部屋にお住まいになりたかったら人里離れた山奥にでもお住まいになられては？
14615さん、エントランスは六階です。3mの倍以上の高さです。それ以上の水が来たらここもどこもダメでしょうね。
そして、例えが古いですし、偉大なるフェルプス選手に失礼です。彼ならやり遂げるかもしれません。

[14617: マンション検討中さん]

城東を中心に都内の半分はここと同じ低地で軟弱地盤です。

問題は、１億越えの高級住宅は大半が高台にあることではないでしょうか。

〉〉当時のトップ階級とされた武家の屋敷は、安全性の観点から高台である台地に建てられた。一方、低地には庶民の街、いわゆる下町が形成され、高台の山手と低地の下町がセットで発展していった

[14618: マンション検討中さん]

>>14617
全体的に同意ですが、不動産局地バブルの影響で土地の仕入れ値が高騰している以上、なんでもないペンシルマンションでも高層階の一部が億越えすることも珍しくなくなってしまいましたから、水準としては2億近くないと今は選択肢に入ってきません。
ちなみに三井の物件で言えば、先代の浜離宮のパークコートに続いて地盤に弱点ありのタワーが続くことになりました。この流れ、頑なにパークコートが供給されなかった中央区にも、もしかすると日本橋の再開発で定借物件が建つかもしれませんねえ。

[14619: 検討板ユーザーさん]

ハザードマップの3メートル浸水の予測は1時間雨量114mmで総雨量589mmに基づいたものです。

東京145年間の観測史上、一度もそのレベルの豪雨がありませんでした。東京の史上最大1時間雨量は88.7mmで、日雨量は392.5mmです。

出所
http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/view/rank_s.php?prec_no=44&am...

[14620: 匿名さん]

三期で最終期になるようですね。
こんなに好調なタワマン、他にあるでしょうか？

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/outline.html

しかもあと69戸しかありません。
抽選必至ですね。。

[14621: マンコミュファンさん]

自分ちの下駄が水没してるのに、自分ちは6階以上だから大丈夫って言ってる神経がよくわからん。

[14622: 匿名さん]

自分のマンションがディスられるのはまっぴらごめん
他人が濡れき着せられても見て見ぬふり
成りすましにはころっとやられる

皆さんは子供の頃イジメをみたら止めていましたか？
劇場型の振り込め詐欺には注意！

[14623: マンコミュファンさん]

>>14620 匿名さん
北仲と同じレベルまではいかないにしても、現状販売してるマンションでは1番の売れ行きですね

[14624: 匿名さん]

事実を提示するのは大事だが、いやーさすがにしつこいし飽きた。ガイジみたいだぞ

[14625: 匿名さん]

表面利回り2%の物件って、投資物件とはしては経験上マイナスなんだけど
投資物件ではないから、本気の住人てことで
それは、それで住民まとまっていいかも知れませんね。
キャピタルゲインはないと思いますけど。

[14626: 匿名さん]

>>14620 匿名さん

思った以上に順調ですね。
対面の野村も相当な価格になりそうですね。

[14627: 匿名さん]

相当な価格に喜ぶのは、野村？
買い手の住民は、喜ぶかなあ～～?

[14628: マンション掲示板さん]

慈善事業じゃないんで、売主の野村も利益が確保できて、マンションと再開発で街が発展することで資産価値の上昇または維持が期待できる価格なら売主にもメリットがあり双方Win-Winですね。

[14629: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山のスレにもこのマンションの好調ぶりについて語られてる...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633283/res/2426/

[14630: 匿名さん]

>>14625 匿名さん
2%なら借りるのも選択肢の一つ。浜離宮、駿河台の状況から賃貸はそれなりにでるんじゃない。

>>14629 匿名さん
わざわざ別のスレッドにしつこく書かれているので、無関係な人の書き込みの可能性も。あちらの契約者を煽りにこちらの契約者を悪者にして争いを招く、あらし典型の工作に注意した方が良いかと

[14631: 匿名さん]

>>14621 マンコミュファンさん

このマンションが浸水するって本気で思ってる人の神経の方が良くわからん。

[14632: マンション検討中さん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

小石川一丁目アウト?
でもこのマンションはかっこいいな。

[14633: マンション検討中さん]

>>14631 匿名さん
ヒント
地球温暖化

[14634: 匿名さん]

しつけえ

[14635: マンコミュファンさん]

自分ちだけは安全って、意識高い系マス層は思うんだよね。

調子にのって、投資で大損こいたことないんだろうな。

まぁ、大損こくだけの金は、持ってないか…

[14636: マンション検討中さん]

この前NHK見てたら、西日本豪雨に関する被害を紹介する番組をやってた（グラビアアイドルのMEGUMIが出ていたやつ）

西日本豪雨の被害エリアとハザードマップはドンピシャで一致していた。だけど、

①そもそもハザードマップを見ていない、
②見ていてもなぜかは自分のところは大丈夫と過信、

の２パターンで避難もせずに被害にあった住民が多かったらしい。

ここの掲示板見てたらよくわかるけど、東京都や文京区がどんだけ金をかけてハザードマップを作成して、全住民に配布しても、見ない人は見ないし、見ても自分に都合の悪い情報は信じない。

心理学では「正常性バイアス」というらしく、ここの契約者は人生に一度の買い物して、このバイアスに見事にハマってしまったみたいだね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E6%80%A7%E3%83%90%E3%...

[14637: マンション検討中さん]

>>14636 マンション検討中さん

ここ買う人はお金持ってるから浸水してもそこまで問題ない。
それぐらいの余裕があって、買ってますから。

[14638: 匿名さん]

タワマンに住むこと自体がナンセンス。
低地のタワマンは更に話にならない。
平屋の戸建てに住めない小金持ちの小屋だな。
という事になるのか？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?
a=20190619-00566632-shincho-life

[14639: 検討板ユーザーさん]

だから東京145年間の観測史上、一度もハザードマップ想定レベルの豪雨がなかったて！

[14640: マンション検討中さん]

ここの契約者はまさにこれですね。

自然災害や火事、事故、事件などといった自分にとって何らかの被害が予想される状況下にあっても、それを正常な日常生活の延長上の出来事として捉えてしまい[2]、都合の悪い情報を無視したり、「自分は大丈夫」「今回は大丈夫」「まだ大丈夫」などと過小評価するなどして、逃げ遅れの原因となる[

[14641: 匿名さん]

住民の代わりに色々調べてくださり助かります。
こちらとしては調べる時間が省けていいですね。
住む予定（住む気）がないのに情報収集に時間を割けるのがすごいと思いました。

[14642: 匿名さん]

>>14640 マンション検討中さん

それは個人の選択の自由ですよ。

高台の戸建てに住んで坂道に苦労するのも。駅近だけど浸水がねー。(って本気で思う人はいないと思うけど)と考えるか。

貴方は自分の意見を人に押し付け過ぎです。

多分、過小評価されてるのは書き込みの内容では無くて貴方です。残念ながら。

[14643: 坪単価比較中さん]

3期での購入を真剣に考えているものなのですが、
以下のように考えております。
ご意見をいただければと思います。

1.ハザードマップってそこに「住むべきではない」といったものではないですよね。大雨降ったら早めに避難、もしく高い階に移って「命を守る」指針だと思うのですが。
そもそも、地震国の日本でハザードのない場所なんてないわけで。

２．今後大規模な都心のマンションって出てくるのでしょうか？
あの野村不動産ですらオフィス運営にシフトしているのに、売ってしまったらそれっきりの分譲マンションがそうそう出てくるとは思わないのですが。
すでに、入札が高騰し、今後も収益が見込めるホテル、オフィス、賃貸マンションしか新築されなくなりつつあるわけで。
某デベロッパーは、都心のマンション「分譲」からは撤退し「賃貸」に専念するってうわさも聞いたことがあります。
今後、大規模物件は、湾岸地区とか郊外とかしか出てこなくなるような気がしております。

３．収益力に乏しい？
ＰＥＲにのみ着目し、収益物件ではないとの議論がありましたが、もともと永住するのなら関係の薄い話だし、
中古で売りに出したとき、大きく値下がりするとの根拠にはＰＥＲだけでは薄いかとおもいまして。

以上、予算1億～１．５億で、
１．戸建てでなく、大規模マンション希望
２．とにかく都心の駅近
３．儲けようとは思わないので、あまり値下がりが少なそうな物件
との条件で、ここにたどり着いたわけですが、ご意見をいただけたら幸いです。

今年中に決めたいので、
オリンピック後は値崩れする
とか
文京区は都心ではない
などのご指摘は省いていただければと。

[14644: 匿名さん]

ここは嫉妬、妬みで卑屈な奴が本当に多いね。

[14645: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

対面に野村が建てるよ

[14646: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

要するに、あなたにとって都合の良い解釈を加工して与えれば、たとえそれが嘘でも自分は満足、ということですかね

[14647: 匿名さん]

>>14644 匿名さん

多いと言ってもいつもの千葉の老人がほとんど連投してるだけだよ。

[14648: 匿名さん]

>>14643 坪単価比較中さん

あなたの解釈自体、独創性が強く正しい情報を歪めて伝えてしまうきらいがありますので、正す意味も込めて回答さしあげます。

1.ハザードマップ
国家施策として、居住自体を避けるよう暗に促されています。
ご確認ください。

２.今後大規模な都心のマンション
中央線北側エリアでは対面の野村タワーくらいかもしれませんが、南側（つまり都心側）では大規模マンションがいくつも計画されています。
どれも少しネットで調べれば、容易に情報が得られるものばかりです。

３.ＰＥＲ
無知ゆえの質問と捉えます。
PERは投資・実需といった区別をつける数値ではありません。
あくまでその物件がどれだけ割高であるかを理解する為のデータとなります。
何度も申し上げるのは失礼かもしれませんが、こちらの数値は酷いものでした。（詳しく知りたい方は PER でスレ内検索をかけましょう）


以上
過剰なネガポジは控えて、健全かつ正しい情報交換をしたいですね

[14649: 坪単価比較中さん]

>>1463
野村のマンションは存じておりますが、こちらの方が良いかと思いまして。
別に、再開発の分譲マンションが無くなるとは思わないのですが、ほんとうにすくなくなるのだろうなと考えてます。

>>1464
一億を超えるお金を出すのだから、「自分は満足」は最低限だと思ってます。
もちろん妥協も必要ですが。
ただ、嘘とは何のことでしょうか？聞き捨てなりません

[14650: 坪単価比較中さん]

＞＞14648
レスありがとうございます。

ちと、意図するところがうまく伝わらなかったようですね。

１．一年以内にはマンションを決めたい
２．都心の駅地価の大規模マンション
３．予算は一億程度
４．値下がりが少なそうな物件
って、あまり無いのですが。

ハザードマップの解釈やＰＥＲの取り扱いはさておき、
私の予算では買えない虎ノ門や、条件に当てはまらない白金の物件などなど
調べてはおりますが。

[14651: 匿名さん]

>>14649 坪単価比較中さん

なるほど。そういう意味ではここはいいと思いますよ。
あとは残りが少ないので、向きや日当たりなども充分に考えて決めてくださいね。

[14652: マンション検討中さん]

1.ハザードマップ
地震に関してはご理解のとおり、日本でリスクのない場所はありません。

ここはもともと沼地で、国土地理院などが公表している資料では「後背低地･湿地」に分類されており、地震に弱い地域とされています。

ただ、あくまで高台と比較しての話なので、湾岸地域や城東地区と比べればそれほど気にしなくてもよいという考えもあります。

水害に関しては高台と低地でリスクが異なり、ここは北・東・西から見て谷地になっており非常にリスクが高くなっています。

水没した場合、電気・ガス・水道が停止したり、水が引いたあとの悪臭が懸念されます。また、一度浸水したマンションは資産価値が下落する事例がいくつか見られます。
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/ichinitimae/kkh26007.html


2.今後の大規模マンション
今後行われる再開発計画は東京都都市整備局が公開しています。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

都内で大規模な案件だと、湾岸が多いですが、西新宿に大規模プロジェクトがあります。

https://skyskysky.net/construction/202702.html

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42702740Q9A320C1L83000/


3.PER
ロンドンや香港の中心部では利回り２％台の物件も一般的にあるようです。

東京も都市のポテンシャル的にはロンドンや香港に劣らないとは思いますが、交通機関が発達しており、利便性の高い地域が多く供給が多いので利回りが同じ水準に値段があがるかどうかは未知数です。

[14653: 匿名さん]

一人周回遅れでついてこれてない